Retour des grandes transactions

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1 DTZ Research PROPERTY TIMES Retour des grandes transactions Paris T Janvier 215 Sommaire Contexte économique 2 Synthèse Paris 3 Paris QCA 4 Paris Nord Est 6 Paris Sud 8 Définitions 1 Auteur Pierre d Alençon Chargé d Etudes pierre.d Contacts Delphine Mahé Responsables des Etudes France +33 () Magali Marton Head of EMEA Research +33 () Hans Vrensen Global Head of Research +44 () Avec 8 m² de bureaux placés au terme de l année 214, le marché des bureaux parisiens enregistre une hausse de son activité de 14%. Il affiche une performance légèrement supérieure à celle du marché francilien (+12% sur la même période) et à sa moyenne décennale. Le QCA voit son activité progresser de 17% avec 378 m² de bureaux commercialisés en un an. La hausse de volumes placés les plus radicales concernent le secteur Paris-Sud, avec notamment un doublement des volumes commercialisés dans sa partie centrale. Les transactions d envergure, quasi absentes en 213, ont fait un retour remarqué avec 2 mouvements supérieurs à 5 m² pour 221 m² transactés, en hausse de 51% sur un an. Elles ont été plus nombreuses au premier semestre qu en seconde partie d année. La signature la plus importante de l année est à mettre à l actif du MINISTERE DE L INTERIEUR, engagé sur les 24 3 m² du «Garance», un immeuble en chantier dans le 2ème arrondissement. Le stock des disponibilités a progressé de 6% d une année sur l autre, atteignant 85 m² vacants, soit un taux de vacance en légère hausse, s établissant à 5,2%. La hausse concerne en particulier les grands gabarits d immeubles. Les chantiers sont nombreux de même que les constructions en blanc et le pipeline d opérations reste prometteur, ciblant notamment les arrondissements périphériques. En 215, 32 m² de bureaux neufs seront livrés dont 14 m² disponibles. Dans l ensemble, les valeurs locatives parisiennes sont orientées à la hausse, effet d une concentration de l activité sur les arrondissements centraux de la capitale, dotés de valeurs locatives plus élevées. La valeur moyenne de première main progresse de 4% en un an pour s établir à 53 /m²/an. Le loyer moyen de seconde main s établit à 39 /m²/an, en recul de 3%. Graphique 1 Demande placée à Paris, en milliers de m Paris QCA + PCO Paris Nord-Est Paris Sud Sources : DTZ Research à partir des données Immostat Property Times 1

2 Paris T4 214 Contexte économique Inertie à la française Le surplace de l économie française s est poursuivi au 3 ème trimestre avec un taux de croissance faible (+,3%) alors que les chiffres du 2 ème trimestre ont fait l objet d une révision à la baisse (-,1% contre % lors de la 1 ère publication) (graphique 2). La consommation des ménages continue d augmenter de façon modérée (+,3% après +,2%), alors que celle des administrations est en hausse de,8% sur la même période. Ce sont ces dernières qui tirent aujourd hui la croissance de l économie. Dans ce contexte pour le moins morose, deux éléments viennent donner une certaine crédibilité aux projections de croissance de 1% en 215, présentées par l INSEE et relayées par le gouvernement. Le moral des ménages a gagné 2 points pour le deuxième mois consécutif et se positionne à 9 points. Il atteint son plus haut niveau depuis novembre 21 mais reste toujours endessous de sa moyenne historique (graphique 3). Il faut bien sûr rester prudent sur l interprétation de ce frémissement de l opinion des ménages, qui bénéficie d une conjonction d éléments porteurs (baisse du prix du pétrole, faible inflation et taux d emprunt historiquement bas). Le climat des affaires reprend, lui aussi, quelques couleurs, et l indicateur paru en novembre a montré un gain de 3 points pour atteindre 94, un niveau stabilisé en décembre. La majorité des climats sectoriels sont d ailleurs restés stables, à l exception du commerce de détail qui perd un point. L'indicateur de retournement pour l ensemble des secteurs reste, quant à lui, dans la zone favorable et porte l espoir d un retour de la confiance chez les entrepreneurs, en particulier dans le secteur des services. Nouvelle hausse du chômage La baisse du nombre de chômeurs enregistrée au mois d août 214 (-,3%) n aura pas été suivie d effet, et, dès septembre la courbe du chômage a repris sa triste hausse. Le nombre de chômeurs reste à des niveaux record et approche aujourd hui 3,5 millions de personnes sans emploi (graphique 4). Depuis 3 mois, la progression de ce chiffre est de l ordre de,7% par mois, avec des perspectives très faibles de voir cette courbe s inverser à court terme. En Ile-de-France, le nombre des demandeurs d emploi a lui aussi augmenté dans une proportion d ailleurs plus élevée que sur l ensemble du territoire métropolitain (+6,2% en un an données de septembre 214 à comparer à +4,3% pour la France métropolitaine). Les dernières enquêtes de conjoncture font état de difficultés croissantes dans l industrie, d une dégradation dans le commerce, d un secteur des services à la peine, et d une détérioration du chiffre d affaires de la construction. Dans ces conditions, la demande des PME-PMI devrait rester fragile alors que la confiance semble revenir pour les grandes entreprises (c.f. DTZ Odessa Décembre 214). Graphique 2 Croissance du PB en France, % 1,5 1,,5, -,5-1, -1,5-2, Source: INSEE Graphique 3 Enquêtes de conjoncture Source: INSEE Graphique 4 Demandeurs d emploi en France, en milliers, catégorie A Source: INSEE Climat des affaires Moral des ménages Property Times 2

