Rapport pour la commission permanente du conseil régional JUILLET 2011

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1 Rapport pour la commission permanente du conseil régional JUILLET 2011 Présenté par Jean-Paul Huchon Président du conseil régional d'ile-de-france POLITIQUE REGIONALE DU LOGEMENT - AIDE AU PARC PRIVE QUATRIEME AFFECTATION POUR 2011 CP

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3 CONSEIL REGIONAL D ILE DE FRANCE 3 RAPPORT N CP Chapitre budgétaire : 905 : Aménagement des territoires Sous-Fonction 54 : Habitat - Logement Programme HP (154004) : Aide au parc privé Action : «Aide aux copropriétés en difficulté» Sommaire EXPOSE DES MOTIFS... 4 Introduction... 4 ANNEXE AU RAPPORT N PROJET DE DELIBERATION ANNEXE ANNEXE /05/11 14:05:00

4 CONSEIL REGIONAL D ILE DE FRANCE 4 RAPPORT N CP EXPOSE DES MOTIFS Introduction Les actions qui vous sont proposées dans le présent rapport relèvent de la délibération cadre n CR du 14 décembre 2005 relative à la politique régionale du logement en Ile-de- France. De fait, le 10 février dernier, le Conseil régional a approuvé de nouvelles modalités d intervention en faveur du logement, visant notamment au renforcement de son appui en faveur de l amélioration de l habitat et de la requalification des copropriétés en difficulté. Cependant, la transposition et l application de ces nouvelles modalités par les différentes partenaires et interlocuteurs de la Région requiert un temps d adaptation qu il convient de prendre en compte et qui conduira à une montée en puissance progressive des nouvelle dispositions. Une période de transition a donc été aménagée permettant de poursuivre l instruction des demandes parvenues à la Région au cours de ce premier semestre selon les dispositions antérieures. Ainsi, le présent rapport propose-t-il d accorder des labels et d effectuer des affectations de subventions répondant aux critères en vigueur ou s inscrivant dans la poursuite d opérations précédemment accompagnées, à l appui de labels de régularisation. I DISPOSITIF REGIONAL EN FAVEUR DES COPROPRIETES EN DIFFICULTE Le tableau figurant ci-après reprend l essentiel des dispositions relevant des titres VII et IX de la délibération n CR du 14 décembre 2005, désormais applicables. Label OAHSR (concerne les immeubles principalement aidés au titre de la réhabilitation du bâti problématique recoupant potentiellement les OPAH simples) Ingénierie : Etudes, diagnostic et autres missions d amélioration de l habitat : 30 % d une dépense annuelle éligible plafonnée à 80 par lot pour les diagnostics préalables. (bénéficiaires : communes ou organismes désignés par elles) Travaux et prestations subventionnables : Travaux sur parties communes TTC par lot ; bénéficiaires : copropriétaires occupants** Concerne les immeubles livrés avant le 1 er janvier 1960 Label CDSR (concerne les copropriétés présentant une multiplicité de dysfonctionnements et bénéficiant à ce titre d un soutien public approprié problématique recoupant Documents à fournir pour les travaux : Diagnostic plomb Convention avec les partenaires locaux. Diagnostic copropriété Rapport d opportunité label délivré par la CP. Ingénierie : Etudes, diagnostics et autres missions d amélioration de l habitat : 30 % d une dépense annuelle éligible plafonnée à 80 par lot pour les diagnostics préalables, à 122 par lot pour les missions opérationnelles (suivianimation, coordination, aide au 27/05/11 14:05:00

5 CONSEIL REGIONAL D ILE DE FRANCE 5 RAPPORT N CP essentiellement celles traitées par les plans de sauvegarde et certains volets d OPAH Copropriétés dégradées). action de portage ), à 457 par lot pour les études pré-opérationnelles (Bénéficiaires : communes ou organismes désignées par elles). Etudes complémentaires, expertises : 50 % d une dépense annuelle éligible plafonnée à 80 par lot. (Bénéficiaires : communes ou organismes désignées par elles). Travaux et prestations subventionnables : Travaux parties communes et privatives (dépense maximum de par PO)** Travaux thématiques (bénéficiaire : syndicat des copropriétaires pour individualisation des contrats d abonnements de fluides, accessibilité des personnes à mobilité réduite, résidentialisation) : 50 % de la dépense plafonnée à par tranche de 50 lots. Mesures d amorçage (Bénéficiaire : syndicat des copropriétaires pour recouvrement d impayés de charges, ou premier poste de travaux jugé prioritaire ou présentant un caractère d urgence) : 50 % d un coût plafonné à 1500 par lot Aide à la gestion (au syndic sur demande de la copropriété) : aide forfaitaire basée sur 30 % maximum des honoraires du syndic pour financer le surcoût de gestion. Formation (commune, copropriété ou organisme de formation sur production du contrat) : 50 % d une dépense limitée à 152 par pers. Dans la limite de 5 pers. Par tranche pleine de 100 logts par copropriété. Information (commune ou leur groupement, syndicat de copropriétaires, association de propriétaires ou organismes spécialisés) : 50 % d une dépense plafonnée à Fonds provisionnel pour travaux (bénéficiaire : syndicat des copropriétaires) : bonification de 20 % maximum des investissements plafonnée à 152 par lot sous réserve que le fonds ait été créé depuis au moins 3 ans) Documents à fournir : Diagnostic plomb ; Convention avec les partenaires locaux ; Diagnostic copropriété ; Rapport d opportunité ; Agrément du label délivré par la CP ; Protocole d aide au redressement. ** : les barèmes de prises en charge et les conditions de ressources des copropriétaires-occupants éligibles figurent en annexe au 27/05/11 14:05:00

