Les origines de la crise. Les prêts hypothécaires subprimes

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1 ECONOMIE POLITIQUE ET SOCIALE LEÇON 1 Les origines de la crise Les prêts hypothécaires subprimes 1

2 Juin 2007 Çà craque une 1ère fois Un «génie» de la finance : Ralph Cioffi Ralph Cioffi gestionnaire «génial» de fonds Qu est-ce qu un fonds d investissement? Collecte beaucoup d argent chez les investisseurs Investit cet argent dans des actifs Actions de sociétés, emprunts, immeubles, etc S efforce d obtenir le meilleur rendement ET de minimiser les risques Les gestionnaires de fonds sont rémunérés Sur les montants gérés Sur la rentabilité obtenue (même si elle est seulement sur papier) Grande concurrence entre les fonds Tous les moyens sont bons pour améliorer le rendement On s endette un maximum (effet de levier) 2

3 Juin 2007 Çà craque une 1ère fois Merril Lynch... we have a problem! Les banques qui prêtent veulent être sûres de retrouver leur mise Merrill Lynch a prêté au fonds géré par Ralph Cioffi On vérifie régulièrement si la valeur des actifs est supérieure aux dettes Si les actifs ont augmenté de valeur : OK Si les actifs ont perdu de la valeur : PROBLÈME En cas de problème : "Appel de marge Le fonds doit envoyer du cash au banquier qui a prêté 3

4 «L appel de marge» Arme fatale Comment le fonds finance-t-il «l appel de marge»? 1. D abord le cash disponible dans le fonds 2. Lorsque le cash est épuisé on fait appel aux investisseurs 3. Si les investisseurs ne sont plus prêts à réinvestir on vend certains actifs 4

5 Juin 2007 Ça craque une 1 ère fois Les actifs sont invendables!!!! Plus de cash disponible Les investisseurs ne sont pas au rendez-vous Il n y a pas d acheteurs pour les actifs!!!!! Les fonds sont virtuellement en faillite 5

6 Les «sub-primes» De la créativité en finance Comment en est-on arrivé à avoir des actifs invendables? Créativité illimitée des financiers Sous 3 conditions 1. La Finance est modélisée On peut mettre tous les risques en équation... et donc les «contrôler» 2. La Finance n est pas régulée On peut emprunter... et prêter sans règles 3. La Finance est organisée pour prêter le + possible Du CEO à l employé de guichet Bonus directement liés aux montants prêtés 6

7 Les «sub-primes» Une idée «géniale» On va prêter à (presque) tout le monde pour acquérir un logement Avantage pour les individus Avantage pour l économie Hypothèse de base Le prix de l immobilier ne va cesser de croître 7

8 Un prêt hypothécaire classique Ce que nous connaissons en Belgique PRÊT HYPOTHÉCAIRE TYPE Taux fixe (5%) Valeur de l immeuble Apport personnel (20%) Montant du prêt Mensualité 25 ans taux fixe (5%) 1.286,10 Revenu mensuel ménage initial Part revenu initial pour prêt 47,6% Revenu mensuel après 5 ans Part revenu pour après 5 ans 37,8% Beaucoup de sites de simulation (commerciaux) 8

9 Prêt hypothécaire un peu moins classique Taux fixe ou taux variable? PRÊT HYPOTHÉCAIRE Fixe (5,0%) Variable (4,0%) ensuite 3,5% Variable (4,0%) ensuite 6,0% Valeur de l immeuble idem idem Apport personnel (20%) idem idem Montant du prêt idem idem Mensualité an 1 > an , , ,24 Revenu mensuel initial Part revenu initial 47,6% 43,0% 43,0% Mensualité an 6 > an , , ,46 Revenu mensuel après 5 ans Part revenu pour après 5 ans 37,8% 32,4% 41,7% 9

10 Prêt hypothécaire un peu moins classique Mais risque lorsque les revenus plafonnent ou baissent PRÊT HYPOTHÉCAIRE Fixe (5,0%) Variable (4 %) ensuite 6 % Variable (4 %) ensuite 6 % Valeur de l immeuble idem idem Apport personnel (20%) idem idem Montant du prêt idem idem Mensualité an 1 > an , , ,24 Revenu mensuel initial Part revenu initial 47,6% 43,0% 43,0% Mensualité an 6 > an , , ,46 Revenu mensuel après 5 ans Part revenu après 5 ans 47,6% 52,5% 61,6% écessité d avoir confiance en l avenir (ménage ET banque) 10

11 PRÊT HYPOTHÉCAIRE Variable (4,5%) ensuite 5,0% Prêt hypothécaire aux USA Taux variable Pas de limite à la quote part des revenus Variable (4,5%) ensuite 7,0% Variable (4,5%) ensuite 7,0% Valeur de l immeuble $ idem idem Apport personnel (0%) 0 $ idem idem Montant du prêt $ idem idem Mensualité an 1 > an ,50 $ 1.667,50 $ 1.667,50 $ Revenu mensuel initial $ $ $ Part revenu initial 61,8% 61,8% 61,8% Mensualité an ,77 $ 2.120, ,34 Revenu mensuel an Part revenu pour an 5 65,0% 78,5% 92,2% Il y a donc risque de faillite personnelle 11

12 PRÊT HYPOTHÉCAIRE Variable (4,5%) ensuite 7,0% Prêt hypothécaire aux USA Quotité de 120% «Negative amortization» Variable (4,5%) ensuite 7,0% Variable (4,5%) ensuite 7,0% Valeur de l immeuble $ idem idem Cash reçu (20%) $ idem idem Montant du prêt (120%) $ idem idem Mensualité an 1 > an ,00 $ 1.350,00 $ 1.350,00 $ Revenu mensuel initial $ $ $ Part revenu initial 50,0% 50,0% 50,0% Mensualité an 5 2,791,08 $ 2.791, ,08 Revenu mensuel an $ Part revenu pour an 5 82,1% 103,4% 121,4% 12

13 Les banquiers considèrent le risque comme faible L opération est «win-win» On prête plus donc plus de commission pour le banquier L emprunteur peut plus consommer Voiture, équipement du logement Et même «win-win-win» (économique et social) L économie est dopée Les ménages sont propriétaires de leur logement Risque faible L immobilier ne va cesser d augmenter (5% par an) Si il y a des problèmes ils seront individuels On récupère le bien hypothéqué Le banquier a bien gagné sa vie entre-temps (marges élevées) On revend le bien... et on gagne encore de l argent! 13

14 La simulation du banquier Quotité de 120% «Negative amortization» PRÊT HYPOTHÉCAIRE Défaillance après 4 ans Défaillance après 6 ans Défaillance après 8 ans Valeur initiale de l immeuble $ idem idem Montant du prêt (120%) $ idem idem Valeur revente immeuble $ $ $ Solde restant dû à défaillance $ $ $ Profit du banquier (outre marge sur le prêt) $ $ $ C est en TOUS les cas win-win-win pour le banquier $$$$$$$$ Du moins à ses yeux!!! 14

15 Mais quand l immobilier crashe Ou simplement n augmente pas PRÊT HYPOTHÉCAIRE Défaillance après 8 ans Défaillance après 6 ans Défaillance après 4 ans Valeur initiale de l immeuble $ idem idem Montant du prêt (120%) $ idem idem Valeur revente immeuble $ $ $ Défaillance - solde restant dû $ $ $ Profit du banquier $ $ $ Valeur stable immeuble $ $ $ Perte du banquier $ $ $ L immeuble perd 15% $ $ $ Perte du banquier $ $ $ 15

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