Perspectives du marché de l habitation et analyse des aires résidentielles

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1 Perspectives du marché de l habitation et analyse des aires résidentielles Rapport présenté par Pierre Bélanger économiste Expert-conseil en habitation et développement socio-urbain au Service d urbanisme et du développement durable de la Ville de Gatineau 20 Mars 2009

2 Perspectives du marché de l habitation et analyse des aires résidentielles TABLE DES MATIÈRES 0. Nature du rapport et cadre spatial retenu.... Les tendances des dernières années L évolution démo-résidentielle récente Emploi et migration régionale Structure urbaine et réseaux de transport Satisfaction résidentielle et migrants récents Perspectives 202 selon les tendances La trajectoire démographique La nature des besoins à combler Inventaire foncier et demande résidentielle Analyse des aires résidentielles Rivière du Lièvre Parc du Lac Beauchamp Les Promenades Les Rapides Le Centre-Ville De la Montagne Parc de la Gatineau Porte de L Ouest En guise de conclusion... 54

3 AIRES RÉSIDENTIELLES ET SECTEURS DE MARCHÉ, VILLE DE GATINEAU Gatineau - Est Gatineau - Ouest Rivière du Lièvre Outaouais urbain Marché métropolitain Porte de l Ouest Rivière du Lièvre - Vallée de la Lièvre - Bassin de la Lièvre Parc du Lac Beauchamp - Rivière Blanche - Du Moulin Les Promenades - La Cité - Rivière Gatineau Des Rapides - Des Rapides Centre-Ville - Centre-Ville - Lac des Fées De la Montagne - Mont-Bleu - Hautes Plaines Parc de la Gatineau - Du Parc - Du Plateau - Les Golfs Porte de l Ouest - Lac Deschênes - Des Explorateurs Nota Bene : Les zones indiquées dans ce tableau font référence aux deux (2) pôles géographiques (en orange) de la Ville de Gatineau, aux quatre (4) secteurs de marché (en vert) qu on y recense et aux huit (8) aires résidentielles (en jaune) dans lesquelles les seize (6) villages urbains gatinois se retrouvent. Source : Regroupement des villages urbains en «aires résidentielles» et «secteurs de marché», Pierre Bélanger économiste.

4 0. Nature du rapport et cadre spatial retenu Le présent rapport constitue un document pour fins d analyse et de consultation potentielle sur les courants de développement socio-résidentiel et du marché gatinois de l habitation à l intérieur de l ensemble de la région du Grand Gatineau - Ottawa. Il cherche à fournir un «portrait conjoncturel», mais aussi une «image d avenir», sur diverses questions d aménagement de la Ville de Gatineau, des «secteurs de marché» qui la composent et, dans la mesure du possible, des «villages urbains» reconnus au Plan stratégique et au Plan d urbanisme. Les territoires qui ont été considérés sont illustrés dans le tableau ci-contre, de même que sur la carte ci-après. De façon pratique, ce rapport cherche à faire le point sur quelques sujets précis, comme : la conjoncture démographique et des marchés en habitation locaux depuis le début de la décennie 2000 ( ); les perspectives démographiques d ici 202 et leur impact autant sur l offre que la demande résidentielle globale; le genre de ville que Gatineau désire être et la forme urbaine qu elle pourrait avoir dans 5, 0 ou 5 ans. En parallèle, il constitue dans une certaine mesure une extension des recherches et analyses qui ont été réalisées dans le cadre de l élaboration et de l adoption en 2006 de la «politique gatinoise d habitation». Celle-ci énonçait certaines orientations, fixait des objectifs et proposait des programmes d action dans les champs de la mise en valeur des «nouveaux ensembles résidentiels», du redéveloppement des ««premiers quartiers» et de l amélioration des «conditions d habitation» de l ensemble des Gatinois. Perspectives du marché de l habitation et analyse des aires résidentielles, Page

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6 . Les tendances des dernières années Dans la mesure où l avenir prolonge le passé, il est instructif de souligner les grands traits de l évolution récente de l urbanisation dans la Ville de Gatineau et la région de la Capitale Nationale. La population, le logement, l occupation du sol, le réseau routier, la viabilisation des terrains et la planification du territoire constituent, à ce titre, les grands paramètres qu il convient d examiner.. L évolution démo-résidentielle récente Lors du dernier lustre quinquennal ( ), la Région métropolitaine de recensement (RMR) de Gatineau a enregistré une croissance démographique importante et le rythme des mises en chantier qui y a eu cours depuis le début de la décennie 2000 ( ) a été lui aussi majeur. La population totale a progressé de plus de personnes et le taux de croissance gatinois (8,5%) a été le plus élevé des six (6) grandes régions urbaines du Québec. Entre janvier 200 et décembre 2008, il s est d autre part érigé au-delà de nouvelles unités résidentielles et le rythme annuel moyen (2 675 unités) de mises en chantier a même dépassé le seuil historique des 5 ( 700 unités), voire 25 (2 00 unités) dernières années. En fait, il faut remonter au début de la décennie '70 ou à la période des années à pour recenser une performance comparable à celle de la décennie 2000 pour le marché de l habitation neuve. ÉVOLUTION DÉMOGRAPHIQUE ET MISES EN CHANTIER RÉGIONS MÉTROPOLITAINES DU QUÉBEC Région Population Mises en Métropolitaine Hausse % chantier 2 2 Montréal ,% Québec ,8% Gatineau ,5% Sherbrooke ,0% 0 72 Saguenay ,% 4 27 Trois-Rivières ,9% Selon la définition territoriale 2006 de Statistique Canada. Pour la période 200 à Source : Recensement 2006, Statistique Canada et Données de production, SCHL. Perspectives du marché de l habitation et analyse des aires résidentielles, Page 3

7 TOTAL DES MISES EN CHANTIER, RÉGION DE LA CAPITALE NATIONALE, Ex-municipalités Aylmer Hull Gatineau Buckingham Masson-Angers Ville de Gatineau Périphérie RMR Gatineau Ville d Ottawa RMR Ottawa Capitale nationale Selon les limites actuelles de la Ville de Gatineau. À savoir la MRC Les Collines, sauf la municipalité de Notre-Dame de la Salette. Selon les limites actuelles de la Ville d Ottawa. La RMR d Ottawa comprend la Ville d Ottawa, ainsi que la municipalité de Clarence-Rockland et le Canton de Russel. Source : Données de production, SCHL.

