Bilan 2014 Marché Tertiaire STRASBOURG. Janvier 2015

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1 Bilan 2014 Marché Tertiaire STRASBOURG Janvier 2015

2 La force du groupe DTZ Pays Bureaux Collaborateurs DTZ est un leader mondial du conseil en immobilier d entreprise. Fort de plus de deux siècles d expérience des métiers de l immobilier, nous proposons à nos clients - propriétaires, utilisateurs, investisseurs, institutionnels publics ou privés - une offre complète de services intégrés et surmesure. Partout dans le monde, nous accompagnons la croissance durable de nos clients en leur apportant des solutions agiles, innovantes et efficaces, quels que soient leurs projets et la taille de leur portefeuille d actifs. Pour cela, nous mettons à leur service les compétences, l expérience et l engagement de nos collaborateurs implantés dans 50 pays et 265 bureaux, en Europe, au Moyen-Orient, en Asie Pacifique et sur le continent nord-américain. Pour le compte de nos clients, nous gérons à travers le monde 307 millions de m² et réalisons pour 63 milliards de dollars de transactions.

3 Acteur mondial en immobilier d entreprise, DTZ offre à ses clients (entreprises, promoteurs, propriétaires et investisseurs) une gamme complète de solutions sur mesure et à haute valeur ajoutée en matière de conseil, transaction et gestion de l immobilier. Nos métiers et nos valeurs Services Transaction, location, vente Conseil aux entreprises Capital Market/ Investissement Project Management Property Management Consulting Etudes de marchés et prospective Expertise Asset Management Clients Grands groupes internationaux Entreprises Ministères et collectivités locales Entreprises et institutions publiques Investisseurs Promoteurs Grande consommation & Services Education Banques, Finance Secteur public Santé Secteurs Industries et Logistique Commerce Nouvelles technologies Sécurité Intégrité Valeurs Excellence du service clients Honnêteté et transparence dans la communication Travail d équipe Energies et développement durable 3

4 DTZ en France 18 Agences 13 Villes en région 320 Collaborateurs DTZ dispose, en France, d une couverture complète du territoire En France, DTZ regroupe 320 collaborateurs (commercialisateurs, consultants, experts, architectes, etc ) spécialistes sur leurs marchés. Notre maillage national et l éventail de nos compétences concourent à notre parfaite connaissance du marché hexagonal de l immobilier d entreprise. Nous intervenons sur l ensemble de la chaîne de valeur immobilière et vous proposons des solutions sur mesure, quels que soient vos actifs immobiliers (bureaux, entrepôts et logistique, commerces, etc.) et vos projets (transfert, renégociation, acquisition, cession, reconversion, etc ).

5 DTZ STRASBOURG Vincent TRIPONEL Directeur Associé Département bureaux 6 collaborateurs qui s engagent à vos côtés avec efficacité, professionnalisme et transparence pour : Mettre en place les ressources et les compétences adaptées à la nature de chaque mission Favoriser une négociation informée et optimale Laurence LUTZ Associée Consultante toutes surfaces bureaux - Investissement llutz@dtz-strasbourg.fr Mélina SCHULL Consultante < 400 m² mschull@dtz-strasbourg.fr Département activité logistique Jérôme CLEVENOT Consultant locaux d activités Logistique jclevenot@dtz-strasbourg.fr Françoise DAEFFLER Assistante commerciale fdaeffler@dtzstrasbourg.fr Myriam HAUCK Assistante de Direction et commerciale mhauck@dtz-strasbourg.fr

6 Sommaire Demande placée Offre Focus par Parc Valeurs 6

7 La demande placée Demande placée de bureaux Demande placée par site géographique Evolution neuf/ancien Demande placée par parc tertiaire Transactions significatives 7

