MARKETBEAT LYON. Bilan Le bureau reste dynamique L activité atteint des sommets La logistique garde le cap

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1 MARKETBEAT LYON Bilan 2017 Le bureau reste dynamique L activité atteint des sommets La logistique garde le cap

2 SOMMAIRE 01 Contexte économique 2 02 Bureaux 3 03 Locaux d activité 7 04 Entrepôts logistiques Investissement Définitions 13

3 CONTEXTE ÉCONOMIQUE CROISSANCE RÉGULIÈRE ET PERSISTANTE Une croissance au-delà des prévisions! Le 4 ème trimestre 2017 s achève sur la signature de la loi de finance pour En concrétisant ses premières réformes fiscales, le gouvernement franchit une nouvelle étape dans son programme réformateur débuté avec les ordonnances de la «Loi Travail». Un certain nombre de mesures vont successivement soutenir la demande des entreprises : réduction de l impôt sur les sociétés (de 33,33% à 28% fin 2018), création d une «flat tax» de 30% sur les revenus du capital. Le soutien à la consommation des ménages et l augmentation du pouvoir d achat se matérialisent dans la réduction progressive de la taxe d habitation et la suppression des cotisations maladie et chômage. A l aube de ces réformes, le climat des affaires et le moral des ménages sont tous les deux orientés à la hausse ce trimestre (respectivement +2,6 et +4 points). Ils retrouvent ainsi des niveaux similaires à ceux observés fin Portée par une reprise économique mondiale solide, la croissance française devrait donc pouvoir compter sur ses principaux moteurs que sont la consommation relancée par le marché du travail et l investissement toujours soutenu par des taux d intérêt bas. Fait exceptionnel, l INSEE revoit à nouveau à la hausse ses prévisions de croissance : +1,9% anticipés sur l ensemble de l année 2017, un niveau inégalé depuis 2011 (+2,1% cette année là)! Baisse des chômeurs de catégorie A Au 3 ème trimestre 2017, l effet vertueux de la hausse des créations d entreprises (+3,2% en France, + 7,1% en Ilede-France comparativement au cumul annuel du 3 ème trimestre 2016) amplifié par la baisse des défaillances d entreprises (-7,3% en France et en Ile-de-France) se poursuit. Cela impacte directement les créations d emplois marchands ( au 2 nd semestre). A l inverse, la réduction du nombre d emplois aidés entraine un repli de l emploi non marchand ( sur la même période). Ainsi, la baisse du taux de chômage (47 pdb d une année sur l autre soit 9,6% au 4 ème trimestre 2017) rend compte du rythme soutenu des créations nettes d emplois ( au 2 nd semestre 2017) et d une baisse du nombre de chômeurs de catégorie A : -0,1% sur un an, soit 3,45 millions, un plus bas en trois ans. La progression du nombre de chômeurs de longue durée et le chômage persistant des seniors viennent toutefois nuancer cette embellie. Croissance du PIB en France, % INSEE Enquêtes de conjoncture, indices INSEE Taux de chômage en France métropolitaine, en % Oxford Economics 2