8 À l intérieur de la RMR Gatineau Ottawa, deux facteurs particuliers gagnent de plus à être soulignés. D une part, la partie québécoise de la région de la Capitale Nationale a capté depuis 2003 un ratio voisin ou supérieur à 30% du total des activités. Des pointes au /3 ont par surcroît pris place en 2006 et Les seuils récents sont également supérieurs au ratio historique moyen qui a plutôt oscillé autour de 25%. D autre part, les municipalités de la périphérie gatinoise ont occupé, en moyenne, une proportion de 5% des activités du Grand Gatineau pour la période Dans ledit secteur, le volume annuel de mises en chantier n a toutefois pas tellement varié (± 400 unités par année) et a été associé à toutes fins pratiques qu à des maisons unifamiliales. PARTS DE MARCHÉ DE LA VILLE DE GATINEAU DANS LA PRODUCTION TOTALE DE LA RMR GATINEAU - OTTAWA RMR Gatineau / Capitale Nationale Périphérie / RMR Gatineau 200 2,0% 4,4% ,7% 3,0% ,5% 5,4% ,8% 5,8% ,9% 9,3% ,7% 4,0% ,0% 5,4% ,% 2,6% ,2% 4,9% Source : Calculs et estimations de Pierre Bélanger économiste à partir des données de la SCHL. Perspectives du marché de l habitation et analyse des aires résidentielles, Page 4

9 Des mutations notables ont aussi eu cours au niveau de la nature des produits mis en marché. Du côté des «appartements», ils ont globalement capté 35% de la production totale et les divers segments qui caractérisent ce marché ont tous connu une bonne performance. Pour , près de 00 unités de logements locatifs, 250 appartements pour personnes âgées et quelques 500 condominiums ont été mis en chantier. Sur le marché «unifamilial», les maisons urbaines (jumelée et en rangée) ont quant à elles accaparé une part croissante des activités. Lors des trois (3) dernières années ( ), 2 unités unifamiliales sur 5 ont en pratique été de cette nature. RÉPARTITION DES MISES EN CHANTIER SELON LE MARCHÉ VISÉ, RMR DE GATINEAU, 2005 À Appartement Logement privé (9,7%)* Personnes âgées (,2%) Condominiums (3,4%) Coopératif (,5%) Total (35,5%) Unifamilial Maison isolée (40,5%) Maison jumelée (7,%) Maison en rangée (5,9%) Total (63,5%) Tous produits (00%) * Répartition en pourcentage (%) de la production totale selon le segment de marché visé. Source : Données de production, SCHL. Perspectives du marché de l habitation et analyse des aires résidentielles, Page 5

10 En ce qui concerne la distribution spatiale des nouvelles activités résidentielles, les secteurs de services localisés du «côté Ouest de la rivière Gatineau», à savoir ceux de Hull et d Aylmer, ont vu leur poids relatif s intensifier d une manière plus ou moins déterminante. De façon particulière, les villages urbains localisés à la sortie du pont Champlain menant à Ottawa, soit Les Golfs, Du Parc et Du Plateau, ont occupé l avant-scène gatinoise. Il en a été de même jusqu à un certain point pour les villages de la «banlieue Ouest» c est-à-dire Lac Deschênes et Des Explorateurs. Du côté Est de la rivière Gatineau, les villages urbains La Cité et Les Rapides ont été quant à eux dominants. VOLUME TOTAL DE MISES EN CHANTIER, VILLE DE GATINEAU, Ville de Gatineau Total Ville (00)* (00) 5 (00) 8 75 (00) Est et Ouest Ouest Rivière (52) 5 20 (55) 3 80 (62) 3 80 (62) Est Rivière 4 75 (48) (45) 2 03 (38) 2 03 (38) Zones de marché Pont Champlain 2 29% 25% 24% 24% Banlieue Ouest 3 0% 9% 25% 25% Cité/Rapides 4 24% 22% 9% 9% Banlieue Est 5 7% 9% 9% 9% * Volume total de mises en chantier (Répartition en % par grand secteur géographique) À savoir pour les secteurs de services de Hull et d Aylmer (Ouest Rivière) ou ceux de Gatineau, Buckingham et Masson-Angers (Est Rivière). Soit les villages urbains Les Golfs, Du Plateau et Du Parc. Soit les villages urbains Des Explorateurs et Lac Deschênes. Soit les villages urbains La Cité, Rivière Gatineau et Les Rapides. Soit les villages urbains La Blanche, Vallée-de-la-Lièvre et Bassin-de-la-Lièvre. Source : Données de production, SCHL. Permis de bâtir par village urbain et / ou données du rôle d évaluation, Ville de Gatineau. Calculs et estimations, Pierre Bélanger économiste. Perspectives du marché de l habitation et analyse des aires résidentielles, Page 6

11 MIGRATIONS NETTES INTER-SECTEURS, RMR GATINEAU - OTTAWA Gatineau - Ottawa Gatineau - Collines Gatineau - Autres MRC Ottawa - Collines Ottawa - Autres MRC Source : Migration annuelle en termes du nombre de personnes. Estimation de la migration par territoires, Statistique Canada; Direction de l urbanisme, Service recherche et prévisions, Ville d Ottawa.

