PROCESSUS DE CONSTESTATION DE SON ÉVALUATION FONCIÈRE

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1 PROCESSUS DE CONSTESTATION DE SON ÉVALUATION FONCIÈRE PRÉSENTATION DEVANT LA FÉDÉRATION DES PRODUCTEURS FORESTIERS DU QUÉBEC 30 MAI 2013 PAR MARCO FOURNIER, ING.F., É.A., M.SC. LES CONSULTANTS FORESTIERS MS INC. PLAN DE LA PRÉSENTATION 1. L ÉVALUATION MUNICIPALE 2. ÉVOLUTION DES VALEURS MUNICIPALES 3. LE RECOURS DU CONTRIBUABLE 4. LES ÉLÉMENTS QUI AURAIENT DÛ FAIRE BAISSER LES VALEURS MARCHANDES 5. LES RAISONS ÉVOQUÉES POUR ACQUÉRIR UNE PROPRIÉTÉ FORESTIÈRE 6. MOTIVATION POUR L AVENIR 7. CONCLUSION 8. LA FIRME Marco Fournier, ing.f., É.A.,M.Sc L ÉVALUATION MUNICIPALE Marco Fournier, ing.f., É.A.,M.Sc. 3

2 LA VALEUR MARCHANDE Le rôle indique la valeur de chaque unité d'évaluazon, sur la base de sa valeur réelle (Art. 42 de la Loi sur la fiscalité municipale) Marco Fournier, ing.f., É.A.,M.Sc. 4 LA VALEUR MARCHANDE La valeur réelle d'une unité d'évaluazon est sa valeur d'échange sur un marché libre et ouvert à la concurrence, soit le prix le plus probable qui peut être payé lors d'une vente de gré à gré dans les condizons suivantes: (Art. 43 de la Loi sur la fiscalité municipale) Marco Fournier, ing.f., É.A.,M.Sc. 5 CONDITIONS 1 le vendeur et l'acheteur désirent respeczvement vendre et acheter l'unité d'évaluazon, mais n'y sont pas obligés. 2 le vendeur et l'acheteur sont raisonnablement informés de l'état de l'unité d'évaluazon, de l'uzlisazon qui peut le plus probablement en être faite et des condizons du marché immobilier. Marco Fournier, ing.f., É.A.,M.Sc. 6

3 ÉTAT DE L IMMEUBLE Aux fins d'établir la valeur réelle qui sert de base à la valeur inscrite au rôle, on Zent compte de l'état de l'unité d'évaluazon et des condizons du marché immobilier tels qu'ils existent le 1 er juillet du deuxième exercice financier qui précède le premier de ceux pour lesquels le rôle est fait, ainsi que de l'uzlisazon qui, à cehe date, est la plus probable quant à l'unité (18 mois avant) Marco Fournier, ing.f., É.A.,M.Sc. 7 ÉTAT DU MARCHÉ Pour le rôle triennal d évaluazon 2013, 2014 et 2015, les valeurs sont basées sur le marché au 1 er juillet 2011, soit l année précédant le dépôt du rôle (18 mois précédant). Marco Fournier, ing.f., É.A.,M.Sc. 8 MÉTHODES D ÉVALUATION Méthode de comparaison Analyse des ventes du secteur Méthode du coût de remplacement Coût de reconstruczon en date de l évaluazon en considérant les dépréciazons applicables Méthode du revenu Analyse des revenus potenzels pour les immeubles à revenu Marco Fournier, ing.f., É.A.,M.Sc. 9

4 DATES IMPORTANTES SUR LE RÔLE D ÉVALUATION Signature du rôle du 15 août au 15 septembre ExpédiZon de l avis d évaluazon avant le 1 er mars de la première année du rôle Dépôt du formulaire de révision avant le 1 er mai de la première année du rôle en décrivant: Valeur recherchée MoZf de révision Marco Fournier, ing.f., É.A.,M.Sc ÉVOLUTION DES VALEURS MUNICIPALES Marco Fournier, ing.f., É.A.,M.Sc. 11 ÉVOLUTION DES VALEURS MUNICIPALES DANS LE TEMPS Marco Fournier, ing.f., É.A.,M.Sc. 12

5 ÉVOLUTION DES VALEURS FONCIÈRES DE BOISÉS ÉvoluLon par région Source: FPFQ $ $ $ $ $ $ Estrie LaurenZdes Chaudière- Appalaches Centre- du- Québec Capitale- NaZonale Mauricie Bas- Saint- Laurent $ - $ Marco Fournier, ing.f., É.A.,M.Sc. 13 ÉVOLUTION DU FARDEAU FISCAL DES BOISÉS ÉvoluLon par région Source: FPFQ $ $ 800 $ 600 $ Estrie LaurenZdes Chaudière- Appalaches Centre- du- Québec Capitale- NaZonale 400 $ Mauricie Bas- Saint- Laurent 200 $ - $ Marco Fournier, ing.f., É.A.,M.Sc. 14 ÉVOLUTION DE NOS TAUX À L HECTARE PAR MRC ÉvoluLon des valeurs de boisés à l'hectare par MRC Taux ($/ha) L'islet Montmagny Période d'analyse Marco Fournier, ing.f., É.A.,M.Sc. 15

