COMMISSION RELATIVE A LA COPROPRIETE

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1 COMMISSION RELATIVE A LA COPROPRIETE RECOMMANDATION n 13 relative au cnseil syndical La présente recmmandatin cmprte, d'une part, des dispsitins générales et, d'autre part, des dispsitins particulières pur le cas ù il existe un u des syndicats secndaires. Elle ne cncerne pas les syndicats cpératifs. I. DISPOSITIONS GÉNÉRALES 1) Cnsidérant : - que l'article 21 de la li du 10 juillet 1965 mdifiée par la li du 31 décembre 1985, dispse, en ses alinéas 1, 2, 3 et 4 : «Dans tut syndicat de cprpriétaires un cnseil syndical assiste le syndic et cntrôle sa gestin. En utre, il dnne sn avis au syndic u à l'assemblée générale sur tutes questins cncernant le syndicat, pur lesquelles il est cnsulté u dnt il se saisit lui-même. L'assemblée générale des cprpriétaires, statuant à la majrité de l'article 25, arrête un mntant des marchés et des cntrats à partir duquel la cnsultatin du cnseil syndical est rendue bligatire. Il peut prendre cnnaissance, et cpie, à sa demande, et après en avir dnné avis au syndic, de tutes pièces u dcuments, crrespndances u registres se rapprtant à la gestin du syndic et, d'une manière générale, à l'administratin de la cprpriété. Il reçit en utre, sur sa demande, cmmunicatin de tut dcument intéressant le syndicat...» - que l'article 21 au décret du 17 mars 1967, mdifié par le décret du 9 juin 1986, dispse : «Une délégatin de puvir dnnée, en applicatin de l'article 25-a de la li du 10 juillet 1965, par l'assemblée générale au syndic, au cnseil syndical u à tute autre persnne ne peut prter que sur un acte u une décisin expressément déterminé. Elle peut tutefis autriser sn bénéficiaire à décider de certaines dépenses jusqu'à un mntant dnt la délégatin fixe le maximum. Elle ne peut, en aucun cas, priver l'assemblée générale de sn puvir de cntrôle sur l'administratin de l'immeuble et la gestin du syndic. Il sera rendu cmpte à l'assemblée de l'exécutin de la délégatin». - que l'article 22 du même décret dispse : «A mins que le règlement de cprpriété n'ait fixé les règles relatives à l'rganisatin et au fnctinnement du cnseil syndical, ces règles snt fixées u mdifiées dans les cnditins de majrité prévues à l'article 25 de la li du 10 juillet 1965 par l'assemblée générale qui désigne les membres du cnseil syndical. Le mandat des membres du cnseil syndical ne peut excéder tris années renuvelables. Pur assurer la représentatin prévue au denier alinéa de l'article 27 de la li du 10juillet 1965, il est tenu cmpte, en cas de cnstitutin d'un u plusieurs syndicats secndaires, des dispsitins de l'article 24 ci-après pur fixer le nmbre des membres du cnseil syndical principal. Chaque syndicat secndaire dispse de plein drit d'un siège au mins à ce cnseil».