12 .2 Emploi et migration régionale La trajectoire récente des mises en chantier, avec ses «modifications spatiale et typologique», a été influencée par divers courants qui se sont conjugués ou sont entrés en conflit les uns avec les autres. Au plan démographique, les flux migratoires ont eu une influence très déterminante. D une part, la migration nette totale qu a connu la RMR Gatineau Ottawa a été positive (moyenne annuelle de personnes) lors de la période Néanmoins, la région a continué à être reléguée à ce chapitre au dernier rang des six (6) plus grandes régions métropolitaines du Canada 2. D autre part, les transferts internes à la RMR Gatineau Ottawa laissent apparaître que la Ville d Ottawa a constitué un «bassin de clientèle» non négligeable pour la Ville de Gatineau et les MRC québécoises de l Outaouais. Entre et , soit en 6 ans, plus de individus y ont migré et Gatineau a capté 80% dudit gain démographique. En contrepartie, la Ville de Gatineau a perdu lors de la même période quelques personnes au profit d Ottawa, près de 500 qui ont migré vers la MRC Les Collines et au-delà de 600 au détriment des autres MRC québécoises environnantes (Papineau, Vallée de la Gatineau et Pontiac) 3. Globalement, pour la période , les deux villes-centres de la RMR Gatineau Ottawa ont donc perdu sur le plan démographique et ce, au profit des municipalités périphériques. Pour les quatre (4) MRC (Municipalités régionales de compté) québécoises, le solde migratoire net s est en pratique élevé à plus de personnes ou à près de 700 individus sur une base annuelle. La période des années fut particulièrement négative pour la Ville d Ottawa face à celle de Gatineau et à la MRC Les Collines. Pour , les pertes démographiques d Ottawa se sont cependant inscrites en baisse continue face aux secteurs de l Outaouais québécois. Au fil des dernières années, on constate aussi que la Ville de Gatineau a enregistré un embellissement de sa situation migratoire face à ses banlieues, même si le solde net est demeuré négatif. 2 3 Migration totale de nature internationale, interprovinciale et intraprovinciale. Groupe qui inclut Toronto, Vancouver, Montréal, Calgary et Edmonton, plus Gatineau Ottawa. Vis-à-vis les MRC québécoises qui l entourent, la Ville de Gatineau a aussi constitué un lieu de destination pour quelques personnes, ce qui laisse un déficit migratoire annuel d environ 500 individus. Perspectives du marché de l habitation et analyse des aires résidentielles, Page 7

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14 La situation migratoire récente laisse à penser que la clientèle résidentielle s est déplacée en plus ou moins grand nombre d une zone géographique à l autre en fonction de la disponibilité et des coûts de l habitation, neuve mais aussi existante, qui existe à un moment donné dans les divers territoires de la RMR Gatineau Ottawa. Il va sans dire que la quantité de terrains aptes à accueillir de nouvelles maisons dans la banlieue plus ou moins éloignée de Gatineau, comme du côté d Ottawa, a aussi joué un rôle non négligeable dans les mouvements de population intersecteurs et, par ricochet, sur l ampleur des mises en chantier dans les deux villes-centre ou leur périphérie respective. Au niveau de l emploi, quoique la rive ontarienne demeure la plus dominante (75% du total métropolitain) et largement influencée par le poids relatif du secteur tertiaire (incluant les gouvernements et la haute technologie), la partie québécoise a bien performée depuis le début de la décennie. De 2002 à 2007, la RMR Gatineau a connu une hausse de emplois et ce seuil a représenté le /3 de la croissance métropolitaine du bassin global d emploi. Dans une perspective parallèle, il convient de souligner que la forte croissance démographique dans le Grand Gatineau et la tertiairisation sans cesse accrue de l économie régionale ont historiquement agi comme de puissants agents catalyseurs du processus d urbanisation dans la RMR Gatineau Ottawa. À ce titre, l arrivée récente et celle escomptée de nouvelles installations du gouvernement fédéral à Gatineau ne peut certes être sous-estimée. ÉVOLUTION DE L EMPLOI (PAR MILLIERS) DE 2002 À 2007 PAR GRANDS TERRITOIRES DE LA RMR GATINEAU - OTTAWA Gatineau - Ottawa 576,0 606,6 609, 68,5 643,3 65,5 75,5 RMR Gatineau 37, 45, 47,6 54,2 60,2 62,8 25,7 RMR Ottawa 438,9 46,5 46,5 464,3 383, 488,7 49,8 Source : Enquête sur la population active, Statistique Canada; calculs de Pierre Bélanger économiste. Comparativement à un poids démographique voisin de seulement 25%. Perspectives du marché de l habitation et analyse des aires résidentielles, Page 9

15 .3 Structure urbaine et réseaux de transport La forme du réseau routier qui existe dans la RMR Gatineau Ottawa a eu et continuera à avoir une incidence non négligeable sur l urbanisation de la Ville de Gatineau. Au niveau du réseau supérieur, les liens autoroutiers d Ottawa avec Montréal et Toronto dépassent de beaucoup celui reliant Gatineau à Montréal. Le prolongement récent de la 50 jusqu à Thurso et le raccordement ultime avec Lachute Mirabel atténuera certes l écart à court ou moyen terme. Les discussions qui refont surface à intervalles réguliers pour la construction d un nouveau pont entre les deux (2) rives, particulièrement dans la partie Est de la métropole outaouaise, s inscrit dans la même ligne de pensée. L autoroute 5 qui, vers le Nord, pénètre dans la MRC Les Collines constitue une autre voirie de niveau supérieur qui a eu et continuera à influencer la forme urbaine du Grand Gatineau. Les grandes artères urbaines qui prennent place à Ottawa comme à Gatineau, tout comme la desserte par le transport en commun, influencent aussi l image urbaine sur les deux rives. Le réseau en place à Ottawa et les améliorations qui viennent d être annoncées pour le transport collectif démontrent que la qualité de «l accessibilité» aux divers points d intérêt (empois, culture loisirs, commerces services) ont un impact non négligeable sur la forme urbaine et la densité résidentielle. Le projet de Rapi-bus qui devrait être mis en place à compter de constitue certes un atout positif pour Gatineau, particulièrement si «l interface» avec le Centre-Ville d Ottawa est amélioré, voire adéquatement établi. Néanmoins, le réseau de la STO demeure globalement limité et fragmentaire en regard du caractère tentaculaire de celui en place sur la rive ontarienne. Le concept de «village urbain» intégré dans le récent plan d urbanisme de la Ville de Gatineau est un autre élément de nature à contribuer à modifier l image des milieux de vie en place sur le territoire municipal. La consolidation des noyaux urbains déjà existants, la création de «centres de village» dans des nouveaux espaces résidentiels comme ceux Du Plateau, Les Golfs ou Les Rapides, de même que le redéveloppement des «premiers quartiers», sont tous des exemples d interventions porteuses d un changement du visage urbain actuel. De façon singulière, le projet de Programme particulier d urbanisme (PPU) proposé en juin 2008 pour le centre-ville de Gatineau et qui vise à redonner audit territoire un poids démographique (ajout de personnes d ici 2025) et résidentiel (construction de logements sur 20 ans) constitue une intervention structurante et majeure, si elle est menée à bien. Perspectives du marché de l habitation et analyse des aires résidentielles, Page 0

