SOMMAIRE. L'expertise immobilière - conditions d'exercice. Urbanisme. Surfaces. Terrain à bâtir. Maison individuelle SOMMAIRE 003

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1 SOMMAIRE Grille de calcul avec exemple chiffré L'expertise immobilière - conditions d'exercice Urbanisme Introduction Le Règlement National d Urbanisme Les cartes communales Le Plan d Occupation des Sols et le Plan Local d Urbanisme Les divisions foncieres Les divisions foncieres et lotissement Cas pratiques de division Surfaces Les surfaces hors oeuvre Les surfaces de plancher Les surfaces utiles et GLA Les superficie privative dite Loi Carrez et la surface habitable Les surfaces pondérées Terrain à bâtir Introduction Terrain a batir pour maison individuelle Superficie du terrain > ou = à la superficie de la parcelle de base Superficie du terrain < à la superficie de la parcelle de base Terrain situé en plein centre ville Etude des situations particulières Terrain à batir pour ensemble collectif Terrain à batir pour lotissement Maison individuelle Méthode comparative par sol plus constructions Méthode comparative bâti terrain intégré Méthode financière par capitalisation Méthode financière par Discounted Cash Flow Pondération des méthodes et abattements pour occupation Etude des situations particulières SOMMAIRE 003

2 Présence d'une piscine Evaluation d'un château Patrimoine classé ou inscrit Evaluation d'une propriété rurale qui a perdu sa vocation agricole Evaluation d'un élément fortement valorisant ou dévalorisant Valeur vénale et performance énergétique Appartement Méthode comparative par régression statistique Méthode comparative hédoniste Méthode financière par capitalisation Méthode financière par Discounted Cash Flow (DCF) Pondération des méthodes et abattements pour occupation Evaluation des annexes Commerce Introduction Evaluation d'un commerce libre ou occupé par son propriétaire Pas de porte Méthode par capitalisation Méthode du Discounted Cash Flow Méthode par comparaison Pondération des méthodes Evaluation d'un commerce loué Encadrement des loyers Déplafonnement Bail tous commerces Droit au bail Les baux dérogatoires et convventions d'occupation précaires Bail professionnel Evaluation d'un commerce sans possibilité de déplafonnement du loyer Evaluation d'un commerce avec possibilité de déplafonnement du loyer Evaluation d'un droit au bail Evaluation d'un fonds de commerce SOMMAIRE

3 Immeuble entier Choix méthodologique Evaluation lot par lot Evaluation globale Evaluation globale par la méthode du Discounted Immeuble d entreprise Evaluation d'un immeuble d'entreprise libre ou occupé Méthode comparative bâti terrain intégré Méthode comparative par sol plus constructions Méthode financière par capitalisation Méthode financière par Discounted Cash Flow (DCF) Répatition comptable de la valeur Evaluation d'un immeuble d'entreprise loué avec un bail à construction Signature du bail - valeur du loyer et des constructions en fin de bail En cours de bail - valeur du terrain grevé du bail En cours de bail - valeur de cession du droit au bail Evaluation des locaux monovalents La méthode hotelière classique La méthode du RevPar Valeur vénale - méthodologie d'évaluation Fonds de commerce hôtelier Démembrement et viager Evaluation des droits démembrés Le marché de la propriété démembrée Le viager Annexes Fiches de visite Source documentaire Calculs financiers Adresses SOMMAIRE 005

4 TERRAIN À BÂTIR A. Constituer son dossier Titre de propriété afin de relever la désignation exacte du terrain et les éventuelles servitudes pouvant le grever; Plan cadastral; Références des terrains vendus dans le secteur ou dans des secteurs comparables. B. Consulter les règles d urbanisme Se reporter au chapitre Urbanisme; Quantifier les droits à bâtir; Analyser les possibilités de division parcellaire. C. Se rendre sur place Apprécier les caractéristiques du terrain (superficie, configuration, relief, orientation et vue, équipements existants, encombrement, nature et pollution du sol); Obtenir les informations socio économiques de la ville ou du quartier; Mesurer l incidence d éventuelles nuisances ou d un environnement protégé. D. Déterminer la future destination du terrain expertisé Construction d une maison individuelle; Réalisation d une opération de lotissement; Construction d un ensemble collectif; Construction d un bâtiment d activité, tertiaire, industrielle, commerciale (voir page 163) TERRAIN 057