8 La demande placée Annuelle neuf/ancien , , , ,00 Moyenne sur 10 ans m² m² , , , m² m² m² m² m² , m² , m² 0, S S S S S S S S S part neuf 172 transactions sur la période, contre 194 en équivalent 2013 (-11 %). Une demande moyenne de 357 m² environ en baisse d une année sur l autre. A souligner deux comptes propres pour près de m² (CAF m² et CNFPT INET pour m²) non compris dans les m². Les transactions restent majoritairement locatives en nombre (142) mais également en volume ( m² sur m²). A souligner, la part du neuf se situant au-dessus du niveau global du 1 er semestre 2014 soit, m². 8

9 La demande placée Demande placée par site géographique par semestre , , , , m² , , , , , S S 2013 CV autres Parcs tertiaires S , er semestre 2nd semestre Un second semestre un peu en retrait par rapport au 1 er. Une très belle performance du centre-ville pour un volume placé de m², caractérisé par près de 53 transactions. Fait marquant : 6 transactions de plus de m² pour un volume global de m² (près de 37%). Au sein des parcs tertiaires, l Espace Européen a la plus belle performance ( m² soit 55 % du volume placé en parcs) Les parcs tertiaires (hors Zones Franches Urbaines), quant à eux, totalisent m² en 70 transactions. 9

10 La demande placée Demande placée par parc tertiaire Aéroparc Entzheim m² (20%) Parc des Tanneries 80 m² Espace Européen m² (66%) Parc d Innovation 432 m² (2%) Meinau m² (9%) Valparc 932 m² (5%) Très belle performance de l Espace Européen, site le plus commercialisé, qui totalise 2/3 des transactions réalisées en parc tertiaire. Total demande placée en parcs tertiaires : m². 10

11 La demande placée Demande placée Parmi les transactions représentatives CONSEIL GENERAL 67 - rue Hirn m² 2. BANQUE POPULAIRE ALSACE - le W m² 3. ACM - le LAWN m² 4. GDF - BEVERLY m² 4. BNPPARIBAS - BEVERLY m² 5. ORANGE - CRYSTAL PARK m² 6. BNPPARIBAS - 35 PAIX m² 7. B2S - Mittelfeld m²

12 L offre Evolution de l offre Offre en parcs tertiaires Le parc immobilier strasbourgeois L offre future 12

13 L offre Evolution de l offre Offre centre-ville m² dont 5 640m² % % % neuf rénové ancien m² m² m² Part ancien Part Neuf m² S S S Une offre à 12 mois en baisse par rapport au semestre précédent avec m² disponibles dont m² sont disponibles immédiatement (- 4 %/1S 2014). Baisse de l offre neuve compte-tenu des transactions de l année. Les immeubles neufs de centre ville sont majoritairement situés sur l axe Est-Ouest vers l Allemagne (60%). Une offre supérieure à 12 mois retenue par DTZ à hauteur de m² située en quasi-totalité en parcs tertiaires. N est pas encore prise en compte l offre future sur l Opération WACKEN EUROPE et ROTONDE 13

14 L offre Offre en parcs tertiaires Espace Européen % Offre immédiate Meinau % Entzheim % Tanneries % Parc Innovation % Espace Européen Valparc Meinau Parc d'innovation Tanneries Aéroparc Entzheim

15 L offre Focus par parc Focus Espace Européen Focus Valparc Focus Meinau Focus Parc des Tanneries Focus Parc Innovation Focus Aéroparc Entzheim 15

16 Espace Européen de l Entreprise Demande placée m² dont part neuf S S S Une très belle année de succès par la commercialisation de l immeuble Beverly en deux transactions (le Groupe SUEZ ENVIRONNEMENT pour m² et BNP PARIBAS pour m²). La quasi totalité des transactions en location. Part de neuf qui redevient intéressante avec près de 65 %, liée principalement aux transactions sur l opération Beverly. Desserte par ligne BHNS (ligne G) desservant le site de la gare de Strasbourg en 15 minutes, toutes les 6 minutes. 16

