LES NOUVEAUTES EN MATIERE DE REGLEMENTATION «AMIANTE» A PROPOS DES ARRETES DU 12, 14 ET 21 DECEMBRE 2012

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1 LES NOUVEAUTES EN MATIERE DE REGLEMENTATION «AMIANTE» A PROPOS DES ARRETES DU 12, 14 ET 21 DECEMBRE 2012 DROIT IMMOBILIER Le 1 er janvier 2013 sont entrées en vigueur de nouvelles dispositions relatives à l amiante, et plus particulièrement les dispositions concernant la fiche récapitulative du dossier technique amiante (arrêté du 21 décembre 2012, NOR : AFSP A) ainsi que le repérage des matériaux et produits de la liste A (arrêté du 12 décembre 2012, NOR : AFSP A) et de la liste B (arrêté du 12 décembre 2012, NOR : AFSP A). En raison de leur champ d application, ces arrêtés ont vocation à concerner les propriétaires d immeubles bâtis (toutes destinations) mais également les occupants de ces derniers. Les propriétaires qui mettent en vente leur bien à compter du 1er avril 2013 devront également être attentifs à la mise à jour de leur diagnostic vente. L amiante est un matériau d origine naturelle, auquel des propriétés de résistance à la chaleur et au feu, ou d isolation, peuvent être conférées. Néanmoins, ce matériau s est avéré être dangereux pour la santé humaine, surtout en cas d inhalation de dégagement de fibres, notamment lors d opérations de perçage, de découpage, ou en raison du caractère friable des flocages ou calorifugeages. Le décret du 7 février 1996 est le premier texte s appliquant aux propriétaires immobiliers. Il concernait uniquement l obligation de repérage et l élimination éventuelle de l amiante «friable» (calorifugeage et flocage). Mais depuis, ce décret a été fortement modifié, surtout au début des années 2000 avec l extension du champ d application du repérage et la naissance des «diagnostics vente» et démolition. La réglementation est aujourd hui codifiée dans le Code de la santé publique1. Le décret n du 3 juin 2011 ainsi que les textes d application précités ont profondément refondu et parfois modifié les dispositions antérieures. Ainsi, nous vous proposons d établir un «focus» sur l application concrète du décret et de ses trois arrêtés. A toutes fins utiles, rappelons que la réglementation ne s applique que pour les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet I- UNE OBLIGATION GENERALE DE REPERAGE I-1. DEFINITION DE L ETENDUE DE LA MISSION Cette obligation générale de repérage s applique à tous les immeubles bâtis, à l exception des immeubles à usage d habitation ne comportant qu un seul logement (pavillon ). L étendue de cette mission varie selon l usage de l immeuble (habitation ou autre) et le caractère privatif ou commun des espaces visités. Le nouveau dispositif réglementaire distingue trois listes de produits et matériaux : la liste A correspondant aux flocages, calorifugeages et faux plafonds, la liste B correspondant notamment aux 1/6

2 parois verticales intérieures des planchers et des plafonds, des conduits, canalisations, équipements éléments extérieurs, et enfin la liste C correspondant aux composants devant être recherchés préalablement à toute démolition. La principale nouveauté du décret du 3 juin 2011 concerne la liste B : de nouveaux matériaux doivent être contrôlés désormais, concernant notamment la toiture, bardage et façade légère et conduits en toiture et façade. La réglementation opère une distinction entre immeuble collectif d habitation et les autres immeubles. Cette notion d «immeuble collectif d habitation» doit s entendre comme un immeuble occupé par une collectivité, qu il s agisse de copropriétaires ou de locataires (il existe dans ce cas-là un propriétaire unique de l immeuble). Ce qui caractérise l immeuble collectif, c est qu il dispose de parties occupées privativement par les occupants et de parties à usage commun. A titre d obligation générale de repérage, les propriétaires d immeubles de ce type doivent faire réaliser pour les parties privatives : un repérage des matériaux et produits de la liste A seulement, et pour les parties communes : un repérage des matériaux et produits des listes A et B. Concernant les immeubles bâtis à usage autre que d habitation (commerces, bureaux ), un