6 CONSEIL REGIONAL D ILE DE FRANCE 6 RAPPORT N CP II - PROPOSITIONS DE LABELS. Conformément aux orientations adoptées le 14 décembre 2005, l accord de labels ouvrant droit à la mobilisation des aides régionales est désormais dissociable des différentes procédures publiques par ailleurs mises en œuvre (OPAH, plans de sauvegarde, etc ), l ensemble des opérations soumises à l approbation de la commission permanente peut être regroupé dans un seul rapport. Les propositions de labels sont dès lors présentées selon un classement géographique. Les labels sont proposés au vu de fiches d opportunité qui reprennent les éléments quantitatifs et qualitatifs fournis par les différents opérateurs et donnent lieu, avec leur concours, à la modélisation progressive d un cadre de présentation de plus en plus normé, la liste des items et renseignements devant impérativement figurer au sein de la fiche étant en cours de validation. Il est rappelé que relèvent du label Opérations d Amélioration de l Habitat soutenues par la Région les copropriétés dont les problématiques concernent le bâti et du label Copropriétés en difficulté soutenues par la Région celles qui conjuguent en outre des difficultés de gestion d ordre social, juridique, urbain, etc En tout état de cause et en application du règlement budgétaire et financier de la Région, l accord d un label de régularisation ne peut avoir pour effet d ouvrir de nouveaux droits en faveur de copropriétaires-occupants ayant d ores et déjà bénéficié d un soutien financier régional dans le cadre d un précédent dispositif d OPAH. En cas de reconduction d une OPAH, le label permet au mieux d allouer, à titre de complément pour de nouveaux travaux, une subvention différentielle correspondant à la part de l aide non mobilisée dans le cadre du précédent dispositif, dans la limite du plafond d aide initialement défini. Enfin, en vertu des dispositions de la délibération n CR du 14 décembre 2005, l octroi du label permet le lancement de travaux avant le vote d une subvention régionale en faveur des copropriétaires éligibles concernés, cette mesure permettant de rendre compatible le rythme de décision de l Agence Nationale de l Habitat et la procédure de vote des subventions régionales. Le présent rapport vous propose la labellisation de 4 copropriétés en difficulté soutenues par la Région (CDSR), 4 labels complémentaires (CDSR) et 8 prolongations de durée de labels dont vous trouverez le détail ci-après en annexe 1. Ces labels concernent des projets dont la phase opérationnelle arrive aujourd hui à maturité après une période d étude et de préfiguration de longue durée, projets par ailleurs accompagnés par la Région dès le lancement de la première mesure exploratoire concourant à leur élaboration. 560 lots d habitation sont concernés par ces labels. 314 copropriétaires-occupants, sont, sous réserve de leurs conditions de ressources, susceptibles de bénéficier d une aide financière 27/05/11 14:05:00

7 CONSEIL REGIONAL D ILE DE FRANCE 7 RAPPORT N CP II PROPOSITIONS D AFFECTATION DE SUBVENTIONS A ) Aide en faveur de travaux au sein de copropriétés en difficulté soutenues par la Région 1 Aides individuelles aux copropriétaires-occupants Des dossiers de demande d aide financière au titre de travaux de réhabilitation ayant été déposés conjointement à la demande de labellisation des opérations concernées (CDSR), il est proposé de soutenir ces demandes. Géographiquement, les copropriétés en difficulté concernées par ce rapport se répartissent comme indiqué dans le tableau suivant : COMMUNE COPROPRIETES COPROPRIETAIRES- OCCUPANTS AIDES Paris (75018) OPAH des Epinettes 2 6 Paris (75018) OAHD 1 1 Paris (75018) OPAH La Chapelle 1 2 Dammarie-les-Lys (77130) PDS 2 2 Fontenay-le-Fleury (78330) OPAH 1 1 Evry PDS Les Pyramides 2 85 Bagnolet (93170) PDS La Noue 1 95 Epinay-sur-Seine (93800) PDS 1 79 Montreuil (93100) PDS 1 9 Sevran (93270) OPAH 1 57 St Mandé (94160) OPAH 1 4 Argenteuil (95100) OPAH 1 5 Total Pour le financement de ces travaux, il est proposé d affecter un montant d autorisations de programme de disponibles sur le chapitre 905 «Aménagement des territoires» code fonctionnel 54 «Habitat-Logement» au titre du programme HP (154004) «Aide au parc privé» action «Aide aux copropriétés en difficulté» du budget Aides aux syndicats de copropriétaires L accord d une aide complémentaire au bénéfice de syndicats de copropriétaires est parallèlement envisagé en faveur des 5 copropriétés suivantes : a) Copropriété «La promenade» de Noisy-le-Grand (93) Travaux thématiques. Le projet de requalification de la copropriété «La Promenade» de Noisy-le-Grand, qui comprend 94 lots d habitation, bénéficie d un label n /CDSR/ accordé par la commission permanente du 27 mai 2010 et dont la prolongation est proposée dans le cadre du présent rapport. Conformément au programme de travaux initialement prévu, une intervention spécifique est engagée sur le réseau d alimentation en eau pour favoriser une meilleure gestion de ce poste, par l individualisation des contrats d abonnement souscrits auprès du distributeur Véolia eau. Il est proposé d'accompagner la réalisation de ce poste de travaux, au titre du dispositif d aide aux travaux thématiques. Montant des travaux : ,87 HT, soit ,55 27/05/11 14:05:00