3 Paris T4 214 Synthèse Paris Retour des volumes placés Dans un contexte économique qui demeure tourmenté, le marché parisien montre un solide dynamisme, effaçant deux années de baisse de ses volumes commercialisés. Les transactions de bureaux parisiens auront ainsi représenté quelques 8 m² cumulés, soit une progression de 14% d une année sur l autre. La demande placée se repositionne ainsi en ligne avec sa moyenne décennale et surperforme légèrement la progression de la demande placée en Ile-de- France (+13%) A l exception de Paris Centre Ouest (hors QCA), en repli de 3% sur un an contrecoup d une année 213 exceptionnelletous les sous-marchés parisiens enregistrent une hausse de leurs volumes commercialisés d une année sur l autre. La progression la plus spectaculaire, tirant le résultat parisien vers le haut concerne le secteur Paris-Sud. Il signe une augmentation de 41% de ses volumes de bureaux placés, avec 236 m² transactés sur un an. L année 214 est aussi marquée par un retour affirmé des transactions d envergure, qui ont notamment jalonné les trois premiers trimestres, représentant 22 m² placés (+58% en un an). Ainsi, on enregistre 7 transactions supérieures à 1 m², dont la plus importante est celle du MINISTERE DE L INTERIEUR sur le «Garance», un bâtiment de 24 3 m² en cours de construction dans le 2 ème. La dernière en date ce 4 ème trimestre est à mettre au crédit du GROUPE SNI, qui a signé sur 22 m² à construire dans la ZAC Paris Rive gauche. Graphique 5 Demande placée à Paris, en milliers de m² Graphique 6 Taux de vacance à Paris 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % Paris QCA + PCO Paris Nord-Est Paris Sud Nombreux chantiers, y compris en blanc Le stock d offre immédiate a progressé de 6% d une année sur l autre, se positionnant à près de 85 m² en cette fin 214, soit un taux de vacance en hausse s établissant à 5,2%. L offre se répartit de façon homogène entre les 3 segments de surface, mais les surfaces de première main manquent, avec seulement 17% de l offre disponible. Elle augmente notamment sur des secteurs centraux du ème et sur les 14 et 15 ème arrondissements de Paris. Effet de plusieurs trimestres de pénurie conjugué à un intérêt exprimé des utilisateurs pour la centralité, la Capitale constate aussi le grand retour de constructions en blanc et de projets spéculatifs. Les grues sont en tout cas présentes, notamment dans le 15 ème (Balard), le 17 ème (Clichy Batignolles), le 13 ème (ZAC Paris Rive Gauche) mais aussi sur des secteurs présentant une profondeur de marché tertiaire plus faible comme sur la ZAC Bédier. Loyers de première main en augmentation Tous les loyers de première main progressent. Sur le QCA il reste stable sous la barre des 65 /m²/an et un Prime à 79 /m²/an. Sur le secteur de Paris Nord-Est, la valeur moyenne de première main a franchi le seuil des 4 /m²/an. Pour Paris Sud, le loyer moyen de première main approche les 5 /m²/an, effet d un regain de dynamisme sur les arrondissements les plus centraux. Graphique 7 Paris QCA Paris Nord-Est Paris Sud Paris Evolution des valeurs locatives de 1ère main à Paris, /m²/an Ile-de-France Paris QCA Paris Nord-Est Paris Sud Property Times 3