16 En pratique, quoique l urbanisation de la partie centrale de la Ville de Gatineau offre des potentiels intéressants de redéveloppement, voire même de développement dans certains cas, la mise en valeur de territoires plus périphériques de la municipalité a fait l objet de pressions élevées lors des dernières années. D une part, quoique la fusion du début des années 2000 a contribué à donner un caractère «régional» à la planification municipale, le boom immobilier récent a contribué à favoriser un «étalement interne» des activités neuves de construction résidentielle. D autre part, les modifications que la Ville a introduites sur la «façon de faire» et les coûts de mise en valeur des nouveaux espaces résidentiels ont certes aussi contribué, d une façon non marginale, à augmenter les demandes d ouverture de rues, voire de nouveaux quartiers un peu partout dans la municipalité. Par conséquent, le territoire urbanisé de la Ville de Gatineau n a cessé de s agrandir et les forces qui se sont exercées pour mettre en valeur les aires de «planification différée» et / ou les «zones sensibles» au plan de l environnement se sont accentuées. L urbanisation historique des anciennes municipalités qui composent le Gatineau d aujourd hui et la concurrence souvent féroce qui a eu cours entre elles par le passé se sont donc en partie poursuivies ces dernières années. Le caractère «linéaire» de la Ville de Gatineau, entre les limites Est et Ouest, se doit cependant d être souligné ici comme un des éléments additionnels qui contribuent à favoriser l extension du périmètre urbanisé. Dans le futur, les perspectives démographiques à moyen ( ) et plus long terme ( ) laissent aussi entrevoir un certain «étalement» des logements et de la population sur le territoire gatinois. Dans une perspective parallèle, il convient d ajouter que le genre d urbanisation qui a caractérisé la «nouvelle ville» de Gatineau a créé au fil du temps un ensemble de «milieux de vie» plus ou moins distincts les uns des autres. Les attributs du parc résidentiel qui a historiquement trouvé racines dans chaque «quartier» et le profil des ménages qui y résident, de même que la nature et la répartition des grands équipements et services communautaires accessibles ça et là sur le territoire (commerces, espaces verts, institutions d enseignement, centres hospitaliers ), influencent certes la «qualité de vie» relative qui est accessible aux Gatinois selon leur lieu de résidence. Perspectives du marché de l habitation et analyse des aires résidentielles, Page

17 .4 Satisfaction résidentielle et migrants récents À partir d un sondage téléphonique récent réalisé auprès d un peu plus de 00 personnes qui demeuraient dans les divers secteurs de la Ville de Gatineau, il ressort que la satisfaction résidentielle des Gatinois était généralement élevée. En pratique, près de 60% des Gatinois semblent «très satisfaits» de leur situation résidentielle courante et un tiers additionnel la considèrent «assez satisfaisante». Il semble de plus que la durée de résidence n influence pas en profondeur la satisfaction «globale» des Gatinois, les migrants récents (5 ans ou moins) enregistrant un seuil semblable à celui des résidants plus anciens. Il en va de même pour les anciens propriétaires vis-à-vis les anciens locataires et ce, quelque soit leur provenance géographique antérieure. Géographiquement, les résidants de la «partie Ouest» (au-delà du parc de la Gatineau) apparaissent plus satisfaits que ceux habitant la «partie Est», à savoir les villages urbains La Blanche et de la Rivière-du-Lièvre (Bassin et Vallée-de-la-Lièvre). Le secteur «Gatineau Centre» se retrouve au 2 ième rang des territoires les plus appréciés par la population alors que ceux du «Lac Beauchamp» et de «Hull Centre» ferment la marche. Ce dernier secteur 2 est de plus celui qui enregistre le ratio (5%) le plus élevé de personnes ayant indiqué «pas du tout satisfait». NIVEAU DE SATISFACTION DES GATINOIS FACE À LEUR LIEU DE RÉSIDENCE Niveau de satisfaction Nombre de Très Assez Peu Pas du tout répondants Partie Est 58,5% 29,7% 0,2%,7% 8 Lac Beauchamp 52,0% 32,8% 8,5%,6% 246 Gatineau Centre 60,3% 3,3% 6,5%,9% 4 Hull Centre 54,9% 33,7% 6,8% 4,5% 264 Partie Ouest 66,7% 29,6% 2,6%,% 270 Ville Gatineau 58,5% 32,7% 6,5% 2,2% 2 Migrants récents 53,5% 34,7% 8,2% 3,6% 476 Propriétaires 58,7% 33,5% 6,4%,4% 620 Source : Enquête téléphonique, Géocom Recherche inc., Avril Ledit sondage a été effectué par la firme Géocom Recherche au printemps Qui englobe les villages urbains Centre-Ville, Lac-des-Fées, Mont-Bleu et Hautes-Plaines. Perspectives du marché de l habitation et analyse des aires résidentielles, Page 2

18 PROFIL SOCIO-RÉSIDENTIEL SELON LE STATUT ET LA PÉRIODE DE MIGRATION, GATINEAU Propriétaires Locataires à 5 ans Plus de 5 ans à 5 ans Plus de 5 ans Nombre de répondants Classes d âge 8 24 ans 2,7% 0,5% 9,6% 8,9% ans 20,0% 2,8% 43,3% 3,4% ans 30,% 6,8% 24,0% 24,3% ans 22,3% 30,7% 2,4% 22,8% ans,0% 26,4% 6,4% 9,2% 65 ans et plus 3,7% 22,9% 4,3% 3,4% Taille ménage personne 7,0% 20,3% 24,% 20,4% 2 personnes 36,7% 47,9% 35,3% 32,2% 3 personnes 27,7% 2,2% 9,9% 20,4% 4 personnes 2,8% 22,4% 4,3% 2,% 5 personnes 9,6% 7,0% 4,5% 5,4% 65 ans et plus 4,3%,5%,7% 0,4% Revenu ménage Moins de $ 4,7% 5,5% 20,4% 5,6% $ $ 4,% 4,8% 7,8% 8,3% $ $ 2,2% 8,7%,5% 4,2% $ $ 8,6% 24,% 24,7% 9,7% $ $ 8,0% 6,7% 3,2%,9% Plus de $ 42,4% 40,% 20,4% 30,3% Ancien statut Propriétaire 92,7% 95,8% Condominium 7,3% 4,2% Locataire ,9% 92,5% Chez parents ,% 7,5% Ancien statut des répondants et ce, selon leur durée de vie à l adresse où ils habitent actuellement. Source : Enquête téléphonique, Géocom Recherche inc., Avril 2007

