Nouvel achat. Résumé. Table des matières. - Pré-autorisation. - Pour se qualifier

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1 Nouvel achat Résumé Table des matières - Pour se qualifier - Confirmation des revenus - Salariés - Travailleurs autonomes - Travailleurs à commissions - Travailleurs saisonniers - Autres revenus - Familles d accueil - Pension alimentaire - Allocations familiales - Revenus de location - Mise de fonds - Économies - Dons - REER/ RAP - Outre-mer - Aucune - Faillite - Type de propriété - Auto-construction - Maison mobile et terrain loué - Achat d un contracteur - Rénovations - Maison usinée/ préfabriquée - Autres documents nécessaires - Pré-autorisation

2 Pour se qualifier : - Stabilité d emploi (Est-ce que le client a un emploi stable? Depuis combien de temps? Au moins 1 an. Si moins, nécessitera probablement lettre de l employeur) - Dossier de crédit (Quelle est la cote? 60 minimum. En bas de ça, surtout prêteur «B». Y a-t-il des éléments défavorables? S il y a des dettes dans les archives publiques, le prêteur pourrait demander de les payer avant d accepter le prêt. ) - Bilan (actif vs passif) (actif = ce que le client possède, passif = dettes) Faire le calcul des ratios pour vérifier si le client ne les excèdent pas ABD : paiement hypothèque + txs + chauffage (12$/ mois) + frais de condo (si applicable) (max 32%) ATD : paiement hypothèque + txs + chauffage (12$/ mois) + frais de condo (si applicable) + dettes mensuelles (max 2%) Aura besoin de : - Confirmation des revenus (voir selon situation : salariés, autonomes, commission, saisonniers) Salariés : lettre d employeur, talon de paie, avis de cotisation de la dernière année, parfois rapport d impôt de l année précédente. * Si moins de 2 ans, lettre indiquant qu il n y a pas de probation et que le poste est permanent. * Temps supplémentaire et bonis pris en considération si versé de façon constante depuis 2 ans, donc besoin des avis de cotisation des 2 dernières années.

3 Travailleurs autonomes : avis de cotisation des 3 dernières années (parfois 2) (méthode du salarié) ou formule «Je déclare». Travailleurs autonomes: auto-déclaré (formule Je déclare): avis cotisation 2 dernières années féd. + prov., 2 dernières années rapport d impôt T1 générale, état des résultats, preuve mise de fond, relevé placement, relevé compte bancaire * Le client devra prouver qu il est à jour avec l impôt (ne doit pas avoir de solde à payer sur avis de cotisation) Travailleurs à commissions : lettre de confirmation d emploi (comme un salarié), talon de paie avec un cumulatif des revenus gagnés, 2 avis de cotisation démontrant les revenus des années antérieurs Le client devra prouver qu il est à jour avec l impôt (ne doit pas avoir de solde à payer sur avis de cotisation) Travailleurs saisonniers : lettre d emploi confirmant la durée de l engagement (date d embauche), la nature du poste, le salaire et le nombre d heure par semaine, talon de paie récent (si possible), avis de cotisation fédéral des 2 dernières années pour faire une moyenne du revenu annuel, à l occasion la première page du rapport d impôt du client démontrant la portion de salaire et la portion d assurance emploi.

4 - Autres revenus Familles d accueil : Si les revenus viennent du gouvernement, lettre de l organisme avec lequel le client est affilié comportant les informations suivantes: date de début, nombre de personnes autorisées, barème des revenus et des dépenses. * Attention la plupart des prêteurs prennent 0% des revenus indiqués dans la lettre ou le contrat. Pension alimentaire : copie du jugement (en partie) qui établit le montant de la pension avec l identification de la personne qui la reçoit. (Les montants qui ont été indexé au cours des années, seront démontrés par les dépôts au compte du client ou par un état de compte récent du fonds de pension alimentaire du Québec). * Pour certains prêteurs, pension doit être en vigueur depuis 6 mois, même 1 an. Les prêteurs ne considèreront le revenu de pension alimentaire jusqu à une certaine limite du revenu gagné total. Par exemple, quelqu un qui a seulement un revenu de pension, à 100%, se verra considérer seulement 0 ou 60% de ce revenu pour le qualifier. Allocations familiales : documents des divers programmes gouvernementaux * Il ne faut pas que les allocations familiales soient annulées ou réduites avant la fin du terme du prêt. Pas tous les prêteurs qui les considèrent. Revenus de location : copie des baux récents ou de l avis de changement du revenu de loyer. * Il peut arriver aussi qu un prêteur demande une copie du dernier rapport d impôt, avec la section comportant les données sur les résultats de revenus de loyer.

