I COPROPRIETAIRES / PROFILS SOCIAUX II GESTION, FONCTIONNEMENT ET ANALYSE FINANCIERE

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1 Conseil syndical Syndic Typologie FICHE D IDENTITE COPROPRIETE N 8 LES MARQUISES N 3 A 5 SQUARE DE LA VALSE A MILLE TEMPS Monsieur JASION (Président), Mr GRENECHE, Mr MEZOUANI, Mr PRIOULT, Mr PONGE, Mme PARRAIN, Mr ASSILAMEHOU. CLD immobilier Gestionnaire : Mr GONCALVES 7 bâtiments de 3 et 4 niveaux 3 privés et 4 appartenant au bailleur social Parking souterrain de 90 emplacements 1 Nombre de logements : 80 dont 39 privés Nombre de lots : 170 Nombre de copropriétaires : Année de construction : 1982 (PC : 10/12/1981) 41 Typologie des logements privés : 12 T2 / 15 T3 / 12 T4 Typologie des logements sociaux : 7 T2 / 17 T3 / 12 T4 / 5 T5 Parcelle AR 10 de 5463 m² I COPROPRIETAIRES / PROFILS SOCIAUX PO 31 PB 10 PB institutionnel ou social 1 Locaux d activités/commerciaux / 17 PO 3 locataires 1 sous locataire Nb de contacts : 21 Loyer moyen hors charges : 9,12 /m² 75% de propriétaires occupants. Répartition égale entre salariés et retraités. Occupation longue des logements. Bon ressenti des occupants concernant l évolution du quartier. Bon ressenti sur la gestion de la copropriété. Réalisée à partir de : II GESTION, FONCTIONNEMENT ET ANALYSE FINANCIERE PV AG mars convocation + annexes comptables exercice 2007/ RGD, PV AG novembre convocation + quelques annexes exercice 2006/ RGD, PV AG janvier convocation + quelques annexes exercice 2005/ RGD, Situation individuelle des copropriétaires au 18 mars 2010, Règlement de copropriété + état descriptif de division, Feuille de présence de l AG 2009, Contrat P2/P3 avec GIE DALKIA, Situation de trésorerie au 26/11/2009.

2 2 1. INSTANCE DE GESTION ET FONCTIONNEMENT INTERNE Gestion de la copropriété par CLD immobilier depuis l AG de novembre Reconduction du contrat de CLD en mars 2009 pour une durée de 3 ans. Syndic rencontré le 24/08/2010. Répartition des charges/règlement de copropriété (datant de mars 1977) : Charges communes à tous les copropriétaires : Sol, voies et espace vert, canalisations et branchements généraux jusqu à pénétration dans chaque bâtiment, local transformateur EDF et local commun situé dans le bâtiment 2, local conteneur et objet encombrant situé dans le bâtiment 3, la rampe d accès et les escaliers d accès au parking souterrain, la sous station de chauffage et le local rangement en sous sol. Charges spéciales par bâtiment : Les fondations, les toitures terrasses, les balcons et le gros œuvre (planchers, façades, pignons, refends), les murs séparatifs des lots, les revêtements extérieurs des façades et pignons, les canalisations et les réseaux jusqu aux branchements en parties privatives, le local VO, les halls d entrée, les escaliers et les paliers, les locaux poubelles et VE, les jardinières et les cours anglaises. Charges chauffage (mixte) : Chauffage collectif : charges spéciales / colonnes sur èmes (tableau annexé au RC) Bâtiment 4 (n 5) = colonne D Bâtiment 5 (n 4) = colonne E Bâtiment 6 (n 3) = colonne F Chauffage individuel : privatif Pas de compteur EF : la répartition s effectue sur les charges communes générales. Compteurs ECS individuels répartis selon l index des compteurs (le delta éventuel entre le compteur général est la somme des compteurs individuels sera réparti à chaque copropriétaire sur la clef des tantièmes généraux). Mobilisation aux Assemblées Générales : AG novembre 2007 : 29 copropriétaires sur 40 présents ou représentés soit 8 310/9 602èmes. AG janvier 2007 : 21 copropriétaires sur 40 présents ou représentés soit 7 860/10 000èmes. AG mars 2009 : 21 copropriétaires sur 41 présents ou représentés soit 7 477/9 602èmes Dernière AG : 7 janvier 2010 (mobilisation non connue) 2. ANALYSE DE LA SITUATION FINANCIERE Copropriétaires débiteurs : Au 30/09/2006 : ,36 d impayés soit 6% du budget réalisé Au 30/09/2007 : 4 372,44 d impayés soit 2% du budget réalisé Au 30/09/2008 : ,52 d impayés soit 14% du budget réalisé PO et PB Situation au Nombre de dossiers Montant Dette de plus de Dette entre et ,66 Dette entre et ,29 Dette entre et ,45 Dette de moins de ,77 Total ,17 Au 26/11/2009 les impayés représentent 11% du BP 2009/2010. Au 18 mars 2010 : les impayés sont de ,34 soit 16 % du budget prévisionnel 2009/2010. Mais attention sont dus par le bailleur social, ce qui ramène le total à ,17 soit 10 % du BP. Les conseillers syndicaux suivent les impayés avec le syndic tous les mois : des échéanciers sont proposés systématiquement par le syndic, les arrangements amiables sont en effet privilégiés. Notons cependant, les FRAIS DE PROCEDURE CONTENTIEUX SUR L EXERCICE 2005/2006 pour ).

