PLAN DE SAUVEGARDE du syndicat secondaire 4. Parc de la Noue, Bagnolet

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1 PLAN DE SAUVEGARDE du syndicat secondaire 4 Parc de la Noue, Bagnolet 20 avril

2 Plan de sauvegarde du Syndicat secondaire 4 Le Parc de La Noue Le contexte La Résidence «Le Parc de la Noue» est un ensemble immobilier complexe de lots (dont lots de parkings) régi par le statut de la copropriété, réalisé en 1969, sur une assiette foncière de 4 ha (200 m sur 200 m), par la SOFAP (bâtiment G, 144 logements en accession) et la SEFIMEG (bâtiments A,B,C,D,F, 468 logements locatifs mis en copropriété en 1982), dans le quartier La Noue au sein de la Commune de Bagnolet (Seine-Saint-Denis) habitants environ y résident soit 6% de la population bagnoltaise et un nombre important d entreprises y trouvent place sous dalle. La spécificité de cet ensemble immobilier tient à l empilement juridique de type pyramidal de multiples instances de gestion, qui résulte de l urbanisme de dalle et d une mixité fonctionnelle associant : m² de locaux d activité (entrepôts et PME) sur deux niveaux sous dalle, proposant un rapport qualité attractif sur ce segment de marché, m² de stationnement, soit places sur trois niveaux sous dalle dont 1/3 est vacant, 6 copropriétés d habitation regroupant 613 logements sur dalle, dont un Immeuble de Grande Hauteur (IGH de 229 logements) et un centre social et culturel municipal (centre Toffoletti loué au syndicat principal); un immeuble de bureaux de m², vacant depuis 1992, et acquis par adjudication par la Ville de Bagnolet en novembre Les espaces communs à ces différentes entités, dont la majeure partie est ouverte au public, sont gérés par un syndicat principal. Ce dernier fait l objet d un plan de sauvegarde spécifique. Les Enjeux du site font apparaître la situation suivante: - Un parc immobilier abordable aux portes de Paris - Un déséquilibre financier lié à des charges élevées - Un bâti de bonne qualité structurelle mais peu entretenu - Une organisation fonctionnelle et urbaine hors norme. - Une offre insuffisante en équipements et services publics Dans ce cadre, la Ville de Bagnolet a souhaité engager une action forte et complète de requalification de cet ensemble immobilier par l engagement d une convention publique d aménagement ainsi que par la mise en œuvre de quatre procédures de plan de sauvegarde sur les syndicats d habitation et sur le syndicat principal. 2

3 La stratégie globale envisagée consiste à : 1. Autonomiser par l individualisation des différentes fonctions installées sur site Le point clef du redressement structurel du «Parc de la Noue» consiste à autonomiser les différentes entités existantes, ce qui implique une simplification drastique de l organisation juridique des différentes entités et sa traduction physique. L objectif de scission du syndicat principal, avec la remise après réaménagement de la dalle à la commune, la transformation des syndicats secondaires en syndicats principaux permettra à chaque membre de l actuelle copropriété, plus de liberté d initiative et d action. Le plan de sauvegarde du syndicat principal développe spécifiquement cette action. 2. Redresser et revaloriser la copropriété Les seuls acteurs privés apparaissent dans l incapacité de redresser seuls la copropriété et de lui permettre de recouvrer un fonctionnement classique et satisfaisant, la finalité de l opération consiste clairement à maintenir le statut privé de cet ensemble immobilier, qui bénéficie de la proximité de Paris et de l aménagement en cours d un parc départemental C est par la mise en œuvre coordonnée d actions collectives de rationalisation de la gestion et un accompagnement individualisé des ménages fragiles que le redressement financier des syndicats pourra s opérer. 3. Remettre aux normes et réhabiliter les bâtiments d habitation Le redressement financier constitue une condition préalable au réinvestissement des copropriétaires sur leur bâti peu entretenu depuis l origine (travaux de mise aux normes et d entretien). 4. Requalifier le quartier ( cf plan de sauvegarde du syndicat principal et PRU) Sans incitation publique forte, la crédibilité du projet pour les copropriétaires restera faible et leur volonté de réinvestir très hypothétique. Outre l accompagnement public apporté par les plans de sauvegarde, la requalification du site s avère nécessaire. Elle contribuera à la fois à créer les conditions favorables au réinvestissement privé mais rend aussi possible une mutabilité pour les acteurs du site au delà de la temporalité de l intervention publique proprement dite. 3