4 Paris T4 214 Paris QCA Rebond du marché, grâce aux surfaces intermédiaires L année 214 aura été très porteuse pour le marché des bureaux de Paris QCA qui enregistre une hausse de sa demande placée de 17% en un an, avec 378 m² transactés. Ce bon résultat vient rompre avec quatre années de dégradation des volumes de commercialisations (graphique 5). Tout au long de l année, les volumes placés par trimestre auront été peu ou prou similaires, entre 9 et 1 m², le 4 ème trimestre ayant été le plus faible avec 89 3 m² de bureaux transactés. Le segment des petites surfaces (18 5 m²) avec en tête, classiquement, cabinets de conseil juridiques et établissements financiers, reste le principal pilier du marché et aura ainsi concentré près de la moitié du volume traité dans le QCA en 214 (tableau 1). Les surfaces intermédiaires (1-5 m²) enregistrent aussi une belle performance (+17% d une année sur l autre). Sur ce segment, les mouvements les plus marquants du 4ème trimestre ont été la prise à bail par le CREDIT SUISSE de 4 1 m² de bureaux Boulevard Haussmann, le déménagement du conseil OLIVIER WYMAN sur les 3 6 m² restructurés de l immeuble Euler et le déménagement de The Kooples sur 2 3 m² rénovés rue de Prony. Fait marquant, avec 71 7 m² placés sur l année écoulée (+47% par rapport à 213), ce dernier trimestre n enregistre aucune transaction de plus de 5 m². Ces mouvements d envergure n ont pas contribué à la demande placée en cette fin d année tant sur l Etoile que sur le Centre. Pour autant, le QCA a montré sa résistance avec un relais de croissance via les prises à bail sur des surfaces intermédiaires. Graphique 8 Demande placée à Paris QCA, en milliers de m² Tableau 1 Segmentation de la demande placée à Paris QCA par tranche de surface en 214 Tranche de surface En m² Part Evol. sur un an Moins de 1 m² 18 5 m² 48% 9% De 1 à 5 m² m² 33% 17% Plus de 5 m² 71 7 m² 19% 47% Surface totale m² 1% 17% Graphique 9 T1 T2 T3 T4 Evolution des valeurs locatives à Paris QCA, /m²/an Valeurs locatives bien orientées Les valeurs locatives de transactions de bureaux de seconde main se sont stabilisées au dessus de la barre des 5 /m²/an. Le loyer moyen de 1ère main avoisine, quant à lui, les 65 /m²/an, en hausse de 5% d une année sur l autre. Ces valeurs moyennes cachent des écarts considérables selon les secteurs (Etoile ou Opéra) et la qualité des surfaces transactées. On constate ainsi une amplitude importante, de 4 /m²/an en secteurs diffus pour des surfaces relouées en état d usage jusqu à 74 /m²/an sur les meilleurs emplacements répondant aux derniers standards internationaux Loyer moyen de 2nde main Loyer moyen de 1ère main Loyer prime Le loyer prime, positionné à 79 /m²/an a enregistré une hausse de 6% d une année sur l autre. Soulignons enfin que la fluidité du marché est restée encore une fois conditionnée par l application de mesures d accompagnement, de l ordre de 1 à 15% pour les petites surfaces, de 15 à 2% pour des prises à bail conséquentes à des niveaux de loyers élevés. Les loyers s entendent HC HT. Property Times 4

