Document de réflexion de l APCHQ au sujet d une éventuelle politique nationale d habitation. Mars Sommaire des propositions
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- Laurent Perras
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1 Document de réflexion de l APCHQ au sujet d une éventuelle politique nationale d habitation Mars 2014 Sommaire des propositions Thème 1 : Interventions spécifiques 1.1 Rehausser le taux de propriété particulièrement chez les jeunes ménages 1.2 Stimuler le développement de la rénovation professionnelle 1.3 Préserver et développer le secteur locatif 1.4 Développer la copropriété 1.5 Adopter de nouvelles approches pour répondre aux besoins de logements sociaux 1.6 Diversifier les solutions d habitation destinées aux personnes âgées Thème 2 : Interventions relatives au cadre de développement 2.1 D abord respecter une loi capitale du développement immobilier : assurer une offre adéquate de terrains ou payer le prix de la spéculation 2.2 Miser sur le développement et non sur les frais de développement 2.3 Définir des exigences environnementales claires et précises 2.4 Limiter les pouvoirs discrétionnaires municipaux 2.5 Consulter les citoyens au bon moment 1
2 THÈME 1 : INTERVENTIONS SPÉCIFIQUES 1.1 Rehausser le taux de propriété, particulièrement chez les jeunes ménages Instauration d un programme d aide à la mise de fonds. Objectif : propriétaires de plus d ici Aide à la mise de fonds correspondant à 5 % ou $ $ au maximum (modalités qui pourraient varier selon que l immeuble est neuf ou existant, qu il s agit de familles ou non, et selon la région concernée); cette aide pourrait être remboursable en partie au départ ou après 5 ou 7 ans, avec possibilité d étalement (ex. : 5 ans avec ou sans intérêt si non revente); pour un ménage ayant accumulé 5 % de mise de fonds ou l équivalent de 5 ans d épargne à raison de 4 % de son revenu brut annuel (économies accumulées ou RAP). Permettre l utilisation intergénérationnelle des épargnes accumulées dans les régimes enregistrés d épargne retraite afin d aider les jeunes ménages à accumuler plus rapidement une mise de fonds pour une première habitation. Les fonds accumulés dans le REER d un parent pourraient être utilisés par son ou ses enfants pour accéder à la propriété. Ainsi, l épargne accumulée par les parents pourrait être mise à contribution par l entremise d un prêt «intergénérationnel» et remboursé dans le REER parental selon les conditions du RAP. Accorder un boni de remboursement de TVQ pour habitations neuves aux premiers acheteurs. L octroi d un remboursement de TVQ additionnel pour les premiers acheteurs de maison neuve servirait à la fois les objectifs d accession à la propriété et de stimulation de l économie. La mesure peut être complémentaire au programme d aide à la mise de fonds, et peut même constituer un substitut. Cette mesure peut également cibler les ménages avec un certain niveau de revenu, avec indexation périodique des plafonds. Le montant du boni pourrait être modulé selon que les ménages ont ou non des enfants : par exemple, le boni maximum pourrait être de $ pour les ménages sans enfant et de $ pour les ménages avec enfant(s). Un régime similaire était en vigueur en Colombie- Britannique, en 2013; l abandon de l harmonisation avec la TPS a mis un terme à cette mesure. 2
3 Indexer et ajuster le mécanisme de remboursement de TVQ pour les maisons neuves. Le remboursement pour habitations neuves devrait bénéficier à la plus large gamme possible de transactions et non seulement aux unités de faible valeur. Pour ce faire, il faut indexer et ajuster les taux de remboursement et les plafonds de prix. La mesure prendrait alors une forme comparable à celle de l Ontario. Le maximum de remboursement, une fois atteint, devrait être maintenu malgré l augmentation du prix. Et, pour les propriétés «de luxe», qui constituent moins de 10 % du marché, le remboursement pourrait être diminué ou même aboli. En effectuant graduellement les changements requis, le gouvernement éviterait de devoir de procéder à un rattrapage important, avec le défi budgétaire que cela suppose. Réforme de la législation concernant la conversion en copropriété. Pour stimuler l accession à la propriété de manière générale et faciliter la rétention des familles en milieux urbains, il y a lieu de lever les obstacles à