4 Le syndicat du bâtiment 4 Le bâtiment 4 ou l IGH (Immeuble de Grande Hauteur) se distingue sur la dalle et également sur le quartier par sa hauteur de 30 étages. Les occupants ont une vue imprenable sur la région parisienne : le bois de Vincennes, la Seine Saint Denis et la Ville de Paris. Au rez-de-chaussée, au niveau dalle sont implantés des locaux commerciaux (deux épiceries, un cyber-café) et un lot vacant (ancien bureau d un syndic et ancien primeur). On trouve aussi le PC sécurité contigu à la loge du gardien et des locaux vide ordures. Il y a trois niveaux sous dalle, qui regroupent des caves, des locaux techniques et des locaux vide ordures. L IGH comporte 230 logements, dont 110 T2, 60 T3 et 60 T5. Chaque étage a une configuration identique avec 8 logements par palier et des appartements de même typologie. Seuls les cinq premiers étages comportent moins de logements puisque le bâtiment 6, ancien immeuble de bureaux, est imbriqué dans le bâtiment 4 comme dans les bâtiments 3 et 7. La proportion des propriétaires occupants (61%) est supérieure à celle des propriétaires bailleurs (33%) avec 76 logements mis en location. Néanmoins, l immeuble se distingue par le nombre élevé de locataires par rapport au reste du site. Le taux de vacance (6%), liée souvent au turn-over important des appartements, apparaît également plus important. La part des hébergés est relativement conséquente dans ce bâtiment avec une moyenne de 1,55 personnes par logement. Les situations d hébergement se trouvent principalement parmi les ménages locataires et d origine asiatique, chinoise notamment, où l appartement est partagé par plusieurs célibataires ou familles. La population de ce bâtiment a pour particularité une part importante d occupants originaires d Asie du Sud Est (30%), ainsi qu une diversité culturelle de ses habitants. Au regard de la composition familiale des occupants, le nombre de couple sans enfants et de personnes seules est de 38% ce qui représente un taux important comparé au reste du site. Cette particularité du bâtiment 4, alors que la part des familles est nettement majoritaire sur les bâtiments du Parc de la Noue, s explique en partie par la petite taille des logements. L IGH se distingue par une grande majorité d employés (68%). Les ménages ont des revenus salariaux 43% inférieurs à la moyenne régionale (PO : 1190 ; LOC : 879 ). En matière de gestion, le cabinet LOISELET & DAIGREMONT est syndic depuis Le conseil syndical est l un des plus impliqué dans la vie de la copropriété. Le coût global de gestion du bâtiment 4 était de pour Le coût moyen par lot était de 3 022, soit 7% supérieure à la moyenne régionale des IGH; à ce coût se rajoute la quote part de charges du syndicat principal. Le montant des impayés était de au 30/06/2003 soit 38 % du réalisé Cette particularité d Immeuble de grande Hauteur lui confère un statut unique sur le Parc de la Noue, notamment pour les points suivants : - des normes de sécurité spécifiques à maintenir - la présence d un responsable de sécurité incendie - la présence d un poste de sécurité (partagé avec le syndicat principal) - les revenus de location à des antennistes installés sur la terrasse du bâtiment - des équipements communs de taille (4 ascenseurs allant jusqu aux parkings ) - un personnel d immeuble conséquent (3 femmes de ménages, un couple de gardiens) 4

5 Le cadre procédural : Une commission chargée de l élaboration du plan de sauvegarde a été créée par arrêté préfectoral le 30 mars Elle réunit les représentants des copropriétés et leurs partenaires institutionnels et financiers. Son objectif est de définir les actions d accompagnement des copropriétés nécessaires au redressement et à la requalification durable de ces dernières. Un premier comité plénier s est réuni le 10 juin 2004 pour mettre en place le partenariat. Une première phase a consisté à mettre à jour et à approfondir les diagnostics de gestion, social, urbain et technique qui ont été présentés au comité plénier du 17 juin Une seconde phase d élaboration des stratégies en partenariat avec les conseils syndicaux, les syndics et les partenaires publics a eu lieu de juillet à décembre Des commissions thématiques, sociale, de gestion, technique, projet urbain et syndicat principal ont permis de partager les diagnostics et de chercher des moyens de remédier aux différents problèmes. Les orientations Le plan de sauvegarde a pour objet de définir les modalités selon lesquelles les partenaires collaborent en vue de la réalisation durant les années à venir des actions décrites ci-après. Le plan se décompose autour de 4 grands volets d intervention : - le redressement de la situation financière des copropriétés Il s agit d un préalable aux décisions de travaux. L objectif est de rétablir une situation financièrement saine pour permettre l engagement d un programme global de travaux de réhabilitation qui lui même contribue à la rationalisation des charges. Les indicateurs seront la résorption des dettes fournisseurs et un niveau d impayés maîtrisé ( inférieur au moins à 15 % du réalisé). - l accompagnement social des familles fragiles Il s agit de permettre autant que de possible aux ménages en difficulté de rester copropriétaire avec un accompagnement en vue de la reprise du paiement des charges courantes dans un premier temps, puis de la recherche de solution pour l apurement de la dette. Un accompagnement sera mis en place pour les personnes qui ne pourront pas rester copropriétaires. - la réalisation des travaux nécessaires à la réhabilitation des copropriétés La préparation des programmes de travaux et de leur financement, avec le montage des demandes de subventions et de prêts, constitueront une première phase qui s effectuera en parallèle au travail de redressement financier. Une seconde phase de réalisation des travaux d entretien et d économie de charges permettra de valoriser le patrimoine immobilier des copropriétaires et de pérenniser les investissements réalisés. - la revalorisation du site par le projet de rénovation urbaine Il s agit d intervenir sur l ensemble de l environnement des copropriétés, notamment par l aménagement de la dalle, la démolition de l immeuble de bureau, l amélioration de l offre en équipements et services publics, la gestion des parkings et des entrepôts par des structures distinctes des syndicats d habitations. 5