4 BUREAUX : DEMANDE PLACÉE Demande placée : léger recul mais rythme toujours élevé Demande placée de bureaux en région lyonnaise, en milliers de m² La demande placée sur le marché des bureaux de Lyon a totalisé m² en 2017, un repli de -7% en un an, à nuancer compte tenu d une année 2016 très réussie ( m²). L accélération de l activité en seconde partie d année et le pic du 4 ème trimestre ( m²) ont limité le retard accumulé au 1 er semestre. Le volume de transactions s est en tout cas maintenu en 2017 au delà de sa moyenne décennale ( m² de 2007 à 2016) et confirme la dynamique positive observée depuis 3 ans. Près de 600 signatures ont animé l exercice 2017, un record très supérieur à l année passée (562). L équilibre prévaut quant à la qualité des surfaces commercialisées, avec des positionnements d entreprises sur des bureaux de 2 nde main qui devancent d une courte tête (51%) les surfaces neuves et restructurées. Trou d air pour les très grandes transactions Cecim Demande placée de bureaux en région lyonnaise, en % des surfaces La plupart des segments de surfaces ont vu leur rythme d activité progresser nettement, mais l absence de très grands mouvements d utilisateur (plus de m²) a limité la performance lyonnaise. A noter que le nombre de transactions supérieures à m² atteint un record, avec 60 signatures contre 55 en L attraction des sociétés pour le neuf demeure d autant plus forte que les surfaces sont importantes : sur les 10 plus grandes transactions de l année, 9 ont ciblé des surfaces neuves ou restructurées, avec à leur tête LE MINISTERE DE LA JUSTICE (5 900 m²), MEDICINA (5 700 m²) et NEXTDOOR (5 400 m²). La Part-Dieu résiste ; les destinations alternatives progressent La Part-Dieu confirme son leadership, à l origine de plus d un mètre carré sur cinq commercialisés à Lyon intramuros ( m²). En marge de cet ascendant - loin du ratio spectaculaire de l an passé (40%) - les secteurs de Villeurbanne / Tonkin (13%), de Gerland (16%) et de Vaise (10%) ont continué de progresser en La commercialisation du «Grand Hôtel Dieu», quasi complète en amont de sa livraison, a tiré vers le haut le volume d activité de la Presqu île Nord ( m²). Le Nord-Ouest a continué d attirer la majeure partie de la demande placée de la périphérie, de même que l essentiel des grands mouvements d utilisateurs (SBM DEVELOPPEMENT, FOEDERIS, LDLC, STANLEY). Le secteur du Grand Lyon Est a conservé son rôle d appui, et son poids relatif dans l activité transactionnelle de la périphérie lyonnaise est resté stable d une année sur l autre. Demande placée de bureaux par secteur, en milliers de m² en m² Cecim Lyon intra-muros Périphérie m² Cecim 3

5 BUREAUX : OFFRE DISPONIBLE Offre disponible : fonte de l offre neuve Après 2 années consécutives de hausse, le volume de l offre immédiate et à 6 mois s est fortement réduit (-21% en un an) pour descendre à m² fin Le taux de vacance stable, s établit à 6%, loin du sommet atteint en 2015 (7,7%). La contraction la plus spectaculaire a concerné l offre de bureaux de 2 nde main (-25%). Les surfaces de 1 ère main n ont pas été en reste, avec un peu plus de m² de bureaux neufs et restructurés disponibles fin Un tel plancher d offre, inédit sur la décennie, pousse les entreprises vers la production nouvelle pour élargir leurs choix. En termes de géographie, l allégement de l offre a essentiellement concerné Lyon intra-muros (-11%), tandis la périphérie est restée stable. Gerland au cœur des disponibilités intramuros Lyon intra-muros concentre la majorité de l offre de la métropole, avec près de m² disponibles, dont près du tiers concerne des bureaux de 1 ère main. La plus grande partie de cette offre se concentre sur le secteur de Gerland, qui totalise près de 30% de l offre intra-muros, dont une écrasante majorité de surfaces de 2 nde main (les trois quarts). Depuis fin 2016, les disponibilités de bureaux de La Part Dieu et du Carré de Soie se réduisent, pour s établir respectivement à m² et m² fin Pour autant, la composition de l offre de ces deux secteurs est très différente, avec des surfaces de 1 ère main minoritaires à La Part-Dieu (13%) mais beaucoup plus abondantes pour le Carré de Soie (près de 60%). Nord-Ouest et Est : centres de gravité de la l offre en périphérie de Lyon La périphérie lyonnaise représente 40% des disponibilités du marché de l agglomération, un stock fortement concentré sur l Ouest et l Est. Un trio de communes composé de Limonest, Saint-Priest et Bron rassemble l essentiel de cette offre. Sans surprise, le Grand Lyon Ouest et Est sont à la tête de l offre de bureaux neufs et restructurés, et, concentrent la moitié des surfaces de classe A de la périphérie lyonnaise. Hors de cette géographie, les choix des entreprises sont beaucoup plus restreints et épars, axés sur Nord Isère ou les Extérieurs Nord. Offre de bureaux à 6 mois et taux de vacance en région lyonnaise, en milliers de m² Cecim - Offre de bureaux à 6 mois à Lyon intra-muros, fin 2017, en % des surfaces Cecim - Offre de bureaux à 6 mois à Lyon extra muros, fin 2017, en % des surfaces Cecim m² m² 4