5 Paris T4 214 Offre Maintien de l offre immédiate Avec 372 m² de bureaux disponibles fin décembre 214, le stock d offre immédiate du QCA se maintient sur son niveau de l année 213. On relève une légère résorption sur le segment des petites et moyennes surfaces. Pourtant discrète, cette diminution des volumes disponibles sur le segment des moins de 5 m² vient mettre un terme au renchérissement des stocks constaté depuis 21 (graphique 1). Le marché du QCA est essentiellement alimenté par la libération sur une base régulière de surfaces de seconde main. Le taux de vacance sur Paris QCA est en timide fléchissement, à 5,3%. Cette tendance s inscrit a contrario du reste de la Capitale, qui franchit la barrière symbolique des 5% pour la première fois depuis 21 (de 4,9% à 5,2% de vacance) et du chiffre francilien, passé de 7,5% à 7,6% (graphique 8). Dynamique porteuse pour ces 3 prochaines années L année 214 a vu la mise en chantier de plusieurs opérations d envergure livrables pour certains en 215. On recense ainsi près de 64 m² en construction au sein du QCA, répartis sur 5 opérations. Ces gabarits d immeubles supérieurs à 5 m², livrables en début d année laissent envisager un bon démarrage de la demande placée sur le semestre prochain. A l exception du futur siège d HERMES au 1-12 rue d'anjou d ores et déjà pré commercialisé, l essentiel des opérations a été lancé en blanc. Elles représentent un volume total de près de 75 m² à livrer pour l année prochaine et des disponibilités de première main en chantier ou autorisés pour un total de 6 m² jusqu en 217 sur le QCA (graphique 12). Le fer de lance de ces futures livraisons demeure le «#Cloud», «paquebot» développant 38 m² rue de Richelieu, livrable au 3 ème trimestre 215. Cette opération phare de SFL - sur le pôle d Opéra - propose une réponse adaptée et qualitative aux stratégies de retour à une centralité d implantation, à l image de quelques mouvements concrétisés cette année. En marge du QCA, on notera la poursuite du développement de la ZAC Clichy-Batignolles autour du futur Tribunal de Grande Instance de Paris. D importants volumes sont encore disponibles sur les projets en chantier ou dotés d une autorisation de construire. Ce secteur va proposer une alternative de déplacement de la demande, à condition de convaincre les grandes sociétés de l efficacité et du bon dimensionnement de son réseau de transports en commun. Pour l heure, l assureur KLESIA reste le premier à avoir franchi le pas pour s implanter sur zone dans les immeubles «Rézo» et «Strato» (26 m² au total). Il reste encore près de 1 m² de surfaces de bureaux à développer jusqu à l achèvement de la ZAC. Graphique 1 Offre immédiate à Paris QCA, en milliers de m² Graphique 11 Taux de vacance 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % Graphique 12 Disponibilités de première main (de plus de 5 m²) certaines et probables à Paris QCA et Centre Ouest, en milliers de m² Moins de 1 m² De 1 à 5 m² Plus de 5 m² Paris QCA Paris Ile-de-France Paris QCA Paris Centre-Ouest (Hors QCA) Source : DTZ Research Property Times 5

6 Paris T4 214 Paris Nord-Est Retournement de la demande placée Avec 97 3 m² de bureaux placés sur l année 214, le secteur de Paris Nord-Est voit son volume d activité progresser de 11% par rapport à 213. D un trimestre à l autre, l activité s affiche en hausse de 25%. Il reste néanmoins l effet d un 2 ème trimestre exceptionnel qui a soutenu, à lui seul plus de 5% des volumes commercialisés (graphique 13). Le segment des petites surfaces est resté le principal pourvoyeur d activité, concentrant à lui seul plus de 5% des mètres carrés placés, avec 5 2 m² commercialisés. Lanterne rouge de cette année 214, les moyennes surfaces s affichent en repli marqué de 2% d une année sur l autre. (tableau 2) Ce 4 ème trimestre en revanche, les transactions sur les grands gabarits ont fait défaut. La prise à bail des 24 3 m² du MINISTERE DE L INTERIEUR sur le «Garance» dans le 2ème arrondissement reste la seule et unique grande transaction de l année 214 du secteur de Paris Nord-Est. Envolée des valeurs locatives Relativement stables et homogènes depuis 27, l ensemble des valeurs locatives du secteur de Nord-Est ont nettement rebondi courant 213. Cette poussée haussière est restée pour l heure non démentie tant pour les loyers de première main que pour la seconde main (graphique 14). L année 214 marque aussi, le franchissement, pour le loyer de première main, du seuil des 4 /m²/an, une première depuis 1 ans. Auparavant compris entre 3 et 35 /m²/an, il se positionne en cette fin d année 214 à 49 /m²/an. Une vingtaine de transactions sur des fourchettes de valeurs comprises entre 4 et 475 /m²/an dans les 3ème et 4ème arrondissements tient la moyenne vers le haut. Une tendance similaire est relevée pour la valeur de seconde main, se positionnant à 338 /m²/an en 214, là aussi un point haut sur la décennie écoulée, en hausse de 8% d une année sur l autre de l ordre de 8%. Graphique 13 Demande placée à Paris Nord-Est, en milliers de m² Tableau 2 Segmentation de la demande placée par tranche de surface Tranche de surface En m² Part Evol. sur un an Moins de 1 m² 5 2 m² 52% +14% De 1 à 5 m² 22 8 m² 23% -19% Plus de 5 m² 24 3 m² 25% +58% Surface totale 97 3 m² 1% 11% Graphique 14 Evolution des valeurs locatives à Paris Nord-Est, /m²/an T1 T2 T3 T4 La prise à bail du MINISTERE DE L INTERIEUR sur le «Garance», rue des Pyrénées, maintient son statut de transaction référente pour le loyer prime, à 425 /m²/an (valeur faciale). 2 Loyer moyen de 2nde main Loyer moyen de 1ère main Loyer prime Property Times 6