repérage des matériaux et produits des listes A et B devra être réalisé, tant pour les parties privatives que communes. Ainsi, la mission de repérage est définie en fonction de la liste concernée. Globalement, elle consiste à rechercher la présence des matériaux et produits de la liste (A ou B) sans travaux destructifs, identifier et localiser les matériaux et produits qui contiennent de l amiante, et évaluer l état de conservation de ces matériaux et produits. Pour les matériaux et produits de la liste B, l auteur du repérage doit également évaluer le risque de dégradation lié à l environnement. I-2. MESURES A PRENDRE A L ISSUE DU REPERAGE Ces obligations varient selon la liste des matériaux et produits faisant l objet du repérage. Lorsque la recherche révèle des matériaux et produits de la liste A contenant de l amiante, le propriétaire doit, selon les préconisations de l auteur du repérage, faire procéder : - soit à une évaluation périodique de l état de conservation des matériaux et produits contenant de l amiante, dans un délai maximal de 3 ans à compter de la réception du rapport, des derniers résultats périodiques, ou en cas de modification substantielle de l ouvrage ou de son usage ; - soit à une mesure d empoussièrement dans l air par un organisme accrédité2, dans le même délai maximal de 3 ans, étant précisé que si le niveau d empoussièrement mesuré est inférieur ou égal à 5 fibres par litre, le propriétaire devra faire procéder à une évaluation périodique dans les conditions susvisées, tandis que si le niveau d empoussièrement mesuré est supérieur à 5 fibres par litre, des travaux de confinement et de retrait de l amiante devront être réalisés ; - soit à des travaux de confinement et de retrait de l amiante, devant être achevés dans un délai de 36 mois à partir de la réception du rapport, des résultats des mesures d empoussièrement ou de la dernière évaluation périodique, prorogeable sous certaines conditions3. Préalablement à la réalisation des travaux, des mesures conservatoires appropriées doivent être mises en œuvre afin de réduire l exposition des occupants et maintenir le niveau d empoussièrement au plus bas. Enfin à l issue des travaux, le propriétaire doit faire procéder, avant toute restitution des locaux aux occupants, à un examen visuel de l état des surfaces traitées ainsi qu à une nouvelle mesure de l empoussièrement dont le niveau doit être inférieur ou égal à 5 fibres par litre. Dans l hypothèse où les travaux ne conduiraient pas au retrait total des matériaux et produits de la liste A, le propriétaire devra faire procéder à une évaluation périodique de leur état de conservation. Lorsque la recherche révèle la simple présence de matériaux et produits relevant de la liste B, et si un doute persiste sur la présence d amiante, l auteur du repérage doit procéder à des prélèvements dont l analyse sera confiée à un organisme accrédité. Si l état de certains matériaux ou produits contenant de l amiante est dégradé, ou présente un risque de dégradation rapide, le rapport doit émettre des 2/6

3 recommandations de gestion adaptées aux besoins de protection des personnes. De plus, en cas de travaux de retrait ou de confinement de matériaux ou produits de la liste B contenant de l amiante, le propriétaire devra également faire procéder à l examen visuel et à la mesure du niveau d empoussièrement préalablement à la restitution des locaux aux occupants. I-3. CONSTITUTION ET COMMUNICATION DES DOCUMENTS ET INFORMATIONS A l issue de chaque repérage (listes A, B et C), la personne qui l a réalisé doit établir un rapport qu elle remet au propriétaire contre accusé de réception (remise en main propre contre récépissé ou LRAR c est une nouveauté du décret du 3 juin 2011). Ce rapport constitue l élément essentiel du dossier amiante devant être constitué, conservé et actualisé par le propriétaire sous peine d une amende de (7 500 pour une personne morale). A noter qu un arrêté du 14 décembre 2012 (paru au JO du 2 février 2013) fixe les conditions de certification des entreprises réalisant des travaux de retrait ou d encapsulage d amiante ou de matériaux amiantés. Il détermine notamment les procédures, les critères et