2 - que l'article 25 du même décret dispse : «Un u plusieurs membres suppléants peuvent être désignés dans les mêmes cnditins que les membres titulaires. En cas de cessatin définitive des fnctins du membre titulaire, ils siègent au cnseil syndical, à mesure des vacances, dans l'rdre de leur électin s'il y en a plusieurs, et jusqu'à la date d'expiratin du mandat du membre titulaire à qu'ils remplacent. Dans tus les cas, le cnseil syndical n'est plus régulièrement cnstitué si plus d'un quart des sièges devient vacant pur quelque cause que ce sit». - que l'article 26 du même décret dispse : «Le cnseil syndical cntrôle la gestin du syndic, ntamment la cmptabilité du syndicat, la répartitin des dépenses, les cnditins dans lesquelles snt passés et exécutés les marchés et tus autres cntrats, ainsi que l'élabratin du budget prévisinnel dnt il suit l'exécutin. Il peut recevir d'autres missins u délégatins de l'assemblée générale dans les cnditins prévues à l'article 25-a de la li du 10juillet 1965 et à l'article 21 du présent décret. Un u plusieurs membres du cnseil syndical, habilités à cet effet par ce dernier, peuvent prendre cnnaissance et cpie au bureau du syndic, u au lieu arrêté en accrd avec lui, des diverses catégries de dcuments mentinnés au trisième alinéa de l'article 21 de la li du 10 juillet 1965». - que l'article 27 du même décret dispse : «Les fnctins de président et de membre du cnseil syndical ne dnnent pas lieu à rémunératin. Le cnseil syndical peut se faire assister par tut technicien de sn chix. Les hnraires de ces techniciens ainsi que les frais nécessités par le fnctinnement du cnseil syndical cnstituent des dépenses d'administratin. Ils snt payés par le syndic dans les cnditins fixées par le règlement de cprpriété, éventuellement mdifié u cmplété par la décisin de l'assemblée générale visée à l'article 22 du présent décret». II Cnstatant : 1. Sur le plan législatif et réglementaire : le caractère, en principe, bligatire de l'institutin du cnseil syndical dnt la finalité est «d'assurer un dialgue et une infrmatin entre l'ensemble des cprpriétaires et le syndic, ce qui est le meilleur myen de maintenir un climat de cnfiance réciprque» (Rapprt M. Bnnemaisn, Dc. Ass. Nat. n 2960, p. 16) ; le rôle d'assistance et de cntrôle cnféré au cnseil syndical qui exclut tut puvir d'engager le syndicat ; le rôle imprtant dévlu au règlement de cprpriété et, à défaut à l'assemblée générale, pur fixer u mdifier les règles relatives à l'rganisatin et au fnctinnement du cnseil syndical. 2. Sur le plan pratique : que les règlements de cprpriété se limitent trp suvent là reprduire les dispsitins de la li et du décret sans mettre à prfit la marge d'initiative laissée par les textes pur adapter les règles de cmpsitin et de fnctinnement du cnseil syndical aux dimensins de la cprpriété et aux caractéristiques de l'immeuble ; que les relatins entre le cnseil syndical et le syndic ne snt pas tujurs animées d'une cnfiance réciprque ;

3 qu'il n'existe pas d'infrmatin suffisante des cnseillers syndicaux sur leur rôle et sur la cnnaissance qu'ils devraient avir des principes fndamentaux du statut de la cprpriété ; que la mécnnaissance, de la part des cprpriétaires, du rôle du cnseil syndical entraîne un désintérêt pur cet rgane du syndicat et l'absence fréquente de candidats pur assumer les fnctins de cnseiller syndical. III. Emet les recmmandatins suivantes : Les relatins du cnseil syndical et des cprpriétaires, ainsi que le rôle de cnseil syndical en général, snt cnditinnées par la dimensin du syndicat des cprpriétaires : ce qui vaut, en effet, pur un syndicat de dimensin imprtante u myenne, ne vaut pas nécessairement pur un syndicat ne regrupant qu'un nmbre restreint de cprpriétaires. Il cnvient en cnséquence de dégager les rientatins susceptibles de s'appliquer au plus grand nmbre de cas. 1) Sur la missin du cnseil syndical : Rappel étant fait que : Le cnseil syndical assiste le syndic et cntrôle sa gestin. La missin de cntrôle prte ntamment sur la cmptabilité du syndicat, l'élabratin du budget prévisinnel, la répartitin des dépenses et les cnditins dans lesquelles snt cnclus et exécutés les marchés de travaux. Elle nécessite la cmmunicatin des pièces et dcuments se rapprtant à la gestin du syndic et à l'administratin de l'immeuble. Le cnseil syndical est bligatirement cnsulté pur la passatin des marchés et la cnclusin