6 BUREAUX : OFFRE FUTURE Livraisons de bureaux : m² inaugurés en 2017 Le volume de la production lyonnaise avait sensiblement ralenti en 2016, avec moins de m² de bureaux livrés. Ce rythme a connu un rebond spectaculaire en 2017, pour atteindre m² achevés (près de 25 opérations), dont 70% sont localisés à Lyon intra-muros ( m²). La majeure partie de ces livraisons de bureaux neufs ou restructurés a déjà fait l objet d une précommercialisation (60% pour l ensemble de l agglomération lyonnaise), un niveau plus élevé en périphérie (67%) que pour Lyon intra-muros (58%). Cet écart illustre la confiance des acteurs du marché à commercialiser ces opérations avant ou rapidement après leur livraison dès lors qu elles conjuguent centralité et qualité. Ces critères d attractivité sont en effet au cœur des préoccupations des entreprises dans leur recherche d implantation ou la relocalisation de leurs effectifs. Offre en chantier : le champ des possibles Près de m² de bureaux en chantier sont aujourd hui encore disponibles dans l agglomération lyonnaise, un tiers de moins que le niveau relevé fin Promoteurs et investisseurs modulent le rythme des mises en chantier et donnent du souffle au marché pour prévenir toute surproduction. Les deux tiers de l offre en construction se concentrent à Lyon intra-muros. Carré de Soie / Grand Clément s affirme comme le plus grand pourvoyeur de disponibilités neuves avec l immeuble «Organdi», suivi de Vaise avec «La Vague». La Part Dieu, Confluence et la Presqu Ile Nord, au cœur d une offre tertiaire hyper centrale, concentrent 20% des mètres carrés en chantier dans l agglomération. Ces secteurs disposent d un potentiel important au regard de l étroitesse de leur offre immédiate de 1 ère main. Les secteurs de la périphérie lyonnaise sont loin d être délaissés par les opérateurs, notamment le Nord-Est (immeubles «Grand Stade OL», «Le Karré») et l Est («Edenrock», et «Everland»). Nombreux projets dans les starting blocks Livraisons de bureaux de plus de m² en région lyonnaise, en milliers de m² Disponibilités de bureaux en chantier en région lyonnaise, , en % des surfaces m² Offre future de bureaux en région lyonnaise, fin 2017, en milliers de m² D ici 2020, près de m² de bureaux dotés d un permis de construire pourraient s ajouter au volume actuellement en chantier. Grand Lyon Nord, Vaise, mais aussi Gerland concentrent les trois quarts de cette offre en attente de démarrage. Les projets en gestation ne sont pas en reste, avec plus de m² susceptibles d alimenter le marché dès Ces projections pourraient faire l objet de reports en cas de pré commercialisation insuffisante, notamment hors des grands marchés tertiaires de l agglomération. 5