la conversion en copropriété. L acquisition par copropriété divise ou indivise apporte une occasion de moderniser le parc immobilier; l activité économique peut être stimulée par la même occasion, ce qui peut générer des retombées fiscales. Au plan municipal, les retombées sont plus importantes et peuvent être captées lors de conversions en copropriété divise. Les immeubles de type «plex», souvent habités par un premier propriétaire, présentent de nombreux avantages pour ce type d intervention. Un des assouplissements élémentaires devrait porter sur l acquisition d une unité par le locataire en place, et ce, peu importe les taux d inoccupation. Une réforme législative touchant la copropriété doit éventuellement avoir lieu à la suite du rapport du Groupe de travail sur la copropriété. Les changements permettant d éliminer les obstacles à la conversion devraient être examinés par la même occasion. Établir un mécanisme de dégrèvement ou d étalement des droits de mutation municipaux en cas d accession à la propriété. Procéder à un examen des autres possibilités d allègement de la fiscalité municipale visant à favoriser l accession à la propriété. Notamment, évaluer la taxation différenciée des terrains de la taxation des immeubles. Prendre en considération les changements fiscaux occasionnés par les différentes propositions. 3
4 1.2 Stimuler le développement de la rénovation professionnelle Élaborer, avec la participation de l industrie, un régime de qualification et de perfectionnement des entreprises de rénovation. La coordination de ce mandat doit relever conjointement de la SHQ et de la RBQ, qui pourraient s adjoindre tout autre organisme gouvernemental ou expert pour en arriver à présenter des recommandations dans un délai de 24 mois. Élargir les travaux admissibles dans le cadre du crédit d impôt ÉcoRénov. Instaurer un crédit d impôt à la rénovation professionnelle équivalant à 50 % de la TVQ pour les travaux réalisés par des professionnels reconnus. La gamme des travaux admissibles serait similaire à celle du programme de relance de Cela peut être effectué en parallèle avec le programme ÉcoRénov et demeurer par la suite la base d un régime fiscal avantageux pour toute forme de contrats de rénovation professionnelle. Le crédit s appliquerait après un minimum de dépenses admissibles (par exemple, les premiers $). Il serait possible de cumuler les dépenses admissibles sur plus d une année. Ainsi, les travaux de petits montants pourraient être inclus dans les dépenses réclamées en vertu du crédit, ce qui rendrait moins attrayante la tentation de faire réaliser de petits travaux sans facture. Maintenir et simplifier le programme Rénoclimat. Il faut continuer de simplifier le fonctionnement de tels programmes, élargir l éventail des interventions admissibles, et favoriser une attestation de réalisation professionnelle de travaux reconnus. 4
5 1.3 Préserver et développer le secteur locatif Modifier les règles de fixation des loyers de la Régie du logement pour assurer la rentabilité et l entretien adéquats des immeubles. En outre, en ce qui concerne la récupération des investissements visant à améliorer l efficacité énergétique, les ajustements devraient tenir compte des bénéfices fournis aux occupants (ex. : économies de coûts de chauffage). Faciliter les corrections «au prix du marché» des unités libérées et rénovées. Permettre le prélèvement d un dépôt de sécurité, entre autres mesures pour responsabiliser les locataires en ce qui concerne l entretien de leur logement (marché locatif ordinaire ou copropriété louée). Réviser le remboursement de TVQ pour harmoniser le traitement des immeubles locatifs avec celui des immeubles des propriétaires occupants. Un remboursement de 50 % de la TVQ devrait être accordé pour les unités locatives de $ ou moins. Et, à l instar des unités destinées aux propriétaires occupants, un remboursement partiel devrait être accordé jusqu à une valeur de $. Le tout devrait être indexé et ajusté selon ce qui est proposé à la section précédente au sujet des remboursements destinés aux propriétaires occupants. Permettre une déductibilité de certaines dépenses dans le secteur locatif afin de rétablir la qualité des immeubles, notamment par des travaux d amélioration de l efficacité énergétique. Par la mise en place d une classe fiscale particulière pour certains