L investissement hôtelier: un bon couple risque /rendement? 15 octobre 2014

Transcription

1 L investissement hôtelier: un bon couple risque /rendement? 15 octobre 2014

2 1. Présentation de Turenne Hôtellerie 2. Un constat: l essor de l investissement hôtelier en France 3. Pourquoi cet essor? Indicateurs Macro--économiques Performances discutables de certaines classes d actifs Une classe moins contraignante que d autres classes d actifs immobilières Un produit qui rassure Une offre hôtelière stagnante Une fiscalité attrayante Qui paie ses dettes s enrichit et de ses créanciers s affranchit! 4. Paysage des Investisseurs Hôteliers et rendements attendus. 5. Turenne Hôtellerie: les caractéristiques du développement 6. Les Ecueils de l investissement hôtelier 2

3 Présentation de Turenne Hôtellerie 50 M investis dans l hôtellerie Française depuis la création de Turenne Hôtellerie mi 2012 Une équipe dédiée de 3 personnes, spécialistes de l investissement hôtelier Turenne Capital 500 M sous gestion Des investissements dans 15 hôtels (1 400 chambres environ) représentant environ 35 M de CA et 400 collaborateurs. 3

4 1. Présentation de Turenne Hôtellerie 2. Un constat: l essor de l investissement hôtelier en France 3. Pourquoi cet essor? Indicateurs Macro--économiques Performances discutables de certaines classes d actifs Une classe moins contraignante que d autres classes d actifs immobilières Un produit qui rassure Une offre hôtelière stagnante Une fiscalité attrayante Qui paie ses dettes s enrichit et de ses créanciers s affranchit! 4. Paysage des Investisseurs Hôteliers et rendements attendus. 5. Turenne Hôtellerie: les caractéristiques du développement 6. Les Ecueils de l investissement hôtelier 4

5 Un constat-l essor de l investissement Hôtelier en France La France, marché dynamique: 2 nd marché en Europe, représente 23% de l investissement hôtelier Européen Hausse continue depuis 2011 du volume de transactions L Hôtellerie a représenté en % des investissements dans l immobilier d entreprise, alors que ce chiffre ne dépassait pas 10% les années précédentes Le marché est resté concentré sur Paris, suivi des Alpes, Cannes et Niceoù les cessions de Trophy Assets ont attisé l intérêt du Grand Public pour ce secteur. 5

6 1. Présentation de Turenne Hôtellerie 2. Un constat: l essor de l investissement hôtelier en France 3. Pourquoi cet essor? Indicateurs Macro--économiques Performances discutables de certaines classes d actifs Une classe moins contraignante que d autres classes d actifs immobilières Un produit qui rassure Une offre hôtelière stagnante Une fiscalité attrayante Qui paie ses dettes s enrichit et de ses créanciers s affranchit! 4. Paysage des Investisseurs Hôteliers et rendements attendus. 5. Turenne Hôtellerie: les caractéristiques du développement 6. Les Ecueils de l investissement hôtelier 6

7 Pourquoi cet essor? Indicateurs Macroéconomiques La France est la 1 ère destination touristique au Monde Les infrastructures de Tourisme d Affaires sont de grande qualité 2009 reste la seule année très délicate dans l Hôtellerie depuis 20 ans: l Hôtellerie amortit mieux les cycles que beaucoup d autres secteurs d activité. 7

8 Pourquoi cet essor? Performances discutables de certaines classes d actifs Des performances Actions et Obligations extrêmement faibles. 8

9 Pourquoi cet essor? Une classe moins contraignante que d autres classes d actifs immobilières La vacance d autres Actifs (Bureaux /logements): Concept de vacance qui existe peu dans l Hôtellerie (baux de longue durée) Bureaux: en IDF, 3,9 millions de bureaux inoccupés au 1er janvier 2014, soit un taux de vacance de l ordre de 7,5%. Logements: multiplicité des locataires Le poids des normes des autres Actifs (Bureaux /logements): Normes logements /bureaux dans le cadre des constructions Normes Réglementations (loi ALUR sur l encadrement des loyers et la protection des locataires), ce qui explique que les Investisseurs Institutionnels baissent leur allocation sur ce segment. Une certaine lourdeur des normes pouvant grever la rentabilité globale 9

