Sommaire. Observatoire de l Immobilier d Entreprise (Bureaux, Foncier) L essentiel de la conjoncture économique locale n 3 -Mars 2014

Transcription

1 L essentiel de la conjoncture économique locale 214 n 3 Mars 214 Sommaire > Point de vue P. 1 > Les chiffres clés P. 1 > L offre de bureaux P. 2 > de bureaux P. 3 Le Havre > Les prix des bureaux P. > L offre foncière P. 6 > Les prix du foncier P. 7 > foncière P. 8 Dieppe Périmètre d étude : Communauté de l agglomération (CREA) Observatoire de l Immobilier d Entreprise (Bureaux, Foncier) Bilan de l année 213 Bulletin N 4 Point de vue Après une année 212 exceptionnelle, la tendance ne s est pas poursuivie en 213. Toutefois le volume transacté sur les deux années écoulées a approché la moyenne des dix dernières années soit 37 9 m 2. Le manque d offres neuves ou de bâtiments rénovés n a pas permis de répondre aux critères des demandeurs en 213. Fort de ce constat certains propriétaires ont décidé de réhabiliter leurs immeubles, pour être en adéquation avec les attentes des preneurs en 214. L intérêt porté par les grands utilisateurs pour les bâtiments répondant aux dernières normes ouvre de belles opportunités pour ceux qui construisent en blanc ou réhabilitent leurs immeubles. 64% des transactions ont été réalisées sur des immeubles de seconde, majoritairement sur les secteurs de et le Plateau Nord suivi par. Après un attentisme en 213, l offre disponible a augmenté significativement en ce début d année pour se situer à 7 m 2. En conséquence, de nombreux propriétaires d immeubles vacants à la location effectuent des arbitrages pour mettre en vente leurs biens. Dans un contexte économique dégradé, les valeurs des bureaux neufs se sont tenues, voire augmentées, après travaux. A contrario, les propriétaires d immeubles de seconde n ayant pas réalisé de travaux de mises aux normes ont pu constater l écart des valeurs avec les bureaux neufs. Au regard des demandes en cours, les biens de qualité, ou accompagnés de mesures trouveront davantage preneurs en 214. Laurent Morisse BNP PARISBAS REAL ESTATE Chiffres clés BUREAUX en m 2 Comparaison avec 212 Chiffres clés FONCIER en ha Comparaison avec 212 Stock immédiatement disponible de bureaux neufs Surface disponible 2 Surface en construction Surface seconde (hors obsolètes) 2 76 NC Transactions hors comptes propres Surface en projet à ans 149 NC Surface aménagée Transactions en comptes propres 14 3 Transactions 213 7,9

2 Le marché des bureaux L offre Une offre neuve peu abondante L offre de bureaux disponibles s établit à 74 99m 2 soit un taux de vacance de 7.1% sur l ensemble du parc de bureaux rouennais. Cette offre n est composée qu à 13% de surfaces neuves (9 6m 2 ) ce qui constitue une faiblesse de l attractivité du marché de bureaux de la métropole. Ces surfaces neuves sont pour leur plus grande part situées sur le secteur des Plateaux Nord, l offre neuve de centre ville (quartier d affaires) est quant à elle quasiment inexistante m 2 de surfaces en voie d obsolescence sont comptabilisées, essentiellement localisées sur Rive Gauche. Certains immeubles accusent des taux de vacance très importants, révélateurs de leurs états. On Pascal MonnetCCI de saluera l initiative de rénovation Le coeur du quartier tertiaire St Sever est composé de l immeuble le Normandie 1 qui d immeubles construits durant les années 7, bon constitue un premier pas dans la nombre d entre eux sont aujourd hui veillissants. redynamisation du quartier St Sever. Avec 11 3 m 2 en fin d année, les surfaces en construction sont en nette diminution par rapport à 212. Il s agit d immeubles situés sur les secteurs périphériques. Le dépôt du permis de construire de l immeuble River Green sur renforcera la tertiarisation du quartier Luciline Constructions et projets en m 2 Rive Droite Rive Gauche Sud Ouest En construction Permis déposé En projet,6 Stock disponible total en m 2 Stock disponible neuf 9 6 Stock disponible 2 nd ancien* 2 76 Stock disponible 2 nd obsolète* Stock disponible 2 nd total* Stock disponible total* Evolution