8 CONSEIL REGIONAL D ILE DE FRANCE 8 RAPPORT N CP Plan de financement : Anah : ,94 Région : ,28 Copropriété : 1 691,33 La subvention régionale, au taux de 50% d une dépense plafonnée à 305 par lot de copropriété (en l occurrence 94 lots), est fixée à ,28. Bénéficiaire de la subvention : Cabinet Sabimmo (nature 2042) 1, rue Gabriel Péri Saint-Denis Mandataire du syndicat des copropriétaires de la résidence La Promenade à Noisy-le-Grand (93) b) Copropriété «Pablo Picasso 3» de Noisy-le-Grand (93) Travaux thématiques. Le projet de requalification de la copropriété «Pablo Picasso 3» de Noisy-le-Grand, qui comprend 24 lots d habitation, bénéficie d un label n /CDSR/ accordé par la commission permanente du 18 septembre 2008 et dont la prolongation est proposée dans le cadre du présent rapport. Conformément au programme de travaux initialement prévu, une intervention spécifique est engagée sur le réseau d alimentation en eau pour favoriser une meilleure gestion de ce poste, par l individualisation des contrats d abonnement souscrits auprès du distributeur Véolia eau. Il est proposé d'accompagner la réalisation de ce poste de travaux, au titre du dispositif d aide aux travaux thématiques. Montant des travaux : 7 124,09 HT, soit 7 992,10 TTC. Plan de financement : Anah : 3 562,05 Région : 3 996,05 Copropriété : 434,00 La subvention régionale, au taux de 50% d une dépense plafonnée à 305 par lot de copropriété (en l occurrence 24 lots), est fixée à 3 996,05. Bénéficiaire de la subvention : Cabinet Sabimmo (nature 2042) 1, rue Gabriel Péri Saint-Denis Mandataire du syndicat des copropriétaires de la résidence Pablo Picasso 3 à Noisy-le-Grand (93) c) Copropriété «Pablo Picasso 4» de Noisy-le-Grand (93) Travaux thématiques. Le projet de requalification de la copropriété «Pablo Picasso 4» de Noisy-le-Grand, qui comprend 24 lots d habitation, bénéficie d un label n /CDSR/ accordé par la commission permanente du 18 septembre 2008 et dont la prolongation est proposée dans le cadre du présent 27/05/11 14:05:00

9 CONSEIL REGIONAL D ILE DE FRANCE 9 RAPPORT N CP Conformément au programme de travaux initialement prévu, une intervention spécifique est engagée sur le réseau d alimentation en eau pour favoriser une meilleure gestion de ce poste, par l individualisation des contrats d abonnement souscrits auprès du distributeur Véolia eau. Il est proposé d'accompagner la réalisation de ce poste de travaux, au titre du dispositif d aide aux travaux thématiques. Montant des travaux : 7 396,23 HT, soit 8 297,15 TTC. Plan de financement : Anah : 3 698,12 Région : 4 148,58 Copropriété : 450,45 La subvention régionale, au taux de 50% d une dépense plafonnée à 305 par lot de copropriété (en l occurrence 24 lots), est fixée à 4 148,58. Bénéficiaire de la subvention : Cabinet Sabimmo (nature 2042) 1, rue Gabriel Péri Saint-Denis Mandataire du syndicat des copropriétaires de la résidence Pablo Picasso 4 à Noisy-le-Grand (93) d) Copropriété «Lorca» de Noisy-le-Grand (93) Travaux thématiques. Le projet de requalification de la copropriété «Federico Garcia Lorca» de Noisy-le-Grand, qui comprend 23 lots d habitation, bénéficie d un label n /CDSR/ accordé par la commission permanente du 18 septembre 2008 et dont la prolongation est proposée dans le cadre du présent rapport. Conformément au programme de travaux initialement prévu, une intervention spécifique est engagée sur le réseau d alimentation en eau pour favoriser une meilleure gestion de ce poste, par l individualisation des contrats d abonnement souscrits auprès du distributeur Véolia eau. Il est proposé d'accompagner la réalisation de ce poste de travaux, au titre du dispositif d aide aux travaux thématiques. Montant des travaux : 7 124,09 HT, soit 7 992,10 TTC. Plan de financement : Anah : 3 562,05 Région : 3 996,05 Copropriété : 434,00 La subvention régionale, au taux de 50% d une dépense plafonnée à 305 par lot de copropriété (en l occurrence 23 lots), est fixée à 3 996,05. Bénéficiaire de la subvention : Cabinet Sabimmo (nature 2042) 1, rue Gabriel Péri Saint-Denis Mandataire du syndicat des copropriétaires de la résidence Lorca à Noisy-le-Grand 27/05/11 14:05:00

10 CONSEIL REGIONAL D ILE DE FRANCE 10 RAPPORT N CP e) Copropriété «Parc de La Noue Bâtiment 4» à Bagnolet (93) Travaux thématiques. A l appui du label CDSR qu il est proposé d accorder dans le cadre du présent rapport en faveur de la requalification de la tour IGH dénommée «Bâtiment 4» de la copropriété «Parc de La Noue» à Bagnolet et au-delà des subventions individuelles allouées pour solvabiliser les copropriétaires occupants, il est proposé d accompagner parallèlement, dans le cadre du dispositif des travaux thématiques, la réalisation des aménagements techniques en pied d immeuble participant à la fois à l opération de scission de la copropriété et à la préparation du projet de rénovation de type BBC de cette même tour. Montant des travaux : ,86 HT, soit ,06 TTC. Plan de financement : Anah : ,43 Région : ,00 Copropriété : ,63 La subvention régionale, au taux de 50% d une dépense plafonnée à 800 par lot de copropriété (en l occurrence 229 lots), est fixée à ,00. Bénéficiaire de la subvention : Cabinet Sully Gestion (nature 2042) 42, quai Henri-IV Paris Mandataire du syndicat des copropriétaires de la Tour IGH- Bâtiment 4 du Parc de La Noue à Bagnolet (93) C ) Aide en faveur des missions d ingénierie (études, diagnostics, suivi-animation, formation, gestion ) Il est proposé de soutenir les 6 missions d ingénierie suivantes. 1 Prorogation de la mission de suivi-animation de l OPAH copropriétés dégradées du centre ville d Epinay-sur-Seine (93). La Région a accompagné la réalisation de l OPAH copropriétés dégradées mise en œuvre en faveur de 7 copropriétés d Epinay-sur-Seine (résidences Epinay 11/21/23/26/33/36 et 38, totalisant 605 logements) au cours des années 2006 et Outre le cofinancement des travaux, la Région a accordé son soutien à la mission de suivianimation correspondante pour un montant global de ,07 (délibération n CP du 6 juillet 2006). Afin de garantir le bon achèvement de cette campagne de requalification des copropriétés en centre ville, les partenaires ont accepté, sur demande de la commune, le principe d une prolongation d un an de cette mission au cours de l année 2011/2012. Il est proposé d appuyer la réalisation de cette mission pour la durée complémentaire ainsi requise. Montant de la mission : ,37 HT, soit ,74 TTC Plan de Financement : Région : ,27 Anru : ,22 Plaine Commune : ,34 Département : 18 27/05/11 14:05:00