des cntrats lrsque le cût de ceux-ci dépasse un mntant fixé par l'assemblée générale. La missin d'assistance est définie sit dans le règlement de cprpriété, sit par une décisin spécifique de l'assemblée des cprpriétaires. La missin d'assistance peut prter, par exemple, sur un avis relatif au chix du persnnel u de l'entreprise chargés du service de l'immeuble (cncierge, gardien, emplyé de ménage), la présentatin cmptable des recettes et dépenses du syndicat, le chix des entreprises appelées à assurer l'entretien curant de l'immeuble u à réaliser les travaux décidés par l'assemblée générale, l'examen des devis furnis par ces entreprises. Le cnseil syndical peut recevir d'autres missins u délégatins de l'assemblée générale. Il peut se saisir luimême de tute questin cncernant le syndicat et peut se faire assister d'un technicien de sn chix. Le cnseil syndical dit rendre cmpte à l'assemblée générale de l'exécutin de ses missins. Dans «les cprpriétés en difficulté», lrsqu'un administrateur prvisire a été désigné par le juge et investi de tut u partie des puvirs de l'assemblée générale, cet administrateur dit, sauf situatin d'urgence, recueillir l'avis du cnseil syndical avant de prendre les décisins qui lui paraissent nécessaires à l'accmplissement de sa missin. En cnséquence, la Cmmissin recmmande : Au syndic :

4 d'adresser à tut nuveau cprpriétaire une nte d'infrmatin sur l'rganisatin de la cprpriété et du syndicat, ntamment sur le rôle du cnseil syndical tendant à faciliter la gestin de l'immeuble et à servir de trait d'unin entre le syndic et les cprpriétaires ; de ne pas faire bstacle à la missin de cntrôle du cnseil syndical et de demander sn assistance en cas de nécessité u s'il l'estime pprtun ; de ntifier, au plus tard en même temps que l'rdre du jur de l'assemblée générale, l'avis rendu par le cnseil syndical lrsque sa cnsultatin est bligatire. Au cnseil syndical : de veiller à participer à une bnne administratin de l'immeuble dans l'intérêt cllectif ; de faire cnnaître ses avis sur les questins relevant de sa missin, si pssible par écrit, et de les cnsigner dans un registre uvert à cet effet ; de prévir dans le budget prévisinnel sumis au vte de l'assemblée générale une smme affectée au fnctinnement du cnseil syndical ntamment pur permettre, le cas échéant, la rémunératin d'un technicien, étant précisé que le syndic demeure l'rdnnateur et le payeur de cette smme. 2) Sur l'institutin et la cmpsitin du cnseil syndical :Rappel étant fait que : Le cnseil syndical existe dans tut syndicat sauf si l'assemblée générale décide, à la majrité de l'article 26, de ne pas instituer de cnseil syndical. Les membres titulaires et suppléants du cnseil syndical snt désignés à la majrité prévue par l'article 25, u sur deuxième cnvcatin à la majrité de l'article 24, par l'assemblée générale parmi les cprpriétaires (persnnes physiques u persnnes mrales) pur une péride qui ne peut excéder tris années renuvelables. Tutefis, le syndic, sn cnjint, ses ascendants et descendants, et ses prépsés, même s'ils snt cprpriétaires, ne peuvent être membres du cnseil syndical. La désignatin des membres du cnseil syndical par l'assemblée générale s'effectue par un vte sur des candidatures individuelles et nn sur des candidatures grupées. Le résultat du vte pur chaque candidat est mentinné au prcès-verbal. A défaut de désignatin par l'assemblée générale, à la majrité requise, des membres du cnseil syndical, le juge peut désigner les membres de ce cnseil, avec l'acceptatin des intéressés ; il peut également cnstater l'impssibilité d'instituer un cnseil syndical. Le nmbre des membres du cnseil n'est fixé ni par la li ni par le décret, mais si «plus du quart des sièges devient vacant pur quelque cause que ce sit» le cnseil n'est plus régulièrement cnstitué. En cnséquence, la Cmmissin recmmande : 1. aux ntaires u autre rédacteur des règlements de cprpriété, pur les cprpriétés à cnstituer, de prévir, lrs de l'établissement de ces dcuments, les stipulatins fixant les règles relatives au cnseil syndical (cmpsitin, rganisatin et fnctinnement). 2. Spécialement, il est recmmandé de prévir : que le cnseil sit cmpsé d'un nmbre impair de membres, nn inférieur à tris, pur permettre de dégager une majrité ; que lrs de la désignatin des membres titulaires sient aussi désignés des membres suppléants pur éviter que le cnseil ne sit irrégulièrement cnstitué.