les conditions de délivrance de la certification des entreprises par un organisme certificateur. La nouvelle réglementation renforce le pouvoir de contrôle du préfet en imposant notamment à l auteur du repérage de lui transmettre tous rapports liste A préconisant une mesure d empoussièrement de l air et/ou des travaux de confinement ou de retrait de l amiante au propriétaire de l informer d une part des mesures conservatoires mises en œuvre dans un délai de deux mois suivant la remise du rapport, des résultats des mesures d empoussièrement ou de la dernière évaluation périodique, et d autre part des travaux à réaliser et de l échéancier proposé dans un délai de 12 mois. Le préfet dispose également d un pouvoir de sanction en cas d inobservation par le propriétaire des obligations de repérage et des mesures préconisées, pouvant aller jusqu à contraindre ce dernier à la réalisation à ses frais d une expertise permettant de vérifier le respect de ces obligations et l opportunité des mesures diligentées. Dans le prolongement de la distinction opérée entre les listes de produits et matériaux, il convient désormais de distinguer entre deux types de dossiers : le dossier amiante parties privatives (DAPP) et le dossier technique amiante (DTA). Concernant les immeubles collectifs d habitation, les propriétaires doivent être en possession à titre d obligation générale de repérage : pour les parties privatives, d un DAPP composé du rapport de repérage de la liste A et le cas échéant de la date, la nature, la localisation et les résultats des évaluations périodiques de l état de conservation, des mesures d empoussièrement, des travaux de retrait ou de confinement, ou des mesures conservatoires, et pour les parties communes, d un DTA composé du rapport de repérage des listes A et B, le cas échéant des éléments précités sur les évaluations périodiques et autres mesures, mais aussi des recommandations générales de sécurité (notamment sur les procédures de gestion et d élimination des déchets) et d une fiche récapitulative. Concernant les autres immeubles (sauf ceux ne comportant qu un seul logement d habitation pour mémoire), les propriétaires doivent être seulement en possession d un DTA (rapport de repérage liste A et B, évaluations et recommandations ) pour respecter cette obligation. L état mentionnant la présence ou l absence de matériaux et produits contenant de l amiante devant être produit lors de la vente d un immeuble bâti est réalisé conformément aux dispositions des deux arrêtés du 12 décembre 2012 (liste A + B) à compter du 1er avril Chacun de ces dossiers doit être tenu à la disposition notamment des occupants, agents administratifs, inspecteurs et contrôleurs du travail par le propriétaire de l immeuble concerné. I-4. ENTREE EN VIGUEUR DU DISPOSITIF - Concernant les repérages : Depuis le 1er janvier 2013, les repérages de flocages, de calorifugeages et faux plafonds réalisés avant l entrée en vigueur du décret du 3 juin 2011 tiennent lieu de repérage de matériaux ou produits de la liste A. En présence de matériaux de la liste A, la surveillance périodique préconisée par le 3/6

4 rapport de repérage de ces matériaux et produits contenant de l amiante et intervenant après le 1er janvier 2013, doit être effectuée suivant les modalités de l arrêté du 12 décembre Depuis le 1er janvier 2013, les matériaux et produits de la liste B qui n ont pas fait l objet d un repérage (ne figurant pas dans l ancienne annexe 13-9 du Code de la santé publique) doivent faire l objet d un repérage complémentaire réalisé dans le respect de l arrêté du 12 décembre 2012 : lors de la mise à jour du dossier technique amiante ; avant tous travaux impactant les matériaux de la liste B ; à l occasion des prochaines évaluations de l état de conservation des matériaux de la liste A ; au plus tard dans les 9 ans à compter de la date d entrée en vigueur du décret du 3 juin 2011 (en principe en février 2021). - Concernant le DTA Le dossier technique amiante est mis à jour conformément aux dispositions de l arrêté du 21 décembre 2012 : lors de toute découverte (opération de repérage ou information portée à la connaissance du propriétaire) de matériaux et