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1 LOUEUR EN MEUBLES 23/07/2012 Selon les articles 632 et 633 du Code de commerce, l activité seule de loueur en meublé n est pas de nature commerciale et, hormis le cas où des prestations de service d hôtellerie sont proposées, elle ne saurait permettre une immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés. Cependant, en matière fiscale, les personnes qui louent de manière habituelle des locaux d habitation meublés relèvent de l impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Ils sont soumis à un régime fiscal comportant certaines règles spécifiques dont : l exonération d impôt sur le revenu pour les locations meublées portant sur une partie de l habitation principale et consenties à certaines personnes défavorisées ; la distinction entre les loueurs professionnels et les loueurs non professionnels, et ses conséquences concernant les conditions de report des déficits et d application du régime des plus values ; l exonération de TVA. I.IMPOT SUR LES BENEFICES La location en meublé est assimilée à une activité commerciale en matière fiscale et, par conséquent, elle relève de l impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC. De nombreuses exonérations peuvent intervenir. 1/9

2 A. EXONERATION APPLICABLE EN CAS DE LOCATION D UNE PARTIE DE L HABITATION PRINCIPALE Par dérogation, les personnes qui louent ou sous louent en meublé une ou plusieurs pièces de leur habitation principale sont exonérées de l impôt sur le revenu pour les produits de cette location, sous réserve que les pièces louées constituent pour le locataire ou le sous locataire en meublé sa résidence principale et que le prix de location demeure fixé dans des limites raisonnables (CGI, art. 35 bis I). Les conditions d application de l exonération sont ainsi au nombre de trois : les locaux donnés en location doivent faire partie de l habitation principale du bailleur. les locaux donnés en location doivent constituer la résidence principale du locataire. On considère que les étudiants ont leur résidence principale au lieu où ils séjournent habituellement pendant l année universitaire, même s ils ont conservé leur domicile légal chez leurs parents. Une solution analogue est appliquée pour les apprentis. le prix de location doit être fixé dans des limites raisonnables : Immeubles soumis à la réglementation des loyers (loi du ) Lorsque les locaux sont sous loués par le principal locataire, le prix de sous location ne doit pas excéder 2,5 fois la quote part, correspondant à la partie sous louée, du loyer de l immeuble nu payé au propriétaire. Lorsque le propriétaire loue directement en meublé, la même règle doit être adoptée. La valeur locative à laquelle est appliqué le coefficient de 2,5 est alors déterminée par comparaison avec celle d immeubles donnés en location. Immeubles non soumis à la réglementation des loyers Le prix de location ou de sous location est regardé comme raisonnable s il ne permet pas au propriétaire ou au principal locataire de réaliser un profit supérieur, en valeur absolue, à celui qui serait autorisé s il s agissait d un immeuble faisant partie du secteur réglementé. 2/9

3 B. EXONERATION DES PRODUITS RETIRES DE LA LOCATION DE CHAMBRES D HOTES Afin de favoriser le développement du parc des chambres d hôtes, les personnes qui mettent, de façon habituelle à la disposition du public, une ou plusieurs pièces de leur habitation principale sont exonérées de l impôt sur le revenu sur le produit de ces locations lorsque celui ci n excède pas 762 par an (CGI, art. 35 bis II). Les locaux mis à la disposition du public peuvent être, indifféremment, offerts en location pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois. L exonération des chambres d hôtes ne peut pas se cumuler avec le régime spécial d imposition des bénéfices industriels et commerciaux accessoires réalisés par les agriculteurs au titre du tourisme à la ferme. Le bénéfice de l exonération est réservé aux contribuables qui retirent de la location ou sous location meublée des recettes brutes annuelles n excédant pas 762. Les recettes à prendre en considération doivent s entendre du total des sommes T.T.C. ou valeurs encaissées par le loueur en contrepartie de la location et des prestations fournies (petit-déjeuner, téléphone). En cas de dépassement du plafond de 762, les contribuables sont imposables sur la totalité des produits nets retirés de la location. Ils peuvent bénéficier du régime de la micro entreprise. C. EXONERATION TEMPORAIRE DES LOGEMENTS LOUES A DES PERSONNES DEFAVORISEES Sous certaines conditions et pour une durée de trois ans, les loyers tirés de la location en meublé de logements à des bénéficiaires du revenu minimum d insertion, à des étudiants boursiers ou à des organismes qui mettent ces logements à la disposition de personnes défavorisées, sont exonérés d impôt sur le revenu. Dans les deux premiers cas, l exonération n est pas accordée si le bailleur a la qualité de loueur en meublé professionnel. Ces exonérations ne concernent que les personnes imposables dans la catégorie BIC, à l exclusion 3/9