17 total 2008 total 2009 total 2010 total 2011 total 1S 2012 total 2012 total 1S 2013 total 2013 total 1S 2014 total 2014 Espace Européen de l Entreprise Offre S S S Légère hausse de l ancien rénové en raison du transfert de SUEZ ENVIRONNEMENT et de BNP PARIBAS sur Beverly, libérant chacun des locaux anciens. Une nette absorption du neuf pour les mêmes raisons, sans oublier l extension d Orange sur Crystal Park. Une offre future que nous limitons à m² pour des raisons de logique de lancement d opérations en blanc, mais un potentiel de 8 fonciers encore disponibles. Un creux de marché pour des surfaces de plus de m² disponibles immédiatement. 17

18 Valparc Demande placée S S S Une année moyenne avec 932 m² commercialisés, en 6 transactions. Une vente pour 350 m², le solde en location. Transaction moyenne à 155 m² contre 133 m² au 1 er semestre. 18

19 total 2008 total 2009 total 2010 total 2011 total 1S 2012 total 2012 total 1S 2013 total 2013 total 1S 2014 total 2014 Valparc Offre S S S Stabilité de l offre sur ce parc qui ne dispose que de locaux anciens ou rénovés. 19

20 Meinau Demande placée m² m² S S S dont part neuf 622 m² Une année en demi teinte marquant un net recul par rapport aux années précédentes. 7 transactions pour près de m², soit une moyenne de 247 m² (forte hausse liée à trois transactions de plus de 200 m²). 2 ventes pour 848 m², le solde en location. 20

21 total 2008 total 2009 total 2010 total 2011 total 1S 2012 total 2012 total 1S 2013 total 2013 total 1S 2014 total 2014 Meinau Offre S S S Une offre en forte augmentation, liée à la libération de l immeuble LATITUDE 48 par le CG67. Deux potentiels de neufs dans l opération SAMARES sur la Rue du Doubs, à construire ainsi que le VERDIANE, opération de rénovation lourde sur la rue du Rhône. Un résiduel de locaux neufs dans l opération LAFAYETTE. 21

22 Parc des Tanneries Demande placée m² dont part neuf S S m² S m² 2014 Une très petite année en commercialisation. Na pas été retenue dans l étude, la cession de m² à une association cultuelle. 22

23 total 2008 total 2009 total 2010 total 2011 total 1S 2012 total 2012 total 1S 2013 total 2013 total 1S 2014 total 2014 Parc des Tanneries Offre S S S Une offre ancienne et rénovable stable. Possibilité de neuf par la réalisation potentielle d un immeuble de près de m². Des arbitrages possibles. 23

24 Parc d Innovation Demande placée dont part neuf m² 432 m² S S S Une très petite année en commercialisation, 3 transactions pour 432 m². 24

25 total 2008 total 2009 total 2010 total 2011 à plus de 12 total 1S 2012 à plus de 12 total 2012 à plus de 12 total 1S 2013 à plus de 12 total 2013 à plus de 12 total 1S 2014 à plus de 12 total 2014 Parc Innovation Offre Une offre en légère progression, surtout sur l ancien, liée à la libération de deux potentiels immeubles par DELPHI. Nous avons enlevé le solde des surfaces du BIOPARC 3 de nos statistiques pour ne rester qu en tertiaire. Possibilité de neuf par la réalisation d immeuble clés en main. 25

26 Aéroparc Entzheim Demande placée dont part neuf S S S Belle progression de la demande placée avec 23 transactions pour m². Une prime au neuf, particulièrement au sein de l immeuble SAINT EXUPERY (3 transactions pour m²). Transaction moyenne de 162 m² contre 185 m² au 1 er semestre et 210 m² en

27 total 2008 total 2009 total 2010 total 2011 total 1S 2012 total 2012 total 1S 2013 total 2013 total 1S 2014 total 2014 Aéroparc Entzheim Offre S S S Une offre stable d une année sur l autre. Peu de possibilité d extension sauf dans le cadran 3 qui dispose en outre d une mixité de produits. 27