6 I Le redressement de la situation financière des copropriétés Le poids des charges est un handicap pour le bâtiment 4. L'objectif de baisse des charges est donc primordial. Deux niveaux d intervention sont concernés : - Le premier structurel avec, à terme, l objectif de disparition du syndicat principal tout en limitant au maximum les éléments communs aux syndicats après la création d un volume public (transfert notamment de la dalle) - Le second fonctionnel avec la recherche d une rationalisation des charges des syndicats secondaires appelés, à terme, à pouvoir maîtriser seuls leurs coûts. A - La baisse des charges du Bâtiment 4 Les présentes recommandations se rapportent aux diagnostics financiers et de gestion réalisés sur les comptes Chauffage Les dépenses de chauffage constituent le premier poste avec plus de 29 % du réalisé de l'exercice. Le bâtiment 4 est alimenté par le complexe 1 situé sous le bâtiment. Les syndicats secondaires des bâtiments 4 et 5 ont actuellement un échangeur commun pour l eau chaude sanitaire (ECS) et la répartition des consommations d'ecs est réalisée forfaitairement comme suit : 81,2% pour le Bat 4 et 18,8% pour le Bat 5. Le maintien du raccordement au réseau de chauffage urbain au tarif de base apparaît trop cher par rapport à la capacité financière des résidents. Le protocole exceptionnel signé le 5 avril 2005 avec le fournisseur permet aux syndicats durant deux ans (saisons de chauffe et ) de bénéficier d une remise commerciale plafonnant le coût du chauffage et du réchauffage de l eau sanitaire à 75 % du coût total constaté en De plus les puissances souscrites de chauffage ont été revues à la baisse et réajustées à partir de Une étude menée par le bureau d'études FEREST ING. portant sur l amélioration de l offre de chaleur établit d une manière générale que le coût résultant de la chaleur (chauffage+ecs) issu d une chaufferie gaz dédiée au bâtiment 4 (amortissement des travaux inclus et prestations d'entretien des installations revues à la hausse) serait de 50 /MWh environ. Ce coût est compétitif par rapport au coût actuel constaté sur le réseau de chaleur après réduction de près de 25% et prestations d'entretien actuelles BRISSET, soit environ 51 /MWh. Il sera encore plus compétitif que le coût futur issu du réseau de chaleur qui sera de nouveau appliqué après abandon de la réduction de 25% liée au protocole (69 /MWh environ y compris prestations d'entretien actuelles BRISSET). Un des enjeux important du plan de sauvegarde sera de parvenir à un accord avec le fournisseur en vue d obtenir le maintien dans le temps de la tarification plafonnée, des postes de livraison aux pieds des immeubles. Les contrats d entretien des réseaux secondaires devront être améliorés. Une autre solution peut également être envisagée : Il est possible techniquement de mettre en place une chaufferie commune aux bâtiments 4 et 5 (ce qui aura pour effet de diminuer le coût résultant de la chaleur à une valeur proche du coût plafonné), mais il sera nécessaire de trouver des modalités de gestion de cet équipement commun. Cela ne va pas dans le sens d'une individualisation des charges de chacun des futurs syndicats mais permettra de baisser le coût futur à 49,5 /MWh pour les deux bâtiments 4 et 5. 6

7 Personnels Il s'agit du second poste de dépense avec 25 % du réalisé Ce ratio est déterminant, et doit donc faire l'objet d'une étude attentive, notamment sur les 3 postes d'employés d'immeuble qui sont sensibles. Au cas ou ces postes viendraient à se libérer, il y aurait tout lieu de rechercher une solution externe afin de garantir la stabilité des coûts et externaliser les risques liées à la gestion d'un contrat de travail. Le poste gardiennage / sécurité pourrait pour partie être conservé sur l'igh en s'appuyant sur le jugement rendu en 2003 et pour partie être basculé sur le futur syndicat gestionnaire des parkings et sur les entrepôts. Le gardiennage de la dalle ne sera à terme plus du domaine du syndicat principal (rétrocession à la ville), pas plus que celui du bâtiment 4 de l'igh, puisque le poste de Chef d'équipe IGH existe déjà, bien que ses tâches sont déjà importantes. Il convient de dissocier en deux contrats les fonctions que le «gardien» occupe en qualité d'une part de régisseur du bâtiment 4 et d'autre part de Chef d'équipements de sécurité de l'igh. Il est même souhaitable, s il devait maintenir une activité sur les entrepôts (comme c'est le cas actuellement) que son employeur à ce titre soit le syndicat qui sera créé pour les entrepôts, de façon à éviter au bâtiment 4 d'avancer tout le coût du poste. La régularisation du coût du poste du gardien et de son remplacement avec le syndicat principal doit être effectuée sur la base du jugement rendu. Les congés payés acquis au cours de l'exercice et à prendre sur l'exercice suivant doivent être provisionnés, compte tenu du nombre de salariés (et des nouvelles règles comptables). Les décisions doivent être prises en ayant bien à l'esprit la baisse et la stabilité des coûts et l'investissement à long terme. Eau froide Ce poste représente 15.4 % du réalisé La consommation moyenne était de 117 m 3 par lot sur 2003, avec un ratio sur l'eau chaude raisonnable (52.5 m 3 par lot). Rappelons que le bâtiment 4 est titulaire de 5 abonnements auprès de Veolia Eau et d'un autre abonnement géré actuellement par le syndicat principal pour le compte des bâtiments 4 et 5. Dans l'immédiat, il convient de négocier le retour au tarif grand compte. L IGH justifie grandement, par sa consommation, ce tarif qui devrait même être rétroactif depuis la date de mise en place de l individualisation des facturations d eau. Il conviendra de parvenir à une réelle individualisation des contrats par syndicat, sans solidarité maintenu au titre du principal compte tenu de sa disparition à venir. L étude d une individualisation des contrats d eau par lot sera aussi envisagée. Dépenses générales Le poste des dépenses générales ne pourra se stabiliser à la baisse que par une vigilance accrue du conseil syndical sur la négociation des contrats qui constituent ce poste : Assurance à remettre périodiquement en concurrence, surtout en IGH, Honoraires de syndic dont il faut bien négocier le mandat, ces honoraires pour gestion courante, auxquels s'ajoutent d'autres facturations spécifiques étant non négligeables. Petits contrats de maintenance et prestations ponctuelles à engager avec discernement et avec des professionnels fiables aux tarifs mesurés. Enfin, en matière d'ag, il y a sans doute des économies à réaliser : distribution des dossiers contre récépissé, durée des séances raccourcie grâce à une bonne information des copropriétaires en amont. Dans ces conditions, la recommandation essentielle porte sur la formation du conseil syndical au suivi de gestion et à une organisation plus cohérente, notamment par la mise en place de commissions. Le poste des frais de contentieux ne permettra aucune économie dans l'immédiat. Ascenseurs Ce poste doit faire l'objet d'une attention particulière. Le conseil syndical et le syndic doivent négocier au mieux le passage sous un nouveau contrat type nécessaire à partir de fin septembre

