1 Constitution de la propriété

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1 obj : diagnostic syn :gestion immobilière de becon gest : f.neyrolles adr : 32 avenue pasteur BP 61 RAPPORT SUR L'ETAT DE L'IMMEUBLE cod : courbevoie cedex mail : tel : fax : Généralités 1 Constitution de la propriété La propriété comporte deux immeubles bâtis, séparés par une cour. Les 2 bâtiments sont de R+6+cave destinés à des logements collectifs L'immeuble sur rue dit Batiment A en fer à cheval est organisé autour d'une première cour. L'immeuble en fond de terrain dit Batiment B est rectangulaire. Il comporte une façade avant qui donne sur la cour commune avec la façade arrière du batiment A. Et une façade arrière qui donne sur une cour en fond de propriété. Dans la cour en fond de propriété est implanté un local poubelle couvert. L'ensemble est distribué par un hall commun équipé de boites aux lettres neuves et de deux passages couverts. Un plan dit de nomenclature renseigné est joint au rapport pour en faciliter la lecture Gestion de la propriété Les propriétaires sont organisés en syndicat de copropriété dont la gestion est confiée au syndic cité en tête. Objet du rapport Le rapport a pour objet de faire le point sur l'état d'entretien de l'immeuble De décrire l'état des éléments constitutifs du bâti ainsi que les travaux indispensables à leur maintenance. Le rapport ne vise pas: Les diagnostics immoblier imposés par la loi: Amiante,plomb, thermites, risques naturels etc. Le diagnostic de performance énergétique. Le diagnostic électrique certifiant la conformité de l'installation électrique des parties communes Le diagnostic des éléments définient comme privatifs par le règlement de copropriété. De façon à faciliter une réflexion étayée sur la politique d'entretien à mener dans les années à venir, le rapport donne des estimations sur les travaux à faire. Les estimations sont établis à partir de ratios moyen de travaux d'immeubles à la date de l'audit. Les estimations ne sont pas des devis. Pour faciliter la lecture des copropriétaires les prixx sont formulés en TTC sur la base d'une TVA à 5,5% Méthode d'investigation: quatre visites Les parties communes de l'immeuble et une majorité des logements on été visité. Ainsi que les façades donnant sur les propriétés voisines. 55 et 59 rue du Commerce. Aves les outils adaptés dont un hygromètre. 1/7

2 Observations liminaires: La visite des logements, a permis de mettre évidence les problèmes suivants: L'absence généralisée d'aération permanente dans la plupart des logements. Notamment dans les salles d'eaux. La plupart des pièces d'eau sont en position centrale et dans un état de dégradation important. Un déficit de chauffage et de la condensation pour les logements contiguent aux halls. (RDC et 1er étage) Le très mauvais état des ravalements notamment dans les parties hautes. Des remontées capillaires dans le mur pignon du batiment B côté 59 rue du commerce (b4) En ce qui concerne la plomberie: Nous n'avons pas remarqué de colonne d'eau froide en plomb. Cette possibilité reste à vérifier. Le régime des eaux usées est conforme au réglement sanitaire avec des colonnes séparatives pour les eaux usées et les eaux vannes. Ces colonnes en fonte ont fait l'objet au cours des ans de reprises par sections. Des parties sont neuves. D'autres usagées. Quelques sections sont piquées. Sur les façades a2 du batiment A et b2 du batiment B, les pluviales ne sont pas séparés des EU. La visite des parties communes, a permis de mettre en évidence les problèmes suivants: Le mauvais état du sol de la cour entre les deux immeubles.(c2) Le mauvais état du sol de la cour en font de propriété.(c3) Le mauvais état du cabanon à poubelle Le mauvais état des ravalements. Conclusion Le bâti est sain, il ne présente pas de pathologies chroniques apparentes. L'état d'entretien observé conduit à agir sur deux fronts: L'enveloppe du bâtiment et l'amélioration des logements. Les problèmes liés à l'enveloppe peuvent être clairement mis en évidence et évalués. L'amélioration intérieure demanderait un audit détaillé par logement qui dépasse le cadre de notre mission. La seule chose que l'on puisse suggérer est une action sur la plomberie commune et l'aération des logements. Pour la plomberie, la copropriété peut choisir de continuer à réparer au coup par coup ou opter pour une rénovation complète des réseaux d'eaux usées et d'alimentation en eau potable En ce qui concerne l'aération permanente, elle conditionne l'hygiène de vie des habitants et la santé des façades La réglementation est la suivante: L aération des logements doit répondre au principe du balayage dont la mise en oeuvre comprend 3 conditions : Arrivée d air frais par des grilles d aération hygroréglables sur les portes extérieures, les fenêtres ou les façades. Détalonnage des portes intérieures (ou grilles) pour permettre le transit de l air vers les pièces humides Débouché en toiture de l évacaution de l air vicié dans les pièces humides ou a défaut extraction en façade par trainasse horizontale dotée d un ventilateur électrique au delà de 2m de longueur. Ce type de rapport constitu une mise en pespective des problèmes d'entretien de la copropriété de façon à ce que les copropriétaires puissent débattre sereinement de leur organisation dans le temps en fonction de leur économie. 2/7

