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1 Formation ESSEC Gestion de patrimoine Séminaire «L investissement immobilier» La location meublée François Longin 1

2 Plan La location de biens Le marché de la location meublée Aspects juridiques Les points à regarder Activité principale / accessoire (ISF) TVA Régime fiscal (LMP/LMNP) Direct / Indirect (produits packagés) François Longin 2

3 La location de biens Location nue Fiscalement : revenus fonciers Location meublée Fiscalement : bénéfices industriels et commerciaux (BIC) Environnement fiscal favorable : «niche fiscale» remise en question Différences au niveau des règles de calcul Détermination des revenus (prise en compte des charges et des amortissements) Traitement des déficits François Longin 3

4 Aspects juridiques du loueur en meublé (1) Les textes de loi Texte de référence : Code civil Autres textes: Code de la construction et de l habitation, Code du commerce et Code de la consommation Tendance vers plus de réglementation Encadrement pour la rédaction du bail (durée et indexation) Obligation de motiver le congé (reprise du logement pour l occuper ou le vendre / motif «légitime et sérieux» comme les impayés de loyers) François Longin 4

5 Aspects juridiques du loueur en meublé (1) La location meublée : une activité civile Définition : «mise à disposition conjointe d un local à usage d habitation et des meubles qui le garnissent et permettent d y habiter, et ce dans des conditions précises de durée et de loyer.» Trois éléments à définir : Le local (décent, à usage d habitation) Les meubles (minimum d habitabilité) Le contrat de location (durée, loyer, etc.) François Longin 5

6 Aspects juridiques du loueur en meublé (2) Réglementation Destination du bien Disposition du règlement de copropriété Autorisation préfectorale à demander dans certains cas Moins de souplesse au niveau de la rédaction du contrat de bail Liberté contractuelle encadrée pour rédiger le contrat de bail : durée, renouvellement, résiliation, modalités du congé, indexation des loyers, etc. François Longin 6

7 Aspects juridiques du loueur en meublé (3) Le contrat de bail Document écrit rédigé sous seing privé (en général) Obligatoire s il s agit de la résidence principale du preneur Clauses Condition d occupation : location meublée Durée (9 mois / 1 an) Loyer (montant et condition de révision annuelle limitée à l IRL (2007) puis l inflation (2008)) Dépôt de garantie (1 mois) Répartition des charges Conditions de reconduction du bail, modalités de résiliation Obligations du bailleur et du preneur Inventaire du mobilier et du matériel Etat des lieux Diagnostic technique (pour tout nouveau contrat de location) François Longin 7

8 Aspect fiscal du loueur en meublé Une activité commerciale Les revenus appartiennent à la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Les biens doivent être détenus en direct ou par l intermédiaire d une société soumise à l impôt sur le revenu (EURL, SARL de famille, SNC). Attention à la distinction (autonomie du droit fiscal) Au plan juridique : civil Au plan fiscal : commercial Le fisc distingue deux catégories de loueurs en meublé : Le loueur en meublé professionnel (LMP) Le loueur en meublé non professionnel (LMNP) François Longin 8

9 Le marché de la location meublée Offre des particuliers Chambres pour étudiants Logements pour touristes (saisonnier) Chambres d hôtes et dans les gîtes ruraux Offre des sociétés d exploitation Résidences étudiantes Résidences médicalisées (Etablissements d hébergement pour les personnes âgées dépendantes Epad) Résidences de tourisme (courts séjours des vacanciers) Résidences d affaires (cadres en mobilité dans les grandes villes) François Longin 9

10 L investissement immobilier Direct / indirect Bien propre Société intermédiaire SCI (location nue) SARL de famille (location meublée) Gestion directe / Gestion déléguée Bail commercial pour d exploitation du bien (LMP) Recours à une agence immobilière Temps passé (recherche de locataires, facturation et recouvrement des loyers, entretien du bien et gestion des travaux) Soucis de gestion François Longin 10

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