10 Pourquoi cet essor? Un produit qui rassure L expérience produit Un produit connu des Investisseurs (à titre personnel +consultable au travers des sites marchands) Des marques à forte notoriété, ayant une part de marché importante, qui rassurent l investisseur Emploi non délocalisable.. 10

11 Pourquoi cet essor? Une offre hôtelière stagnante Pourquoi? Zones déjà très denses en construction dans les principales villes françaises Villes françaises qui sont globalement déjà bien équipées en Hôtellerie. Peu de constructions neuves en raison de l ICC (hausse de ICC de 51% entre 2000 et 2014). Disparition de beaucoup d hôtels indépendants: En raison du montant des travaux de rénovation à entreprendre (nouvelles Normes PMR/Sécurité Incendie) En raison de l évolution de certains postes de charges (énergie/masse salariale/tva) En raison d une concurrence importante des résidences hôtelières depuis le début des années 2000 (montées dans le cadre de LNMP). 11

12 Pourquoi cet essor? Une fiscalité attrayante Loi TEPA Aout 2007: a renforcé l accès des investisseurs aux PME et notamment PME Hôtelières Réductions ISF en cas d investissement en direct au capital d'une PME ou en indirect dans des parts de FIP ISF L hôtellerie: un produit /Investissement professionnel via Holding Animatrice Le régime d Apport-cession dans le cadre des cessions d entreprise. A permis de démocratiser l accès à l investissement hôtelier 12

13 Pourquoi cet essor? Qui paie ses dettes s enrichit et de ses créanciers s affranchit! OAT 10 ans / Euribor 1 mois: une dette à des taux imbattables! + Goût des Creditbailleurs pour le financement hôtelier! Une dette peu chère, accessible sur du crédit-bail mais globalement peu disponible sur du crédit hypothécaire ou du financement de titres! Développement des Fonds d Investissement 13

14 1. Présentation de Turenne Hôtellerie 2. Un constat: l essor de l investissement hôtelier en France 3. Pourquoi cet essor? Indicateurs Macro--économiques Performances discutables de certaines classes d actifs Une classe moins contraignante que d autres classes d actifs immobilières Un produit qui rassure Une offre hôtelière stagnante Une fiscalité attrayante Qui paie ses dettes s enrichit et de ses créanciers s affranchit! 4. Paysage des Investisseurs Hôteliers et rendements attendus. 5. Turenne Hôtellerie: les caractéristiques du développement 6. Les Ecueils de l investissement hôtelier 14

15 Paysagedes Investisseurs Hôteliers et rendements attendus L ensemble des conditions favorables à l investissement hôtelier ont justifié: Le développement de nouveaux acteurs (Fonds d investissement comme Turenne Capital) et Family Offices (Chopard, Lvmh ) L arrivée de nouveaux acteurs (Swiss Life Reim) Le renforcement des Investisseurs Institutionnels dans l hôtellerie (FDM, Predica, La Française AM, AXA, Altarea Cogedim, Icade) L évolution de la stratégie de Grands Groupes Hôteliers (de l Asset Light à l Asset Bright). L intérêt des acteurs historiques de l investissement (franchisés) Un marché concurrentiel très dense en intégrant en plus les acteurs historiques,!!! 15