5 Quatre destinations de terrain à bâtir Les dispositions d urbanisme applicables, l importance et la destination des constructions à édifier, les enjeux économiques de l opération projetée sont autant de facteurs qui orienteront le choix de la méthodologie à retenir. Terrain destiné à la construction d une maison individuelle Trois principales situations peuvent être rencontrées : Terrain dont la superficie est supérieure ou de taille comparable à la superficie moyenne des parcelles de terrain à bâtir du secteur. Terrain dont la superficie est inférieure à la moyenne des parcelles du secteur. Terrain situé en centre ville, fortement densifié, sans terrain à bâtir disponible. Terrain destiné à la réalisation d un lotissement Il sera évalué en fonction : Du nombre de lot commercialisable. D une approche dite par compte à rebours, ou du bilan lotisseur, à partir des postes de produits et charges du professionnel opérateur. Terrain destiné à la construction d un immeuble collectif Très proche de la méthodologie retenue pour l évaluation d un terrain à lotir, le terrain sera évalué en fonction : De ses droits à bâtir et de la surface commercialisable par l opérateur, surface déterminée après une étude de gabarit. D une approche également par compte à rebours, ou du bilan promoteur, à partir des postes de produits et charges de l opération à réaliser. Terrain destiné à la construction d un immeuble d activité Traité dans le chapitre Locaux d entreprise (voir page 68), ces terrains sont évalués par comparaison. 058 TERRAIN

6 TERRAIN À BÂTIR POUR MAISON INDIVIDUELLE Principe méthodologique Comme exposé ci-dessus, différentes situations peuvent être rencontrées; Il appartient à l expert de vérifier les potentialités de division parcellaire (voir pages 28 et suivantes) apprécier les caractéristiques du terrain, dénivellation, orientation et vue, ainsi que la nature du sous-sol qui nécessiterait la réalisation de fondations spéciales. L évaluation d un terrain pour maison individuelle repose sur la notion de «parcelle de base». La parcelle de base (Pb) représente la moyenne en superficie et en prix des terrains vendus dans le secteur du terrain expertisé. Pour déterminer la parcelle de base Elle est calculée à partir des références des terrains vendus à situation comparable. Il est pris soin d éliminer les ventes dont les écarts de prix ou de superficies seraient trop importants ainsi que les ventes dont les dates de mutation seraient trop anciennes. Une correction des valeurs relevées pourrait être effectuée afin de tenir compte d une absence de viabilisation (1). Pour un terrain insuffisamment viabilisé, le coût des équipements manquants à déduire est de : (Valeurs janv à indexer par l indice du coût de la construction BT01 du mois de janvier). Pose d un compteur d eau (terrain desservi) : 700 à 850 Pose d un compteur électrique (terrain desservi) : par m2 supplémentaire au delà du 30ème mètre Pose d un compteur de gaz (terrain desservi) : 850 Installation d une fosse toutes eaux : 5000 Raccordement au tout à l égout : 750 à 3000 (variable selon les communes) Exemple Parcelle de base de 600 m2 pour une valeur de Date de mutation 07/12/2011 (2) 14/07/ /10/ /03/2013 (3) 25/12/ /04/2013 Surface moyenne Superficie 800 m2 450 m2 720 m m2 680 m2 540 m2 597 m2 Viabilisation Oui Oui Non Oui Oui Oui Prix de vente Viabilisation manquante Prix réajusté Prix moyen (1) les terrains vendus sont considérés viabilisés, c est à dire desservis par les réseaux publics (2) mutation trop ancienne (3) Superficie trop importante TERRAIN 059

7 Superficie du terrain expertisé supérieure ou égale à la superficie de la parcelle de base Il convient de pondérer la superficie du terrain expertisé comme indiqué ci-dessous. Exemple Parcelle de base de 600 m 2 pour un prix de Prix de la terre agricole du secteur de 0,5 /m 2 Terrain à expertiser m 2 non viabilisé et non divisible 1ère zone : Superficie = Parcelle de base Pb = 600 m 2 pour soit 300 /m 2 2ème zone : Superficie = jusqu à 1/3 Pb pondéré à 0,4 = 200 m 2 X 300 /m 2 X 0,4 = ème zone(1) : Superficie = jusqu à 3 Pb pondérée à 0,2 = (1 800 m m m 2 ) X 300 /m 2 X 0,2 = ème zone : Superficie = surplus > 3 Pb évaluée 4 X prix/m2 terre agricole = (2 200 m m 2 ) X 4 X 0,5 /m 2 = 800 nota bene : Certains praticiens utilisent une évaluation comparative par zones qui consiste à découper le terrain dans le sens de la profondeur à partir de la voie publique. Chacune de ces zones est ensuite pondérée. La profondeur des zones varie de 30 à 50 mètres suivant les régions avec une 2ème zone pondérée aux coefficients 0,5 à 0,6. Cette pratique tend toutefois à négliger la notion d unité foncière. Les terrains d importante superficie, non divisible et bénéficiant d une importante largeur de façade sur rue sont ainsi surévalués. (1) Si la superficie du terrain est inférieure à 3 Pb, le calcul sera de la forme : 3è zone = Superficie terrain Pb 1/3 Pb 060 TERRAIN