7 BUREAUX : VALEURS LOCATIVES Loyer de 1 ère main : effet «Grand Hôtel Dieu», mais pas uniquement Valeurs locatives de transaction, /m²/an Le rythme élevé des commercialisations de surfaces neuves à La Part-Dieu, sur la Presqu Ile Nord, et dans une moindre mesure Confluence, tire vers le haut les valeurs locatives. Les loyers faciaux relevés dans la tour «Silex 1», les immeubles «107», «Terralta» ou encore «King Charles», compris entre 250 et 280 /m²/an ont hissé le loyer moyen de 1 ère main sur un plus haut inédit (208 /m²/an). Quant au loyer prime, les prises à bail du «Grand Hôtel Dieu» confortent son niveau à 300 /m²/an. Inversement, la correction est de mise pour les bureaux de 2 nde main, dont le loyer moyen est passé de 165 /m²/an en 2016 à 159 /m²/an en Derrière cette moyenne, la géographie et la qualité des surfaces dictent de grandes amplitudes de valeurs : de 100 à 265 /m²/an pour Lyon intra-muros et de 90 à 130 /m²/an en périphérie. Valeurs locatives de 1 ère main Les valeurs de présentation des bureaux neufs ou restructurés à Lyon intra muros varient de 150 à 340 /m²/an, mais seule une minorité de bureaux haut de gamme entend franchir le seuil des 300 /m²/an. Les valeurs de présentation sont en ligne avec les loyers de transaction observés en 2017, et confortent les «positionnements prix» ambitieux de plusieurs opérations emblématiques, comme «Grand Hôtel Dieu» et «Le Silex 1». Les loyers de présentation des opérations neuves de Gerland, Carré de Soie et Vaise, nettement plus bas, s échelonnent de 150 à 190 /m²/an. Sans grande surprise, l Est et l Ouest de Lyon ferment la marche, avec des loyers de signature souvent proches des valeurs de présentation minimales. Valeurs locatives de 2 nde main L amplitude des loyers de présentation est particulièrement large pour les bureaux de seconde main. Au «positionnement prix» très variable selon les secteurs de marché s ajoutent des écarts très marqué en termes de qualité de surfaces. Les loyers de présentation oscillent de 95 à 230 /m²/an pour l offre disponible recensée fin 2017 à Lyon intra-muros ; ces écarts sont «réduits» du simple au double en périphérie (de 75 à 150 /m²/an). Les loyers de transaction de 2 nde main approchent difficilement la borne haute des valeurs de présentation pour plusieurs marchés de Lyon (Villeurbanne / Carré de Soie, Confluence). Note : Cecim - Les loyers s entendent HT et HC Loyers* des bureaux neufs ou restructurés, /m²/an Secteur Loyers de présentation Loyers de transaction Part Dieu Confluence Gerland Vill. Carré de Soie Vaise Ouest Est Cecim - * Les loyers s entendent HT et HC Loyers* des bureaux de 2 nde main, /m²/an Secteur Loyers de présentation Loyers de transaction Part Dieu Confluence Gerland Vill. / Carré de Soie Vaise Ouest Est Cecim - * Les loyers s entendent HT et HC 6

