MARKETBEAT IDF LA DÉFENSE. 4ème trimestre 2016

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1 MARKETBEAT IDF LA DÉFENSE 4ème trimestre 2016

2 SOMMAIRE 01 Contexte économique 2 02 Demande placée et valeurs locatives 3 03 Offre immédiate et future 4 04 Définitions 5

3 CONTEXTE ÉCONOMIQUE MI FIGUE, MI RAISIN Désalignement des astres Brexit, élection de Donald Trump, l année 2016 détient le palmarès des réalisations inattendues. L agenda 2017 s annonce chargé : élections en France et en Allemagne, négociations de sortie de l UE du Royaume-Uni. Les grandes économies ont assez bien absorbé les turbulences de 2016, mais le fameux «alignement des planètes» (taux d intérêts faibles, parité euro/dollar favorable et pétrole bas) carburant d une reprise auto entretenue se désaxe (hausse du pétrole, des taux longs). Après son passage à vide du 2 ème trimestre, la croissance française reste faible (0,2% au 3 ème trimestre), et devrait terminer l année autour de 1,2% (contre 1,6% en zone euro). Plusieurs indicateurs sont timidement repassés au vert, notamment la consommation des ménages (+0,4% en novembre), sur fond de regain d inflation (+0,6% en décembre) lié à l énergie. Confiance des chefs d entreprise Les facteurs d incertitudes pesant sur l économie française touchent davantage le moral des ménages (stable à 99 points) que le climat des affaires, en net regain (105 points) et supérieur à depuis 6 mois. Les secteurs de l industrie et de l hôtellerie-restauration (fortement touché par les vagues d attentats) gagnent chacun 4 points, tandis que le commerce montre des signes d amélioration (+3 points). Seul bémol, le bâtiment, encore en deçà de sa moyenne long terme. L indice PMI Markit termine aussi l année 2016 sur une note positive à 53,1 points en décembre, contre 51,4 en novembre, le secteur privé touchant son plus haut niveau d activité depuis 18 mois. Pour autant, ce sursaut ne s est traduit que marginalement par des hausses d effectifs salariés. Timide embellie sur l emploi Le taux de chômage a amorcé sa descente à partir du 4 ème trimestre 2015, atteignant même les 9,6% au printemps Au 3 ème trimestre, ce taux s'établit à 9,7%. Selon l INSEE, les gains de marge des entreprises et la prime à l embauche ont permis d abaisser le seuil de croissance apte à créer de l emploi. En Ile-de-France, le taux de chômage francilien (8,5 % au deuxième trimestre 2016) s est réduit de 0,5 point depuis mi L exil consécutif au Brexit ne s est pas encore réalisé et les grandes entreprises qui examinent la question n en sont qu au début de leur réflexion. L Ile-de-France est certes en 1 ère ligne pour accueillir ces mouvements, mais Londres pourrait contre-attaquer fiscalement, comme en témoigne le transfert récent de la base fiscale de MAC DONALDS. Croissance du PIB en France, % 0,8 0,6 0,4 0,2 0,0-0,2-0,4 INSEE Enquêtes de conjoncture, indices INSEE Taux de chômage en France métropolitaine, en % 11,0 10,5 10,0 9,5 9,0 8,5 8,0 7,5 7,0 6,5 6,0 BIT Climat des affaires Moral des ménages 2

4 LA DEFENSE VOLUME RECORD DE TRANSACTIONS Niveau historique de demande placée Au terme d un 4 ème trimestre où plus de m² de bureaux auront été placés, le marché de La Défense affiche une performance historique. Plus de m² de surfaces tertiaires auront ainsi été traités à La Défense en 2016, un chiffre en hausse de 93% d une année sur l autre et de 51% par rapport à la moyenne annuelle observée sur les 10 dernières années. C est dire le caractère tout à fait exceptionnel des résultats de cette année qui restera dans les annales! Ce regain d activité est essentiellement lié au retour massif des mouvements de plus de m², ceux là même qui manquaient à l appel en Plus nombreux d une année sur l autre, ceux-ci ont porté sur des surfaces d un gabarit plus important, passant de 7 signatures ( m²) en 2015 à 11 (près de m²) en SAINT-GOBAIN, au 2 ème trimestre, et RTE au 3 ème trimestre - deux transactions de plus de m² - sont particulièrement emblématiques de ce retour en force de La Défense. Au 4 ème trimestre, citons aussi le positionnement du CREDIT MUTUEL ARKEA CIC sur la tour D², pour un volume de m² de bureaux neufs. Le développement de nouvelles tours et les restructurations de grande qualité a su polariser une demande endogène et attirer les reports d utilisateurs depuis Paris. Les surfaces de première main concentrent ainsi plus de 80% de la demande placée sur de grands gabarits d immeubles. Fait intéressant, la croissance des volumes sur le créneau des petites et moyennes surfaces suggère, pour certains immeubles, un positionnement comme centres d affaires. Stabilité des valeurs locatives La forte progression de la demande placée n a pas encore suffisamment entamé le stock immédiat pour mettre les valeurs locatives sous tensions. Le loyer prime reste donc accroché à 540 /m²/an, tandis que la valeur de première main, passée de 450 /m²/an en 2015 à 460 /m²/an en 2016 reste encore éloignée des 550 /m²/an moyen observés entre 2008 et Les transactions de seconde main se sont quant à elles réalisées en 2016 sur des valeurs moyennes de 410 /m²/an, sans changement par rapport à Demande placée à La Défense, en milliers de m² Immostat Demande placée par tranche de surface à La Défense en 2016 TRANCHE DE SURFACE M² PART Evol. Moins de m² % +13% De à m² % +6% Plus de m² % +174% Surface totale % +93% Immostat Valeurs locatives de transactions à La Défense, /m²/an T1 T2 T3 T4 Loyer moyen de 2nde main Loyer moyen de 1ère main Loyer prime Immostat - Cushman & Wakefield. Les loyers s entendent HC HT 3

