Chapitre 18. L immeuble

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1 Chapitre 18 L immeuble - L activité principale de l entreprise commerciale consiste à acheter et à vendre des marchandises, ou à exercer une activité dans le domaine des services. Toutefois, à côté de cette activité principale, elle peut également placer une partie des ses liquidités dans des activités immobilières. Ces placements provoquent des charges et des produits qui sont extérieurs à l exploitation principale de l entreprise. - De manière à dégager un résultat pour chaque genre d activité, l entreprise se doit donc d ouvrir de nouveaux comptes. - L ensemble des charges et des produits liés à l investissement immobilier sont comptabilisés dans les comptes suivants: 7510 Charges d immeubles 7500 Produits d immeubles - La plupart des logiciels de comptabilité reprennent cette même structure comptable et dressent un compte de résultat à plusieurs degrés. Les charges et produits hors exploitation sont portés au 3 ème degré du compte de résultat. Compte de gestion: Sont inscrites dans les charges d immeubles, les charges suivantes: Intérêts hypothécaires, entretien et réparations, taxes immobilières et assurances, chauffage, éclairage, conciergerie, amortissement de l immeuble. Sont inscrits dans les produits d immeubles, les produits suivants: Loyers encaissés, loyer de l appartement mis à disposition du concierge, valeur locative des locaux occupés par le commerce, valeur locative du logement occupé par le propriétaire. Les soldes sont virés au 3 ème degré du Compte de Résultat.

2 Ecritures internes: Cas de locaux commerciaux de l entreprise situé dans l immeuble: Loyer à Produits d immeubles Cas de l appartement occupé par le propriétaire: Privé à Produits d immeubles Le financement d un immeuble: - Lorsqu on achète ou construit un immeuble, ou que l on fait acquisition d un appartement en propriété par étage (PPE), les fonds propres à disposition sont souvent insuffisants. Il es ainsi nécessaire de faire appel à la banque ou à d autres bailleurs de fonds (Compagnie d assurance, Caisse de pensions) - L apport de fonds étrangers est enregistré dans le compte passif Dette hypothécaire. - L immeuble ou la PPE est généralement donné en garantie du prêt accordé et constitue un gage immobilier. Le gage existe sous 3 formes: - la dette hypothécaire - la cédule hypothécaire - la lettre de rente (peu utilisée) - La part du financement étranger dans les affaires immobilières peut différer selon qu il s agisse de construction à vocation industrielle ou de maisons familiales (évent. PPE). Dans le 1 er cas, la part du financement peut être très variable; en revanche, dans le cas du financement d une maison familiale (ou PPE), les règles suivantes sont en général respectées: a) L emprunt hypothécaire ne devait pas dépasser le 80% du prix de l immeuble b) L hypothèque dite «en 1 er rang» est accordée jusqu à environ 2/3 du prix de l immeuble, tandis que l hypothèque dite en «2 ème rang» sur le montant excédant les 2/3 c) Les charges qu entraîne l acquisition d immeuble familial ne devraient pas dépasser le 30% du revenu brut total du propriétaire (ensemble de ses ressources). Structure classique du financement d une maison familiale: 60% d hypothèque en 1 er rang 20% d hypothèque en 2 ème rang 20% de fonds propres

3 L intérêt hypothécaire, le remboursement (amortissement financier), l annuité: La charge annuelle qui résulte de l octroi d un crédit hypothécaire se compose: a) Des intérêts sur les hypothèques b) Du remboursement (amortissement financier) Le cumul de l intérêt et du remboursement s appelle l annuité: Annuité = I (intérêt) + A (amortissement financier) Il existe deux variantes d annuités: a) Annuité dégressive b) Annuité constante Le compte chauffage: - Si le coût du chauffage est compris dans le loyer versé par les locataires, les frais sont débités dans le compte Charges d immeubles. - En revanche, si le coût du chauffage est ajouté au montant du loyer, il est nécessaire d ouvrir un compte de charges Chauffage qui est débité des frais de chauffage et crédité des contributions des locataires. - Un décompte intervient périodiquement qui permet de déterminer si un trop-perçu doit être ristourné aux locataires ou s il est nécessaire de leur demander une contribution supplémentaire. - La répartition entre appartements peut être établie sur la base des m3, m2, du nombre de pièces ou millièmes. Rappel: Principales écritures: 1. Achat d un immeuble (prix d achat + frais d achat + frais de notaire + droit de mutation): Immeuble à Autres dettes 2. Règlement de l achat a) Reprise d une dette hypothécaire: Autres dettes à Dette hypothécaire b) Intérêt couru sur dette hypothécaire: Autres dettes à Ch. d Immeubles c) Loyer reçu d avance par le vendeur: Autres dettes à Prod. Immeubles

4 d) Reprise par l acheteur d une réserve de mazout: Ch. d Immeubles à Autres Dettes e) Prime d assurance payée d avance par le vendeur: Ch. d Immeubles à Autres Dettes f) Solde versé par caisse, poste, banque ou acceptation d un effet: Caisse, Poste, Banque à Autres Créances 3. Dans le cas d une vente d immeuble, reprise du compte Chauffage En cas de versements insuffisants des locataires: Vendeur : Autres Créances à Chauffage Acheteur : Chauffage à Autres dettes En cas de versements excédentaires des locataires: Vendeur : Chauffage à Autres Créances Acheteur : Autres dettes à Chauffage 4. Construction d un immeuble, partie d un immeuble ou d un élément qui augmente la valeur de l immeuble. Immeuble à Comptes de liquidités 5. Amortissement de la valeur de l immeuble: Amortissement direct: Ch. d Immeubles à Immeuble Amort. Indirect: Ch. d Imm. à Cumul d amort. Imm. 6. Paiement du chauffage, éclairage et autres frais: Ch. d Immeubles à Caisse 7. Comptabilisation du loyer de l appartement du propriétaire dans l immeuble: Privé à Prod. d Immeubles 8. Comptabilisation du loyer des bureaux dans l immeuble: Loyer à Produits d Immeubles 9. Ecritures relatives à l annuité: a) Pour l intérêt: Ch. d Immeubles à Banque

5 b) Pour le remb. : Dette hypothécaire à Banque 10. Augmentation de la dette hypothécaire: Banque à Dette hypothécaire 11. Utilisation du compte Chauffage: a) Contribution des locataires: Caisse à Chauffage b) Frais de combustibles: Chauffage à Caisse c) Prise en charge des frais d administration de l entreprise: Chauffage à Frais d administration d) Ristourne de trop-perçu aux locataires : Chauffage à Caisse 12. Ecriture relative à la clôture: a) Intérêts hypothécaires courus: Ch. d Immeubles à Passifs transitoires b) Combustible en soute : Comb. en soute à Chauffage c) Combustible en soute : Chauffage à Comb. en soute

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