du stock disponible en m S1 S2 S1 S2 S1 S2 S1 S En voie d obsolecence *recensement non exhaustif Le stock en voie d obsolescence représente 16.8% des surfaces disponibles. Il s agit de surfaces peu fonctionnelles et/ou situées dans des immeubles énergivores qui ne correspondent plus aux attentes des utilisateurs. Ces surfaces constituent un «stock dur» et ne trouveront pas preneur à moins d être restructurées. SOGEPROM L immeuble River Green du promoteur Sogeprom La Matmut a annoncé début 214 son nouveau projet immobilier tertaire : un immeuble de 17 m 2 de bureaux. Situé en face de son siège social, rue de Sotteville, Rive Gauche cet immeuble sera le premier de la région sous le label «passiv haus». Le Promoteur Sogeprom avec son immeuble 1,River Green a déposé un permis de construire pour un immeuble de 7 1m 2 de plancher de bureaux. En front de Seine sur le quartier Luciline,8 il sera certifié HQE, basse consommation d énergie conforme à la RT ,,8,6,4,2, Historique de l offre et de la commercialisation Offre S1 S2 S1 S S1 S2 S1 S Répartition des transactions en m 2 En nombre de transactions % Evolution de la commercialisation en m 2 Après une année 212 exceptionnelle, le volume des transactions s écroule en 213, cependant à 36 m 2 la moyenne des années correspond à la moyenne enregistrée ses 1 dernières années. En % de m 2 transactés 6 % 21 % 28 % 1 et moins Plus de 1 19 % La médiane des commercialisations de ce semestre est faible à 2 m 2. Les petites et moyennes surfaces (moins de m 2 ) constituent le coeur du marché de l immobilier rouennais avec 81 % en nombre des surfaces commercialisées. Une commercialisation en repli Avec m 2 commercialisés, les faibles résultats de commercialisation de l année 213 correspondent à un tassement d une demande qui s est placée l année précédente. L arrivée sur le marché de programmes neufs en 212 a eu pour conséquence de précipiter les mouvements des entreprises rouennaises en attente de surfaces de qualité, l année 213 fut donc naturellement moins fructueuse en matière de transactions. Au second semestre, 12 8 m 2 on été commercialisés, les arrivent en tête avec 48% de parts de marché suivis par le secteur Rive Droite à 27%. La quasitotalité des surfaces neuves commercialisées sont situées sur les. Sur l année 213 la part du neuf représente 2% des surfaces placées. Le nombre de transactions est de 1 pour 213, au second semestre 43 ont été réalisées, elles concernent des surfaces de petites tailles. 3 font moins de m 2 et 2 atteignent 1m 2. CAP HORN PROMOTION L immeuble neuf l Aranda d une surface de 2964 m 2 a été entierement commercialisé ce semestre. neuf/seconde en m 2 du semestre s Total tendance* Rive Droite Rive Gauche Sud Ouest Total *sur l année écoulée Tendancéco 214 N 3 OIB 3 2 Tendancéco 214 N 3 OIB,4,2

3 Le marché des bureaux (suite) L offre Bourse Des Locaux Vous cherchez un local ou un terrain pour implanter votre activité? Effectuez votre recherche en quelques clics et trouvez, parmi nos offres mises à jour par nos partenaires, professionnels de l'immobilier d'entreprises et collectivités territoriales, le local convenant à votre activité. Vous trouverez sur : des locaux d'activités à destination industrielle ou artisanale des terrains, en zones d'activités des bureaux Seine Innopolis des informations sur le marché foncier et immobilier d entreprise LA CREA Sud Ouest Sud Ouest Offre en seconde / Obsolète Pour un accompagnement personnalisé contactez Camille DESCHÈRES Offre neuve 49 en seconde Pascal MonnetCCI DE ROUEN Palais des Consuls Les prix Evènements et Implantations Prix de location de bureaux neufs et seconde en HT/m2/an Moyenne pondérée Prix de vente de bureaux neufs et seconde en /m2 Fourchette Moyenne pondérée s Installée à PetitQuevilly dans les murs d une ancienne filature de lin, Seine Innopolis a été inaugurée à la fin de l année 213. Elle dispose d un centre d affaires, d une pépinière, d une salle de visioconférence sur 1 m2 répartis sur cinq niveaux. Fourchette s en seconde 1* 96 1* 912 Plateaux Est Rive