déboursés capitalisables admissibles. La durée de la mesure dépendrait de l atteinte des objectifs d efficacité (à établir par enquêtes et échantillonnages entre les recensements). Cela permettrait aux propriétaires d immeubles locatifs de déduire ces déboursés au lieu de les capitaliser. Par ailleurs, un programme de crédit d impôt remboursable ayant les mêmes objectifs pourrait être instauré. Clarifier l application de la règle de la juste valeur marchande (JVM) pour le secteur locatif. L APCHQ recommande d utiliser la méthode des coûts (et en particulier en prenant comme référence les coûts réels de construction) lors de l établissement de la juste valeur marchande, tout en accordant aux firmes performantes une reconnaissance de leur efficacité. 5
6 1.4 Développer la copropriété Instaurer, au terme des études nécessaires permettant de cerner le risque selon les différents types de bâtiments, ainsi que des consultations appropriées, des plans de garanties des maisons neuves qui s appliqueraient à tous les immeubles peu importe leur taille. En mettant l accent sur la gestion des risques (ex. : accréditation par immeuble). Maintien de primes abordables. Établir (par la Régie du bâtiment) un plan d inspection visant à s assurer de la qualité des bâtiments. Applicable selon la taille du bâtiment, son type (locatif, privé, public, résidentiel, commercial ou autre) et son mode de réalisation (auto-gestion ou pour revente). Faisant appel aux professionnels selon les circonstances et les risques démontrés (et non seulement appréhendés). Prévoir par législation l établissement de fonds de prévoyance basés sur des études prévisionnelles réalistes afin d accumuler graduellement les sommes requises. Tout syndicat de copropriété devrait être tenu de faire réaliser une telle étude dans les trois années suivant la prise de possession. Au moment de la commercialisation de la copropriété et du transfert de la copropriété au syndicat, le plan de financement du fonds de réserve peut être établi selon des balises minimales fixées par la loi; par exemple, selon un pourcentage de la valeur de remplacement des parties communes. 6
7 1.5 Adopter de nouvelles approches pour répondre aux besoins de logements sociaux Réallouer les budgets afin de bonifier l aide directe aux personnes ayant des besoins et réduire l intervention directe (aide à la pierre). Par exemple, à la suite d une analyse approfondie, il pourrait être judicieux d imiter le programme de crédit d impôt pour habitations destinées aux ménages à faible revenu (Low Income Housing Tax Credit). Limiter et même abolir la capacité de municipalités d obtenir des contributions financières de la part des promoteurs aux fins de financement du logement abordable, le tout n étant qu une taxe déguisée évitant de faire appel à un véritable mécanisme de financement collectif d une responsabilité collective. 1.6 Diversifier les solutions d habitation destinées aux personnes âgées Définir une certification et accorder un appui financier adéquat aux résidences offrant des services de base aux aînés, afin de permettre la construction de nouvelles résidences pour répondre une gamme de besoins Inclure le domaine de l adaptation des résidences dans les programmes de perfectionnement de l industrie. 7
8 THÈME 2 : INTERVENTIONS RELATIVES AU CADRE DE DÉVELOPPEMENT 2.1 D abord respecter une loi capitale du développement immobilier : assurer une offre adéquate de terrains ou payer le prix de la spéculation 2.2 Miser sur le développement et non sur les frais de développement Instaurer une révision périodique des PMAD et s assurer que le critère central d évaluation de cette révision soit le maintien de l abordabilité résidentielle, en particulier celle des terrains. Réviser les PMAD selon des scénarios économiques de développement basés sur les besoins résidentiels des ménages. Cela permettrait de tenir compte des attentes des consommateurs et non seulement des objectifs des planificateurs. Intégrer à la planification une offre potentielle de terrains afin de calmer les pressions spéculatives. Limiter le pouvoir des villes dans l établissement et le prélèvement de redevances de toute nature, surtout lorsqu il est question du financement d équipement et de services collectifs. Préciser la législation provinciale afin de clarifier sa portée, son application et son interprétation