16 Paysagedes Investisseurs Hôteliers et rendements attendus o Le rendement cible de chacun de ces investisseurs dépendra des paramètres suivants: o Localisation Paris ou hors-paris / Localisation plus ou moins centre-ville. o niveau d endettement bancaire o Création d un fonds de commerce hôtelier ou non o Acquisition murs seuls ou murs+fonds de commerce Rendement parisien /immobilier seul/peu léveragé De 4% à 15% Rendement murs et fonds/ province/leveragé o La propriété du Fonds de commerce est un accélérateur de rendement. Illustré par: o L évolution de certains d acteurs d une stratégie unique d investissements murs seuls à des acquisitions murs et fonds de commerce o Le développement d acteurs acteurs, spécialistes de l immobilier et intéressés par la transformation d actifs en hôtels (=création de fonds de commerce). 16

17 1. Présentation de Turenne Hôtellerie 2. Un constat: l essor de l investissement hôtelier en France 3. Pourquoi cet essor? Indicateurs Macro--économiques Performances discutables de certaines classes d actifs Une classe moins contraignante que d autres classes d actifs immobilières Un produit qui rassure Une offre hôtelière stagnante Une fiscalité attrayante Qui paie ses dettes s enrichit et de ses créanciers s affranchit! 4. Paysage des Investisseurs Hôteliers et rendements attendus. 5. Turenne Hôtellerie: les caractéristiques du développement 6. Les Ecueils de l investissement hôtelier 17

18 Turenne Hôtellerie: les caractéristiques du développement 1 Localisation de 1 er choix Emplacement de premier choix soit en centre-ville, soit en proche périphérie mais dans une zone dense d activité 10 principales villes françaises +capitales européennes. Localisation de 1 er choix Ermitage des Loges Saint Germain en Laye Mercure- Lyon Centre Perrache Hôtel du Taur- Toulouse Place du Capitole 2 Acquisition d hôtels existant Peudeprojetsdetransformationd ActifsenHôtels(«TimeIsMoney») Portefeuille équilibré: Majoritairement des acquisitions murs et fonds de commerce Fonds de Commerce seul (quandla capacité de l hôtel et le coût de l immobilier le justifient) 18

19 Turenne Hôtellerie: les caractéristiques du développement 3 Un partenariat avec les plus grandes marques 4 Une équipe spécialisée Capable de monter ses propres investissements majoritaires tout en continuant à investir en minoritaire auprès d hôteliers. De confier la gestion à des tiers ou bien de l assurer au travers de contrats de franchise 5 La confiance de nos investisseurs Développement de notre vivier de souscripteurs: Investisseurs Institutionnels/Family Offices Horizon de sortie de 7 à 9 ans sur l ensemble de nos projets intégrant une période de rénovation Un horizon moyen terme Un objectif de rendement attractif Un objectif de rendement de plus de 10%/an pour nos investisseurs 19

20 1. Présentation de Turenne Hôtellerie 2. Un constat: l essor de l investissement hôtelier en France 3. Pourquoi cet essor? Indicateurs Macro--économiques Performances discutables de certaines classes d actifs Une classe moins contraignante que d autres classes d actifs immobilières Un produit qui rassure Une offre hôtelière stagnante Une fiscalité attrayante Qui paie ses dettes s enrichit et de ses créanciers s affranchit! 4. Paysage des Investisseurs Hôteliers et rendements attendus. 5. Turenne Hôtellerie: les caractéristiques du développement 6. Les Ecueils de l investissement hôtelier 20

21 Les Ecueils de l investissement hôtelier Hausse des taux d intérêt Disponibilité de produits de qualité de plus en plus difficile Postes de charges: Energie Masse salariale TVA Taxes de séjour Erosion du pouvoir d achat, notamment de la clientèle nationale Coût des normes(pmr, sécurité incendie ) Modes alternatifs d hébergement: Résidences Hôtelières ou Autres Contraintes réglementaires nouvelles: Droit d information des salariés (Loi Hamon juillet 2014) Hausse des droits de mutation (Loi de Finances 2014). 21

22 Conclusion L investissement hôtelier: une riche idée car créatrice de valeur/rendement dans le temps L investissement hôtelier: une idée de riche.mais de moins en moins.car de plus en plus accessible au Grand Public! 22

23 Conclusion Des questions? 23