Droite Rive Droite 1 8* Rive Gauche Rive Gauche 1 4* en seconde La Chambre Régionale de Commerce et d Industrie de Haute Normandie a quitté ses locaux Bd Schuman pour intégrer le Palais des consuls, dans lequel 1 m2 ont été restructurés * 1 8* surface de 4 19 m2 est certifié NF HQE, il accueille Pôle Emploi (1 66m2), GRT Gaz (786m2) 14* et la MAAF (1 42m2) Le 16 janvier dernier, s est déroulée l inauguration du Polaris, cet 1 immeuble 1 2 BBC 2 d une * 82 13* * 16* Sud Ouest Sud Ouest 1 8* 1 8* Situé à Caudebeclès, sur le CREAPARC du Clos Allard, l Hôtel d Entreprises «SEINE ACTIPOLIS» a pour objectif de proposer une offre locative au sud de aux entreprises en * *Ne2 renvoie qu à un seul programme 1 2 création ou développement Polaris 2 SOGEPROM L hôtel d entreprises s organise pour le moment autour de deux bâtiments avec de grands volumes éclairés naturellement et reliés entre eux par des auvents. Cette disposition favorise les différentes configurations d aménagement, (bureaux, ateliers, stockage) Les informations figurant cidessus concernent les prix d offres, c estàdire les prix affichés tels que communiqués aux preneurs potentiels. Il se compose de : En aucun cas il ne s agit de prix de transactions, qui eux se forment au cours de la négociation entre les parties au contrat. 3 ateliers de 2 m2 d espace de stockage, 3 m2 de sanitaires et 1 m2 de bureaux. les 1fourchettes Il faut noter, par ailleurs, que les prix moyens, tant à la vente qu à la location, ainsi que de prix mentionnées portent sur les bureaux 2 espaces à vocation tertiaire d environ m2 de superficie LA CREA Seine Actipolis neufs et de seconde, en stock au 31 décembre 213. Randstad s est implanté sur 617 m2 sur le Bâtiment 3 du Pôle Zénith. 4 Tendancéco 214 N 3 OIB Tendancéco 214 N 3 OIB

4 Le marché des parcs d activités L offre Une offre en diminution L offre disponible Stock disponible total en ha L offre de foncier sur le territoire de la CREA est en diminution ce semestre avec 2 ha disponibles, on ne compte aucune nouvelle mise sur le marché cette année. Les terrains à vocation industrielle et portuaire représentent 41% de l offre, suivis par les terrains à vocation logistique et portuaire. On ne compte cependant aucune surface dédiée à la logistique terrestre ou à l industrie. Les surfaces à vocation Typologie d activités Parcs d activités Mixteartisanale Centre de vie portuaire Le Petit Quevilly 2,9 Bureaux parc CREAPARC La Plaine de la Ronce Isneauville 18,3 Bureaux centre CREAPARC La Vente Olivier StEtienneduRouvray 11,9 Industrielle et portuaire CREAPARC Le Clos Allard 4,7 Logistique portuaire Genets Boos,9 Logistique 1,1 Industrielle La Prévotière BoisGuillaumeBihorel tertiaire sont exclusivement Le Chêne Bénard AnnevilleAmbourville 2,4 Biotechnologie situées sur les. Le Jonquay 1 Sottevilleles,2 Greentechnologie A l exception de ce secteur, l offre Le Jonquay2 Sottevilleles 1,7 en surfaces mixtes et artisanales Le Malaquis Le Trait est répartie sur le territoire, Le parc SaintGilles cependant sur les 37 ha non Le Technopole du Madrillet StEtienneduRouvray 19, en seconde commercialisés, 34% sont sous L'Epinette Caudebecles option, et certains secteurs,7 1 voient leurs marchés sous tension. Le CREAPARC du Moulin 4, future zone à vocation Les Portes de l'ouest StJeanduCardonnay,4 Les projets à ans représentent industrielle Innovation Santé 4,2 149 ha, ces surfaces viendront renforcer l offre foncière en matière de logistique RVSL GrandCouronne 47,2 portuaire sur Vallée de Seine Logistique Amont (214) et Aval (216). A partir Village d entreprises Boos 2,1 de 217 le secteur des sera doté d une offre en foncier dédiée aux ZIP ValdelaHaye 4,8 activités mixtes et artisanales sur le CREAPARC de la Ronce. ZIP GrandCouronne 3,6 ZIP Le GrandQuevilly 26,6 ZIP PetitCouronne 26,3 ZIPinterface ville port GrandCouronne 12,8 d ) à l horizon Sud Ouest 1 ha,6 Une offre industrielle de 6 ha est annoncée sur le CREAPARC du Moulin 4 (le secteur 47.2 ha Nom,8 du secteur Les Genetais Belbeuf ADEAR 2, L offre à ans Typologie d activités Bureaux centre Mapeco.fr Vocation Vocation tertiaire mixte Rive Sud NordOuest en seconde Logistique portuaire Industrielle Biotechnologie Greentechnologie MAPECO vous propose une cartographie dynamique axée sur 3 thèmes: ZA disponibles fin entreprises. Logistique Partez à la découverte des parcs d'activités et des entreprises implantés sur les circonscriptions des CCI de et ha en seconde les parcelles disponibles. Industrielle et portuaire les parcs d'activités. 219 Mixteartisanale s.6 ha 2 Bureaux parc Les prix Sud Ouest 1 ha 2.6 ha Tendancéco 214 N 3 OIB Tendancéco 214 N 3 OIB 7

