L avis d évaluation foncière Payer sa juste part

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1 L avis d évaluation foncière Payer sa juste part Pierre Chauvette, avocat Décembre 2013 Québec Trois-Rivières Montréal Affiliations internationales Pannone Law Group Lawyers Associated Worldwide jolicoeurlacasse.com Plan de la présentation Introduction Qu est-ce qu un immeuble d un point Comment se calcule la valeur réelle Demande de révision en cours d exercice financier La contestation du rôle suite à son entrée en vigueur Procédure à suivre pour contester 2 1

2 Introduction Les taxes foncières sont celles que peut imposer une municipalité sur les immeubles de son territoire (art. 485 L.c.v.et art C.m.Q.) Les taxes foncières sont la principale source du financement de deux grandes composantes du secteur local Les commissions scolaires Les organismes municipaux 3 Qu est-ce qu un immeuble d un point «Les fonds de terre, les constructions et ouvrages à caractère permanent qui s'y trouvent et tout ce qui en fait partie intégrante» (art.1 L.f.m et 900 C.c.Q.) et «Tout meuble [ ] qui est attaché à demeure à un immeuble [et qui en] assure l utilité» (art.1 L.f.m.) 4 2

3 Qu est-ce qu un immeuble d un point Caractéristiques pour qu un bien meuble soit qualité d immeuble Il est attaché à demeure à l immeuble «L immobilisation d un objet exige d abord qu il soit retenu par un lien quelconque» L objet doit être attaché à l immeuble pour une durée indéterminée (perpétuelle demeure) Il sert à l utilité de l immeuble «L objet attaché à un immeuble doit s inscrire comme indispensable pour que l immeuble [et non l entreprise] ou sa composante soient complet» Demilec inc c. Boisbriand (Ville de), [2004] T.A.Q Qu est-ce qu un immeuble d un point Voici quelques exemples «Des étagères d une hauteur d environ 20 pieds situées dans la partie entrepôt d une usine constituent des immeubles puisqu elles sont fixées au sol [ ] et sont aménagées de façon à permettre la circulation des chariots élévateurs pour le chargement des produits» Domco Tarkett Inc. c. Farnham (Ville de), [2004] T.A.Q. «Certains équipements de garage[ ]qui sont attachés à des rails de telle sorte qu ils peuvent se déplacer horizontalement même s ils sont boulonnés et reliés à des fils électriques pour les alimenter, sont nécessaires à l entreprise exploitée dans l immeuble mais non à l immeuble lui-même». Il ne sont donc pas des immeubles pour les fins de la L.f.m. Entreprises R. Lewis inc. (Les) c. Montréal (Ville de), C.Q., Montréal, no

4 Qu est-ce qu un immeuble d un point Voici quelques exemples «N est pas un immeuble, une roulotte qui n est que placée sur un terrain à côté d une véranda et qui est raccordée à l aqueduc, à l égout et à l électricité, lorsqu elle est montée sur roues et n est retenue par aucun ouvrage [ ] le Tribunal en vient à la conclusion que la roulotte n a pas été placée sur le terrain pour un temps indéfini» Sauvageau c. Portneuf (Ville de), [2000] T.A.Q Qu est-ce qu un immeuble d un point Le cas des immeubles en construction : à partir de quand sontils inscrits au rôle d évaluation? Lorsqu ils sont substantiellement terminés ou occupés aux fins de leur destination initiale ou Lorsque 2 ans se sont écoulés depuis le début des travaux (art. 32 Lfm) ou Lorsque 3 ans se sont écoulés depuis le début des travaux et que la valeur des travaux est de plus de $ lorsque l immeuble se situe sur le territoire de la ville de Montréal (art. 99 annexe C, Charte de la ville de Montréal) 8 4

5 Qu est-ce qu un immeuble d un point Le cas des condominiums en propriété divise La mise au rôle se fera selon l arrivée de la première des 3 éventualités tout juste mentionnées À partir de cet instant, les taxes associées à l immeuble seront exigibles mais qui paye? C est le propriétaire inscrit au rôle qui doit payer les taxes associées à l immeuble Dans le cas de copropriétaires de condominiums en construction, c est la date de prise de possession mentionnée à l acte de vente qui déterminera le moment à partir duquel chacun d eux devra payer ses taxes 9 Qu est-ce qu un immeuble d un point Le cas particulier des terrains vagues desservis (art Lfm) Qu est-ce qu un terrain vague desservi? Aucun bâtiment n y est situé ou la valeur du bâtiment y étant situé est inférieure à 10 % de celle du terrain et Des services d aqueduc et d égout sanitaire y sont reliés 10 5

6 Qu est-ce qu un immeuble d un point Pourquoi est-ce que le taux particulier aux terrains vagues desservis est si élevé? «L objectif premier de pareille législation est d inciter les propriétaires de terrains à développer ceux-ci en les construisant ou en les faisant construire» «La nature même de ce genre de mesure fiscale constitue en premier lieu une forme de pression au développement et à l urbanisation découlant de la présence à proximité des terrains de certains services» Paradis c. Québec (Ville de), [2005] T.A.Q Comment se calcule la valeur réelle Les trois principales méthodes permettant de calculer la valeur réelle d une unité d évaluation La technique de parité La technique du coût La technique du revenu 12 6