8 LOCAUX D ACTIVITÉ : DEMANDE PLACÉE Demande placée : une année 2017 exceptionnelle Demande placée de locaux d activité en région lyonnaise, en milliers de m² Le rebond des commercialisations initié en 2016 s est accentué dans des proportions spectaculaires, et la demande placée de locaux d activité de l agglomération lyonnaise a totalisé un peu plus m² en Aucun historique n approche un tel volume traité, hormis les m² commercialisés en L embellie macroéconomique et des carnets de commande plus remplis ont incité nombre d entreprises à investir dans leur outil immobilier. Tous les schémas d occupation (location / vente) ont suivi des progressions à deux chiffres, mais la location (hausse de +51%) se démarque nettement des ventes à utilisateur (+24%). Ces choix d occupation locative, en repli l an passé, ont fait jeu égal en 2017 avec les ventes à utilisateur ( m² chacun). La géographie de la demande placée et la taille des transactions en disent long sur ce rebond du marché lyonnais des locaux d activité. Cecim - Demande placée de locaux d activité par tranche de surface en région lyonnaise Effet de seuil au-delà de m² Qu il s agisse de location comme de vente à utilisateur, l accélération de la demande placée est d autant plus forte que les surfaces ciblées sont importantes. A l exception des formats inférieurs à 500 m², les seuls à marquer le pas (-11% en un an), les progressions vont crescendo pour les segments de plus de m² : la demande placée atteint m² pour des locaux d activité de et m² (+41%) et dépasse m² au-delà de m² (+69%). Le nombre de signatures accompagne cette tendance, avec 115 transactions de plus de m² en 2017, contre 80 en Cecim - Indépendamment de cet «effet taille», plus de 80% des positionnements d utilisateurs ont ciblé des locaux de 2 nde main, un ratio inchangé depuis 3 ans. Demande placée de locaux d activité en région lyonnaise par secteur, en milliers de m² L Est domine, le Nord-Est décolle Les secteurs de l Est et du Nord-Est lyonnais ont attiré la majeure partie de la demande placée (70%), avec quelques nouveautés en L Est conserve de peu son leadership ( m² traités), malgré une érosion de sa demande placée depuis 3 ans. Le Nord-Est de l agglomération ( m²) s est, quant à lui, démarqué en triplant son volume d activité en un an. Sur ce secteur, tous les gabarits de surfaces affichent des tendances positives, avec une mention particulière pour les locaux d activité au-delà de m² : plus de m² ont été commercialisés sur ce créneau via 13 signatures. Cecim - 7

9 LOCAUX D ACTIVITÉ : OFFRE IMMÉDIATE Net recul des disponibilités L agglomération lyonnaise totalise un peu plus de m² de locaux d activité disponibles (immédiatement et à 6 mois), un volume en forte contraction (-21% en un an). L accélération du marché lyonnais en 2017 a fortement entamé un stock vacant qui culminait à plus de m² depuis plus de 2 ans. L évolution de la composition ces disponibilités exprime plusieurs tendances. L offre de 2 nde main pèse encore lourdement dans les stocks vacants ( m² ; 80% de l offre globale), malgré un allégement important (-21% en un an). Au rythme transactionnel moyen des 5 dernières années sur ce créneau, ce volume représente un peu plus de 18 mois de commercialisation. Derrière l abondance de ce stock, signalons son étroitesse pour les gabarits de surfaces plus réduits : seulement 10% des disponibilités globales proposent des locaux de moins de m², une situation qui bride la demande placée sur ces créneaux et laisse insatisfaite une partie de la demande exprimée. L offre lyonnaise se concentre à l Est Offre immédiate de locaux d activité en région lyonnaise, en milliers de m² Offre immédiate de locaux d activité en région lyonnaise par secteur, en milliers de m² Le recul de l offre immédiate et à 6 mois n a pas vraiment changé la répartition géographique des disponibilités de l agglomération lyonnaise : le Grand-Est (Est, Nord-Est, Sud-Est) concentre encore l écrasante majorité des stocks ( m²). Cette surreprésentation s est néanmoins érodée depuis 12 mois : le Grand Est totalisait depuis 5 ans de 85 à 90% de l offre Lyonnaise, un ratio tombé à 81% en Le Nord-Est, en 1 ère ligne de l accélération du marché, a vu ses disponibilités chuter fortement (-33%) pour se stabiliser sur un plancher historiquement faible (à peine m² fin 2017). Des choix contraints à l acquisition Dans leur grande majorité, les disponibilités de locaux d activité du marché lyonnais sont proposées à la location. Cette structuration de type 80/20% en faveur de schémas d occupation locatifs se vérifie depuis plusieurs années et contrarie l intention de nombreuses PME-PMI de détenir leur outil immobilier. Offre immédiate de locaux d activité en région lyonnaise, en milliers de m² A la location, la majeure partie de l offre disponible concerne des surfaces de grand gabarit (supérieures à m²), situées surtout au Nord et à l Est de l agglomération (Saint-Priest, Pusignan, Vaulx-en-Velin). Pour des locaux de taille plus réduite (moins de m²), la géographie des choix d implantation est plus étendue et dispersée, avec quelques communes phares (Chassieu, Vénissieux, Vaulx en Velin). 8