5 - Mise de fonds Économies : état de compte bancaire (accumulation des économies graduelles par des transactions de dépôts réguliers depuis au moins trois mois), photocopie des états de compte, relevés internet, lettre de l institution bancaire. Doit être en mesure de bien identifier le compte comme étant celui du client. Copies récentes des états de compte de placement, comme des REER, des certificats de placements, de fonds mutuels, de portefeuilles d actions doivent être fournies et bien identifiées au nom du client. * Pour des dépôts récents et importants, la provenance des fonds doit être justifiée. Pour des dépôts en «liquide» de montants importants et récents, la lettre de l institution bancaire intitulée «rapport sur les opérations inhabituelles» doit être demandée. Dons : lettre de donation, preuve que le montant a été déposé dans le compte du client. * ATTENTION Pour tous les prêteurs et les assureurs, le donateur doit être affilié à un des acheteurs, comme père, mère, sœur, etc. (Il est possible (mais rare) qu un prêteur demande une preuve du montant du don, dans le compte du donateur et ce en cas de doute.) REER/ RAP : le retrait d un REER doit être admissible dans le cadre du régime d accession à la propriété (RAP), montant maximum 2000$ par acheteur. ATTENTION: Il est défendu de constituer une mise de fond à partir d un retour d impôt provenant d une contribution à un REER. On peut se servir d un retour d impôt pour augmenter une mise de fond, à la condition que le client se qualifie avec la mise de fond minimum requise au préalable. Les montants venant d un CRI (compte REER immobilisé) ne sont pas admissibles. Les montants venant d un placement mis en garantie pour un autre prêt, ne sont pas admissibles, n étant pas disponibles. Mise de fonds provenant d outre-mer : copie du transfert de fond électronique dans un compte bancaire Canadien, copie des documents de transfert.

6 Aucune mise de fonds: quelques prêteurs vont utiliser la % de remise en argent pour faire la mise de fond. * Dans le cas de faible mise de fond, le client doit démontrer qu il possède au moins 1.% du prix d achat en surplus pour payer les frais de clôture. - Faillite Dans plusieurs cas, une lettre de libération et la liste des créanciers impliqués dans la faillite doivent être fournies au prêteur. Avec les prêteurs traditionnels et les assureurs, libération 2 mois minimum et crédit rétabli depuis aussi 2 mois. Les dépôts volontaires, les propositions du consommateur et les propositions concordataires sont considérés au même titre que la faillite.

7 - Types de propriétés Auto Construction : délai de construction de 6 mois sinon, entente spécial avec le prêteur, terrain doit appartenir au client (avec ou sans dette), plans de construction bien documentés et suivis à la lettre, à moins d entente avec le prêteur, gestionnaire de projet doit être reconnu comme une personne ayant de l expérience dans ce domaine. Fournir les plans détaillés et les estimés de coût et obtenir l acte de vente terrain. * Comme dans tout projet de construction, il y aura une retenue de 1% du montant de l hypothèque, pendant 3 jours à partir de la date déclarée de la fin des travaux. Maison mobile et terrain loué : très difficile d obtenir du financement hypothécaire pour ce genre d immeuble car le prêteur aura de la difficulté à reprendre la propriété en cas de non-paiement car le terrain n appartient pas au client, il est loué. Certains prêteurs sont ouverts à cette forme de financement mais à des conditions spéciales. Achat d un contracteur : copie du contrat préliminaire avec ventilation des montants selon les taxes et les remboursements de taxes, plans et devis bien détaillés (si la maison n est pas connue des assureurs ou s il y a lieu de faire une évaluation par le prêteur), certificat de parachèvement requis (à la fin des travaux). Le constructeur doit être accrédité par un organisme qui garantit la maison (APCHQ, ACQ et autres reconnus) * Déboursé 8-1 (retenue de 1%, 3 jours après la fin des travaux)

8 Rénovations : liste détaillé des rénovations à faire avec l estimé le plus juste possible des coûts. * Certains travaux doivent obligatoirement être faits par des corps de métiers professionnels. * Les montants seront retenus pendant la construction (rénovations) et seront libérés seulement sur présentation de la facture. Maison usinée/ préfabriquée : Le financement hypothécaire ne se fait que sur les biens immobiliers. Une maison modulaire qui n est pas encore fixée à un solage, est considérée comme étant un bien mobilier. Donc ne peut être «hypothéquée». Il doit donc y avoir déjà une entente particulière entre le fabricant et le prêteur. - Aura aussi besoin de : - Promesse d achat : toutes les pages de la promesse d achat sont requises. La promesse d achat doit être signée par les 2 parties. La partie signée de l accusé de réception n est pas nécessaire. - Fiche descriptive (MLS) : document important pour le prêteur, car il sert à bien présenter la propriété. - Baux : si l immeuble comporte des unités locatives, obtenir copie des baux avec tous les documents amendant ces baux.

9 - Les pré-autorisations: - On ne fournit aucun document au prêteur lors d une pré-autorisation. On les conserve pour le moment de l achat. IMPORTANT: Les pré-autorisations ne sont jamais soumises aux assureurs donc prêteur peut accepter de faire pré autorisation et lors de l achat l assureur pourrait refuser. La pré-autorisation est une bonne chose mais pas une garantie de financement. La pré-autorisation sert le plus souvent à déterminer la capacité d emprunt du client et réserver un taux.

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