6 PREMIER CONSTAT Dans les boisées, les valeurs municipales se sont accrues moins rapidement que les valeurs réelles: 6,6 % / an CONTRE +/- 11 %/AN L Unifamiliale s est accru de 7,3%/an dans la période tandis que le fardeau fiscal ne s est accru que de 5,2% dans la même période Marco Fournier, ing.f., É.A.,M.Sc RECOURS DU CONTRIBUABLE Marco Fournier, ing.f., É.A.,M.Sc. 17 DEMANDE DE RÉVISION Quatre situazons qui donnent droit à une demande de révision: 1. Dépôt du rôle d évaluazon 2. ModificaZon du rôle effectuée par cerzficat 3. Avis de correczon d office 4. ModificaZon du rôle non effectuée par l évaluateur malgré un évènement qui aurait dû entrainer une telle modificazon Marco Fournier, ing.f., É.A.,M.Sc. 18

7 RECEVABILITÉ D UNE DEMANDE DE RÉVISION 1. Être faite sur le formulaire prescrit à cehe fin 2. Être déposée à l endroit déterminé 3. Être accompagnée de la somme d argent déterminée Marco Fournier, ing.f., É.A.,M.Sc. 19 COÛT D UNE RÉVISION À LA VILLE DE QUÉBEC Marco Fournier, ing.f., É.A.,M.Sc. 20 RECOURS DEVANT LE TAQ Toute personne qui a fait une demande de révision et qui n a pas conclu d entente avec l évaluateur peut exercer un recours devant la SecZon des affaires immobilières du Tribunal administrazf du Québec (TAQ). Par le dépôt d une requête au secrétariat du Tribunal ou dans tout greffe de la Cour du Québec Dans un délai de 60 jours après la réponse de l évaluateur municipal. Marco Fournier, ing.f., É.A.,M.Sc. 21

8 CORRECTIONS D OFFICE Entre la date du dépôt du rôle et le 1 er mai suivant, l'évaluateur peut, d'office, faire à la personne au nom de laquelle l'unité d'évaluazon ou l'établissement d'entreprise visé est inscrit au rôle une proposizon à l'effet de modifier, d'ajouter ou de supprimer une inscripzon au rôle. (Art 151, LFM) Marco Fournier, ing.f., É.A.,M.Sc. 22 CAUSES D UNE CORRECTION (Art 174) Changement de propriétaire d'un immeuble Refléter la diminuzon de valeur d'une unité d'évaluazon à la suite de l'incendie, de la destruczon, de la démolizon ou de la disparizon de tout ou parze d'un immeuble faisant parze de l'unité; Donner suite à une des opérazons cadastrales Etc Marco Fournier, ing.f., É.A.,M.Sc. 23 DEUXIÈME CONSTAT Un processus de contestazon des valeurs municipales existe. Ce processus n est pas gratuit. Ce processus implique la nécessité de juszfier la baisse de valeur demandée. La baisse espérée n est pas toujours explicable par les données du marché. Marco Fournier, ing.f., É.A.,M.Sc. 24

9 4. ÉLÉMENTS QUI AURAIENT DÛ FAIRE DIMINUER LES VALEURS MARCHANDES Marco Fournier, ing.f., É.A.,M.Sc. 25 RÈGLEMENTS SUR L ABATTAGE Coupe totale > 4 ha interdite sans prescripzon et sans demande de permis Pas de prescripzon sans PAF et sans ing.f. Coupe parzelle dans les peuplements feuillus ou mélangés (- de 40% de prélèvement) Demande de permis pour les chemins ProtecZon des paysages et lieux d intérêt Bande de proteczon le long des voisins Marco Fournier, ing.f., É.A.,M.Sc. 26 NORMES ENVIRONNEMENTALES Bandes de 10, 15 ou 20 mètres le long des cours d eau 100 mètres pour certains lacs Traverses de cours d eau conformes Éviter les sols organiques de plus de 45 cm (milieux humides). Aucune récolte sans CA du MDDEP Normes variables sur les drainages foreszers Récolte =< à 25 à 30 % dans les érablières Marco Fournier, ing.f., É.A.,M.Sc. 27