4 des personnes morales passibles de l impôt sur les sociétés. II. DEFINITION DES LOUEURS PROFESSIONNELS ET DES LOUEURS NON PROFESSIONNELS Le droit fiscal a institué des règles particulières concernant le report des déficits et les modalités d imposition des plus values pour les loueurs en meublé professionnels ou non. La qualité de loueur professionnel doit être reconnue aux personnes qui, louant directement ou indirectement des locaux d habitation meublés ou destinés à être loués meublés : sont inscrites en tant que telles au Registre du commerce et des sociétés ; et tirent de cette activité plus de de recettes annuelles ou au moins 50 % de leur revenu. A contrario, sont donc considérées comme loueurs non professionnels : les personnes qui ne sont pas inscrites en qualité de loueur en meublé professionnel au Registre du commerce et des sociétés ; les personnes qui, bien qu inscrites au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur en meublé professionnel, retirent de cette activité à la fois un montant de recettes annuelles inférieur ou égal à et moins de 50 % de leur revenu global. L administration a précisé qu il y a lieu de reconnaître la qualité de loueurs en meublé professionnels aux personnes qui, remplissant par ailleurs la condition relative à l importance des recettes, ne sont pas inscrites au registre du commerce et des sociétés du seul fait du refus du greffe du Tribunal motivé par le caractère non commercial de l activité. La preuve de ce refus doit être apportée par le contribuable sur présentation d une copie de la décision du greffe, laquelle comporte les motifs du rejet de la demande. Pour l appréciation du montant de recettes annuelles de , les recettes brutes à prendre en considération doivent s entendre du total des loyers acquis, toutes taxes comprises. En cas de commencement ou de cessation d activité en cours d année, il convient d ajuster le chiffre limite de en proportion du temps écoulé depuis la date de début de l activité jusqu à la fin de l année ou depuis le commencement de l année jusqu à la date de cessation d activité. L ajustement 4/9

5 prorata temporis est effectué en fonction du nombre de jours d activité par rapport à 365. Pour déterminer si les revenus tirés de la location directe ou indirecte de locaux d habitation meublés ou destinés à être loués meublés représentent plus ou moins de 50 % du revenu global du contribuable, il convient de comparer le montant net des revenus de location au total des revenus nets catégoriels (avant déduction des charges du revenu global et des déficits des exercices antérieurs), y compris les revenus provenant de la location et, le cas échéant, les revenus taxables à un taux proportionnel. A. DETERMINATION DES RESULTATS D EXPLOITATION Les résultats d exploitation des loueurs en meublé sont déterminés dans les conditions de droit commun, qu ils soient ou non réputés professionnels. A cet égard, il est donc fait application, selon le cas, du régime du bénéfice réel, du régime simplifié d imposition ou du régime de la micro-entreprise. La situation des bailleurs consentant des locations saisonnières, au regard de la déduction des charges et de la prise en compte éventuelle de l avantage en nature procuré aux intéressés par la jouissance gratuite des locaux pendant les périodes où ils en conservent la disposition, doit être réglée suivant la distinction suivante : L exploitant décide d inscrire les locaux meublés à son actif immobilisé Le bénéfice imposable est alors déterminé sous déduction de l ensemble des charges supportées dans l année, qu il s agisse des frais de gestion ou des charges de propriété. Mais, corrélativement, le contribuable doit inclure dans ses recettes la valeur de l avantage en nature tiré de la jouissance gratuite de l appartement pendant les périodes où il en a la disposition. La valeur de cet avantage est égale au montant du loyer que le propriétaire aurait pu obtenir s il avait loué le bien pendant la période considérée. L exploitant décide de ne pas inscrire à son actif les locaux donnés en location Dans ce cas, l intéressé n a pas à ajouter à ses recettes le montant des loyers qu auraient pu produire les locaux pendant les périodes où il en a eu la disposition. En revanche, seuls les frais de gestion et les dépenses locatives, à l exclusion des charges de propriété (telles que l amortissement, les intérêts des emprunts contractés pour l acquisition de 5/9

6 l immeuble, les réparations autres que de menu entretien, la taxe foncière) sont alors pris en compte pour la détermination du bénéfice imposable, étant observé que les remboursements de charges demandés aux locataires doivent, dans tous les cas, être compris dans les recettes. Ainsi, constituent des charges d exploitation entièrement déductibles, les dépenses suivantes : la taxe professionnelle, les commissions d agences, les frais d annonces, les consommations personnelles du locataire (eau, gaz, électricité, téléphone, chauffage). B. REPORT DES DEFICITS Les règles suivantes n ont aucune portée pour les contribuables soumis au régime de la micro-entreprise. Ils ne peuvent constater un déficit. Les déficits réalisés par les personnes louant directement ou indirectement des locaux d habitation meublés ou destinés à être loués meublés, et n ayant pas la qualité de loueurs professionnels, ne sont déductibles que des bénéfices retirés par les intéressés de la même activité au cours des années suivantes, jusqu à la cinquième inclusivement. Les déficits constatés par les loueurs professionnels sont déductibles du revenu global des intéressés suivant les modalités de droit commun. C. REGIME DES PLUS VALUES Les plus values professionnelles réalisées par des loueurs professionnels lors de la cession de locaux loués meublés sont soumises : soit au régime spécial des plus values ou moins values à court ou à long terme en faveur des cessions d éléments de l actif immobilisé, lorsque les recettes provenant de l activité de location excèdent le double de la limite du micro-bic ; soit, dans le cas contraire (recettes au plus égales au double de la limite du micro-bic), au régime défini à l article 151 septies, ce texte prévoit une exonération de la plus value si l activité est exercée depuis au moins cinq ans ; sinon le régime des plus values ou moins values à court ou à long terme est applicable. Les plus values réalisées par loueurs non professionnels sont soumises aux règles des plus values privées. 6/9