8 Évaluation d un terrain dont la superficie est supérieure à la parcelle de base Terrain à expertiser superficie T Parcelle de base Pb superficie Prix au m Prix m 600 m 300 /m Pb Pb 600 m 200 m x 300 /m x 0,4 = Pb + ( m /m /m ) x 300 /m x 0,2 = Pb Pb 1/3 Pb + T Pb 400 m x 4 x 0,5 /m = 800 (prix/m de la terre agricole) = Pose compteur d'eau, compteur éléctrique, compteur de gaz Fosse toutes eaux en zone sans tout à l'égout - 0 = LA VALEUR DU TERRAIN EXPERTIS# EST DE TERRAIN 061

9 Superficie du terrain expertisé inférieure à la superficie de la parcelle de base Le terrain expertisé T devient une nouvelle parcelle de base virtuelle. La superficie de la parcelle de base initiale Pb doit donc être pondérée. On en déduit un prix/m2 pondéré de la parcelle de base initiale qui sert à déterminer la valeur du terrain expertisé. 1ère zone Le terrain T 2ème zone devient une nouvelle parcelle de base virtuelle jusqu'à 1/3 T pondération 0,4 3ème zone Pb initiale - T - 1/3 T Exemple Parcelle de base de 600 m2 pour un prix de Terrain à expertiser 390 m 2 1ère zone : Le terrain T est devenu nouvelle parcelle de base = 390 m 2 2ème zone : Superficie = jusqu à 1/3 T pondéré à 0,4 = 130 m 2 X 0,4 = 52 m 2 3ème zone : Superficie = surplus pondéré à 0,2 = (600 m m m 2 ) X 0,2 = 16 m 2 (1) Il s agit le plus souvent de terrains bâtis dont la superficie est inférieure aux nouvelles exigences des PLU. 062 TERRAIN

10 Évaluation d un terrain dont la superficie est inferieure à la parcelle de base TERRAIN 063

11 Terrain situé en centre ville sans référence de terrains vendus Il s agit le plus souvent d évaluer un terrain, assiette foncière d une construction existante. En raison d une très forte demande foncière en centre ville, les seuls repères à la disposition de l expert sont ceux de l immobilier collectif. Pour évaluer un tel terrain, la méthode retenue est dite par compte rebours, utilisée par les opérateurs immobiliers (voir chapitre terrain à bâtir pour ensemble collectif pages.. et suivantes) A situation équivalente, un terrain sur lequel est édifiée une maison individuelle est généralement deux fois moins bâti qu un terrain sur lequel serait édifié un immeuble collectif. En d autres termes, la charge foncière d une maison individuelle est de deux fois supérieure à celle d un immeuble collectif. Les maisons «paient» ainsi le privilège de l espace urbain. Exemple Superficie moyenne des terrains bâtis du quartier de 340 m 2 (obtenue sur le plan cadastral du quartier immédiat) Le prix des appartements vendus neufs dans le quartier est de /m 2 Terrain à expertiser 550 m 2 en centre ville de Poitiers 064 TERRAIN

12 Évaluation d un terrain en plein centre ville sans référence de terrains vendus TERRAIN 065