5 3. au syndic, pur les syndicats existants, et en cas de silence u d'insuffisance du règlement de cprpriété, de faire adpter par l'assemblée générale, appelée à désigner les membres du cnseil syndical, les règles relatives à sa cmpsitin, à sn rganisatin et à sn fnctinnement, en prenant sin d'assurer la publicité au fichier immbilier des décisins prises. 4. aux cprpriétaires appelés à désigner les membres du cnseil syndical : de tenir cmpte dans la mesure du pssible des cmpétences techniques des cprpriétaires (ingénieur, cmptable, juriste, métiers du bâtiment...) ; de prévir dans la cmpsitin du cnseil : la représentatin des différents intérêts qui peuvent exister parmi les cprpriétaires (par exemple, cprpriétaires bailleurs et cprpriétaires ccupants, pluralité de bâtiments, usage d'habitatin u prfessinnel u cmmercial... ). 3) Sur le fnctinnement du cnseil syndical et les puvirs prpres du président : Rappel étant fait que : les textes ne prévient que la dispsitin seln laquelle «le cnseil syndical élit sn président parmi ses membres», les autres règles de fnctinnement étant laissées au dmaine cnsensuel ; les puvirs prpres du président cnsistent en la pssibilité de cnvquer une assemblée en cas de refus du syndic, et d'engager une actin tendant à la remise de fnds et archives détenus par l'ancien syndic, En cnséquence, la Cmmissin recmmande : Au cnseil syndical : de désigner sn président dès sa première réunin ; d'assurer la permanence de l'infrmatin dnnée aux cprpriétaires sur l'activité du cnseil syndical au myen de la mise à sa dispsitin d'un tableau d'affichage et éventuellement de la diffusin d'une «lettre du cnseil syndical» ; d'assurer effectivement l'exécutin des missins d'assistance et de cntrôle, qui lui snt dévlues à l'exclusin des puvirs de décisin, qui snt de la cmpétence de l'assemblée générale et du syndic ; d'utiliser la pssibilité de recevir des missins u délégatins de l'assemblée générale, étant rappelé que la délégatin de puvir ne peut lui être dnnée que pur les seules décisins relevant de la majrité relative (article 24) et qu'elle est assrtie d'un frmalisme impsant la ntificatin, au plus tard en même temps que l'rdre du jur de l'assemblée générale, d'un «prjet de réslutin» ; cette délégatin de puvir ne puvant prter que sur un acte u une décisin expressément déterminés ; d'utiliser, mais tutefis avec précautin, la pssibilité de se faire assister par tut technicien de sn chix, mais à la cnditin que le règlement de cprpriété, éventuellement mdifié u cmplété par décisin de l'assemblée générale, fixe les cnditins de paiement des hnraires, frais et déburs de ces techniciens ; que les frais nécessités par le fnctinnement du cnseil syndical, qui cnstituent des dépenses d'administratin, sient fixés dans les mêmes cnditins. Au président du cnseil syndical : dès sa désignatin, d'en aviser le syndic ; s'il envisage d'engager une actin tendant à la remise des fnds et archives détenus par l'ancien syndic, de le faire en cncertatin avec le nuveau syndic u l'administrateur

6 judiciaire éventuellement désigné, qui appellera auprès des cprpriétaires les fnds nécessaires au fnctinnement du syndicat ; de s'assurer que sn nm figure sur le registre des mandats que dit tenir le syndic prfessinnel afin d'être prévenu par l'rganisme garant en cas de cessatin de la garantie financière cuvrant les activités de ce syndic. 4) Dans le cadre de la tenue des assemblées générales : La Cmmissin recmmande au syndic et au cnseil syndical : Avant la tenue de l'assemblée : que le cnseil syndical établisse, cnjintement avec le syndic, l'rdre du jur et veille à ce qu'il sit prcédé aux ntificatins cmplémentaires ; que le cnseil syndical sit asscié à l'élabratin du budget prévisinnel. Au curs de l'assemblée annuelle : que sit présenté un rapprt au nm du cnseil syndical et que ce rapprt dnne ntamment tute infrmatin sur la cmptabilité du syndicat, les cnditins de cnclusin et d'exécutin des marchés et de tus autres cntrats, ainsi que sur l'activité du cnseil. 