28 Les Zones Franches Urbaines (ZFU) Les Zones Franches Urbaines (ZFU) sont composées des sites suivants : - Cronenbourg Hochfelden - Cronenbourg Alfred de Vigny - Parc des Forges - Neuhof Au cours de l année, m² ont été placés en 14 transactions dont 4 à la vente pour 855 m². A noter la libération de certains lots dans les ZFU les plus anciennes, les utilisateurs ayant pour certains été à terme du dispositif fiscal. Il faut remarquer néanmoins que ces dispositions ne sont pas pour tous les utilisateurs la raison de leur venue sur ces sites. Pour le moment, seul le Parc des Forges a encore des capacités de production de nouveaux immeubles. 28

29 Synthèse du marché tertiaire Bilan 2014 L offre disponible : m² RAPPEL DES Dont m² en immédiat SURFACES Centre ville : m² Parc : nc Offre immédiate : m² Offre à 12 mois et plus : m² 1 La demande placée : m² Centre ville Demande placée : m² Location : m² Vente : m² 1. Espace Européen : m² Parc : m² Offre immédiate : m² Offre à 12 mois et plus m² 2. Valparc: 999 m² Parc : m² Offre immédiate : 999 m² Offre à 12 mois et plus : / 2 1. Espace Européen Demande placée : m² Location : m² Vente 902 m² 2. Valparc Demande placée : 932 m² Location : 582 m² Vente : 350 m² 3. Aéroparc Entzheim : m² Parc : m² Offre immédiate : m² Offre à 12 mois et plus : / Aéroparc Entzheim Demande placée : 3736 m² Location : m² Vente : 93 m² 4. Parc Tanneries : m² Parc : m² Offre immédiate : m² Offre à 12 mois et plus : m² 3 4. Parc Tanneries Demande placée : 80 m² Location : 80 m² Vente : / 5. Meinau : m² Parc : m² Offre immédiate : m² Offre à 12 mois et plus : m² 6 5. Meinau Demande placée : m² Location : 1 157m² Vente : 18 m² 6. Parc Innovation : m² Parc : nc Offre immédiate : m² Offre à 12 mois et plus : m² 6. Parc Innovation Demande placée : 432 m² Location : 334 m² Vente : 98 m² 29

30 L offre future Projet Wacken Europe Directement lié à la feuille de route «Strasbourg éco 2020», le projet Wacken-Europe est dédié à la rencontre du monde économique et au tertiaire supérieur international. UNE DÉMARCHE COHÉRENTE ET AMBITIEUSE Le projet est structuré autour de trois éléments : le Palais de la Musique et des Congrès, le Parc des expositions et un projet de Quartier d Affaires International (QAI), qui agiront en synergie. Réunis sur un même site, ils agissent en interaction avec le quartier voisin des institutions européennes. UN NOUVEAU PARC DES EXPOSITIONS (PEX) Il développera m² de halles couvertes, en partie sur deux niveaux, proposant m² de surface nette d exposition. Ces dernières seront complétées par 2 ha de surfaces extérieures pour la mise en place de chapiteaux. Le programme du PEX prévoit une succession de plusieurs halls dont un qui franchira l avenue Herrenschmidt. Le projet est aujourd hui reporté. UN PALAIS DE LA MUSIQUE ET DES CONGRÈS (PMC) La restructuration concerne la quasi-totalité des bâtiments existants, soit m². Sous maîtrise d ouvrage de la CUS, elle est réalisée sur le principe d une dévolution priorisée des deux ailes du bâtiment, mais sans qu il y ait d usage exclusif : l aile Erasme sera ainsi plus particulièrement dédiée à la fonction «culture», l aile Schweitzer à l activité «affaires». Les constituants essentiels de cette restructuration sont : Un nouvel amphithéâtre de 600 places Un agrandissement de l amphithéâtre Schweitzer de 900 à places L agrandissement de la salle de restauration de 600 places (soit plus de au total) L extension couvre une surface de m² environ. Les éléments majeurs qui la constituent sont un hall d accueil agrandi à m² et un hall d exposition de m². Une nouvelle salle de répétition de 450 m² pour l Orchestre Philharmonique de Strasbourg. Strasbourg, capitale européenne et ville de congrès, dispose d ores et déjà d atouts essentiels en termes d accessibilité et d attractivité pour développer ces fonctions. Le développement de ces équipements renforcera son positionnement dans le secteur très concurrentiel de la rencontre économique et amplifiera son rayonnement et son attractivité aux niveaux européen et international. Calendrier : Le PMC sera livré à partir de début 2015 (extension) et en 2016 en totalité. Le quartier d affaires sera réalisé en deux phases : et ultérieure. De nombreux nouveaux espaces de réunion et de commission supplémentaires sont également créés, tant en extension qu en restructuration de l existant. À l horizon 2016, Strasbourg disposera ainsi d un outil modernisé avec 3 amphithéâtres (2 000, et 600 places), des salles de commission et de réunion modulables, de larges espaces dévolus aux banquets et à la restauration. Source Strasbourg.eu 30