7 Paris T4 214 Hausse des disponibilités Le stock sur Paris Nord-Est s est alourdi pour la 3ème année consécutive et atteint 153 m² de bureaux disponibles, en hausse de 28% d une année sur l autre. Avec un écoulement en moyenne décennale de l ordre de 1 m² par an, la tendance peut préoccuper mais plusieurs éléments viennent expliquer ce renchérissement. En premier lieu la livraison en blanc des 2 3 m² de l ensemble «Parisquare», rue Breguet dans le 11 ème arrondissement. Cette opération propose un grand gabarit de première main sur un marché rarement offreur pour ce type de surfaces. Ensuite, l augmentation des stocks pour les petites et moyennes surfaces, qui s alourdissent respectivement de 6% et de 15% cette année (graphique 15). Compte tenu de la taille du marché cette livraison explique en grande partie la hausse brutale du taux de vacance sur le secteur de Paris Nord-Est, passé de 4,3% à 5,4%. Longtemps classé parmi les plus faibles de la Capitale, il dépasse pour la première fois depuis 29 la moyenne de Paris à 5,2% (graphique 16). 85 m² livrables en 216 et 217 mais 22 5 m² certains Les chantiers se comptent sur les doigts de la main sur le secteur de Paris Nord-Est. Le «Garance», futur siège du MINISTERE DE L INTERIEUR rue des Pyrénées, livrable au 2ème trimestre 215 est d ores et déjà commercialisé. Le seul autre chantier démarré concerne le «Millénaire 4» : 22 5 m² programmés dans le cadre du développement autour de la Porte d Aubervilliers et livrables fin 216. Toujours en 216, on compte près de 5 m² de disponibilités futures probables, dont 16 5 m² ont été pré commercialisés auprès du Rectorat de Paris dans l immeuble «Visalto», Boulevard d Indochine dans le 19 ème arrondissement. Totalisant près de 23 m², il dispose encore de 6 5 m² disponibles et n est pour l heure pas en chantier. Fait rare compte tenu de leur situation dans le 3 ème arrondissement, deux projets d envergures méritent d être cités, totalisant 2 m² au cœur de Paris : «Cœur Marais», restructuration de près de 13 m² et «Fhive», proposant 7 5 m² restructurés rue Charlot. Ces deux opérations proposent une alternative d implantation sur des quartiers hyper-centraux, commerciaux et résidentiels en marge des destinations tertiaires classiques. Graphique 15 Offre immédiate à Paris Nord-Est, en milliers de m² Graphique 16 Taux de vacance 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % Graphique 17 Disponibilités de première main (de plus de 5 m²) certaines et probables à Paris Nord-Est, en milliers de m² Moins de 1 m² De 1 à 5 m² Plus de 5 m² Paris Nord-Est Paris Ile-de-France A l horizon , les disponibilités sont même plus limitées et incertaines, à l image d un secteur de Paris Nord moins propice au développement tertiaire. Ainsi, livrables en 217 et dotés d un permis de construire, «View», Porte des Lilas prévoit 21 m² et «Tempo», rue Gaston Tessier, développe 16 m² dans le 19 ème arrondissement. Tous deux livrables fin 217 (graphique 17) Paris 3 Paris 4 Paris 1 Paris 11 Paris 18 Paris 19 Paris 2 Source : DTZ Research Property Times 7