19 La conjugaison des tendances démo-urbaines ci-avant gagne finalement à être mise en perspective vis-à-vis le profil socio-résidentiel des ménages qui habitent Gatineau aujourd hui. Sur ce plan, on constate en premier lieu que les ménages qui résident depuis plus de 5 ans dans la municipalité possèdent des attributs différents des migrants récents ( à 5 ans). Les jeunes de ans, les familles de 3 personnes ou plus et les ménages ayant des revenus supérieurs sont entre autres davantage présents chez les «nouveaux» résidants que les «vieux». Selon qu ils étaient auparavant propriétaires ou locataires, certaines variances existent toutefois et ce, tout particulièrement quant à l âge et aux revenus des personnes qui composent les ménages. En regard des migrants récents, selon le lieu où ils ont décidé de vivre lors des 5 dernières années, des écarts socio-économiques existent également. Pour ceux qui ont «emménagé» dans le secteur «Hull Centre» ils étaient majoritairement d anciens locataires (3 cas sur 4) alors que, dans les autres secteurs, les anciens propriétaires captaient la moitié des migrants récents. En termes d âge, de taille des ménages et de la richesse de ces derniers, il convient d indiquer que pour : Hull Centre les ans comptent pour 40% et les petits ménages ( ou 2 personnes) pour 65%; plus de 25% ont un revenu inférieur à $ et seulement 5% au-delà de $. Gatineau Centre les ans dominent avec 35% des cas et le /3 des ménages ont 4 5 personnes; plus du /3 gagnent $ ou plus et un 40% additionnel de $ à $; Partie Est 3 ménages sur 4 ont accès à un revenu de $ ou plus; le /3 des ménages ont 4 personnes ou plus et se situent chez les ans; Partie Ouest les 2/3 des ménages ont entre 25 et 44 ans et près de 75% ont de 2 à 4 personnes; les ménages de $ ou plus y sont plus dominants qu ailleurs (à 40% p/r 30%). En date du printemps Perspectives du marché de l habitation et analyse des aires résidentielles, Page 3

20 PROFIL SOCIO-RÉSIDENTIEL DES MIGRANTS RÉCENTS Partie Gatineau Hull Partie Est Total Centre 2 Centre 3 Ouest 4 Ancien statut Propriétaires 49,6% 48,% 44,8% 22,9% 48,8% Locataires 50,4% 5,9% 55,2% 77,% 5,2% Classes d âge 8 24 ans 5,8% 5,9% 6,8% 9,8% 2,4% ans 35,5% 29,6% 22,7% 39,8% 35,7% ans 8,8% 3,2% 35,2% 9,5% 3,7% ans 7,4% 6,% 3,6%,4% 2,4% ans 0,% 0,2%,4% 9,8% 3,2% 65 ans et plus 5,% 7,0% 0,2% 9,8% 5,6% Taille ménage personne 0,% 5,5% 22,4% 34,4% 7,5% 2 personnes 34,8% 28,9% 29,2% 32,0% 3,7% 3 personnes 23,2% 2,9% 8,0% 22,% 23,0% 4 personnes 2,0% 23,0% 2,3% 7,4% 6,7% 5 personnes 7,3% 9,% 9,0% 2,5% 6,3% 6 personnes et plus 3,6%,6% --,6% 4,8% Revenu du ménage Moins de $ 9,6% 2,9% 8,3% 27,3% 6,6% $ $ 5,3% 4,8% 7,0% 3,% 2,8% $ $ 9,6% 5,0% 9,7% 2,% 8,5% $ $ 26,3% 8,4% 8,3% 22,2% 9,8% $ $ 20,% 5,6% 8,5% 0,% 20,8% Plus de $ 28,9% 33,3% 28,2% 5,2% 4,5% Total répondants Inclut Buckingham, Masson-Angers et le secteur La Blanche de Gatineau. 2 Excluant le secteur La Blanche de l ex-ville de Gatineau. 3 Excluant la partie de l ex-ville de Hull sise à l Ouest de Lac des Fées / Cité des Jeunes. 4 Incluant les secteurs du Plateau et Des Trembles, soit le code postal J6A. Le nombre total varie en pratique d une variable à l autre. Le chiffre indiqué fait référence au maximum recensé dans chaque territoire considéré. Source : Enquête téléphonique, Géocom Recherche inc., Avril 2007.

21 Sur le plan de la mobilité résidentielle globale des cinq (5) dernières années, une série d éléments particuliers gagnent à être soulignés. D abord, il semble que la mobilité «interne» à la Ville de Gatineau compte pour 3 migrants sur 5 et que la partie sise à l Est de la rivière enregistre un taux de rétention un peu supérieur (65% contre 58%) à celui pour la partie Ouest de la rivière Gatineau. En second lieu, la partie ontarienne de la RMR Gatineau Ottawa aurait compté pour migrant total sur 2, mais pour sur 8 dans le cas du pôle géographique sis du côté Ouest de la Rivière. Le Grand Montréal avec près de 0% des lieux de provenance, les MRC environnantes (Les Collines, Vallée de la Gatineau et Papineau) avec 6,3% et le reste du Québec (Abitibi et autres régions) avec 8,7% occupent également une place non négligeable. Finalement, les personnes qui habitaient ailleurs au Canada ou dans un autre pays représentaient 3,5% des lieux de provenance de ceux ayant décidé d habiter dans la partie Ouest de Gatineau et 8,7% chez les anciens propriétaires. MOBILITÉ RÉSIDENTIELLE RÉCENTE, VILLE DE GATINEAU Lieux de Total Rivière Gatineau Ancien statut provenance répondants Est Ouest Possédé Loué Ville de Gatineau Secteur Est 4,5% 9,8% 0,4% 6,4% 2,8% Gatineau 26,0% 4,8%,0% 26,% 25,9% Hull 23,3%,6% 34,% 2,6% 24,% Aylmer 6,6%,8%,8% 8,7% 5,3% Total 60,3% 64,9% 57,3% 62,8% 58,2% Autres zones RMR Ottawa 2,% 3,% 2,2% 6,0% 9,6% Outaouais Autres 2 6,3% 7,6% 5,7% 6,4% 6,4% Grand Montréal 9,3% 8,4% 0,2% 8,3% 9,9% Autres Québec 3 8,7% 9,8% 6,% 7,8% 9,9% Autres Canada 4 5,0% 4,4% 5,7% 7,3% 3,2% Autres pays 2,3%,8% 7,8%,4% 2,8% Total répondants Comprend les secteurs Buckingham et Masson-Angers. Inclut les MRC Papineau, Les Collines et Vallée de la Gatineau. Inclut l Abitibi et les autres régions administratives du Québec. Inclut le reste de l Ontario et les autres provinces canadiennes. Nombre de répondants ayant indiqué leur ancien lieu de résidence. Source : Enquête téléphonique, Géocom Recherche inc., Avril Perspectives du marché de l habitation et analyse des aires résidentielles, Page 4