3 3 Dettes fournisseurs : au 30/09/2008. Ce montant provient du reliquat dû par la copropriété pour le ravalement. Aujourd hui, d après le syndic, il n existe plus aucune dette fournisseurs. Trésorerie positive et stable : Au 30/09/2006 : ,84 Au 30/09/2007 : ,78 Au 30/09/2008 : ,07 Analyse des principaux postes de charges : Exercice Exercice Exercice % entre 2005/2006 % entre 2006/2007 Poids des postes 2005/ / /2008 et 2006/2007 et 2007/2008 exercice 2007/2 08 Chauffage R1+R , , ,86 +18,0% 41% 20,6% P2/P , , ,16 +2,6% +27% 6,3% Réchauffement ECS , , ,66 53% +290% 15,4% Eau , , , % 45% 9 5% Contrat de maintenance 5 512, , ,76 +38% +3% 4,0% Entretien et petites réparations 3 836, , ,64 +40% +275% 10,3% Honoraires Gestion , , ,31 = +12% 7,7% Assuranc s , ,09 +6,2% +5,3% 3,8% Nettoyage , , ,96 +3,7% +1,8% 15,2% Electricité , , ,74 29% 15% 3,2% Espaces verts 3 910, , ,64 = +3,6% 2,1% Compteurs 2 453, , ,35 +2,2% +2,3% 1,3% autres 470,5 731, ,23 +55,5% +81% 0,7% TOTAL , , ,76 +4,4% = 100,0% En 2008, le coût de l exercice, rapporté à chaque logement est en moyenne de 2 454,84 TTC soit 613,7 /trimestre soit 204,6 /mois. Attention dans l exercice 2007/2008, l électricité de la chaufferie est compté dans le poste EDF et non dans poste chauffage : cette imputation trompe le coût réel de ce poste. Globalement, la présentation des comptes 2007/2008 présente de nombreuses anomalies. D après le syndic suite à notre entretien du 24/08/2010, la hausse de nombreux postes de charges serait issue des manquements de l ancien syndic qui n aurait pas souscrit les contrats de maintenance adéquats concernant les équipements collectifs (chaudière, VMC ) et au manque d entretien général de la copropriété (voirie, parkings ).

4 4 Exercices arrêtés au 30/09 EXERCICE 2005/2006 : Prévisionnel de ,70 (provisions appelées pendant la période selon compte d exploitation au 30/09/06). o Réalisé de ,26 (+ 10% du BP) approuvé par l AG de janvier EXERCICE 2006/2007 : Prévisionnel de voté en AG de janvier o Réalisé de ,20 (+ 1%) approuvé par l AG de novembre EXERCICE 2007/2008 : Prévisionnel de voté en AG de janvier 2007 puis réajustement à voté en AG de novembre o Réalisé de ,76 (97 % du BP) approuvé par l AG de mars 2009 (Mais l annexe 2 ne présente pas le même chiffre : ,79, et le RGD n est pas clair). EXERCICE 2008/2009 : Prévisionnel de voté en AG de novembre EXERCICE 2009/2010 : Prévisionnel de voté en AG de mars III APPROCHE TECHNIQUE travaux envisagés / engagés / finis Intitulé Audit énergétique Honoraires maitrise d œuvre (étude et exécution) Couverture Toiture terrasse Commentaires Audit énergétique et étude conjointe d un maître d œuvre recommandés. Les conclusions guideront la maîtrise d ouvrage vers les interventions les plus pertinentes du point de vue énergétique. Travaux réalisés en 2005 : Réfection complète y compris l isolation (2 x 7 cm d épaisseur de laine de verre en couche croisée selon le CS) Façades Murs béton avec isolation intérieure en polystyrène expansé de 7 cm. Réalisé en 2002 : Pose d un RPE sur grillage. Coût de de francs soit soit /logt (y compris les bâtiments du bailleur social). A réaliser : ravalement thermique si amortissement viable et si désolidarisation des balcons de la façade sur l Allée J. Brel. Enveloppe / structure / fondations Ponts thermiques importants au niveau des nez de dalle et des balcons. Menuiseries (fenêtres et volets) Double vitrage en PVC d origine en bon état d entretien. Volets en PVC pliants pour 40% des baies. A réaliser : Changement des menuiseries dégradées (estimation à 15%) et pose de volets performants (100%).