5 LA DEFENSE BAISSE DE L OFFRE IMMEDIATE PAS DE LIVRAISONS EN 2017 Une baisse de 26% de l offre immédiate de grande taille Conséquence directe de l explosion de la demande placée, l offre immédiate de bureaux de La Défense confirme depuis 2 ans une tendance nettement baissière (-11% chaque année). Début 2017, le stock immédiat de bureaux à La Défense représente m², dont m² sur le seul segment des surfaces de plus de m². C est sur ce créneau que la baisse des disponibilités immédiates est la plus marquée, de l ordre de 26% d une année sur l autre. Dans le même temps, l offre de taille intermédiaire s est regarnie pour atteindre m². Au-delà des volumes disponibles, c est sa qualité qui pose aujourd hui question à La Défense : seulement m² de bureaux de première main sont aujourd hui vacantes, répartis sur une dizaine d immeubles. Le choix des utilisateurs devra donc se positionner sur des produits de seconde main, sauf à se positionner sur des surfaces livrables au mieux en Un taux de vacance en-dessous de 10% Dans un contexte francilien de baisse du taux de vacance sur l ensemble des micro marchés, celui de La Défense poursuit sa diminution, trajectoire empruntée depuis Celui-ci se positionne début 2017 à 9,8% (11% un an plus tôt), un niveau certes encore élevé par rapport à la moyenne de l Ile-de-France (6,5%), mais nettement plus faible que celui du Croissant Ouest (11,7%). Offre immédiate à La Défense, en milliers de m² Moins de m² De à m² Plus de m² Immostat - Cushman & Wakefield Taux de vacance 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% La Défense Paris QCA Ile-de-France Cushman & Wakefield Aucune offre neuve jusqu en 2018 La précommercialisation au 3 ème trimestre de «Window» aura asséché les disponibilités attendues en 2017, facilitant l écoulement des surfaces de première main déjà présentes dans l offre immédiate. Il faudra donc attendre 2018 pour voir émerger de nouvelles disponibilités de première main à La Défense, année annoncée de l achèvement de la restructuration du «Belvédère» ( m²) et de la construction de «Trinity» ( m²). Disponibilités de première main (de plus de m²) certaines et probables à La Défense, en milliers de m² Aucune livraison n est annoncée en 2019, sauf à accélérer la mise en chantier des opérations aujourd hui programmées pour 2020 : «Hekla» ( m²) et «Alto» ( m²), sans oublier «Ava» ( m²) Courbevoie Puteaux Nanterre Cushman & Wakefield 4

6 DEFINITIONS Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Loyer moyen de 1ère main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Loyer moyen de 2nde main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Loyer prime : Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d engagement ferme longue. Production neuve de bureaux : Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Production neuve certaine de bureaux : Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Production neuve probable de bureaux : Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. Production neuve potentielle de bureaux : Ensemble des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu d'agrément et/ou de permis de construire Taux de vacance : Part de l offre immédiatement disponible dans le parc de bureaux existant à un instant T 5

7 AUTEUR Magali Marton Head of Research - France +33 (0) magali.marton@cushwake.com CONTACTS Antoine Derville Président +33 (0) antoine.derville@cushwake.com Olivier Gérard Directeur Général +33 (0) olivier.gerard@cushwake.com Ludovic Delaisse Head of Agency +33 (0) ludovic.delaisse@cushwake.com Disclaimer Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de Cushman & Wakefield ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de Cushman & Wakefield. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source Cushman&Wakefield, Inc. Tous droits réservés