31 L offre future Projet Wacken Europe UN QUARTIER D AFFAIRES INTERNATIONAL LE PROJET L enjeu pour la Ville et la Communauté Urbaine de Strasbourg est de proposer une nouvelle offre immobilière d entreprise en cœur d agglomération, permettant de conforter son image internationale et de se doter des moyens d attirer de grandes signatures dans le tertiaire supérieur. Les espaces libérés sur le site du Wacken par le Parc des Expositions relocalisé, sont destinés à accueillir, de manière phasée, un quartier d affaires international, qui prolongera le quartier des banques jusqu au pied du Parlement Européen. Il pourra ainsi, à la fois répondre aux besoins que pourront exprimer les Institutions Européennes, de manière à favoriser leur ancrage sur Strasbourg, et accueillir des implantations internationales relevant des fonctions tertiaires supérieures. L ensemble des opérations répondra aux plus grandes exigences en matière de développement durable et de qualité environnementale. Le projet proposera dans sa totalité m² de bâtis (bureaux, équipements hôteliers et logements). La première tranche pourra couvrir m² en deux lots dont m² de bureaux et commerces livrables en 2017 Le solde est composé de logements. L ensemble du projet développera m² dont de bureaux et commerce, sont réservés au logements, le solde aux services et hôtellerie. Le solde est réservé au développement de l Europe. Crédit : EGA Erik Giudice Architecture Source Strasbourg.eu 31

32 L offre nouvelle Projet Deux Rives: poursuite de Rives Etoile et Heyritz Le schéma directeur des Deux Rives a identifié sept bulles à urbaniser avec des préconisations dans un délai de 20 ans. Citadelle "vivre au bord de l'eau" ( m²) : forte valeur ajoutée de l'eau omniprésente et des horizons dégagés. Prévoir une dominante de logements et d'activités liées au fluvial, port de plaisance. Starlette "recto/verso" ( m²) : un territoire mixte, un équilibre à trouver entre logements à privilégier sur la rive ouest et services complémentaires aux activités portuaires. Coop "le port, spectacle vivant" ( m²) : site à forte identité, marqué par son histoire et son bâti. Rhin Napoléon "l'industrie du spectacle" ( m²) : un territoire isolé et déconnecté de la route du Rhin, mais présence d'activités culturelles "alternatives" à maintenir. Quartier du Port du Rhin "la vie de quartier" ( m²) : renforcement du quartier existant pour aboutir à une masse critique permettant une véritable mixité sociale et de fonctions privilégiant une dominante de logements. Les Deux Rives "projet européen" ( m² répartis pour moitié entre Strasbourg et Kehl) : le développement urbain à initier sur les secteurs des anciennes cours des douanes constitue une nouvelle opportunité pour engager une opération transfrontalière autour du Rhin. Kehl "le quartier de la gare" ( m²) : la gare et le secteur des casernes constituent le terminus provisoire du tramway. Il s'agit d'intégrer ce secteur dans une programmation plus générale, tournée vers le centre ville de Kehl. Le projet des Deux Rives constitue le plus grand projet urbain mené depuis la construction de la Neustadt entre 1871 et Son objectif vise à reconquérir l axe Strasbourg-Kehl et créer une métropole à "360 degrés". Le tramway qui sera mis en service en 2016 jouera un rôle moteur dans le désenclavement et l'urbanisation qui sera réalisée autour des stations. Concomitamment à l'arrivée du tramway et à la réalisation des aménagements publics, une première phase opérationnelle pourrait être aménagée à l'horizon 2020 soit m² de SHON. Source Strasbourg.eu 32