10 LOCAUX D ACTIVITÉ : VALEURS LOCATIVES Valeurs locatives : l arbre qui cache la forêt Les valeurs locatives de transaction pour des locaux d activité neufs ou restructurés ont grimpé en flèche au cours de l année 2017, pour atteindre 103 /m²/an (contre 80 /m²/an en 2016), un plus-haut inédit. Valeurs locatives moyennes de transactions de locaux d activités en région lyonnaise, /m²/an Ce rebond reflète davantage des grandes prises à bail de locaux mixtes avec un fort ratio de bureaux pour des loyers faciaux particulièrement élevés (de 195 à 200 /m²/an) qu un véritable décollage des valeurs. En règle générale, la majeure partie des loyers de transaction pour cette qualité de surfaces s échelonne de 80 à 115 /m²/an, laissant envisager un rééquilibrage en Cet effet rebond mis à part, les loyers moyens de 1 ère main du marché lyonnais des locaux d activité conservent une tendance haussière perceptible depuis CECIM, A l inverse, le repli des loyers moyens de 2 nde main s est confirmé, établis à 54 /m²/an en 2017 après 58 /m²/an en Géographie et état des locaux justifient une large amplitude de loyers, mais les secteurs au cœur de la demande placée - Est, Nord-Est et Sud-Ouest - présentent des loyers de 50 à 65 /m²/an. Les micro marchés comprenant la partie intramuros de Lyon et Ouest-Techlid font ressortir des loyers moyens respectifs de 75 /m²/an à 80 /m²/an, tirés à la hausse par plusieurs signatures audelà de 80 /m²/an. Prix de vente moyens de transactions de locaux d activités en région lyonnaise, /m² Prix de vente : consolidation et grand écart Les prix de cessions des locaux d activité observées en 2017 tranchent avec les tendances relevées en 2016, et maintiennent une amplitude historiquement élevée entre locaux neufs et ceux de seconde main. Les surfaces neuves ou restructurées sont vendues en moyenne à /m² (-8% en un an), une valeur tirée vers le bas par plusieurs acquisitions en deçà des minima usuellement observés (moins de 500 /m² au Nord-Est et à l Est). Plus communément, l essentiel des prix de vente pour des locaux d activité de 1 ère main reste compris entre et /m². Une correction du même ordre (-7%) est observée pour les locaux d activité de 2 nde main, dont les prix de vente (450 /m² en moyenne) se corrigent pour la deuxième année consécutive. Plusieurs cessions de sites industriels ont tiré vers le bas cette valeur en L amplitude des prix de vente peut aller du simple au triple selon le secteurs considérés, avec des valeurs centrales comprises entre 500 et /m². CECIM, 9