produits contenant de l amiante ; lors de surveillance périodique de matériaux et produits contenant de l amiante ; lors de travaux portant sur des matériaux et produits contenant de l amiante. Enfin, depuis le 1er janvier 2013, la fiche récapitulative du DTA doit nécessairement contenir les éléments d informations figurant dans le modèle défini à l annexe II de l arrêté du 21 décembre La liste des informations devant être contenues dans la fiche récapitulative du DTA s est précisée par rapport à celle prévue jusqu alors par l arrêté du 22 août En effet, le nouvel arrêté indique désormais clairement les mentions requises notamment pour l identification de l immeuble, des rapports déjà réalisés et des travaux et mesures conservatoires accomplis. Les matériaux et produits contenant de l amiante sont également distingués par liste tout comme les évaluations périodiques. La rédaction des recommandations générales de sécurité du DTA est également clarifiée. Un modèle de fiche récapitulative est disponible en annexe de l arrêté sans pour autant que cette forme soit imposée. Cette fiche récapitulative est importante puisqu elle constitue l un des documents à fournir lors d une vente d un immeuble concerné par la réglementation amiante. II - OBLIGATIONS SPECIFIQUES EN CAS DE VENTE II-1. ÉTENDUE DE L OBLIGATION Les pouvoirs publics, après avoir imposé la recherche de matériaux contenant de l amiante et la décontamination éventuelle de l immeuble, ont souhaité que l acquéreur de l immeuble ou d une partie de l immeuble soit informé du résultat de ces recherches et ceci sous peine, pour le vendeur, de ne pouvoir s exonérer des vices cachés lors de la cession. Ce dernier doit fournir un «état mentionnant la présence ou l absence de produits ou de matériaux contenant de l amiante». Lorsqu il fournit cet état, le vendeur est donc déchargé de toute responsabilité concernant le risque «amiante». L état «amiante vente», entré en vigueur en septembre 2002, fait partie, en vertu de l'article L du Code de la santé publique, de la liste des diagnostics du dossier de diagnostics techniques (DDT) réglementé à l article L271-4 du Code de la construction et l habitation. Il doit être annexé obligatoirement à la promesse de vente ou à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente. Ce dossier comprend l'ensemble des diagnostics existants (plomb, amiante, termites ) selon leur propre réglementation. 4/6

5 L obligation de fournir un état «amiante» s applique à tout type d immeuble : pavillons, immeubles collectifs d habitation, immeuble de bureaux... Concernant les pavillons, l état susmentionné sera composé du rapport de repérage des matériaux de la liste A et B7. Concernant les immeubles collectifs d habitation, il sera constitué du rapport de repérage des matériaux et produits des listes A et B contenant de l'amiante relatifs aux parties privatives, et de la fiche récapitulative relative aux parties communes du DTA (liste A et B également). Le rapport de repérage relatif aux parties privatives est donc plus complet lors d une vente que le repérage obligatoire décrit en partie I (qui ne concernait que les matériaux de la liste A). Concernant les autres immeubles, l état sera constitué de la fiche récapitulative du DTA. L article L du Code de la construction précise par ailleurs que si l immeuble est soumis au régime de la copropriété, l état mentionnant ou non la présence d amiante doit concerner les parties privatives et communes du lot vendu. C est là toute la difficulté de cette situation : une partie de l état «amiante» sera composée de la fiche récapitulative du DTA qui devra être réalisée par un tiers : le syndicat des copropriétaires. Devant l inertie de ce dernier, le copropriétaire vendeur ne disposera pas du pouvoir de faire réaliser un diagnostic sur les parties communes et aura donc des difficultés à s exonérer de sa garantie des vices cachés. Il pourra néanmoins invoquer les sanctions pénales encourues par le syndicat afin que ce dernier s exécute. II-2. ENTREE EN VIGUEUR DU NOUVEAU DISPOSITIF Pour les ventes qui seront conclues après la date du 1er avril 2013, l état qui est annexé à la promesse de vente doit être réalisé