11 CONSEIL REGIONAL D ILE DE FRANCE 11 RAPPORT N CP La subvention régionale, au taux de 30% d une dépense limitée à 457 par lot (en l occurrence 605 lots) est fixée à ,27. Bénéficiaire de la subvention : Plaine Commune (nature 2041) 21, avenue Jules-Rimet Saint-Denis 2 Poursuite de la mission de suivi-animation des plans de sauvegarde «Les Sources» et «Diderot-Marmontel» de Montigny-Lès-Cormeilles (95). La Région a accompagné le lancement de la mission de suivi-animation des copropriétés «les Sources» et «Diderot-Marmontel» de Montigny-lès-Cormeilles (95) au cours des années 2009 et 2010, en appui à la procédure de plan de sauvegarde mobilisée pour leur redressement (subvention de allouée par délibération n CP du 22 janvier 2009). Il est proposé d accompagner la poursuite de cette mission au cours de l année Montant de la mission : ,01 HT, soit ,35 TTC Plan de Financement : Région : ,20 Anah : ,01 Commune : ,04 Département : 6 100,00 La subvention régionale, au taux de 30% d une dépense limitée à 457 par lot (en l occurrence 473 lots) est fixée à ,20. Bénéficiaire de la subvention : Montigny-lès-Cormeilles (nature 2041) 14, rue Fortuné Charlot Montigny-lès-Cormeilles 3 Etude pré-opérationnelle d OPAH sur le quartier du Val-Fourré à Mantes-la-Jolie (78). La Communauté d agglomération de Mantes-en-Yvelines (CAMY) souhaite engager un programme de requalification de 11 copropriétés (787 logements), situées au sein du quartier du Val-Fourré, permettant d améliorer les performances thermiques du bâti et de diminuer substantiellement les charges supportées par les copropriétaires, dans une démarche de lutte contre la précarité énergétique. Dans cette optique, une étude pré-opérationnelle d OPAH copropriétés dégradées, confiée au cabinet Urbanis, doit être réalisée de mai à septembre 2011, dans la continuité des précédents travaux exploratoires menés au cours des exercices 2010 et début Il est proposé d appuyer la réalisation de cette étude préopérationnelle et d accorder une dérogation pour démarrage anticipé, dans une logique de synchronisation des différentes investigations globalement menées sur ce quartier. Montant de la mission : ,00 HT, soit ,00 TTC Plan de Financement : Région : 9 300,00 Anah : ,00 CAMY : 12 27/05/11 14:05:00

12 CONSEIL REGIONAL D ILE DE FRANCE 12 RAPPORT N CP La subvention régionale, au taux de 30% d une dépense limitée à 457 par lot (en l occurrence 787 lots) est fixée à 9 300,00. Bénéficiaire de la subvention : CAMY (nature 2041) Rue des Pierrettes Magnanville 4 Aide à la gestion de la copropriété «Les Quatre Saisons» à Evry (91). Conformément au programme de requalification de la copropriété «Les Quatre Saisons», en faveur duquel un label régional a été accordé par la commission permanente du 24 janvier 2008 (label n CDSR ), il est envisagé d'apporter un soutien à l'activité de gestion menée par le cabinet Agence Langlois, syndic de la résidence et contributeur efficace au projet de redressement de ladite copropriété, dans le cadre du contrat de gestion en cours (exercice 2010/2011). Montant de la mission : ,75 HT, soit ,00 TTC Plan de Financement : Région : 5 247,00 Copropriété : ,00 Bénéficiaire de la subvention : Cabinet Agence Langlois (nature 2042) 79, avenue du Général Leclerc Brunoy Mandataire du syndicat des copropriétaires de la résidence Les Quatre Saisons à Evry (91) La subvention régionale, au taux de 30% du montant des honoraires (en l occurrence ,00 euros par an) est fixée à 5 247,00. 5 Aide au recouvrement contentieux engagé au titre de la gestion de la copropriété «Les Quatre Saisons» à Evry (91). Conformément au programme de requalification de la copropriété «Les Quatre Saisons», en faveur duquel un label régional a été accordé par la commission permanente du 24 janvier 2008 (label n CDSR ), il est envisagé d'apporter un soutien complémentaire au syndic, cabinet Agence Langlois, afin d aider à la mise en œuvre de procédures contentieuses participant à l assainissement de la situation financière du syndicat des copropriétaires (exercice 2010/2011). Cette aide relève du dispositif des mesures d amorçage. Montant de la mission : ,36 HT, soit ,93 TTC Plan de Financement : Région : 9 374,47 Copropriété : 9 374,46 Bénéficiaire de la subvention : Cabinet Agence Langlois (nature 2042) 79, avenue du Général Leclerc Brunoy Mandataire du syndicat des copropriétaires de la résidence Les Quatre Saisons à Evry 27/05/11 14:05:00