5) Sur la respnsabilité du cnseil syndical : Rappel étant fait que : Le cnseil syndical n'étant pas dté de la persnnalité mrale, sa respnsabilité ne peut pas être engagée. En revanche, chacun de ses membres purrait vir engager sa respnsabilité persnnelle pur faute, étant néanmins précisé que le caractère gratuit du mandat et le rôle essentiellement cnsultatif des cnseillers syndicaux ne rend pas fréquente la mise en jeu de cette respnsabilité. La cmmissin recmmande : Que la plice d'assurance de l'immeuble cuvre la respnsabilité de chacun des membres du cnseil syndical, II. DISPOSITIONS PARTICULIERES POUR LE CAS OÙ IL EXISTE UN OU PLUSIEURS SYNDICATS SECONDAIRES La Cmmissin I. Cnsidérant : que l'article 27, alinéa 3, in fine, de la li du 10 juillet 1965 dispse que «le syndicat secndaire est représenté au cnseil syndical du syndicat principal s'il en existe un» ; que l'article 22 du décret du 17 mars 1967, dispse, en sn alinéa 3, que «pur assurer la représentatin prévue au dernier alinéa de l'article 2 7 de la li du 10 juillet 1965, il est tenu cmpte, en cas de cnstitutin d'un u plusieurs syndicats secndaires, des dispsitins de l'article 24 ci-après pur fixer le nmbre des membres du cnseil syndical principal. Chaque syndicat secndaire dispse de plein drit d'un siège au mins à ce cnseil» ; que l'article 24 du décret du 17 mars 1967 dispse que, «lrsqu'il existe un u plusieurs syndicats secndaires, la représentatin au cnseil syndical du syndicat principal attribuée à un syndicat secndaire est prprtinnelle à l'imprtance du u

7 des lts qui cnstituent ce syndicat secndaire par rapprt à celle de l'ensemble des lts qui cmpsent le syndicat principal. Le u les cprpriétaires du u des lts qui ne snt pas cnstitués en syndicat secndaire dispsent ensemble, s'il y a lieu, des autres sièges au cnseil syndical du syndicat principal. En l'absence de stipulatin parliculière du règlement de cprpriété du syndicat principal, les cprpriétaires désignent leurs représentants au cnseil syndical de ce syndicat au curs d'une assemblée générale sit du syndicat secndaire, dans le cas prévu à l'alinéa 1er du présent article, sit du syndicat principal dans le cas prévu à l'alinéa précédent». II. Cnstatant : Le caractère impératif de la dispsitin de l'article 27, alinéa 3, in fine, de la li psant le principe de la représentatin du syndicat secndaire au cnseil syndical du syndicat principal ainsi que de la prprtin fixée par l'article 24 du décret à l'effet d'assurer cette représentatin. L'affirmatin seln laquelle chaque syndicat secndaire dispse, de plein drit, d'au mins un siège au cnseil syndical du syndicat principal. La pssibilité de prévir par des stipulatins particulières du règlement de cprpriété du syndicat principal, les mdalités seln lesquelles les cprpriétaires du syndicat secndaire désignent leurs représentants au cnseil syndical du syndicat principal. III. Emet les recmmandatins suivantes : 1. Quant à la cmpsitin du cnseil syndical du syndicat principal, de tenir cmpte, spécialement quant au nmbre de ses membres, des dispsitins fixant impérativement les mdalités de représentatin du u des syndicats secndaires au sein de ce cnseil syndical. 2. Quant à la désignatin des cprpriétaires appelés à représenter le u les syndicats secndaires au sein du cnseil syndical du syndicat principal, de veiller à ce que cette désignatin sit faite de manière à prévenir les cnflits d'intérêts entre le syndicat principal et le u les syndicats secndaires. On purrait, à cet effet, utiliser la liberté recnnue au règlement de cprpriété du syndicat principal. 3. Quant aux rapprts à établir entre le cnseil syndical du syndicat principal et le u les cnseils syndicaux du u des syndicats secndaires, il cnvient, autant que faire se peut, d'rganiser une «cmmunicatin» entre ces différents rganismes, Spécialement, n peut envisager de tenir des réunins cmmunes de l'ensemble de ces cnseils syndicaux u, si l'n préfère, entre leurs présidents, l'une de ces pssibilités n'excluant pas l'autre. Il cnvient aussi que cpie des prcès-verbaux du cnseil syndical et du syndicat principal sit transmise au syndic du syndicat secndaire, à charge pur lui d'en infrmer le cnseil syndical du syndicat secndaire.

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