8 Paris T4 214 Paris Sud Bonne performance annuelle Avec 236 m² de bureaux placés en 214 sur le secteur de Paris-Sud, l année 214 s achève sur une progression des transactions de 41% d une année sur l autre. Ce bon résultat doit tout de même être nuancé par une année 213 en creux. Bien que les volumes d activité restent éloignés de ceux de la séquence , le niveau des stocks commercialisés reste en ligne avec un rythme décennal moyen de 23 m². Le second et le troisième trimestre tirent largement le résultat annuel vers le haut, réunissant à eux seuls quasiment 6% de la demande placée annuelle. (graphique 18) Les transactions d envergure, moteur traditionnel de ce marché, ont fait leur retour en 214 après une année 213 des plus calmes. On dénombre 1 transactions sur des gabarits supérieures à 5 m² pour un volume de m² placés. Elles pèsent ainsi près de 5% du marché des bureaux de Paris Sud, quadruplant d une année sur l autre. Principalement intervenues au cours des 3 premiers trimestres, le 4 ème trimestre 214 est resté plus timide sur les grandes typologies. On enregistre néanmoins la signature de SNI sur 22 m² dans la ZAC Paris Rive gauche. Concernant surfaces intermédiaires, l activité observée marque le pas d une année sur l autre, avec 39% de baisse de la demande placée. Ce résultat cache en fait une dichotomie entre arrondissements centraux et périphériques, un déplacement transactionnel s étant effectué sur les 5 ème, 6 ème et 7 ème arrondissements. Valeurs locatives en hausse La fin de la baisse des loyers moyens de bureaux sur Paris Sud observée en 213 s est confirmée en 214. Bien orientés, les loyers de première main se positionnent à 495 /m²/an, en progression de 12% par rapport à 213. La valeur moyenne de seconde main augmente, quant à elle, de 16% pour s établir à 435 /m²/an. Le franchissement en 214 des 4 /m²/an est une première depuis 1 ans. Plusieurs transactions importantes font varier à la hausse les valeurs locatives, à l image de SALES FORCE qui s est engagé au second trimestre sur 5 5 m² restructurés dans le «Paris 7 Suffren» sur une base de 65 /m²/an (valeur faciale). Pour la seconde main et sur un gabarit moins important, une société industrielle a signé pour 3 6 m² rue de l Université dans un immeuble rénové sur une base de 53 /m². Le regain transactionnel sur des petites et moyennes surfaces situées dans les 4/5/6 ème arrondissements sur des niveaux de loyers dépassant les 5 /m² participent aussi de cette hausse. Au 4 ème trimestre, la prise à bail du Groupe SNI pourrait donner le ton du développement des secteurs Austerlitz et Tolbiac de la ZAC Paris Rive Gauche. Graphique 18 Demande placée à Paris Sud, en milliers de m² Tableau 3 Segmentation de la demande placée par tranche de surface Tranche de surface En m² Part Evol. sur un an Moins de 1 m² 76 5 m² 32% 14% De 1 à 5 m² m² 19% -39% Plus de 5 m² m² 48% 341% Surface totale m² 1% 41% Graphique 19 Evolution des valeurs locatives à Paris Sud, /m²/an T1 T2 T3 T4 Loyer moyen de 2nde main Loyer moyen de 1ère main Loyer prime Property Times 8