8 B - Amélioration de la gestion financière et assainissement financier. La situation financière du syndicat secondaire se caractérisait en 2003 par son taux d'impayé de %, ce qui constitue un réel handicap. 1. Dettes aux fournisseurs Le bâtiment 4 présentait une dette sérieuse auprès des fournisseurs de en novembre 2003, ces dettes ont été décrites dans l audit réalisé par l ARC. Notons également que la dette du principal au bâtiment 4 restait importante avec l Selon les informations fournies par le syndic, elle était passée à en octobre Impayés pour au 30/06/2003 soit 38 % du réalisé Structure de la dette : sur les 229 copropriétaires, 70 présentent un compte débiteur significatif au 30/12/04 soit % des copropriétaires. Le solde débiteur s élevait à au Ces évolutions peuvent cacher un changement de répartition de la dette entre le syndicat principal et le syndicat secondaire. Détail des 10 plus gros débiteurs au 18/01/05.(hors ceux pour lesquels une vente judiciaire a été prononcée) : Les 10 plus gros débiteurs, qui représentent 4.3% des copropriétaires, totalisent 25% du débit total. Le premier débiteur représente 4,6% de la dette. Le débit est concentré sur un petit nombre de débiteur bien identifié. Une dizaine d entre eux dépassent de dette. Une quarantaine de copropriétaires présentent un compte fluctuant en fonction de la pression conjointe des deux syndicats, des accords pris ou des remboursements partiels. Sur les dix plus gros débiteurs, 4 sont des bailleurs, ils totalisent 32% de la dette des plus gros. On ne note pas de sur représentation de cette population parmi les débiteurs. (Pour une analyse détaillée du traitement des impayés se référer diagnostic de gestion) Au mois d octobre 2005 les impayés de charges s élevaient à Il a été constaté lors de l audit l effet pervers constaté par le déplacement de la dette en fonction de la pression exercée par les syndics soit du syndicat principal soit du syndicat secondaire. Les éléments à mettre en œuvre pour une politique de recouvrement adaptée sont : Mettre en place des procédures judiciaires rapides, gratuites et non pénalisantes pour les débiteurs Engagement de procédures dites «article 19-2» La procédure dite «article 19-2» doit permettre de traiter efficacement les impayés des bailleurs solvables. Il s agit de la possibilité pour le syndic dès qu une provision de charges n est pas payée de demander l intégralité de la quote-part qui incombe au copropriétaire pour l ensemble de l exercice. Application des intérêts de retards à tous Engagement rapide et maîtrise des saisies immobilières Ne plus accepter de suspension de procédure en cours de route Avoir une connaissance de la dette consolidée Il est absolument indispensable que la connaissance de la situation des copropriétaires concerne leur situation sur le syndicat principal comme sur le syndicat secondaire. Il est nécessaire que chaque syndic (celui du principal et celui du secondaire) puisse disposer chaque mois d une balance consolidée lui permettant un suivi des dettes. 8

9 Les comptes d'attente doivent être traités et apurés dès que possible. - Le compte d'attente 4502 (créances irrécouvrables pour en 2003) mettra longtemps à être résorbé sur la base actuelle de l'échéancier. Il faudra sans doute appuyer l'effort ou compenser avec le compte des copropriétaires vendeurs créditeurs de plus de 5 ans. - Les comptes d'attente travaux doivent également être traités, notamment par répartition des soldes créditeurs ou débiteurs (selon les campagnes). C - Les outils spécifiques au plan de sauvegarde Le recours au FSL Le plan de sauvegarde permet aux propriétaires occupants de bonne foi, qui ont repris le paiement régulier de leurs charges courantes de bénéficier, sous condition de ressources, d une subvention ou d un prêt pour le paiement total ou partiel de l arriéré de charge. Néanmoins, ce dispositif ne peut être mis en œuvre que pour les copropriétaires en situation de se maintenir durablement en tant que copropriétaire. Pour rappel : Bâtiment 4 : Au mois de novembre 2005 sur un total d impayés de , 28 propriétaires occupants étaient débiteurs de La mobilisation d avances pour procédures Un système d avances aux syndicats sera mis en place par l opérateur afin de permettre aux syndics d'engager ou de poursuivre les procédures de recouvrement d'impayés de charges à l encontre des débiteurs indélicats. Il s agit d une avance remboursable de 2000 par procédure sur factures pour les frais d avocat et d huissier. L aide juridictionnelle Le syndic pourra rechercher un soutien juridictionnel prévu à l article 22 de la loi n du 1/08/2003 ouvert aux copropriétés en plan de sauvegarde. D - Les Actions à mettre en place Il n'existe pas de provisions aux créances douteuses actuellement, ce qui devra être prévu dès la mise en application du décret et de l'arrêté comptable du 14 mars 2005 qui en décrivent les modalités, notamment pour les ventes judiciaires. Le syndicat doit mettre en place des échéances de suivi / contrôle des grands indicateurs financiers, permettant de faire le point sur chaque dossier sous-jacent aux lignes du bilan. La mise en place d une commission de suivi des impayés et des dépenses tous les trois mois en présence des référents du conseil syndical, du syndic, et de l opérateur. Les comptes-rendus de cette commission seront communiqués à la commission de suivi du plan de sauvegarde. Sollicitation de l aide pour la gestion mise en place par le Conseil Régional. Cette aide est forfaitaire et annuelle, elle est calculée sur la base de 45,73 par lot. L aide est versée au syndic sur demande du syndicat par décision d assemblée générale. Elle peut être renouvelée au maximum pour quatre années et est conditionnée à la signature d une convention élaborée par la Région et au respect par le syndic d un cahier des charges. L Etat et le Conseil général seront sollicités pour une participation aux frais de gestion. La mise en place d une permanence de médiation sur les appels de charges L opérateur assurera une fois par mois sur place une permanence, où pourront se rendre les copropriétaires qui souhaitent avoir des explications et précisions sur leurs appels de charge. Le suivi des ventes de lots dans la copropriété : L opérateur mettra en place un outil de suivi des déclarations d intention d aliéner (DIA) pour suivre les mutations en partenariat avec 9