3 2 DIAGNOSTIC DETAILLÉ BATIMENT A a1 a1 Façade rue et son retour de 2,37m. Vers le 59 rue du commerce La façade est lisse sans modénature. Au 6ème étage, un balcon en béton fait une saillie d'environ 1,20m. Le ravalement est en peinture Le ravalement est fortement cloqué en son centre indiquant un enduit désolidarisé du support. Le bandeau recouvert en zinc de la boutique induit une coulure à droite sur la façade. Des traces d'humidité apparaissent sur la sous face du balcon indiquant que l'étanchéité de son sol n'est pas sûre. La peinture du côté intérieur du garde corps en béton du balcon est cloquée et écaillée. Le chaperon du muret n'est pas protégé et très dégradé. Le retour de façade côté 59 est souillé en tête (6ème étage) Au pied de ce retour une contrepente du trottoir alimente en humidité le pied du mur.( plantes) Le descente pluviale est rouillée et fendue. Ravalement : Décapage de la peinture, réparation du support, peinture. Peinture des fenêtres, des volets, des gardes-corps Remplacement de la descente pluviale Remplacement ou modification du zinc de la boutique Balcon: Dépose du carrelage, exécution d'une résine SEL, repose de carrelage. Pose d'une couvertine d'acrotère. a1 Montant estimé des travaux d'entretien de la façade rue ,00 a2 a2 Façades intérieures du batiment A en fer à cheval. Façades en briques silico-calcaires, matériau fragile qui demande une technique de nettoyage spécifique Le 6ème étage légèrement en en retrait est en plâtre peint. Le 6ème étage est dans un état de dégradation très grave. Parois fissurée, éclatée,non protégées Le parement courant est en état d'usage, très encrassé.reprises de briques et joints à faire Des appuis de fenêtres en béton sont fissurés. Les fenêtres sont en état d'usage. Les linteaux de fenêtres en fer sont en bon état La queue de vache en planches de bois est à restaurer. Le bandeau de retrait du 6ème n'est pas protégé. L'étanchéité de la toiture de l'édicule d'entrée est à refaire Les descentes pluviales pénètrent dans l'immeuble au niveau du 6ème étage en générant des désordres. La gouttière est en mauvais état. Ravalement de l'ensemble Compte tenu du retrait du 6ème étage possibilité de réaliser une isolation thermiquea ceniveau. Séparation du réseau des eaux pluviales, avec création d'e.p. en façades (2EP) Zinguerie sur bandeau en retrait 6ème Remplacement de gouttière Etanchéité de l'édicule d'entrée Eradication des tuyaux en fibre ciment a2 Montant estimé des travaux d'entretien de la façade intérieure ,00 Possibilité de poser de fenêtres ISO. dans la cage d'escalier avec le ravalement 8 000,00 3/7