7 III. TAXE SUR LA VALEUR AJOUTEE La loi exonère de la TVA, sans possibilité d option, les locations de logements meublés ou garnis à usage d habitation. Sont considérés comme des locaux à usage d habitation, les caravanes, les tentes et les habitations légères de loisirs constituant de véritables installations fixes, spécialement aménagés et réservés à l habitation. En revanche, la location à l heure, à la journée, à la semaine et au mois de roulottes, camping cars, péniches, bateaux, etc. s analyse comme une location de biens meubles corporels obligatoirement imposable à la TVA. La fourniture de prestations annexes (petit déjeuner, nettoyage quotidien des locaux, blanchissage du linge personnel) n empêche pas l exonération de la fourniture de logement proprement dite. Ces prestations annexes sont imposables dès lors qu elles ne sont pas incluses dans le prix de location du logement meublé. En revanche, la fourniture de linge, l accueil au début du séjour et le nettoyage des locaux à la fin du séjour, inclus dans le prix de la location du logement meublé ne constituent pas des prestations annexes qui doivent être soumises à la TVA. Lorsque des prestations annexes sont fournies l opération est considérée dans son ensemble comme relevant d une activité hôtelière ou para hôtelière et devient imposable. Le caractère occasionnel, permanent ou saisonnier de l activité, la périodicité de la location sont sans influence sur la situation au regard de la TVA. L exonération s applique quel que soit le montant des loyers perçus. Cette exonération, qui est le principe, comporte des exceptions. Elle ne s applique pas : - aux prestations d hébergement fournies dans les hôtels de tourisme classés et les villages de vacances classés ou agréés et, sous conditions, dans les résidences de tourisme classées ; - aux mises à disposition de locaux meublés qui s apparentent à des prestations hôtelières ou para hôtelières fournies dans des établissements d hébergement qui font l objet d une exploitation professionnelle (exploitant immatriculé au Registre du commerce et des sociétés qui offre en plus de l hébergement, les services habituellement proposés par les établissements hôteliers). L activité hôtelière ou para hôtelière est caractérisée par les éléments suivants : 7/9

8 - le local meublé comporte tous les éléments mobiliers indispensables pour une occupation normale par le locataire ; - l exploitant dispose des moyens nécessaires, en personnel, locaux et matériels, pour être en mesure de fournir le petit déjeuner à l ensemble des locataires ; celui ci doit être fourni selon les usages professionnels (soit dans les chambres ou appartements, soit dans un local aménagé pour permettre la consommation sur place) ; - le nettoyage des locaux est ou peut être effectué de manière quotidienne ; - l exploitant dispose des moyens nécessaires pour fournir le linge de maison à l ensemble des locataires ; - l exploitant dispose durant la période de location d un service de réception de la clientèle. Les exploitants qui ne remplissent pas les conditions ainsi précisées, ne seront pas regardés comme fournissant des prestations d hébergement passibles de la TVA. Enfin, en cas de début d activité, le point de départ de l assujettissement à la TVA des prestations d hébergement intervient au plus tôt à la date d immatriculation de l exploitant au registre du commerce et des sociétés au titre de cette activité - aux locations de locaux nus, meublés ou garnis consenties par bail commercial à l exploitant d un établissement d hébergement relevant de l une des 2 catégories susvisées. Le taux réduit est applicable à la fourniture de logement meublé. Tous les services annexes facturés en sus doivent être imposés au taux qui leur est propre. IV. AUTRES IMPOTS Les loueurs en meublé sont passibles de la taxe professionnelle, sauf 4 cas d exonération : la location ou la sous location d une partie de l habitation principale (exonération comme en matière d impôt sur le revenu), la location accidentelle d une partie de l habitation principale, la location des gîtes ruraux, la location de meublés de tourisme. En revanche, les loueurs sont tenus au paiement de la taxe d habitation lorsque les locaux loués font partie de l habitation personnelle. Ils sont également assujettis aux taxes foncières. Les immeubles donnés en location par les loueurs en meublé professionnels sont considérés comme des biens professionnels pour l application de l impôt de solidarité sur la fortune. 8/9

9 CCI de Strasbourg et du Bas-Rhin 10, place Gutenberg Strasbourg cedex CCI de Colmar et du Centre-Alsace 1, place de la Gare - BP Colmar cedex CCI Sud-Alsace Mulhouse 8, rue du 17 Novembre BP Mulhouse cedex /9

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