11 ENTREPÔTS LOGISTIQUES : DEMANDE PLACÉE Les volumes reculent sur un rythme élevé La demande placée d entrepôts logistiques sur le marché lyonnais a totalisé m² en 2017, un volume en recul de 4% en un an. Compte tenu de la forte accélération de l an passé, qui avait permis de renouer avec ses plushauts de la décennie, la correction reste modeste, et le niveau d activité élevé. Au terme d un rythme crescendo au fil des trimestres, la demande placée d entrepôts logistiques reste supérieure à sa moyenne décennale ( m²). Derrière ces volumes assez comparables depuis 2 ans, quelques nouveautés ont animé le marché de l immobilier logistique lyonnais. Un plus grand nombre de transactions (23 en 2017 ; 19 l an passé) et la contraction du lot moyen ( m² après m² en 2016) signent le retour des logisticiens. Les chargeurs ont, quant à eux, ciblé des géographies nouvelles et remis à l honneur les opérations clés en main. Le neuf stimule le marché mais pas que Les développements de plateformes neuves ont fortement contribué à la prise de vitesse du marché logistique lyonnais depuis 2 ans, avec un effet de balancier entre schémas d opérations. Les comptes propres de chargeurs avaient mis à l honneur la grande distribution, l industrie agroalimentaire et le e-commerce en Les clés-enmain ont pris le relais, avec 4 opérations de ce type en 2017, avec à leur tête ACTION (plus de m²) et DESCOURS ET CABAUD ( m²). Les prises à bail classiques ont conservé un rythme soutenu (45% de la demande placée), sans égaler leur temps de passage de l exercice précédent ( m² ; -4% en un an). L étroitesse de l offre de classe A apte à répondre aux cahiers des charges exigeants des logisticiens a porté ces utilisateurs vers des locations classiques d entrepôts de 2 nde main ; leurs prises à bail ont grimpé de 60% en un an, pour cibler des bâtiments n excédant pas les m². Dispersion de la logistique lyonnaise Demande placée d entrepôts en région lyonnaise, en milliers de m² Demande placée d entrepôts en région lyonnaise par qualité des surfaces, en milliers de m² Cecim Immostat - Cecim Immostat - Demande placée d entrepôts en région lyonnaise par secteur, en milliers de m² Le manque de disponibilités foncières propices au développement de grandes opérations fait sortir l immobilier logistique lyonnais hors de ses marchés traditionnels, bousculant les hiérarchies géographiques classiques. Destination logistique par excellence, le secteur de Nord-Isère a vu sa part d activité chuter ( m²), tandis que la Rocade Est a fortement rebondi ( m²). En marge de ces marchés historiques, les deux plus grandes opérations de l année ont fait décoller le «diffus» lyonnais (autres secteurs). Cecim Immostat - 10

12 ENTREPÔTS LOGISTIQUES : VALEURS LOCATIVES ET OFFRE IMMEDIATE Valeurs locatives d entrepôts : statu quo La forte amplitude des loyers de présentation qui caractérise l immobilier logistique lyonnais reflète la profondeur et l hétérogénéité de son offre. Ces valeurs vont de 32 à 45 /m²/an selon les secteurs et la classe des bâtiments considérés. Nord-Isère concentre les valeurs de présentation les plus élevées, qu il s agisse d entrepôts existants (de 43 à 44 /m²/an) ou de plates-formes à construire (47 /m²/an). Conséquence d un foncier rare et difficile à développer, le manque de grands gabarits bien situés et dotés des meilleurs standards techniques soutient ces valeurs. Pour la Plaine de l Ain (PIPA/Côtière), les loyers de présentation font le grand écart, avec des valeurs comprises de 32 à 42 /m²/an. La Rocade Est, proche du centre de l agglomération, soutient des valeurs de présentation relativement élevées (de 38 à 45 /m²/an). En marge des marchés logistiques traditionnels de Lyon, des offres d entreposage à construire techniquement irréprochables peuvent justifient d approcher les maxima des marchés précités. Offre immédiate: manque de grandes offres neuves L offre immédiate d entrepôts en région lyonnaise s est fortement alourdie au cours de l année et totalise m² fin 2017; ce rebond met un terme à l allégement initié en Depuis plus de 5 ans, les disponibilités de 1 ère main restent au plancher (à peine 5% du stock total) et une seule plateforme neuve (moins m²) est disponible immédiatement. Les utilisateurs contraints par des cahiers des charges exigeants mais disposant d une fenêtre temporelle assez large, peuvent envisager des développements à moyen/long terme (clés en main, comptes propres) ; chargeurs et logisticiens les plus contraints en termes de timing devront en revanche s adapter à des bâtiments existants. Loyer de présentation des entrepôts en région lyonnaise, en /m²/an Secteur Existant Neuf Nord-Isère PIPA/Côtière Rocade Est ND Autres secteurs ND ND Offre immédiate d entrepôts en région lyonnaise, en milliers de m² Offre immédiate d entrepôts en région lyonnaise par secteur, en milliers de m² Rebond des disponibilités pour Nord Isère Le marché Lyonnais concentre une vingtaine de sites logistiques vacants, situés en majeure partie sur le secteur de Nord-Isère (62%), loin devant la Rocade Est (17%). Cette géographie de l offre s exprime à rebours d une activité transactionnelle sortie, en 2017, des sentiers battus: les logisticiens ont concentré leurs implantations sur le secteur de Nord Isère, mais les choix des chargeurs ont, pour leur part, libéré un certain nombre de sites logistiques au Nord de Lyon. 11