13 Études des situations particulières Terrain nu inconstructible en zone urbanisée du PLU En raison de sa configuration, pour une largeur de façade sur rue insuffisante ou une superficie parcellaire inférieure aux minima exigés, un terrain peut être inconstructible en zone constructible. L évaluation d un tel terrain est le plus souvent retenue sur la base de 20% de sa valeur constructible. Dans l hypothèse où les droits à bâtir pourraient être transférés sur une parcelle voisine, la valeur du terrain se calcule sur une base transactionnelle : Valeur du terrain considéré inconstructible soit sur une base de 20% de sa valeur constructible ex : terrain constructible => terrain inconstructible Différence entre la valeur constructible et la valeur inconstructible. Dans notre exemple divisés par 2 pour que l opération soit équilibrée entre vendeur et acquéreur. La base transactionnelle est ainsi de = Si l acquéreur réalisait une opération de construction collective, il pourrait être évalué le simple transfert des droits à bâtir. La valeur de ces droits est retenue sur la base de 80% de la valeur de la charge foncière déterminée par compte à rebours (voir mode de calcul page 69) Terrain situé en zone naturelle ou agricole supportant une construction ou terrain d une superficie insuffisante pour pouvoir rebâtir en cas de sinistre L objet d un terrain à bâtir est de recevoir une construction. Le terrain déjà bâti a rempli son objet et ses droits lui sont désormais acquis. Il sera donc évalué comme un terrain à bâtir. La probabilité d une impossible reconstruction causée par exemple par un incendie pourrait s apprécier en appliquant un abattement, de l ordre de 5 à 10% sans réelle comparaison possible. Certains experts estiment que cet abattement en zone naturelle ou agricole n a pas lieu d être, considérant que l acquéreur bénéficiera d un agrément de non voisinage. Terrain situé en zone à urbaniser des PLU Il s agit de zones où sont admises principalement des opérations d aménagement d ensemble Dans les zones 1 AU, à urbaniser, constructibles sous conditions, le terrain sera évalué par comparaison en tenant compte de la destination du projet d aménagement de la zone. Dans les zones 2 AU à urbaniser à long terme, inconstructibles, l ouverture à l urbanisation est subordonnée à une modification ou une révision du Plan Local d Urbanisme. Les voies publiques et les réseaux d eau, 066 TERRAIN

14 d électricité et le cas échéant, d assainissement existant à la périphérie immédiate n ont pas une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter. Les terrains de ces zones, véritables réserves foncières, sont évalués sur la base du prix/m 2 des terrains inconstructibles ou à défaut des terrains agricoles de la zone. L incertitude de leur urbanisation ne peut laisser prendre le risque d une évaluation sur une base constructible, y compris si la situation du terrain est «séduisante». Il est tout indiqué de laisser ces terrains en indivision dans l hypothèse d un partage familial. Servitudes de droit public Deux situations peuvent être rencontrées : Le terrain ou partie du terrain est rendu inconstructible ou inutilisable : tout comme dans l hypothèse d un emplacement réservé avec contrainte «non aedificandi», ce terrain devient invendable; les propriétaires peuvent exiger de la collectivité l achat du terrain (droit de délaissement) dans un délai maximal d un an. Le terrain n est affecté d aucune perte de constructibilité : sa dépréciation sera négligeable; elle peut générer certaines contraintes architecturales dont le surcoût devra être apprécié. TERRAIN 067

15 TERRAIN À BÂTIR POUR ENSEMBLE COLLECTIF Principe méthodologique Le plus souvent en milieu urbain, ces terrains à bâtir sont généralement destinés à des opérateurs ou aménageurs. La méthode développée dite de récupération foncière, du compte à rebours opérateur voire même du bilan promoteur peut s appliquer pour l évaluation d un immeuble bâti qui ferait l objet d une opération de réhabilitation ou restructuration importante. L évaluation se réalise en deux temps, le premier déterminé par une étude de gabarit la surface de plancher constructible pour en déduire la surface commercialisable; le second reconstitue les différents postes de produits et de charges de l opération afin d en déduire la valeur du terrain expertisé. Première étape : Evaluation de la surface de plancher constructible La consultation du Plan Local d Urbanisme (PLU) permet d apprécier les règles d implantation de la future construction. C est à partir de l ensemble de ces règles qu est calculée la surface de plancher dont est déduite la surface commercialisable. Les principaux articles réglementaires sont : Art 6 Implantation des constructions par rapport aux voies L implantation peut être exigée à l alignement de la voie, en recul par rapport à la voie ou encore être libre. Art 7 Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives La bande de constructibilité délimite le recul maximal des constructions. Au delà de cette bande les constructions sont le plus souvent interdites ou de gabarit réduit avec des destinations «secondaires». Les règles de prospects visent à respecter les vues et luminosité des immeubles voisins. Elles fixent des distances par rapport aux limites séparatives, voies publiques et constructions voisines. Elles sont souvent exprimées de la forme H=L, H=L+3m ou encore H/2=L; où L représente la largeur de la rue et H la hauteur de la façade sur rue. Art 8 Règles d implantation de plusieurs constructions sur une même propriété Art 9 Coefficient d Emprise au Sol (CES) Art 10 Hauteur maximale des constructions Art 12 Règles pour les stationnements à créer 068 TERRAIN