suivant les nouvelles modalités. Dans l hypothèse où le vendeur a annexé à une promesse de vente établie antérieurement au 1er avril un état non conforme aux nouvelles modalités des arrêtés du 12 décembre 2012, il conviendra de le mettre à jour et de l annexer à l acte de vente. La mise à jour concerne à la fois la liste A et B. Concernant les biens situés dans une copropriété (habitation ou autres destinations), elle nécessitera vraisemblablement une nouvelle visite des parties privatives et communes. Le vendeur devra donc mettre en demeure le syndicat des copropriétaires (via le conseil syndical et le syndic) de mettre à jour rapidement le DTA puisque la fiche récapitulative doit être jointe à l état «amiante vente». Pour rappel, le syndicat des copropriétaires a jusqu au mois de février 2021 pour réaliser cette mise à jour (sauf découverte ou travaux sur des matériaux contenant de l amiante). Il serait souhaitable qu une réponse ministérielle vienne préciser que le vendeur est dispensé de fournir une fiche récapitulative à jour jusqu à cette date, tant que le syndicat des copropriétaires n a pas réalisé la mise à jour du DTA. Pour rappel, une réponse ministérielle du 9 décembre 2002 avait dispensé les copropriétaires vendeurs de fournir la fiche récapitulative du dossier technique amiante jusqu au 31 décembre 2005, date butoir pour réaliser le DTA pour les copropriétés. L état devait néanmoins comprendre pour les parties communes le repérage des flocages et calorifugeages (liste A actuelle). III - AUTRES SITUATIONS III-1. LOCATION La loi n impose pas au bailleur d annexer un diagnostic amiante au contrat de bail, quel que soit le type de bail (bail d habitation, commercial ). Comme il a été dit, le DAPP et le DTA doivent être tenus à la disposition des occupants par le bailleur. Théoriquement, le locataire pourra donc en prendre connaissance uniquement après avoir conclu le contrat de bail. Dans la pratique, concernant notamment les locaux professionnels et commerciaux, le DTA ou la fiche récapitulative est annexé au contrat de bail. Le bailleur a, de toutes les manières, une obligation de délivrance du bien qui doit être conforme à toutes les réglementations en vigueur. 5/6

6 A chaque mise à jour du DTA, la fiche récapitulative est obligatoirement communiquée aux occupants par le propriétaire dans un délai d'un mois de cette dernière. C est une nouvelle obligation créée par le décret du 3 juin 2011 et qui devra être respectée lors des mises à jour obligatoires prochaines (voir I- 3.). III-2. DEMOLITION En cas de démolition de l immeuble, le propriétaire fait effectuer un repérage plus approfondi des matériaux et produits contenant de l amiante. Il concerne les matériaux décrits à la liste C ou tout autre matériau réputé contenir de l amiante. L arrêté d application de cette mesure (liste C) devrait être publié au Journal Officiel au cours du 1 er semestre 2013 pour une entrée en vigueur au 1er Juillet Il concerne tous les types d immeuble. Ce rapport de repérage est transmis à toutes les personnes physiques et morales appelées à organiser ou effectuer des travaux de démolition de l immeuble. III-3. DIVISION DE L IMMEUBLE Est interdite toute division d immeuble en vue de mettre à disposition des locaux à usage d habitation qui n ont pas fait l objet de diagnostics amiante. Les diagnostics doivent être établis préalablement à la mise en copropriété (au moment de la publication de l état descriptif de division). Dans la mesure où le texte mentionne le pluriel au mot «diagnostics», sont donc concernés, selon les auteurs, en principe le DAPP (liste A) et le DTA (liste A et B). L établissement de ces diagnostics est déjà, de toutes les manières, obligatoire même si l immeuble collectif d habitation n est pas soumis au régime de la copropriété (voir 1-1). Le texte envisage une forte sanction pénale si l on met à disposition des locaux issus d une division interdite (suite à une vente, un bail ou un prêt à usage). La nullité de ces actes (vente, bail ) est également encourue selon la doctrine (nullité absolue). Angélique BONNEAU, Rémy NERRIERE GROUPE IMMOBILIER 6/6

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