10 l administrateur ou le syndic notamment au regard des procédures en cours et des possibilités de recouvrement des créances sur les appartements vendus. Engagements : Le Conseil Régional s engage à verser à au syndic l aide forfaitaire à la gestion à compter de la signature du plan de sauvegarde. L Etat et le Conseil Général étudieront la possibilité d une participation aux frais de gestion ainsi qu aux avances pour procédure. Le syndic s engage à mettre en œuvre les procédures énoncées et à mettre l accent sur le traitement des impayés. Il s engage à participer activement à la commission de suivi des impayés et des dépenses, ainsi qu aux permanences de médiation animées et organisées par l opérateur. Le syndic s engage à négocier des échéances pour apurer la dette du syndicat afin de parvenir à une trésorerie équilibrée. Il s engage à transmettre tous les documents comptables ou contentieux nécessaires au travail de la commission impayés en accord avec le conseil syndical et à tenir à jour un historique des débiteurs. L opérateur assistera le syndic dans la renégociation et la mise en concurrence des contrats. E - Les Actions de prévention et d information auprès des résidents - L information des acquéreurs A l aide des DIA, le service urbanisme de la ville informe l opérateur des intentions de vente afin que ce dernier rencontre les futurs acquéreurs et les informe du fonctionnement de la copropriété (existence de deux syndicats, les charges, les partenaires..) et des objectifs du plan de sauvegarde. Un partenariat est mis en place avec l ADIL 93, afin d orienter les nouveaux acquéreurs qui le souhaitent sur la permanence tenue par l ADIL aux fins de les informer sur leurs obligations en tant que copropriétaire, leur proposer la simulation de plans de financement et tous renseignement liés à leur accession. - L information des occupants : Afin de mobiliser l ensemble des occupants, des réunions d information concernant les mécanismes de fonctionnement de la copropriété seront organisées par l opérateur en partenariat avec le conseil syndical, et le syndic. Des supports de communication seront élaborés par l opérateur en fonction des besoins. La participation des partenaires publics sera sollicitée. - La formation des conseillers syndicaux Des sessions de formation à l attention des conseils syndicaux seront mises en place dans l objectif de les aider à remplir leur mission de contrôle et d assistance au gestionnaire. - L implication des locataires : L opérateur devra mettre en place un partenariat spécifique avec les locataires afin de les impliquer dans le fonctionnement de la copropriété. Les mises en location pourront faire l objet d une veille et d une information auprès des propriétaires bailleurs. Engagement : Le Conseil Régional s engage à accorder l aide prévue à la délibération n CR du 14 décembre 2005 pour soutenir les actions d information. L Etat et le Conseil général étudieront la possibilité d une contribution pour le financement des actions d information auprès des copropriétaires et de formation auprès des conseils syndicaux. 10

11 II L accompagnement social des familles Le plan de sauvegarde se donne pour objectifs d accompagner les résidents de la copropriété du bâtiment 4 pour stabiliser leur situation économique et sociale en cohérence avec le redressement de la copropriété. A - L organisation du suivi social Sur la base des enquêtes réalisées sur l ensemble des six syndicats d habitation, 95 ménages ont été orientés vers les deux travailleurs sociaux du PACT. 73 ménages ont été rencontrés, ce qui a débouché vers un accompagnement social pour 52 familles. Il y a actuellement 14 suivis mis en place sur ce syndicat de copropriété. Il s agit majoritairement de familles propriétaires occupants avec enfants. Les problématiques rencontrées sont des situations d endettement, avec de faibles revenus. Un changement de statut devra être envisagé pour quelques familles. En recoupant les différentes données recueillies lors des commissions sociales auxquelles ont participé les partenaires sociaux on peut estimer à environ une cinquantaine de familles, le besoin d accompagnement social sur l ensemble des syndicats de La Noue Une présentation du diagnostic socio-économique a été faite aux partenaires locaux ; la DPAS (Direction de la Prévention et de l Action Sociale) et la CAF afin de pouvoir quantifier les besoins à venir au regard des suivis actuels et d amorcer le partenariat qui sera mis en place lors du suivi animation du plan de sauvegarde. La présence d un travailleur social dans l équipe opérationnelle de suivi-animation apparaît nécessaire afin d engager: un suivi individuel auprès des familles non suivies, apporter un appui spécialisé et une coordination avec les différents partenaires sociaux. Une commission sociale, constituée des travailleurs sociaux (DPAS, CAF, CRAMIF, travailleur social de l opérateur..), sera instituée pour permettre aux partenaires et à l opérateur de croiser tous les deux mois leurs informations et d orienter le mieux possible les familles au regard des problématiques rencontrées. B - L aide au maintien dans les lieux Les objectifs poursuivis sont d accompagner le paiement régulier des charges courantes et de réduire le taux d endettement des familles afin d améliorer le fonctionnement de la copropriété et d envisager les travaux nécessaires d entretien et de remise à niveau de l immeuble. - Un partenariat a été initié et sera développé avec les syndics et conseils syndicaux pour une coordination des interventions. Des réunions avec les syndics seront organisées pour approfondir les dossiers (échéancier sur la dette, isolement de la dette ). Le travailleur social participera aux commissions de suivi des impayés. - Des permanences se tiendront à l espace accueil sur le site de la Noue A raison de deux permanences par semaine, dont une jusqu à 20 heures. - Le suivi individuel des ménages sera engagé pour une stabilisation des budgets : reprise du paiement des charges courantes, proposition d apurement de la dette - Des aides financières seront mobilisées : Pour les dettes de charges : FSL PO, FIC Pour des rachats de prêts: 1% logement Pour les dettes de loyer : FSL Droit commun, 1% logement 11