5 Le marché des parcs d activités (suite) Une reprise difficile Dans le cadre d un marché fortement dépendant de la conjoncture économique, 7 ha ont été commercialisés en 213, ce résultat faible est également à mettre en relation avec des pénuries chroniques dans la gamme de l offre (mixte sur les, industriel, logistique, ) les demandes enregistrées sur ces segments ne peuvent aboutir faute d offre. Les projets portuaires, dont les besoins portent sur de grandes surfaces de plusieurs ha, constituent habituellement le moteur du marché foncier rouennais, ces projets sont inexistants cette année encore. Les transactions au nombre de 11 portent donc sur des surfaces plus petites (de,2 à 1,6ha). ALTIVOLUS Le Village d entreprises de Boos Evolution de la commercialisation en ha 4 3 A % les commercialisations se sont placées sur des parcs d activités mixtes. Les parcs d activités dédiés aux activités tertiaires et biotechnologies accueillent respectivement 23, et 21,% de la demande placée Les demeurent le secteur le plus dynamique avec 4 ha commercialisés sur l année soit 7% de parts de marché suivi de la rive Sud (21%). On note une absence de commercialisation sur les secteurs et Nord Ouest La totalité des transactions de 213 correspond à la concrétisation de demandes endogènes. Partenaires BOUYGUES IMMOBILIER Damien RENARD 17 Place du Général de Gaulle 76 ROUEN Tel : d.renard@bouyguesimmobilier.com ALLAN BEKER Thierry DEMEILLIERS 1822, rue des Bons Enfants 76 ROUEN Tel : tdemeilliers@allanbeker.fr LEM CBRE Donatien DANGER 7, boulevard des Belges 766 ROUEN CEDEX Tel : rouen@lementreprise.com ROUEN SEINE AMENAGEMENT MarieHélène Albert 6, avenue de Bretagne mh.albert@rouenseine.fr ICADE Bruno FUSCO Le Normandie 1 98 av de Bretagne 7642 ROUEN Cedex 1 Tel : bruno.fusco@icade.fr CLERC CONSEIL Ro CLERC 29 rue Raymond Aron 7613 MONT SAINT AIGNAN Tel : ro.clerc@clercconseil.fr A.I.C GEMOFIS ROUEN Ludovic HAUGUEL 22, Avenue Aristide Briand 76 ROUEN Tel : lhauguel@aicimmobilier.fr SIDEROMairie de Maromme Nicolas Jaffré Place Jean Jaurès 761 MAROMME nicolas.jaffre@villemaromme.fr CAP HORN PROMOTION Christophe DEMOUILLIEZ 19 Contre Allée Route de châtel 7623 ISNEAUVILLE Tel : christophe.demouilliez@chpromotion.fr ADEARCEDRE Sylvie FLEURY 36, rue Henry 76 ELBEUF SUR SEINE Tel : s.fleury@rouendev.com SOGEPROM Gladiz Palmeira Immeuble Ile de France 3 place de la Pyramide 9267 Paris La Défence Cedex gladiz.palmeira@sogeprom.com GRAND PORT MARITIME DE ROUEN Pauline Barillon 34, Boulevard de Boisguilbert 7622 Cedex vdu@rouen.port.fr ARTHUR LOYD Edouard BOUSSION 14 rue Jeanne d Arc 76 ROUEN Tel : edouard.boussion@arthurloyd.com BNP PARIBAS REAL ESTATE Laurent MORISSE 7, avenue de Bretagne 7618 ROUEN CEDEX Tel : laurent.morisse@bnpparibas.com LA CREA François LAIR 14 bis avenue Pasteur BP Cedex françois.lair@lacrea.fr COPLANOR Mairie de BoisGuillaume Patrick Boucher 31, place de la Libération 7623 BoisGuillaume patrick.boucher@villeboisguillaume.fr ISO 91:28 BUREAU VERITAS Certification 8 Tendancéco 214 N 3 OIB Editeur : CCI de 1 Quai de la Bourse CS cedex 1 Directeur de publication : Christian Hérail Rédacteur en chef : Jacques CHARRON Rédacteur en chef adjoint : Camille DESCHÈRES Mise en page et cartographie : Emmanuel ROBERT Secrétariat de rédaction : Isabelle GALLARDO Création graphique et maquette : Mad line communication Réalisation : CCI de, Service Etudes, Prospective et Attractivité Impression : CCI de ISSN en cours