9 Paris T4 214 Hausse des disponibilités Avec 26 m² disponibles fin décembre 214, le stock de l offre immédiate sur Paris Sud s accroit de près de 15% comparativement à l année 213. Par contraste avec deux années d une offre contenue, la mise sur le marché de plusieurs surfaces de grand gabarit explique l essentiel de cette hausse. L offre immédiate en petites et moyennes typologie reste stable, se maintenant toutefois sur des niveaux importants pour la 3 ème année consécutive. Ces deux segments réunis représentent plus des deux tiers des disponibilités (graphique 2). A 3,1%, la vacance en bureaux de Paris Sud poursuit son étonnante contraction, avoisinant les points bas de la séquence Cette tendance masque de fait un contraste important. D un côté, des arrondissements centraux (5ème, 6ème et 7ème) sous tension qui ont franchi à la baisse le seuil des 3% de vacance. De l autre, des arrondissements périphériques (12ème, 13ème, 14ème et 15ème) qui constatent un renchérissement de leurs stocks vacants (de 4,9% en 213 à 5,2% en 214). Retour du blanc Après plusieurs années particulièrement calmes du côté de l offre de bureaux neufs, le pipeline d opérations neuves et restructurées s est considérablement ranimé. Pour les 3 années à venir, 325 m² de bureaux sont potentiellement attendus, dont 175 m² en chantier. Les livraisons pour 215 seront abondantes, avec plus de 75 m² en chantier concentrés essentiellement dans le 12ème et le 15ème arrondissement. On dénombre ainsi 6 opérations neuves et une restructuration, sans compter sur le futur «Pentagone français», mastodonte qui représente à lui seul 135 m². Outre cette opération «publique» toutes sont en blanc. Les plus grands gabarits prendront place dans le secteur «Balard» avec «Qu4drans Est» et «Qu4drans Sud», totalisant près de 5 m² de bureaux. Pour 216 le rythme des livraisons de bureaux neufs s annonce soutenu, avec près de 5 m² à livrer et en chantier sur ces mêmes arrondissements, dont le 1 Grenelle, représentant 3 m² restructurés. En 217, les opérations Qu4drans Nord et Ouest qui prendront le relais sur le site de Balard, totalisant 4 m² d ores et déjà en chantier, encore une fois en blanc. Le secteur de Paris Sud concentre, à lui seul, un mètre carré sur deux en chantier dans la Capitale. Ce pipeline d offres intramuros est suffisamment rare depuis plusieurs années pour être remarqué. Les secteurs de Balard et l axe Austerlitz / Tolbiac / Masséna sont promis à un important développement tertiaire. Graphique 2 Offre immédiate à Paris Sud, en milliers de m² Graphique 21 Taux de vacance 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % Graphique 22 Moins de 1 m² De 1 à 5 m² Plus de 5 m² Disponibilités de première main (de plus de 5 m²) certaines et probables à Paris Sud, en milliers de m² Source : DTZ Research Paris Sud Paris Ile-de-France Paris 5 Paris 6 Paris 7 Paris 12 Paris 13 Paris 14 Paris 15 Property Times 9

10 Paris T4 214 Définitions Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Loyer moyen de 1ère main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Loyer moyen de 2nde main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Loyer prime : Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d engagement ferme longue. Production neuve de bureaux : Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Production neuve certaine de bureaux : Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Production neuve probable de bureaux : Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. Production neuve potentielle de bureaux : Ensemble des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu d'agrément et/ou de permis de construire. Property Times 1

11 EMEA John Forrester Chief Executive +44 () France Antoine Derville PDG +33 () Heading Name Title +44 () Heading Name Title +44 () Agency Marc-Henri Bladier Directeur Général +33 () Investissement Nils Vinck Directeur +33 () Valuation Jean-Philippe Carmarans PDG +33 () Asset Management Alban Liss Président +33 () Conseil Jean-Louis Guilhamat Directeur Corporate Solutions +33 () Disclaimer Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de DTZ ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de DTZ. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source. DTZ Janvier 215 Accédez à l ensemble des publications de DTZ sur notre site internet : Global Headquarters 77 West Wacker Drive 18th Floor Chicago, IL 661 USA phone fax DTZ France 8 rue de l Hôtel de Ville Neuilly-sur-Seine Cedex France phone +33 () fax +33 ()

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Quand le QCA va. DTZ Research PROPERTY TIMES. Paris QCA T4 2014. Sommaire. Auteur. Contacts DTZ Research PROPERTY TIMES Quand le QCA va Paris QCA T4 214 8 Janvier 215 Sommaire Contexte économique 2 Demande placée et valeurs locatives 3 Offre 4 Définitions 5 Auteur Pierre d Alençon Chargé d Etudes

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