12 Il est possible d estimer un prévisionnel des aides du Fond Solidarité Logement pour l ensemble des syndicats de La Noue ; - sept dossiers au titre de l année 2005 pour un montant de treize dossiers au titre de l année 2006 pour un montant de cinq dossier au titre de l année 2007 pour un montant de Il est rappelé que l estimation globale pour les cinq années des plans de sauvegarde est de Les estimations seront réactualisées chaque année. Un dispositif de solvabilisation pour les débiteur de charges sera étudié par la Ville au vu des besoin identifiés par l opérateur. Ce fonds permet aux propriétaires occupants dépassant les plafonds de ressources du FSL de bénéficier de prêts taux 0% pour solder leur arriéré de charge. C - L accompagnement vers une autre solution de logement Cela concerne les situations de copropriétaires ou locataires ne pouvant se maintenir à terme dans la copropriété. A l échelle de l ensemble du site, 27 ménages ont été identifiés dont le logement actuel n est pas adapté à leur situation, cela concerne 6 ménages pour le bâtiment 4. Pour les copropriétaires occupants dans l incapacité d assumer leur statut notamment pour des motifs économiques (surendettement ), l opérateur accompagnera la famille dans son changement de statut, dans le processus de mise en vente amiable du bien, dans la recherche d un nouveau logement et dans la sécurisation de l accès dans le nouveau logement. Pour un relogement, la mobilisation des différents contingents sera sollicitée : - contingent Ville - contingent préfectoral - bailleurs sociaux présents sur la ville - 1 % patronal L équipe de suivi-animation, sous l égide du coordinateur, mobilisera les bailleurs sociaux en vue de proposer des solutions de logement. Complémentairement les dispositifs adaptés dans la mesure de leur adéquation aux situations rencontrées ; - les accords collectifs départementaux - es dispositifs municipaux : foyer-soleil - les logements CAF - les résidences sociales D - La maîtrise de l occupation Quand l opérateur aura contribué au départ d un locataire en difficulté, une incitation au partenariat avec le bailleur sera mise en place, en vue de proposer un nouveau locataire issu des demandeurs de logement de la Ville ou de la Préfecture avec la mise en œuvre de garanties de paiement de loyer. De plus, les nouveaux locataires seront orientés vers l ADIL afin d être informés de leurs droits et obligations. A l arrivée d un nouveau copropriétaire, une rencontre d information sur le fonctionnement du syndicat est organisée par l opérateur en présence de la Ville. Une éventuelle orientation vers la permanence de l ADIL est proposée à l acquéreur si besoin est. Une proposition de Portage est faite auprès de l ANRU en vue d intervenir pour les acquisitions à la barre, si il y a un risque que le syndicat se retrouve adjudicataire du logement et si les lieux risquent de rester occupés. 12

13 Engagements : Le Conseil général de Seine Saint Denis s engage à ouvrir le FSL aux copropriétaires occupants pour les dettes de charges conformément à la loi Solidarité et Renouvellement Urbain du 13 décembre 2000.Une enveloppe budgétaire dont le montant est estimé à sur les cinq ans pour les six syndicats de La Noue en Plan de sauvegarde sera dédiée à cette fin. La Ville s assurera que l équipe désignée pour le suivi animation intègre un travailleur social qui effectuera le suivi social et le traitement individuel des copropriétaires non déjà suivis par un organisme, avec pour objectif de reprendre le paiement des charges et de permettre le financement des travaux. Ces missions de suivi consistent en : un accompagnement social lié au logement visant à une stabilité de la situation sociale, familiale et financière. l aide à la constitution des dossiers de demandes des aides au FSL, lorsque les ménages ne sont pas suivis par la CAF ou la DPAS la renégociation des emprunts auprès des banques ou avec les dispositions du 1 %, l assistance pour l analyse des cas de surendettement et la saisine de la commission de surendettement, le cas échéant. la préparation des demandes de logement et la tenue à jour de la liste des situations des demandeurs de logements sociaux. La Ville de Bagnolet s engage à faire des propositions de candidatures de familles aux bailleurs sociaux en vue de leur relogement. L Etat s engage à faire des propositions de logement sur le contingent préfectoral. III La réalisation des travaux nécessaires à la réhabilitation de la copropriété L objectif est de réaliser les travaux de mise aux normes, de sécurité et d entretien nécessaires au bon fonctionnement de la copropriété, de permettre la maîtrise des charges, d améliorer le cadre de vie des résidents et d agir positivement sur le marché immobilier local. A - L aide à la décision L opérateur jouera un rôle essentiel dans l aide à la décision. Il participera aux assemblées générales afin d expliquer les différents financements mobilisables dans le cadre du Plan de Sauvegarde. Des simulations de financement seront faites en collaboration avec le syndic et le conseil syndical. Les syndicats désigneront un mandataire travaux qui aura pour missions de les accompagner dans la préparation et la réalisation des travaux de réhabilitation (mission financière de définition et de suivi budgétaire, assistance technique de la mise au point des programmes à la livraison des travaux). 1- Travaux en parties communes Des programmes de travaux ont été définis sur une durée de 5 ans sur la base de diagnostics techniques. Ces projets ont été chiffrés et discutés dans le cadre de la commission travaux. Leurs réalisations dépendront de l approbation des assemblées générales, des moyens financiers des copropriétés et de l intervention financière des partenaires. A titre indicatif, d après les diagnostics, les travaux suivants sont à réaliser : Clos et couvert : ravalement et isolation thermique des façades, reprise de l étanchéité du toitterrasse. Equipements : sécurisation et changement partiel ou total des ascenseurs, remplacement des tableaux électriques et de l appareillage extérieur, mise aux normes de l éclairage électrique, 13