13 CONSEIL REGIONAL D ILE DE FRANCE 13 RAPPORT N CP La subvention régionale, au taux de 50% du montant des frais exposés, dans la limite de de dépense par lot (en l occurrence 89 lots) est fixée à 9 374,47. 6 Aide à la gestion des copropriétés dionysiennes suivies par Relais Habitat à Saint-Denis (93). Conformément au programme de requalification des copropriétés du 2, rue Langlier Renaud, du 5/7, rue Langlier Renaud, du 7, rue Denfert-Rochereau et du 181, avenue du Président Wilson à Saint-Denis (93), en faveur duquel un label régional a été accordé par la commission permanente du 28 mai 2009 (label n CDSR ), il est envisagé d'apporter un soutien à l'activité de gestion et d audit menée par l association Relais Habitat en faveur de ces quatre copropriétés (totalisant 88 lots d habitation), au titre de l exercice 2010/2011. Montant de la mission : ,10 HT, soit ,80 TTC Plan de Financement : Région : 6 756,24 Copropriétés : ,56 Bénéficiaire de la subvention : Association Relais Habitat (nature 2042) 1, rue du Département Paris Mandataire des syndicats des copropriétaires des résidences 2, rue Langlier Renaud, 5/7, rue Langlier Renaud, 7, rue Denfert-Rochereau, et 181, avenue du président Wilson à Saint-Denis (93) Enfin, il convient de rectifier une erreur matérielle relative à la référence de la commission permanente figurant à l article 3 de la délibération n CP du 19 mai En effet, le label régional «copropriété en difficulté soutenue par la Région» concernant la copropriété Le Gros Saule dite «Savigny Pair» à Aulnay-sous-Bois a été attribué par délibération n CP du 12 mars 2009, et non par la délibération n CP du 11 octobre 2007 Au total, pour l ensemble des travaux et mesures d ingénierie relevant du dispositif d aide aux copropriétés en difficulté, il est proposé d affecter un montant d autorisations de programme de ,78 disponibles sur le chapitre 905 «Aménagement des territoires» code fonctionnel 54 «Habitat-Logement» au titre du programme HP (154004) «Aide au parc privé» action «Aide aux copropriétés en difficulté» du budget 2011, et réparties comme suit : Aide aux travaux : Parties communes : ,88 Parties privatives : 5 916,76 Aide aux syndicats : ,96 Aide à l ingénierie : ,18 Je vous prie de bien vouloir en délibérer. Le président du conseil régional d Ile-de-France JEAN-PAUL 27/05/11 14:05:00

14 CONSEIL REGIONAL D ILE DE FRANCE 14 RAPPORT N CP ANNEXE AU RAPPORT N 27/05/11 14:05:00

15 CONSEIL REGIONAL D ILE DE FRANCE 15 RAPPORT N CP A PARIS (75) Adresse : 6, rue Arthur Brière Paris Date de la demande : 25/03/2011 Caractéristiques : PROPOSITIONS DE LABELS Date de construction : copropriété édifiée au 19 ème siècle. Nombre de lots: 16 lots principaux uniquement des logements. Localisation / contexte géographique: cet immeuble est situé au nord est du périmètre de l OPAH des Epinettes à Paris 17 ème. Description physique sommaire: la copropriété est composée de deux bâtiments, de hauteur R+3, séparés par une cour. Seul le bâtiment sur cour a été édifié sur caves. Le bâtiment B en «L» comporte 4 pignons découverts donnant sur les cours des immeubles mitoyens. Répartition PO/PB: 11 propriétaires bailleurs pour 5 occupants. Gestion : syndic professionnel. Contexte d intervention : OPAH des Epinettes : date d achèvement : juin 2012, Label délivré par la ville de Paris et l ANAH : «Copropriété en Difficulté» octroyé par la commission locale d amélioration de l habitat du 15/12/2010. Principales problématiques : Gestion : La gestion a été chaotique. Depuis 2006, plusieurs syndics bénévoles se sont succédés jusqu à la nomination en décembre 2010, d un syndic professionnel le cabinet CITYA PECORARI, qui a pour objectif d assainir et de rétablir une comptabilité efficiente et conforme aux exigences du plan comptable. La situation financière, qui était encore catastrophique il y a quelques mois, s est améliorée grâce à la saisie immobilière d un logement dont le propriétaire devait au syndicat des copropriétaires. Bâti : - des dégâts des eaux importants et répétitifs ayant affecté la structure, - une absence d entretien engendrant un programme de réhabilitation important, - des logements dégradés nécessitant des travaux de mise aux normes (mise en conformité au RSD), Travaux : Le programme global de réhabilitation, voté en assemblée générale extraordinaire le 24/03/2011 a été scindé en deux tranches de travaux définies en fonction des urgences et de la capacité de financement des propriétaires. 1 ère tranche démarrant en septembre 2011 : réseaux/ cages d escaliers / cour - Réseaux eau (création/remplacement) : TTC - Electricité : TTC - Cour dont assainissement : TTC - Peintures cages : TTC Coût total avec honoraires de maîtrise d œuvre : TTC Quote-part moyenne : /05/11 14:05:00

16 CONSEIL REGIONAL D ILE DE FRANCE 16 RAPPORT N CP ème tranche devant être engagée en mars 2012 : Clos/Couvert - Couvertures : TTC - Ravalements façades et pignons : TTC Coût Total avec honoraires de maîtrise d œuvre : TTC Quote-part moyenne : TTC Types d aides régionales sollicitées : Aide aux travaux pour les copropriétaires occupants en parties communes et privatives, Il est proposé d accorder le label «copropriété en difficulté soutenue par la région» permettant l accès à l aide régionale en parties communes et en parties privatives pour les propriétaires occupants, pour une durée d un 27/05/11 14:05:00