4 a3 Façade du batiment A côté cour Façade en brique silico calcaire en état d'usage encrassée. Les linteaux de fenêtres en fer sont en bon état Fenêtres, volets, garde-corps en état d'usage. Le 6ème étage en plâtre est légèrement en retrait et en très mauvais état La pluviale est à changer. Remplacement de la gouttière a3 Le mauvais état du 6ème étage entraine le ravalement de l'ensemble Changement de la descente pluviale Pose de zinc sur la banquette de retrait du 6ème étage Possibilité d'isolation thermique sur la façade du 6ème en retrait. a3 Montant estimé des travaux d'entretien de la façade côté cour ,00 a4 Pignon du batiment A côté 55 En état d'usage, ne constitue pas une urgence, sauf si signalement d'humidité dans les logements. a4 Enduit traditionnel sur grillage ,00 h1 Hall d'entrée En état correct, ne constitue pas une urgence. Les boîtes aux lettres sont neuves h2 Passage vers la cour En état correct Ce passage peut être amélioré par la pose d'une isolation thermique au plafond et côté logement. Réfection du passage, mise en œuvre d'isolation thermique, peinture, réfection de l'électricité. h2 Montant estimé des travaux d'entretien du passage vers la cour 7 000,00 ca Cave du batimen A Dépose de la citerne et enlèvement (à vérifier le prix sur le devis de l'installateur de la chaudière) Passivation des fers de voutains Chagement de tronçons de canalisations Modification du siphon d'immeuble qui refoule. Ca Montant estimé des travaux d'entretien de la cave 5 000,00 Cage Cage d'escalier du bâtiment A Réfection totale de la cage d'escalier peinture Electricité réfetion complète Pose d'un fuseau de rampe qui à disparu Pose de fenêtres isothermiques, (voir ravalement a2.) Cage Montant estimé des travaux d'entretien de la cage d'escalier ,00 Toit. Toiture du batiment A Les combles et la toiture n'ont pu être visités. Cependant vu de l'extérieur, la toiture semble en état correct. Aucune trace d'infiltration remarquée ou signalée dans les plafonds de logements du 6ème. Possibilité de dérouler une isolation thermique style laine de verre sur les chevrons du comble ,00 Cour commune entre le batiment A et le batiment B C2 Cour La cour est éventrée Vérification du réseau enterré Réfection du sol de la cour à l'identique, ciment et passage en carrelage C2 Montant estimé des travaux de réfection de sol de la cour ,00 4/7

5 BATIMENT B b1 b1 Façade côté cour commune Identique à la façade a3 Les parties hautes sont très dégradées Le mauvais état du 5ème / 6ème étage entraine le ravalement de l'ensemble La pluviale est à changer. Remplacement de la gouttière Pose de zinc sur la banquette de retrait du 6ème étage Possibilité d'isolation thermique sur la façade du 6ème en retrait. b1 Montant estimé des travaux d'entretien de la façade côté cour ,00 b2 b2 Façade arrière Identique à la façade a3 Les parties hautes sont très dégradées Le mauvais état du 5ème / 6ème étage entraine le ravalement de l'ensemble Séparation du réseau des eaux pluviales, avec création d'une E.P. en façades. Remplacement de la gouttière Pose de zinc sur la banquette de retrait du 6ème étage Possibilité d'isolation thermique sur la façade du 6ème en retrait. b2 Montant estimé des travaux d'entretien de la façade arrière ,00 b3 Pignon du batiment B côté 55 Pignon en moellon et chainages en brique Le parement est en état médiocre. De nombreux joints sont à refaire. La partie haute est très dégradée. Nécessité de la mise en œuvre d'une coupure capillaire en injection de résines.( humidité constatée à rdc) b3 Trois types de traitement sont possibles pour un prix sensiblement identique. 1 A l'identique, Nettoyage et reprise des joints et de la maçonnerie ,00 2 Enduit sur grillage ,00 3 Isolation thermique ,00 b3 Montant estimé des travaux d'entretiendu mignon b ,00 b4 Pignon du batiment B côté 55 Dito b3 Nécessité de la mise en œuvre d'une coupure capillaire en injection de résines.( humidité constatée à rdc) b ,00 Coupure capillaire 1 200,00 b4 Montant estimé des travaux d'entretien du pignon b ,00 h3 Passage vers la cour du fond et entrée du batiment B Ce passage peut être amélioré par la pose d'une isolation thermique au plafond et côté logement. Réfection du passage, mise en œuvre d'isolation thermique, peinture, réfection de l'électricité. Réfection du sol: pose de carrelage à l'identique des autres passages h3 Montant estimé des travaux d'entretien du passage vers la cour 6 900,00 5/7