14 nettoyage des gaines (VMC, courants faibles/forts ), étanchéité hermétique des VO et amélioration du local de réception. Sécurité incendie : Amélioration de la sécurité des gaines technique gaz, renforcement des protections des cages d escalier et isolement coupe-feu des locaux à risques, remise en état de fonctionnement des blocs portes des cages d escaliers, amélioration des «coupes-feu» de traversées entre les divers réseaux. 2. Travaux parties privatives Les diagnostics réalisés préconisent la réfection des menuiseries non encore changées. La réfection des menuiseries est évaluée à L opérateur pourra repérer d autres travaux en parties privatives et recherchera les moyens de financements (ANAH, Conseil Régional, Conseil Général du 93, CAF, 1%...) qui pourraient permettre leur réalisation. Plan de financement des travaux parties communes du bâtiment 4 Montant travaux HT Parties communes : Montant travaux + honoraires TTC : Quote-part moyenne + honoraires TTC : Estimation des subventions travaux parties communes ANAH Y+5 : Conseil Régional : Conseil Général : Ville 5% : Total subventions : Apports personnels pour travaux parties communes Propriétaires occupants : Propriétaires bailleurs : Total apports personnels : Les subventions ci-contre sont estimées sur la base d un programme de travaux dont la réalisation s étalera sur les 5 années du Plan de Sauvegarde. Il s agit d une estimation optimale dans la mesure où l ensemble des travaux préconisés serait effectué. Cette estimation sera affinée par l équipe de maîtrise d œuvre en amont de l assemblée générale. Les travaux en parties privatives feront aussi l objet de demandes de subventions auprès des différents partenaires (ANAH, Région, CG93 ). Les règles de financement des travaux en parties communes Le financement des travaux par l ANAH L ANAH s engage à examiner en priorité les demandes de subvention pour les travaux de réhabilitation en parties communes de la copropriété. La subvention est octroyée directement au syndicat des copropriétaires qui en fait la demande. Le taux maximum applicable est de 50 % du montant hors taxe des dépenses subventionnables. Dans le cas ou une collectivité territoriale subventionne conjointement les travaux, l ANAH complétera sa subvention d un montant égal à la subvention de la collectivité, octroyée directement au syndicat des copropriétaires, dans la limite de 5 % de l assiette de la subvention initiale de l ANAH. Le financement des travaux par le Conseil Régional d Ile-de-France Le Conseil Régional d Ile-de-France s engage à examiner les demandes de subventions des propriétaires occupants, conformément à la délibération n CR du 14 octobre L aide régionale est accordée pour les travaux de réhabilitation effectués sur les parties communes ou de mise aux normes de confort et de sécurité des parties privatives ainsi que pour les travaux visant à 14

15 la maîtrise des charges, quelle que soit la date de construction des immeubles bénéficiant d un plan de sauvegarde, dans la limite d un plafond de par logement. Le taux de subvention varie selon les ressources comme suit : - 40 % des travaux pour des ressources comprises entre 0 et 70 % du plafond de revenus PAP ; - 30 % des travaux pour des ressources comprises entre plus de 70 % et 120 % du plafond de revenus PAP ; - 20 % des travaux pour des ressources comprises entre 120 % et 140 % du plafond de revenus PAP. La participation de la Région s inscrit dans la limite des crédits disponibles au budget régional et est subordonnée au vote de la commission permanente sur chaque dossier concerné. Aides du Conseil Général de la Seine-Saint-Denis Le Conseil Général s engage à examiner les demandes de subventions des propriétaires occupants, conformément à la réglementation de l ACGPO, à hauteur de 20 à 30 % dans la limite d un plafond de 7 622,45 pour les travaux, en fonction des ressources et d une présence en Seine-Saint-Denis depuis au moins trois ans. Aides de la Ville de Bagnolet La Ville de Bagnolet mettra en place une subvention d un montant de 5 % du montant HT des travaux en parties communes au syndicat pour les travaux sur parties communes ce qui permettrait d obtenir une majoration de l aide de l ANAH. Pour toutes ces aides, l opérateur assistera le syndic ou les copropriétaires dans le montage des dossiers de demandes de subventions en cas de vote des travaux par l assemblée générale. L opérateur conseille et aide les copropriétaires qui souhaitent monter des dossiers de financement pour les parties privatives. Autres aides L opérateur cherchera, pour chaque copropriétaire, les possibilité d obtenir d autres financements (CAF, caisses de retraites, mutuelles, etc.). Le reste à charge des copropriétaires pourra être financé par le 1% logement à l aide du prêt Pass- Travaux sous réserve de répondre aux conditions d octroi. Ce prêt est ouvert aux personnes physiques copropriétaires en plan de sauvegarde pour un montant maximum de , avec un taux d intérêt de 1.5 %, sur dix ans maximum. B - Préfinancement de la Caisse des Dépôts et Consignations Les subventions publiques accordées dans le cadre d un plan de sauvegarde ne sont versées qu à la fin des travaux sur présentation de factures. Aussi, la copropriété peut bénéficier du dispositif de préfinancement mis en place par la CDC, afin : - de limiter les appels de fonds des copropriétaires aux quotes-parts résiduelles qui leur incombent et qui sont incompressibles ("reste à charge") - mettre à la disposition du syndicat des copropriétaires, via le syndic, la trésorerie indispensable au règlement des entreprises. Ce dispositif se caractérise par l attribution d un prêt court terme à taux 0 égal au montant des subventions publiques notifiées (ANAH, Conseil Régional, Conseil Général, Ville ) par un établissement financier, en l occurrence la Caisse d Epargne Ile-de-France Paris, et par la bonification intégrale des intérêts que la Caisse des dépôts prend à sa charge. Ce dispositif est régi par une convention de préfinancement récapitulant les engagements des partenaires impliqués (syndic, conseil syndical, CDC, Caisse d Epargne, Ville et opérateur). 15