17 CONSEIL REGIONAL D ILE DE FRANCE 17 RAPPORT N CP Adresse : 72, rue de Belleville Paris Date de la demande : 13 avril 2011 Caractéristiques : Date de construction : 19 ème siècle Nombre de lots : 26 (dont 24 logements) Localisation / contexte géographique : l ensemble immobilier se situe à proximité dans un quartier au tissu commercial dense et varié. Description physique sommaire :. Bâtiment A, de type R+5 sur caves + combles, 16 lots. Bâtiment B, de type R+2 sur caves, 6 lots. Bâtiment C, rez-de-chaussée, 1 lot. Bâtiment D, rez-de-chaussée, 1 lot. Bâtiment E, rez-de-chaussée, 1 lot. Bâtiment F, rez-de-chaussée, 1 lot Répartition PO/PB : 10 PO (42%) / 14 PB (58%) Gestion : Cabinet RINALDI - 1 Villa Gagliardini - Paris 20ème Contexte d intervention: OAHD 2 : l immeuble est entré en suivi-animation de l OAHD 2 en janvier Aides financières : Label «copropriété en difficulté» sur les travaux de sortie d indignité (bât. A : travaux de confortement sol et travaux induits, bât. B : ravalements de façades et couverture) et label «travaux lourds» sur les autres travaux demandés lors du comité opérationnel du 14/12/2010, en attente d étude par l ANAH. Principales problématiques : Bâti : Le diagnostic réalisé a soulevé la nécessité d évaluer de façon urgente la qualité des fondations de l immeuble et d engager une confortation si nécessaire. La copropriété avait, d ores et déjà, pris conscience de cette problématique et avait pour cela, missionné un maître d œuvre chargé de réaliser un rapport sur les deux principaux bâtiments : A et B. Sous l impulsion de l opérateur, la copropriété a voté en février 2010 la réalisation de sondages et le lancement d appels d offres : il a fallu une année pour finaliser les sondages et études nécessaires rendus plus problématiques par la configuration du bâtiment. Finalement, il a été confirmé que le bâtiment A était le seul concerné par ces problèmes de fondation causés par des venues d eau ayant provoqué une chute de la capacité portante du sol d assise des fondations, lesquelles présentent une absence totale de rigidité favorisant l apparition des désordres. Parallèlement, le bâtiment B est également concerné par la nécessité de réaliser de lourds travaux : façades et couverture sont en très mauvais état. La nécessité de réaliser des travaux de confortement, indispensables à la pérennité du bâti mais aussi le coût du programme global à engager, nécessitent une mobilisation forte des copropriétaires. Or, la copropriété qui compte une part importante de propriétaires occupants, 10 PO pour 14 PB (3 locaux d activité dont 1 dans le bâtiment A), se distingue aussi par le faible nombre de propriétaires éligibles aux aides de l Anah : sur 9 PO enquêtés, 2 seulement étaient éligibles fin Parallèlement, 5 copropriétaires ont été identifiés comme étant potentiellement éligibles aux aides de la Région. Gestion : Depuis l'arrivée du cabinet Rinaldi en 2004, le fonctionnement et la gestion de la copropriété se sont améliorés. L'arrivée de nouveaux propriétaires occupants a permis d'étoffer et de stabiliser le conseil syndical. Les assemblées générales se tiennent annuellement et ne sont pas contestées. Deux 27/05/11 14:05:00

18 CONSEIL REGIONAL D ILE DE FRANCE 18 RAPPORT N CP extraordinaires ont eu lieu en 2007 et en 2009 pour des questions liées aux travaux. Les comptes sont approuvés chaque année, le quitus est voté systématiquement excepté sur l'année Le seul problème tient à la faible représentativité des bailleurs, que ce soit au conseil syndical, qui n'en compte aucun, ou en assemblée générale où seuls 40% d'entre eux sont présents. La situation financière de la copropriété est assez saine. Il n'y a pas de dettes à l'égard des fournisseurs et les impayés représentent 20% du budget ciblés sur deux propriétaires occupants. Une seule procédure judiciaire sur les deux a été votée à la dernière assemblée générale. Le budget est resté stable sur les trois dernières années. Les principales dépenses sont liées au nettoyage (27% du budget), aux honoraires de gestion (26%) et l'eau (14%). 21 mutations ont eu lieu à cette adresse depuis 2004 avec une accélération en 2006 au moment du lancement du diagnostic de l'architecte sur les bâtiments. Travaux : Lors d une assemblée générale le 5 avril 2011, les copropriétaires ont voté un programme global de travaux décomposé en 3 tranches : Tranche 1 : TTC Tranche 2 : TTC Tranches 3 : TTC La totalité des travaux urgents ont été votés dans la première tranche qui fait l objet de la présente demande de labellisation. Elle se définie comme suit : - Bâtiment A : confortement sous-sol et travaux induits ; - Bâtiment B : ravalement des façades et réfection de la couverture, maçonnerie en caves et plomberie. Ce programme global représente déjà près de TTC au total, avec pour le bâtiment A, une quotepart moyenne TTC de , et pour le bâtiment B de auxquels s ajoutent de quote-part en charges générales. Le démarrage des travaux est prévu en septembre Types d aides régionales sollicitées : Aide aux travaux pour les copropriétaires occupants en parties communes et privatives, Il est proposé d accorder le label «copropriété en difficulté soutenue par la région» permettant l accès à l aide régionale en parties communes et en parties privatives pour les propriétaires occupants, pour une durée d un 27/05/11 14:05:00