22 2. Perspectives 202 selon les tendances Lors des 3 5 prochaines années, voire d ici 202, la trajectoire résidentielle que peut emprunter la Ville de Gatineau est multiple. Certains courants ont et auront tendance à favoriser la poursuite des tendances historiques alors que d autres composantes sont susceptibles d infléchir les comportements du passé, voire même d hier. Les politiques que la Ville de Gatineau, mais aussi celles des autres paliers de gouvernement, mettront en place, de même que la conjoncture économique générale qui prévaudra à court, moyen et plus long terme, constituent d autres variables importantes. Dans la RMR Gatineau Ottawa, la situation que les rives ontarienne et québécoise de l Outaouais urbain vivront représente un autre facteur déterminant, voire singulier à la région face aux autres grandes zones métropolitaines du Québec ou du Canada. 2. La trajectoire démographique La croissance de la population escomptée d ici 202 fait appel à l adoption de certaines hypothèses sur les principaux enjeux démographiques 2 qui ont historiquement et continueront à toucher le Grand Gatineau. La migration annuelle nette s inscrit au cœur des projections qui peuvent être avancées et est influencée par les composantes internationale, intraprovinciale et interprovinciale. Sur les deux (2) premiers éléments, la Ville de Gatineau a habituellement connu un solde positif alors que les mouvements Québec Ontario ont plutôt été de nature cycliques. Les prix relatifs de l habitation à Ottawa et Gatineau, la création d emploi et sa répartition (spatiale, gouvernement fédéral ou autres secteurs ), la séparation potentielle du Québec de l ensemble canadien, de même que les politiques provinciales en vigueur (impôts sur le revenu, aide aux familles ), ont chacun à leur manière façonner les mouvements transoutaouais de population. La moyenne recensée lors des 5 dernières années pour la migration nette représente un scénario qui apparaît toutefois raisonnable dans le contexte actuel et c est ce scénario, soit 600 personnes par année, qui a été retenu par les «prévisionnistes» des villes d Ottawa et de Gatineau. 2 La situation de l emploi et du chômage, la santé financière des ménages et des gouvernements, etc En regard de la fécondité (naissances), de la mortalité, des migrations de diverses natures, etc Perspectives du marché de l habitation et analyse des aires résidentielles, Page 5

23 PERSPECTIVES DÉMOGRAPHIQUES DE LA POPULATION DES MÉNAGES, VILLE DE GATINEAU, 2006 À 202 Classes d âge Population Ménages Population Ménages Population Ménages Population Ménages Population Ménages 0-4 ans ans ans ans ans ans ans ans ans ans ans ans ans ans Total Source : Prévisions démographiques, Service urbanisme, Ville de Gatineau et estimations du nombre de ménages, Pierre Bélanger économiste.

24 Le second paramètre démographique structurant pour les années à venir concerne le vieillissement de la population comme dans les autres régions du Québec. Celui que la Ville de Gatineau devrait connaître sera graduel. Toutefois, il est appelé à êtres un peu moins prononcé qu ailleurs, à cause de l arrivée continue de jeunes ménages attirés dans la région par les emplois dans la fonction publique fédérale, mais aussi ceux du secteur tertiaire. Les familles de ans et les jeunes enfants (0 9 ans) pourraient, en pratique, voir leur nombre demeurer plus ou moins stable tout au long de la période Le tableau ci-contre trace le portrait démographique qui pourrait prendre place à court (20), moyen (206) et plus long (202) terme pour la Ville de Gatineau. Lorsqu on jumelle ces projections avec l évolution des «taux de soutien» de ménages 2, on obtient une estimation du nombre de ménages que la Ville de Gatineau devrait compter dans 3, 8 ou 3 ans (à partir de la fin de 2008). Pour les trois (3) périodes de référence, des hausses de ménages pour , pour et un peu moins de pour sont prévus. Sur une base annuelle, le rythme de croissance serait donc appelé à s estomper graduellement d une période à l autre, soit de 2 00 à et 900 ménages. CROISSANCE ESCOMPTÉE DES MÉNAGES PAR PÉRIODE ET CLASSES D ÂGE, VILLE DE GATINEAU, Classes d âge Moins de 20 ans (-5)* -25 (-5)* ans 600 (200)* 000 (200) - 65 (-35) ans 405 (470) 2 80 (435) 450 (290) ans (- 30) (- 275) (40) ans (665) 325 (265) (- 45) ans 2 75 (725) (765) (645) 70 ans et plus 25 (375) (525) (800) Total (2 25) ( 900) ( 700) * Croissance absolue pour la période de référence (croissance sur une base annuelle). Source : Projections et estimations, Pierre Bélanger économiste. 2 Le renouvellement massif et la venue de plusieurs milliers d emplois chez les fonctionnaires au niveau fédéral, la stabilité des secteurs tertiaire et des services (finances, commerces ) dans un milieu nature gouvernemental, de même qu un dynamisme économique accru sur la rive québécoise de la RMR Gatineau Ottawa, sont des exemples concrets à souligner. À savoir le nombre de ménages par 000 personnes dans chaque classe d âge quinquennale et ce, selon les prévisions de l Institut de la statistique du Québec (ISQ). Perspectives du marché de l habitation et analyse des aires résidentielles, Page 6

25 IMPORTANCE DES MÉNAGES DE 50 ANS ET PLUS DANS LA CROISSANCE GLOBALE DES MÉNAGES D ICI 202, VILLE DE GATINEAU ans ans ans ou plus Totale ans et plus 83% 82% 6% 60 ans et plus 52% 68% 85% 70 ans et plus 8% 28% 47% Sur une base de moyenne annuelle pour chaque période. Source : Projections et estimations, Pierre Bélanger économiste.