16 Art 14 Coefficient d Occupation des Sols (COS) Il n est, quand il est fixé, que la résultante des articles précédents. Le COS n est pas un dû mais un plafond de densité. Son application sans étude de gabarit conduit le plus souvent à des estimations fantaisistes. Les caractéristiques synoptiques des constructions dans le secteur de l habitat Type d habitat Immeuble HLM Immeuble standard Immeuble de standing Profondeur du bâtiment 8 à 10 mètres 10 à 12 mètres 14 à 16 mètres Coût de construction HT/m2 (1) 700 à à à 1700 (1) valeurs exprimées en janvier 2001 à indexer par l indice du coût de la construction BT01 du mois de janvier Deuxième étape : Evaluation du terrain par la méthode du bilan promoteur La surface obtenue après l étude de gabarit permet d apprécier la surface hors oeuvre de la construction à édifier, surface intégrant les murs de pourtour. La surface commercialisable par l opérateur est environ 90% de cette surface hors oeuvre. Surface de plancher environ 90% X surface hors oeuvre Surface commercialisable environ 80% X surface hors oeuvre Méthode du bilan promoteur ou du compte à rebours A partir de la surface commercialisable est calculé le chiffre d affaires potentiel de l opération de promotion. La valeur du terrain est déduite après déduction de la marge et des differents postes de charge de l opérateur. On détermine dans un premier temps la différence entre le prix de vente TTC/m 2 du programme commercialisé et le coût deconstruction HT/m 2 des surfaces créées. TERRAIN 069

17 Cette différence se répartit en trois postes : 20 à 30% pour la marge de l opérateur. 45 à 50% Les charges diverses de l opération. Elles intègrent les frais financiers, les honoraires d architecte et de bureau d études, les assurances, les frais d enregistrement, les honoraires du notaire et du géomètre, les frais de publicité et de commercialisation, les taxes (aménagement et TVA sur marge), les imprévus. 20 à 30% pour la valeur du terrain dite charge foncière. Les coûts de démolition d un bâtiment existant oscillent entre 15 et 30 /HT/m 3 vide compris, (valeur janv 2001 à indexer par l indice BT01) Ces coûts sont de 3 à 5 /m 3 pour des bâtiments agricoles ou industriels en bardage. Exemple Terrain d une superficie de 375 m 2. Façade sur rue de 15 m et profondeur de 25 m. Le prix des appartements vendus neufs dans le quartier est de /m 2. La surface hors œuvre (SHO) est de 660 m 2 => La surface commercialisable serait de 660 m 2 X 80% = 528 m TERRAIN

18 Évaluation d un terrain à bâtir pour ensemble collectif méthode du bilan promoteur TERRAIN 071

19 TERRAIN À BÂTIR POUR LOTISSEMENT Principe méthodologique Il est généralement destiné à des lotisseurs ou aménageurs. La méthode d évaluation retenue est identique à celle exposée pour les terrains à bâtir pour ensemble collectif, méthode dite de récupération foncière ou du compte à rebours opérateur. Une première étape consistera à définir, à partir des dispositions d urbanisme applicables à la zone, le nombre de parcelle commercialisable. La deuxième étape déterminera, à partir du prix de vente prévisionnel des parcelles et des charges de l opération envisagée, la valeur du terrain expertisé. Première étape : Détermination du nombre de lots commercialisable C est en fonction de la surface minimale exigée des parcelles constructibles, art 5 du PLU, des usages locaux, de l importance des voies de circulation à créer et du relief du terrain, qu il peut être dressé un croquis simplifié afin de représenter et de dénombrer le nombre de parcelles créées sur le parcellaire expertisé. Les voiries et réseaux divers (VRD) représentent 20 à 30% de la surface totale du terrain à lotir. Deuxième étape : Evaluation du terrain par la méthode du bilan lotisseur A partir du chiffre d affaires réalisable par le lotisseur, on détermine la valeur du terrain après déduction : du coût de viabilisation, coûts de démolition et nettoyage du terrain; des charges diverses de l opération dont les principales sont les charges d emprunt, les honoraires du géomètre, les frais de publicité et de commercialisation ; de la marge du lotisseur. Exemple : La surface minimale d une parcelle constructible (art 5 du PLU) est de 800 m 2 Le prix de vente HT/lot est de Terrain à expertiser d une superficie de 2 hectares. 072 TERRAIN

20 Évaluation d un terrain à lotir méthode du bilan lotisseur TERRAIN 073

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