33 Le parc immobilier tertiaire Communauté Urbaine de Strasbourg Le parc fait l objet d une mise à jour, il est aujourd hui estimé à près de m², valeur 1 er juillet Les principales données en cours de recensement sont les suivantes (données non définitives) : Focus Parcs tertiaires Totalité du Parc dont parcs tertiaires (hors Parc d Innovation) m² environ m² environ Parc d Innovation : non recensé Meinau : m² dont Institutions Européennes : m² Parc des Tanneries : m² Aéroparc Entzheim : m² Valparc : m² Espace Européen de l Entreprise : m² Club Immobilier Strasbourg 33

34 Valeurs 2014 Valeurs locatives constatées en HT/HC/m²/an Neuf ou restructuré Récent Parcs tertiaires ancien Parcs tertiaires neuf 50 0 Stabilité des valeurs moyennes ou léger infléchissement suivant les produits, le neuf en centre-ville reste sous la barre des 200,00 HT/HC/m²/an, les immeubles neufs du boulevard du Rhin se commercialisent entre 165,00 et 170,00 HT/HC/m²/an moyen. Les locations s établissent avec des mesures d accompagnement telles que franchises de loyer, travaux pris en charge par le bailleur. Légère baisse des valeurs locatives pour l ancien et le seconde main. Valeur hors incidence parking sous-sol. 34

35 Valeurs 2014 Valeurs de présentation à la location (en HT,HC/m²/an) Secteur Première main Seconde main Centre-ville Hôtels particuliers Parcs Tertiaires Diffus Valeur prime : 240,00 HT/HC/m²/an. Loyer hors incidence parking. Valeurs de présentation à la vente (en HT/HD/HF/m²/an) Secteur Première main Seconde main Centre-ville * Hôtels particuliers Parcs Tertiaires Valeur hors incidence parking. (*) : Valeurs locaux bruts hors aménagements estimés de 500,00 à 650,00 HT/m² en sus. En centre-ville, le peu d offre à la vente provient souvent des arbitrages réalisés vers l univers habitation se situant traditionnellement à des valeurs plus hautes. Des valeurs prime de présentation d objets exceptionnels se constatent proches de 4 000,00 /HD/m². 35

36 Définitions Actif core Demande placée Loyer moyen de 1ère main Actif bénéficiant d'une localisation géographique attrayante et assurant des rendements locatifs sûrs. Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les pré-commercialisations, les clés en main hors les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Loyer moyen de 2nde main Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Valeur prime Les valeurs prime correspondent à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d engagement ferme longue. Offre immédiate Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Opération en blanc Production neuve Projet de construction commencé avant d avoir trouvé des acquéreurs ou des locataires pour un actif immobilier. Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier et non encore livrées. IMMOSTAT 36

37 Vincent TRIPONEL Directeur Associé Laurence LUTZ Associée Consultante Bureau Une offre complète de services Asset Management Commercialisation Développement Durable Études de marché et prospectives Expertise Facility Management Finance et valorisation immobilière Investissement Occupiers services Project Management Property Management Avertissement: Ce document diffuse des informations à caractère général. Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité des auteurs et / ou de DTZ ne saurait être engagée en aucune manière en cas d'erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Cette publication est la propriété de DTZ. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de DTZ. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source. DTZ France Strasbourg 13 Avenue de l Europe Espace Européen de l Entreprise CS STRASBOURG Cedex Tel : Flashez ce code ou retrouvez toutes nos offres sur