16 Un compte bancaire spécifique est ouvert au nom du syndicat des copropriétaires dans les livres de l établissement financier concerné en vue de recevoir le reste à charge des copropriétaires ainsi que les subventions publiques et de rembourser directement, à la fin des travaux, le prêt accordé par l établissement financier. L attribution du prêt est subordonnée au versement préalable du reste à charge des copropriétaires. Le règlement des situations de travaux ou factures est effectué par l établissement financier à l entreprise après vérification par le maître d'oeuvre, le syndic et l opérateur. C - Les travaux liés au projet urbain - Les parkings : les diagnostics réalisés ont également estimé la remise en état des parking, ainsi qu une hypothèse de séparation des nappes. Ces travaux ne font pas habituellement l objet de subvention de la part des partenaires financiers. Pour une estimation de de travaux sur deux nappes de parking soit HT par place - Le bâtiment 4 : le projet urbain propose de créer un accès direct du bâtiment à la rue, côté rue de la Noue. Ceci impliquera pour le syndicat l aménagement d un hall à ce niveau et pour l opérateur de la ville l acquisition puis l aménagement de l espace devant le hall. La scission du syndicat principal pourra être l occasion d envisager le redimensionnement d un groupe électrogène qui soit propre au bâtiment 4. Les estimations du montant des travaux restent à affiner. Engagements Le syndicat des copropriétaires, s engage à désigner un mandataire travaux qui étudiera avec le conseil syndical les programmes de travaux à engager et à soumettre au vote de l Assemblée Générale. La Caisse des Dépôts et Consignations s engage à examiner le préfinancement de subventions accordées au syndicat des copropriétaires, afin qu il puisse être mobilisé dès le vote des travaux cités plus haut. Le syndicat des copropriétaires et le syndic s engagent à accepter les conditions requises par les partenaires, notamment celles décrites ci-dessus, pour pouvoir bénéficier de ce système de financement. Les financeurs s engagent à instruire prioritairement les demandes de subventions émanant de la copropriété et de tenir compte du système de préfinancement décrit ci-dessus. Ils s engagent à étudier une participation spécifique aux travaux de remise en état et de restructuration du parking ainsi que ceux concernant la descente du hall d entrée du bâtiment 4 au niveau de la rue. IV La revalorisation de l ensemble par le projet de rénovation urbaine Les grands axes d aménagements retenus : désenclaver le site et faciliter l accès à la dalle (escaliers) par le développement des liaisons urbaines (rues, grand mail, parc départemental) réduire la densité, avec la démolition du bâtiment de bureaux qui ne peut être reconverti et le centre social, dont le caractère introverti et la taille insuffisante limitent sa fonction de lien social à l échelle du quartier réaménager la dalle après remise à la Commune, pour donner du sens aux espaces extérieurs et conférer à cet espace un véritable usage public (squares, jardins, belvédère sur Parc et vues sur Paris) autonomiser les entités juridiques par fonction (résidentiel, économique, public, stationnement) pour permettre à chacun d assumer les responsabilités qui leur reviennent, attribuer une adresse à chaque immeuble et assurer sa réhabilitation dans une optique de mise aux normes (sécurité) et de maîtrise des charges (fluides) 16

17 repenser le fonctionnement et la gestion du parc de stationnement souterrain valoriser les activités économiques en les rendant indépendantes des logements et de la dalle pour leur permettre d améliorer leur mode de fonctionnement et leur attractivité. Conditions de réalisation Le projet de disparition du syndicat principal aura pour conséquence la transformation des syndicats secondaires, qui seront liquidés, en syndicats principaux. L opérateur de la ville préparera avec les syndicats secondaires cette étape avec l assistance d un géomètre, d un avocat et d un notaire. V Suivi du Plan de sauvegarde Une commission de suivi du Plan de sauvegarde est instituée pour une durée de cinq ans. Elle est présidée par le sous- préfet d arrondissement. Elle est constituée des personnalités suivantes : Le Préfet ou son représentant Le Président du Conseil Régional ou son représentant Le Président du Conseil Général ou son représentant Le Maire de Bagnolet ou son représentant Le Directeur départemental de l Equipement ou son représentant La Caisse des Dépôts et Consignations Le Président de la Caisse D Allocation Familiale ou son représentant La Compagnie Générale des Eaux La Société de chaleur de la ville de Bagnolet. Le groupe Electricité de France Les présidents des conseils syndicaux Les syndics Certains indicateurs seront analysés à l issue de chaque année pour la poursuite de la démarche. Les indicateurs retenus sont les suivants : - la mobilisation de la copropriété au travers de la contribution active du conseil syndical et du syndic - la réalisation des actions et le respect des engagements pris - l adaptation des actions à la situation de la copropriété - la baisse des impayés de charges - la réduction de l endettement du syndicat - la préparation et l engagement de travaux d urgence éventuels VI Le Coordonnateur La mission de coordonnateur du plan sera assurée Monsieur le Sous-Préfet d arrondissement. VII L opérateur La SEM, opérateur désignera en tant que concessionnaire de la Ville de Bagnolet, l équipe chargée du suivi-animation de ce plan de sauvegarde. Elle sollicitera l Etat, le Conseil Régional et la Caisse des Dépôts et Consignations afin de subventionner ces missions. VIII Durée Le plan de sauvegarde est approuvé pour une durée de cinq ans. 17

18 A Bagnolet, le.2006 Pour l Etat, Le Sous-préfet chargé de mission et de l arrondissement de Bobigny, Monsieur JACOB Pour la ville de Bagnolet, Le Maire, Monsieur Marc EVERBERCQ Pour la Caisse des Dépôts et Consignations, Le Directeur Régional, Monsieur BLANCHET Pour le syndicat des copropriétaires des bâtiment 4 du Parc de la Noue, La gestionnaire du Cabinet SULLY, Madame GRUNING Pour le Conseil syndical, Le président du conseil syndical du bâtiment 4, Monsieur DEMAZEAU 18