en ce qui concerne les divers frais liés au développement et contributions à caractère social. Rendre possible la contestation et les recours à l encontre des pratiques municipales, notamment en créant une nouvelle instance à l image de l Ontario Municipal Board. Le ministère des Affaires municipales (MAMROT) doit exercer un contrôle accru, par des audits réguliers, de l application de la réglementation locale, en particulier s assurer de la conformité de ces règlements avec les politiques et les lois provinciales. Établir une politique claire de financement public des logements sociaux et des interventions en matière d inclusion et de mixité. 8
9 2.3 Définir des exigences environnementales claires et prévisibles Développer un nouveau cadre de gestion des milieux humides, qui repose sur des bases scientifiques faisant appel notamment à la notion de valeur écologique. Instaurer une forme de certification permettant de reconnaître l expertise privée dans la réalisation des études environnementales. Instaurer un mécanisme d arbitrage et s assurer que les dossiers cheminent par étapes. Restreindre les pouvoirs municipaux afin d éviter la multiplication de conditions et même une forme de taxation déguisée. Documenter, cartographier, caractériser le mieux possible le territoire, selon les ressources disponibles, et diffuser l information auprès des acteurs de l industrie. Tenir des consultations formelles avec les représentants du secteur de l habitation lors de changements législatifs et réglementaires majeurs. 2.4 Limiter les pouvoirs discrétionnaires municipaux Pour les PIIA : cibler les secteurs d intérêt patrimonial et naturels clairement identifiés dans les plans d urbanisme des municipalités. Inciter par législation les municipalités à établir les échéances et les délais maximaux, des durées raisonnables pour les différentes étapes devraient être établies et le processus de cheminement des dossiers soumis à l évaluation. Offrir aux demandeurs et aux représentants la possibilité de présenter eux-mêmes leur projet au Comité consultatif d urbanisme. Afin de faciliter le règlement des litiges entre les constructeurs d habitations et les municipalités en ce qui a trait aux projets soumis à une évaluation des PIIA, instaurer un mécanisme d arbitrage ou d appel. tr les litiges entre les constructeurs d habitations et les municipalités en ce qui a trait aux projets soumis à une évaluation des PIIA, instaurer un mécanisme d arbitrage ou d appel 9
10 2.5 Consulter les citoyens au bon moment Prévoir dans la LAU un processus de consultation préalable plus exhaustif dès les premières étapes de l évaluation d un projet. En conséquence, créer des zones franches de processus référendaire et limiter au besoin la portée des interventions possibles o Superficie minimum, description physique claire, restriction aux zones âgées en besoin de redéveloppement, restriction aux normes d urbanisme justifiant la modification en zone franche, démonstration de l intérêt général de la municipalité à l égard de la zone désignée, nombre de signatures exigées, etc. CONCLUSION Ce document se veut un outil de réflexion qui met en évidence certaines questions auxquelles les membres de l APCHQ sont plus sensibles. On propose certaines orientations et moyens qui devraient permettre au secteur de l habitation d être un acteur de premier plan dans l édification d une société où il fait bon vivre. La contribution du secteur de l habitation est importante tant sur le plan social qu environnemental, fiscal et économique. L un des plus grands avantages de l habitation, rappelons-le, est de constituer un réservoir de richesse individuelle et collective, en plus d offrir un milieu de vie. Il importe donc de veiller à ce que ce secteur puisse réaliser son potentiel. Au-delà des constats et analyses, l action est la véritable priorité. La politique d habitation doit être portée par un ministre et par des fonctionnaires aussi déterminés et disponibles afin d en réussir la mise en œuvre. Pour la suite des choses, l APCHQ espère que les diagnostics qu elle présente soient partagés, notamment au sujet des perspectives d accession à la propriété de la prochaine génération, et que la volonté politique se concrétise de traiter le secteur de l habitation comme il le mérite. 10
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