19 CONSEIL REGIONAL D ILE DE FRANCE 19 RAPPORT N CP B YVELINES (78) Adresse : Résidence du Parc Parc cimetière, 1-3, rue Robert Cimetière Parc Moreau, 2-4, rue René Moreau Les Mureaux Date de la demande : 16 mars 2011 Caractéristiques : Le plan de sauvegarde intervient dans un îlot composé de : 23 pavillons 52 logements collectifs regroupés au sein d une ASL, laquelle, au démarrage du plan de sauvegarde ne s était jamais réunie. Elle a en charge la gestion de la voirie interne à l îlot et aux réseaux afférents. Ces logements collectifs sont regroupés au sein de 2 syndicats de copropriété distincts (Parc Moreau et Parc Cimetière) un parking, dont le niveau souterrain est condamné, qui constitue un syndicat de copropriétaires à part entière L ensemble a été érigé par un promoteur : la société «des résidences Françoise Arnould», tombée en liquidation judiciaire avant la fin de l opération de construction et ayant laissé derrière elle un certain nombre de défauts constructifs et d aménagement. Date de construction : 1990 Localisation : la copropriété est située dans la partie sud ouest de la ville correspondant au quartier dit du Grand Ouest. Ce quartier d habitat privé est caractérisé par un tissu urbain fragmenté, composé d une part, d un parc de logements collectifs datant des années (12 copropriétés d habitations pour logements) et d autre part, d une zone de 10 lotissements pavillonnaires datant des années (environ 500 logements). Description physique sommaire : les 2 copropriétés d habitation du Parc (Parc Cimetière et Parc Moreau) sont composées de 52 logements collectifs (24 logements pour Parc Cimetière et 28 logements pour Parc Moreau). S y ajoute une copropriété de 52 parkings érigée sur 2 niveaux, l un en sous sol, condamné depuis de nombreuses années, l autre en surface, toujours utilisé. Les bâtiments collectifs sont environnés par 23 pavillons. L ensemble est desservi par une voie privée dans le cadre d une ASL. Répartition PO/PB : Parc Cimetière : 2 propriétaires-occupants et 22 logements locatifs appartenant à 20 copropriétaires bailleurs (un des copropriétaires-bailleurs disposant de 3 logements). Parc Moreau : 7 propriétaires-occupants et 21 logements locatifs appartenant à 20 copropriétaires bailleurs. Gestion : syndic professionnel, le cabinet FONCIA «3 Iles», sis 19, rue Gambetta les Mureaux. Date de la dernière assemblée générale ordinaire : 28 juin 2010 Date prévisionnelle de la prochaine assemblée générale ordinaire : fin juin 2011 Contexte d intervention Depuis plusieurs années, le quartier du Grand Ouest a fait l objet de réflexions autour de son devenir, de sa réhabilitation et de sa mise en valeur. De 2003 à 2005, dans le cadre d une phase d élaboration de plan de sauvegarde, des études techniques, juridiques, sociales et de gestion ont été menées dans ce quartier et ont concerné les 12 copropriétés ainsi que le parc en habitat individuel, érigé à l époque en lotissements et régis par des ASL tombées en désuétude. Il est ressorti de ces études que : le parc en habitat individuel, certes récent, souffre de dysfonctionnements liés à la faible qualité constructive, à l absence de gestion des espaces extérieurs et à la paupérisation des habitants. Des travaux importants sont nécessaires, notamment, les changements de VMC, le chauffage, l isolation, etc. les copropriétés sont confrontées à des dysfonctionnements importants (problèmes d ascenseurs, d isolation, présence d amiante dans les parties communes, arrivée de populations fragiles 27/05/11 14:05:00

20 CONSEIL REGIONAL D ILE DE FRANCE 20 RAPPORT N CP Suite à ces études, les orientations opérationnelles suivantes ont été retenues : Mise en œuvre de 2 plans de sauvegarde qui concernent d une part la copropriété des Hauts de Grand Ouest et d autre part la résidence du Parc dans son ensemble (copropriétés et pavillons pour partie). Mise en place d une OPAH de droit commun avec un volet copropriétés dégradées (9 immeubles) pour une durée de 3 ans (2006 à 2009). Dans le même temps, une convention ANRU a été signée en décembre 2006 et porte sur 7 quartiers, dont, pour Grand-Ouest, l îlot relatif à la copropriété en plan de sauvegarde «Hauts de Grand Ouest». Le plan de sauvegarde de la résidence du Parc a été approuvé par arrêté préfectoral du 28/12/2006. Le suivi animation a démarré en avril Bâti pour une durée de 5 ans, dans une démarche incitative, laissant la main aux propriétaires et copropriétaires, le plan de sauvegarde prévoit cependant une évaluation de son état d avancement au bout de 3 ans, et la poursuite, si nécessaire en cas d avancées insuffisantes concernant les questions de peuplement, d une ligne plus directive pendant les années suivantes, n excluant pas une opération publique d acquisition-amélioration des bâtiments de logements collectifs La maquette financière de la convention de plan de sauvegarde de la résidence du Parc a défini les objectifs suivants : - travaux d urgence de mise en sécurité des halls, subventionnés par l ANAH et la Région - travaux sur les espaces extérieurs : sécurisation du parking subventionnée par l ANAH et la résidentialisation subventionnée par la Région et la ville - travaux sur le bâti : parties communes (cages escaliers, halls d entrée, aménagement de locaux poubelles, ravalement ITE) subventionnés par l ANAH, la Région et la Ville - travaux parties privatives. Engagements financiers (estimations) des différents partenaires annexés au plan de sauvegarde : ANAH : Travaux en parties communes : Région (travaux de résidentialisation et sur le bâti) : Ville des Mureaux : Principales problématiques Une structure juridique complexe : 3 règlements de copropriétés (Bâtiment A, Bâtiment B et Parking) sont actuellement en vigueur et créent des complexités ; l ASL est en déshérence, ce qui conduit à une absence de gestion et d entretien, notamment de la voie privée de desserte et des réseaux d éclairage public. Des dysfonctionnements des différentes instances de gestion et de décision de la copropriété : - l ASL créée pour gérer la voie commune avec le lotissement n a jamais fonctionné, - la mobilisation des copropriétaires bailleurs, en très grande proportion, est insuffisante, - le nombre de propriétaires présents nécessaires au vote est rarement atteint, - les assemblées générales sont trop souvent convoquées en seconde lecture, - les conseils syndicaux ne fonctionnent pas et sont insuffisamment épaulés sur les règles de fonctionnement des copropriétés. D'autre part, au démarrage du plan de sauvegarde, la situation financière des copropriétés était délicate : les deux copropriétés de logements totalisaient de charges impayées, soit environ 45% des dépenses annuelles. Les dépenses consenties par les syndicats de copropriétaires étaient réduites à leur plus simple expression et ne témoignaient pas d'une vision patrimoniale pluriannuelle. La situation financière des syndicats de copropriétaires s est à présent bien améliorée et stabilisée. Seul un gros dossier subsiste sur la copropriété du parc Cimetière. De multiples dysfonctionnements liés à l organisation entre immeubles collectifs et pavillons : difficultés de dialogue entre la copropriété et les pavillons, insécurité et squat des cages d escalier ; parties communes détériorées ; problèmes de voisinage, fermeture du parking souterrain pour cause de vandalisme entraînant le non respect de l affectation des places de parkings en surface et le stationnement 27/05/11 14:05:00