13 INVESTISSEMENT Légère progression de l investissement Après un net repli de sa performance en 2016, contrecoup d une année 2015 exceptionnelle, le marché de l investissement lyonnais a totalisé 907 millions d euros en En progression de 9% en un an, ce montant se place sur le fil de sa moyenne décennale (905 millions d euros de 2007 à 2016). Volume d investissement en région lyonnaise par type d actifs, en millions d euros Comme en 2016, le segment des bureaux concentre l essentiel des montants investis (83%), loin devant toutes les autres typologies d actifs, une prise de poids initiée dès 2013 (de 665 à 835 millions d euros chaque année). Le quartier d affaire de La Part Dieu a concentré la grande majorité des investissements en bureaux (40%). Grands deals en renfort d après les données CECIM Les acquisitions comprises entre 100 et 200 millions d euros, absentes en 2016, sont revenues sur le devant de la scène. Citons la cession de l immeuble «New Deal», l un des projets emblématiques dont la commercialisation a battu son plein. Ces grands deals ont permis de compenser l érosion des opérations comprises entre 20 et 100 millions d euros, au cœur d une pénurie d offre «core». Montants investis en région lyonnaise selon la taille des acquisitions, en milliers d euros Deuxième typologie d actifs à l honneur en 2017, les entrepôts logistiques (près de 10% des volumes d investissement), animés par plusieurs cessions à Genas et Saint-Quentin-Fallavier. Comme l année passée, la part des acquisitions de commerces - classe d actifs sensible aux grandes transactions - est restée assez faible (4% des montants investis), sans réalisation au-delà de 50 millions d euros. d après les données CECIM Les taux se resserrent Le marché lyonnais a suivi le mouvement de compression des taux de rendement prime observé sur le marché français depuis En dépit de cette baisse et de niveaux planchers, les taux de rendement restent attractifs pour des investisseurs à la recherche de rendements supérieurs à ceux observés en Ile-de-France. Le retour des investisseurs étrangers, conjugué à l étroitesse de l offre de bureaux core attise la compétition à l acquisition et la pression baissière sur les taux de rendement. Les actifs «prime» de bureaux du marché de Lyon sont vendus aujourd hui sur des taux légèrement inférieurs à 4%. Pour les commerces de pied d immeuble, sans grande acquisition de nature à comprimer davantage le taux de rendement prime, l écart est devenu pratiquement nul avec les bureaux. Taux de rendement prime en région lyonnaise 12

14 DEFINITIONS Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Loyer moyen de 1ère main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Loyer moyen de 2nde main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Loyer prime : Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d engagement ferme longue. Production neuve de bureaux : Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Production neuve certaine de bureaux : Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Production neuve probable de bureaux : Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. Production neuve potentielle de bureaux : Ensemble des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu d'agrément et/ou de permis de construire Taux de vacance : Part de l offre immédiatement disponible dans le parc de bureaux existant à un instant T 13

15 AUTEURS Pierre d Alençon Chargé d études +33 (0) pierre.dalençon@cushwake.com Magali Marton Head of Research - France +33 (0) magali.marton@cushwake.com CONTACTS Antoine Derville Président +33 (0) antoine.derville@cushwake.com Ludovic Delaisse Head of Agency +33 (0) ludovic.delaisse@cushwake.com Nicolas de Barjac Directeur Agence Lyon +33 (0) nicolas.debarjac@cushwake.com Disclaimer Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source Cushman&Wakefield, Inc. Tous droits réservés