26 Le ralentissement progressif du volume annuel global de croissance d ici 202 est principalement associé à des modifications dans la composition des ménages par classes d âge. Les jeunes ménages de ans devraient, après une période de relative stabilité d ici 206, s inscrire en baisse lors des années Le même mouvement baissier est anticipé pour les ménages de ans alors qu une situation inverse devrait se produire chez les ans. Pour les ménages de ans et ceux de 70 ans ou plus, les hausses annuelles sont quant à elles toujours positives d une période à l autre et par surcroît les plus importantes de toutes les classes d âge. En conséquence, la variation annuelle anticipée des ménages pour la Ville de Gatineau d ici 202 permet d entrevoir une réduction graduelle des besoins de construire de nouveaux logements. À court terme, les besoins sont estimés à 2 00 logements par année, mais l incertitude économique qui prévaut à l échelle mondiale par les temps qui courent est de nature à réduire plus ou moins fortement cette demande potentielle. Historiquement, une telle conjoncture a déjà été vécue et s est soldée, en pratique, par un report de la croissance des ménages à une date ultérieure, lorsque l économie se portait mieux. Facteur à souligner, 30% de la variation globale du nombre de ménages gatinois lors de la période est associée aux 40 ans et moins. Dans le cas des 60 ans ou plus, la moitié de la croissance annuelle à court terme leur est directement reliée et ce groupe là n est point lui aussi à l abri de toute récession (c est-à-dire chute dans la valeur de leurs actifs financiers). À partir de 20, mais encore plus au milieu de la prochaine décennie, les impacts du vieillissement de la génération des baby-boomers se feront sentir avec une acuité croissante. La façon la plus simple de traduire cette réalité qui est en large partie inéluctable consiste à dire que le poids occupé par les ménages de 60 ans ou plus dans la croissance globale passera vraisemblablement de 50% ( ) à près de 70% (20 206) et 85% ( ). À l intérieur de seulement 0 5 ans, le marché gatinois de l habitation, comme celui des autres municipalités à caractère régional du Québec, devrait donc être envahi par les «seniors». À la fin de la période de référence, soit au début des années 2020, c est même près de la moitié de la croissance des ménages qui pourrait être associée aux 70 ans ou plus et cette situation est anticipée en fait jusqu en 203. Perspectives du marché de l habitation et analyse des aires résidentielles, Page 7

27 2.2 La nature des besoins à combler Les projections des ménages ci-avant permettent de voir que la demande résidentielle pourrait connaître des transformations plus ou moins déterminantes au plan spatial et typologique. Par exemple, il est reconnu dans le domaine des résidences pour personnes âgées que la proximité des équipements du domaine de la santé (Hôpital, CLSC, cliniques médicales ) et des services de base à la population (petit centre commercial, marchés d alimentation dépanneurs ) influencent les choix de la localisation pour plusieurs segments de clientèle. Il en va de même pour la «qualité de vie» des milieux résidentiels déjà existants sis aux alentours (ou non) de leur lieu de résidence actuel. Les concentrations courantes de logements pour les 65, voire 75 ans ou plus et les ajouts au parc de ressources en hébergement depuis le début des années 2000 démontrent assez clairement le poids que ces facteurs ont eu / jouent dans la satisfaction des besoins. À l autre extrémité de la pyramide des âges, les jeunes ménages (moins de 30 ans) recherchent des localisations souvent différentes, voire singulières. Le centre-ville est souvent pour eux un choix privilégié de localisation car il permet de combiner souvent un coût du logement «acceptable» et un appartement «convenable», le tout à proximité de plusieurs lieux d éducation, de loisirs et de divertissements. À ce titre, il appert que ces dernières années l Île de Hull a été / est devenue de plus en plus attrayante pour plusieurs jeunes ménages gatinois, qui vivaient ou auraient opté pour Ottawa et les nouveaux arrivants dans l Outaouais. Le vieillissement progressif de la population et des ménages qui est prévu d ici 206 et 202 fait pour sa part en sorte que les formules d habitation à caractère multifamilial seront naturellement en hausse. En fait, plus la population vieillit, plus les structures de taille moyenne ou celles bénéficiant d une mobilité verticale (c est-à-dire ascenseur) trouvent un écho favorable chez cette clientèle. Sur le marché de la maison unifamiliale, les formules plus denses (jumelée et en rangée ) quant à elles répondent en partie aux besoins des 55 ans ou plus, mais aussi aux contraintes d accessibilité financière pour les jeunes ménages que la hausse générale des prix a généré dans son sillage. Incluant la maison contiguë en condominium dans un projet intégré. Perspectives du marché de l habitation et analyse des aires résidentielles, Page 8

28 VOLUMES ANNUELS DE MISES EN CHANTIER 2008 À 202 PAR GENRE DE PRODUIT ET PÉRIODE, VILLE DE GATINEAU Marché total Genre de produit Maison isolée 640(30%)* 550(27,5%) 475(25%) Jumelée, rangée, Plex 635(30%) 550(27,5%) 475(25%) Appartements (5 +) 850(40%) 850(45,0%) 925(50%) * Parts de marché captées par un genre de produit donné sur le total des mises en chantier. Pour les bâtiments ayant 5 logements et plus. Source : Perspectives de demande par marché visé, Estimations de Pierre Bélanger économiste.