7 Comment se calcule la valeur réelle La technique de la parité On tient compte du prix payé pour l immeuble évalué lors de ventes antérieures récentes et le prix payé lors de ventes d immeubles semblables sur le marché à l époque de l évaluation 13 Comment se calcule la valeur réelle La technique du coût On tient compte du prix qu il coûterait aujourd hui pour construire le même immeuble, moins la dépréciation physique ou fonctionnelle (valeur de remplacement) Cette technique est utile lorsqu il n y a pas eu de vente récente de l immeuble en question ou d immeuble semblable 14 7

8 Comment se calcule la valeur réelle La technique du revenu On tient compte de la valeur de l immeuble en tant que source de revenus et en tant que convenance à l usage auquel il est destiné (valeur économique) 15 Demande de révision Réception de l avis d évaluation et du compte de taxes : avant le 1 er mars de chaque année Payable dans les 30 jours qui suivent la mise à la poste de la demande de paiement Le principe : le rôle est immuable durant l exercice financier pour lequel il est fixé (art. 76 L.f.m.) Les exceptions La demande de révision en cours d exercice financier La contestation du rôle suite à son entrée en vigueur 16 8

9 Demande de révision Exception : demande de révision en cour d exercice financier Quand peut-on faire une demande de révision? Suite à la réception d un certificat de modification envoyé par l évaluateur, dans les 60 jours suivant l expédition de ce certificat (art. 132 L.f.m.) En tout temps si l évaluateur omet d envoyer un tel certificat, dans les situation justifiant une modification du rôle (art L.f.m.) 17 Demande de révision Exception : demande de révision en cour d exercice financier Certaines situations justifiant la modification du rôle en cours d exercice financier (art. 174 L.f.m.) Changement de propriétaire d un immeuble inscrit au rôle (art. 174(3) L.f.m.) Diminution de la valeur d un immeuble suite à un incendie (art. 174(6) L.f.m.) Exemption de taxes s appliquant dorénavant à l immeuble ou à une partie de celui-ci (art. 174(9) L.f.m.) Subdivision, regroupement, ajout ou suppression d une unité d évaluation (art. 174(12.1) L.f.m.) 18 9

10 Demande de révision Exception : contestation du rôle suite à son entrée en vigueur Il est possible de faire une demande Pour contester l exactitude d une inscription au rôle d évaluation foncière Pour contester l exactitude d une inscription au rôle de la valeur locative Qui peut faire une demande de révision? Une personne ayant un «intérêt», i.e. quelqu un qui est tenu de payer une taxe ou une compensation à la municipalité locale 19 La procédure à suivre pour contester La contestation se fait par le dépôt d une demande de révision Auprès de la municipalité avant le 1 er mai (art.130 L.f.m.) La demande expose les motifs invoqués à son soutien et les conclusions recherchées La demande doit être faite sur la formule prescrite par règlement 20 10

11 La procédure à suivre pour contester La vérification du bien fondé de la contestation Une foi la demande de révision reçue et avant le 1 er septembre, le vérificateur doit Faire une proposition écrite de modification au demandeur ou Informer le demandeur, par écrit, qu'il n a aucune modification à proposer 21 La procédure à suivre pour contester Possibilité d entente sur la modification Au plus tard le 30 e jour qui suit l expédition par l évaluateur de sa proposition ou de son refus de proposer une modification Si aucune entente n intervient, un recours devant le TAQ est possible (art L.f.m.) 22 11

12 La procédure à suivre pour contester Le recours devant le TAQ Se fait par requête déposée au secrétariat du tribunal ou au greffe de la Cour du Québec La requête doit exposer les motifs invoqués à son soutien et les conclusions recherchées (art.110 à 114 L.j.a.) La requête doit être déposée avant le 31 e jour suivant l expiration du délai pour conclure une entente avec l évaluateur Le fardeau de la preuve incombe au demandeur devant le TAQ Un risque de préjudice réel doit exister afin que le TAQ modifie l erreur ou l irrégularité soulevée par le demandeur 23 La procédure à suivre pour contester La révision ou la révocation de la décision du TAQ Dans quels cas est-ce possible? Découverte d un fait nouveau Présence d un vice de fond ou de forme dans la décision (art.158 L.j.a.) 24 12

13 La procédure à suivre pour contester L Appel Dans quels cas est-ce possible? Sur permission d un juge de la Cour du Québec Dans un délai de 30 jours suivant la décision du TAQ 25 Période de questions 26 13

14 Pierre Chauvette, avocat Décembre , Joli-Cœur Lacasse S.E.N.C.R.L. Québec Trois-Rivières Montréal Affiliations internationales Pannone Law Group Lawyers Associated Worldwide jolicoeurlacasse.com Décembr

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