10 Normes environnementales Marco Fournier, ing.f., É.A.,M.Sc. 28 LES BAISSES DE MARCHÉ Marco Fournier, ing.f., É.A.,M.Sc. 29 PRODUCTEUR FORESTIER Marco Fournier, ing.f., É.A.,M.Sc. 30

11 PRODUCTEUR ET SUPERFICIE RECONNUE Marco Fournier, ing.f., É.A.,M.Sc. 31 ÉVOLUTION DES MARCHÉS Marco Fournier, ing.f., É.A.,M.Sc. 32 ÉVOLUTION DES MARCHÉS Marco Fournier, ing.f., É.A.,M.Sc. 33

12 ÉVOLUTION DES MARCHÉS Marco Fournier, ing.f., É.A.,M.Sc. 34 ÉVOLUTION DES MARCHÉS Marco Fournier, ing.f., É.A.,M.Sc. 35 TROISIÈME CONSTAT Les baisses importantes dans le prix et les quanztés des différents produits foreszers n ont pas eu d impact sur les prix payés pour les boisés par les acheteurs moyens actuels. La réglementazon municipale, de plus en plus contraignante, n a pas eu d impact sur les valeurs de boisés. POURQUOI??? Marco Fournier, ing.f., É.A.,M.Sc. 36

13 5. RAISONS ÉVOQUÉES POUR L ACHAT D UNE PROPRIÉTÉ FORESTIÈRE Marco Fournier, ing.f., É.A.,M.Sc. 37 RAISONS ÉVOQUÉES POUR L ACHAT D UNE PROPRIÉTÉ FORESTIÈRE GRANDS PROPRIÉTAIRES ProtecZon contre l inflazon Placement anz- cyclique (différent de la Bourse) Rendement stable dans le temps et possibilité de générer du «cash flow» Placement sur un horizon à long terme (10 ans et plus) PETITS PROPRIÉTAIRES PréparaZon d une préretraite Placement à long terme Terrain de chasse Loisir (acériculture) Retour dans le coin d origine AcZvité pour se tenir en forme Marco Fournier, ing.f., É.A.,M.Sc. 38 RAISONS ÉVOQUÉES POUR L ACHAT D UNE PROPRIÉTÉ FORESTIÈRE Marco Fournier, ing.f., É.A.,M.Sc. 39

14 ProporZon des propriétaires faisant de la récolte Marco Fournier, ing.f., É.A.,M.Sc. 40 Envergure des récoltes de bois Marco Fournier, ing.f., É.A.,M.Sc. 41 MoZvaZons du propriétaire Marco Fournier, ing.f., É.A.,M.Sc. 42

15 6. MOTIVATION POUR L AVENIR Marco Fournier, ing.f., É.A.,M.Sc. 43 REPRISE DU MARCHÉ ATTENDUE Marco Fournier, ing.f., É.A.,M.Sc. 44 NOUVEAU RÉGIME FORESTIER EN 2013 Le MRNF prend la direczon de la planificazon. Le MRNF gèrera tous les travaux en forêt. Rexforêt exécutera tous les travaux non- commerciaux (Reboisement, éclaircie pré- commerciale, etc.). 25% des approvisionnements seront assurés par la mise à l encan de territoires sur terres publiques. Marco Fournier, ing.f., É.A.,M.Sc. 45

16 BAISSE DE LA POSSIBILITÉ DE RÉCOLTE EN FORÊT PUBLIQUE Marco Fournier, ing.f., É.A.,M.Sc. 46 CONCLUSION Marco Fournier, ing.f., É.A.,M.Sc. 47 AVANT DE CONTESTER 1. S assurer que la valeur municipale est réellement supérieure à la valeur marchande. 2. Avoir une première discussion avec l évaluateur municipale 3. Mehre à jour les données de l évaluateur 4. Ensuite contester si le montant de l évaluazon ne correspond pas au prix que vous pourriez obtenir en vendant la propriété Marco Fournier, ing.f., É.A.,M.Sc. 48

17 AVANT D ALLER AU TAQ 1. S assurer que la différence de valeur sera suffisante pour faire une correczon du rôle 2. Tenter de négocier le meilleur compromis. Une entente insazsfaisante peut être meilleure que le meilleur des jugements. 3. Faire une pezte analyse Bénéfice/Coût. L économie de taxes potenzelle ne juszfie pas toujours la démarche. Marco Fournier, ing.f., É.A.,M.Sc. 49 GARDER EN TÊTE Il y a une différence entre contester la valeur municipale de votre propriété et le montant des taxes municipales et scolaires que vous devrez débourser Marco Fournier, ing.f., É.A.,M.Sc. 50 LES CONSULTANTS FORESTIERS MS INC , BOULEVARD DE LA RIVE- SUD ST- ROMUALD (LÉVIS) TÉL