6 C b Cave du batimen B Passivation des fers de voutains Cb Montant estimé des travaux d'entretien de la cave 1 500,00 Cage Cage d'escalier du bâtiment B Réfection totale de la cage d'escalier peinture Electricité Cage Montant estimé des travaux d'entretien de la cage d'escalier B ,00 Toit. C3 Toiture du batiment B Toiture en tuile mecanique en état d'usage sans grands désordres apparents. A part les changements de gouttières signalés dans le ravalements, Signalement: Carreau cassé sur la sortie de toiture. Il pleut dans l'appartement du 6ème gauche. Charpente en bon état Possibilité de dérouler une isolation thermique style laine de verre sur les chevrons du comble ,00 Cour arrière La cour est éventrée Dépose du local poubelle Réfection du soll de la cour à l'identique. Vérification du réseau enterré. C3 Montant estimé des travaux de réfection de sol de la cour ,00 LC Local poubelle Réalisation d'un local poubelle couvert conforme au règlement sanitaire départementale LC Montant estimé des travaux de réfection du local poubelle ,00 CL Clôtures pour l'ensemble de la propriété Les murs de clotures en brique sont sont en mauvais état. Briques disjointes, trous, chaperons Leur réparation représenterait un investissement important et peu gratifiant. La solution la plus rentable: Elle consiterait à les supprimer et à les remplacer par du grillage avec ou sans haie Dépose des murets en briques existants, pose de grillage et plantations ,00 6/7

7 ESTIMATION DU BUDGET A INVESTIR DANS L'ENTRETIEN DE L'IMMEUBLE EN PRIX TTC ( TVA 5,5%) BATIMENT A a1 Montant estimé des travaux d'entretien de la façade rue ,00 a2 Montant estimé des travaux d'entretien de la façade intérieure ,00 a2 Possibilité de poser de fenêtres ISO. dans la cage d'escalier avec le ravalement 8 000,00 a3 Montant estimé des travaux d'entretien de la façade côté cour ,00 a4 Enduit traditionnel sur grillage ,00 h2 Montant estimé des travaux d'entretien du passage vers la cour 7 000,00 Ca Montant estimé des travaux d'entretien de la cave 5 000,00 Cage Montant estimé des travaux d'entretien de la cage d'escalier ,00 Toit.A Possibilité de dérouler une isolation thermique style laine de verre sur les chevrons du comble ,00 C2 Montant estimé des travaux de réfection de sol de la cour ,00 BATIMENT B b1 Montant estimé des travaux d'entretien de la façade côté cour ,00 b2 Montant estimé des travaux d'entretien de la façade arrière ,00 b3 Montant estimé des travaux d'entretien du pignon b3 (option isolation) ,00 b4 Montant estimé des travaux d'entretien du pignon b4 (option isolation+ traitement capillaire) ,00 h3 Montant estimé des travaux d'entretien du passage vers la cour 6 900,00 Cb Montant estimé des travaux d'entretien de la cave 1 500,00 Cage Montant estimé des travaux d'entretien de la cage d'escalier B ,00 Toit.B Possibilité de dérouler une isolation thermique style laine de verre sur les chevrons du comble ,00 C3 Montant estimé des travaux de réfection de sol de la cour ,00 LC Montant estimé des travaux de réfection du local poubelle ,00 CL Clôture ,00 elc Réorganisation de la câblerie edf et courants faibles dans le cadre des travaux de ravalement ,00 BUDGET D'ENTRETIEN DE L'IMMEUBLE HORS PLOMBERIE ,00 PLOMBERIE Le remplacement d'une canalisation d'eau usée sur la hauteur de l'immeuble vaut ,00 Le remplacement d'une colonne montante équipée sur la hauteur de l'immeuble vaut ,00 L'installation d'une nourrice vaut 4 500,00 Remplacement d'une fonte sur la hauteur d'un étage 2 500,00 7/7