29 Lorsqu on conjugue les divers facteurs ci-avant, de même que les transformations dans le profil de la clientèle rejointe dans les nouveaux espaces résidentiels gatinois, on peut entrevoir que la place occupée par les grands types de bâtiments pourrait se modifier au fil des prochaines années. Il va sans dire que la période immobilière trouble que les marchés, à des degrés divers, traversent actuellement, contribuera aussi à changer à court / moyen terme les programmes de construction proposés par les promoteurs et / ou développeurs. Il a été de toutes façons de moins en moins rare à Gatineau de retrouver ces dernières années, dans un même projet, des maisons isolées, jumelées ou en rangée et ce, en conjugaison avec une proportion plus ou moins forte de structures multifamiliales. Les coûts croissants des infrastructures municipales et des frais de développement, privés et publics, n ont certes pas été aussi sans relation avec les changements dans les façons de voir et de faire du développement résidentiel. Dans le but de traduire les besoins futurs en habitation des Gatinois d ici 20, 206 ou 202 par genre de bâtiment et territoire géographique, nous avons retenu un échafaud de projection qui a fait appel à des modifications graduelles dans les «ratios de marchés». Une telle façon de faire est une mesure communément acceptée par les analystes immobiliers pour anticiper la demande potentielle à plus ou moins long terme. Dans le cas actuel, une place de plus en plus grande a été accordée aux formules multifamiliales (5 logements et plus) et une répartition équivalente entre maison isolée / jumelée en rangée Plex 2 à 5 unités a été considérée, en parallèle, pour ce qui touche la répartition selon le genre de bâtiment (tableau ci-contre). En pratique, la «maison individuelle» pourrait voir son volume annuel moyen passer de 640 unités pour à 550 ( ) et 475 ( ). Des seuils semblables sont escomptés pour l ensemble des formules «intermédiaires» en termes de densité résidentielle, soit les maisons urbaines (jumelée et en rangée) et les 2 4 Plex. Pour les logements dans les structures de 5 logements ou plus à caractère multifamiliale, le volume prévu est stable pour (à 850 unités par année) et en hausse (à 925 annuellement) à la fin de la période ( ). Migration croissante des familles de la rive ontarienne vers Gatineau ou le Québec, d une manière plus globale, et croissance de la clientèle «allophone», sinon ethnique. Perspectives du marché de l habitation et analyse des aires résidentielles, Page 9

30 VOLUMES ANNUELS DE MISES EN CHANTIER PAR GRANDS TERRITOIRES ET GENRE DE MARCHÉ, GATINEAU Ville de Gatineau Partie Est Rivière-du-Lièvre Unifamiliale Appartements Total secteur Outaouais urbain Unifamiliale Appartements Total secteur Partie Ouest Marché métropolitain Unifamiliale Appartements Total secteur Porte de l Ouest Unifamiliale Appartements Total secteur Unifamiliale Partie Est Partie Ouest Total Ville Appartements Partie Est Partie Ouest Total Ville Source : Estimations et projections, Pierre Bélanger économiste.

31 La répartition spatiale du volume global de mises en chantier par genre de produit d ici les 3 5 prochaines années et à plus long terme (jusqu en 202) constitue une opération de projection plus complexe, voire risquée. De multiples décisions faites autant par les acteurs de l industrie, la clientèle et les intervenants publics (Ville de Gatineau et autres «gouvernements») influencent, entre autres, la distribution «probable» par grands ou plus petits territoires urbains. L offre de terrains vacants et / ou à divers stades de leur mise en valeur représente un autre facteur qui peut être adapté ou non aux attentes des clientèles qui sont et seront à la recherche d une maison, d un condominium, d un logement locatif ou d une résidence pour personnes âgées. Parmi les autres variables qui ont un pouvoir d influencer les choix de localisation résidentielle de demain des Gatinois, on peut souligner: l évolution régionale des bassins d emplois dans une direction géographique particulière (cf. vers l Ouest d Ottawa et Kanata); l accessibilité routière et par le transport en commun, plus la congestion croissante sur les axes principaux (ponts) entres les deux villes centres; la conscientisation environnementale qui a pris racines dans l ensemble de la population et à l intérieur des divers paliers de gouvernement; la «signature urbaine» de plus en plus forte que les promoteurs accordent aux nouveaux espaces résidentiels gatinois depuis quelques années. À partir des principales tendances que l on peut entrevoir pour le futur, des volumes annuels moyens peuvent être répartis dans les «grands territoires urbains» de la municipalité (tableau page cicontre). Les zones sises à l Est ou à l Ouest de la rivière Gatineau, de même que les quatre (4) secteurs de marché qui prennent place dans la municipalité, pourraient en pratique enregistrer les seuils définis ci-contre. Il va sans dire que des écarts plus ou moins notables sont toutefois de nature à prendre éventuellement place au fil des années qui viennent et ce, plus l horizon de projection considéré est lointain ( , ou ). Perspectives du marché de l habitation et analyse des aires résidentielles, Page 20

32 Néanmoins, on peut probablement avancer avec un degré de certitude assez élevé que 3 nouveaux logements sur 5 devraient voir le jour à l Ouest de la rivière Gatineau et ce, autant de façon globale que par rapport aux deux (2) grands types de produits en habitation (maison unifamiliale et appartements). Les zones plus centrales que sont le «Marché métropolitain» et «l Outaouais urbain» pourraient pour leur part accueillir chacune entre 35% et 40% du total municipal, alors que les deux (2) zones davantage de banlieue que sont «Rivière-du-Lièvre» et «Porte de l Ouest» se partageraient le reste. Ce dernier secteur qui peut être qualifié de «banlieue Ouest» est cependant celui qu dominera la «périphérie interne» à la Ville de Gatineau avec une part de marché potentielle de 20% à 25%. Élément complémentaire, les contraintes d accessibilité financière courantes (Voir tableau ci-contre) et qui pourraient se prolonger jusqu en 200, voire 20 ou plus, représentent un facteur complémentaire qui milite en faveur de la hausse du poids relatif du multifamilial, du condominium, des maisons urbaines et des 2 4 Plex dans les mises en chantier de demain. À l échelle encore plus fine, certains autres éléments peuvent être avancés. Par exemple, la mise en opération graduelle du «Rapi-Bus» pourrait stimuler les activités globales et en particulier celles à caractère multifamiliale en bordure des futures stations. La volonté municipale de repeupler le centre-ville de Gatineau, que ce soit sur l Île de Hull, en bordure du boulevard St-Joseph ou aux alentours du Casinon du Lac Leamy, fait aussi en sorte que de nouveaux logements verront le jour d ici 20, 206 ou 202 au «cœur» de la municipalité. Les orientations d aménagement escomptées pour les villages Les Golfs et Du Plateau, en regard des vastes superficies encore à développer, laissent entrevoir que l aire résidentielle «Parc de la Gatineau» occupera probablement une place déterminante dans le total des mises en chantier futures de la Ville de Gatineau. Une situation associée aux projets du type T.O.D. (Transit Oriented Development). Perspectives du marché de l habitation et analyse des aires résidentielles, Page 2