5 5 VMC Moteur sur terrasse (1 pour les bâtiments 4 et 5 et 1 pour le bâtiment 6) Entretien compris dans le P2/P3 sous station. Bon état de fonctionnement des VMC et projet de nettoyage des conduits (700 /cage d escalier). A réaliser : Mise en place d une VMC hygro y compris changement des entrées et extraction d air pour type hydro réglables (travaux PP) OPTION 1 : Adaptation si possible des moteurs existants. OPTION 2 : Mise en place de moteurs neufs. Chauffage et ECS Système MIXTE collectif/sol + convecteurs individuels. La copropriété doit fournir une température de 16 dans les logements. Relevé de l Eau Froide tous les 6 mois par un prestataire et relevé de l ECS en septembre par le CS. Chauffage au sol/tantièmes P1/ P2 / P3 avec GIE DALKIA depuis juin 1996 pour 10 ans, puis renouvelé. La sous station est située dans le sous sol. Le compteur a été changé en 2008 pour TTC. Problème de températures différentes dans les appartements : Cas n 1 : appartement au dernier étage avec ¾ des murs qui sont extérieurs et plus de convecteurs (déposés) = 17/18 le jour de la visite. Cas n 2 : appartement au dernier étage avec ½ des murs qui sont extérieurs et des convecteurs neufs (mais qui ne fonctionnent que hors période de chauffe) = 22 /23 le jour de la visite. Cas n 3 : appartement en rez de jardin avec ½ des murs qui sont extérieurs et des convecteurs déposés (sauf dans le salon mais il ne sert pas, et dans la salle de bains changé récemment) = 23,7 le jour de la visite. Problème de délais importants pour l ECS + rouille. Vote en AG de janvier 2007 (résolution n 12) d un forfait de 100 m3 d EF et de 50 m3 d ECS pour les copropriétaires qui ne déclarent pas leurs consommations. A réaliser : Audit chaufferie et travaux de remise à niveau de la chaufferie et des équipements attenants (travaux communs avec le bailleur). Parties communes bâties d accès et de circulations (sécurité incendie, installation électrique, halls cages d escaliers, bal, VO et tri sélectif, accès et sécurisation, réseaux EU et EV...) Sécurité incendie : Famille 2 (pour les bâtiments 4 et 5) et peut être famille 3 pour le bâtiment 3. Présence d une trappe de désenfumage à déclenchement manuel depuis le rez de chaussée en bon état d entretien. Escaliers en cloisonnés mais non fermés par une porte au niveau des paliers. A réaliser : Pose de BAS. Installation électrique : A réaliser : Mise aux normes Circulations et halls : 3 halls d entrée distribuant 3 escaliers indépendants. Les revêtements des murs en moquette d origine sont en état médiocre. Boites aux lettres aux normes. VO en état de fonctionnement sur palier. Le tri sélectif a été aménagé dans chaque hall à la place du local vélos/poussettes (voté par bâtiment). Local OM et encombrants dans le bâtiment 3 ou chez le bailleur social. A réaliser: Rafraichissement des revêtements des murs et des plafonds des halls et circulations. Accès et sécurisation : Halls équipés de codes + interphones en bon état de fonctionnement. Le portail d accès du coté de la rue, est dimensionné pour un accès véhicules + un accès piétons. Ce portail d accès est muni d un code + VIGIK et d une centrale avec ouverture automatique commandée par bip individuel. Réseaux EU et EV : Non renseigné. Autres : Projet de mise aux normes du sous sol de parkings (sécurité incendie et électricité). Travaux en communs avec le bailleur. Espaces extérieurs Voirie, éclairages, espaces verts Projet d aménagement de l espace central de la parcelle TTC y compris honoraires maître d œuvre soit 1875 / logt (travaux communs avec le bailleur social). Les appels de fond sont réalisés depuis juin 2008 sur 9 trimestres soit jusque juillet Travaux sur voirie intérieure (réfection de 120 m² d enrobé) réalisés sur les exercices 2008 et 2009 pour 9689 TTC.

6 6 Logements Installation électrique privative Bon état général des logements. Problème des irrégularités de température de chauffage et installations électriques vétustes. Installation électrique PP : A réaliser : Réfection ou mise aux normes de 85 % des installations.