21 CONSEIL REGIONAL D ILE DE FRANCE 21 RAPPORT N CP L image négative de la résidence au sein du quartier conduit à une sous valorisation de la valeur marchande des logements. Dans le même temps, le marché locatif se traduit par des loyers élevés pour un rapport qualité/prix insuffisant. Les locataires se renouvellent à un rythme élevé. Etat sur les avancées et réalisations : Dans le cadre de l étude pré-opérationnelle du plan de sauvegarde, des travaux d urgence ont été réalisés, notamment la sécurisation des accès des immeubles collectifs. Dès le début du plan de sauvegarde, le travail a consisté à inscrire la copropriété dans un processus pérennisant l effort public consenti pour la remise à niveau technique de la copropriété, de ses équipements et l amélioration de sa gestion. Les moyens humains et financiers exceptionnels mis en place le temps du plan de sauvegarde ont ainsi été présentés comme la contrepartie d une logique de projet élaboré de façon partenariale et dans la durée. Ce positionnement a permis : - de créer les conditions d un dialogue qui n existait pas entre les propriétaires de pavillons et les propriétaires et résidents des habitations collectives. Un contentieux lourd existait entre ces protagonistes, fait d incompréhensions mutuelles autour de questions urbaines, sécuritaires et de peuplement, - la prise de conscience par les principaux acteurs conseil syndical, syndic, copropriétaires et propriétaires de pavillons de l'enjeu d'une telle perspective,. - une diffusion de l'information sur le plan de sauvegarde, - un partenariat étroit entre les conseils syndicaux, le syndic et l'équipe du plan de sauvegarde, - l'établissement d'un état des lieux de la situation financière du syndicat, permettant d'évaluer les marges de manœuvres de la copropriété, - la désignation d un maître d œuvre et d un BET thermique pour un diagnostic technique du bâti et des équipements dans les copropriétés afin de définir et de prioriser les besoins de travaux et d envisager différents scenarii de résidentialisation des copropriétés. Le suivi régulier de la copropriété, à travers des groupes de travail («gestion impayés» et «urbain bâti financements») a permis d avancer sur la programmation de travaux, sur la formation des conseils syndicaux et le suivi des impayés et de travailler sur les différentes pistes relatives à la recomposition urbaine. Assistance à la gestion et suivi des impayés : A travers les groupes de travail «gestion et impayés» qui se tiennent environ tous les deux mois, en présence du syndic et présidents des conseils syndicaux des deux immeubles collectifs et du parking, plusieurs points ont été abordés. Au niveau de la gouvernance : cette structure juridique complexe conduit à des difficultés de gestion, accentuées par une faible implication des conseils syndicaux. Afin de les responsabiliser et leur permettre de jouer pleinement leur rôle, un accompagnement a été mis en place via les séances de formation à travers des thématiques telles que le rôle du conseil syndical, le contrôle des comptes, etc. L enjeu est d arriver à consolider le partenariat qui reste fragile mais également parvenir à une réunification des trois syndicats de copropriété en une entité unique qui regrouperait les deux bâtiments collectifs d habitation et le parking. Au niveau de la maîtrise des charges : les marges de manœuvre sont limitées, sauf pour le poste de l eau. L analyse de la consommation d eau sur les années 2005, 2006 et 2007 a révélé que ce poste de dépense n est pas maîtrisé. Face à ce constat, l équipe du plan de sauvegarde a proposé un projet d individualisation des contrats d eau. L'assemblée générale a voté le principe d'individualisation des contrats d'eau en 2009 et le syndic a entamé en février 2011 les démarches auprès du prestataire Veolia pour une étude de faisabilité (constitution des dossiers techniques en cours). Au niveau des impayés : les interventions concernent essentiellement les deux immeubles collectifs (Parc Moreau et Parc Cimetière). Le parking qui constitue un syndicat à part entière, étant fermé, les charges sont ramenées au strict minimum (budget 2009 de et concerne les charges EDF et les frais de convocation et tenue des assemblées générales). La situation financière de parc Moreau est actuellement saine et équilibrée. Un gros dossier reste pendant, pour , sur Parc Cimetière et se réglera à l'issue d'une procédure de 27/05/11 14:05:00

22 CONSEIL REGIONAL D ILE DE FRANCE 22 RAPPORT N CP Travaux Nature des travaux : Le maître d'oeuvre a rendu mi-mars 2011 son projet définitif et son chiffrage, présentés ci-dessous. Volet urbain : à l'issue du diagnostic, le cabinet APS a été missionné par les syndicats de copropriété avec l'accord de l'asl et de la ville, pour réaliser une phase étude portant sur des travaux de résidentialisation et d'intervention sur le parking. Ce scénario propose une séparation fonctionnelle entre les immeubles collectifs et les pavillons, afin de résoudre les conflits entre ces deux ensembles : - l emprise foncière des trois syndicats de copropriété serait clôturée, l accès par la rue René Moreau et la partie de cette voie entre les bâtiments collectifs serait affecté à un usage résidentiel. - la rue René Moreau serait prolongée par la création d'une voie nouvelle de circulation à usage public le long de la résidence des «Chênes» débouchant sur la rue Cimetière, - le parking de surface serait partiellement supprimé et le parking sous-sol ouvert à nouveau, avec accès au même emplacement qu'initialement, c'est-à-dire face aux pavillons. Volet bâti : les préconisations de travaux sont les suivantes : Parties communes : - parties communes intérieures / menuiseries, cages d'escaliers, halls (sécurisation et amélioration), transformation du local poubelle. Parties privatives : - travaux d'amélioration de confort thermique / VMC, convecteurs à thermostat intégré par logement Dans le cadre du diagnostic, un bureau d'étude thermique, a effectué un pré-diagnostic énergétique renforcé. L'étiquette énergétique initiale des bâtiments est de classe E. Les travaux préconisés sont : - remplacement des convecteurs classiques par des panneaux rayonnants, - mise en place de bouches hygroréglables dans les salles d'eau, - remplacement des extracteurs par des moteurs à variation de vitesse temporisé, - isolation des rampants. Ces propositions de travaux d'amélioration des immeubles aboutiraient à un positionnement en classe D. Parallèlement à ces préconisations, le BET thermique propose la mise en place d'une chaudière gaz individuelle dans chaque logement pour la production de chauffage et d'eau chaude sanitaire (important : le gaz n'est pas distribué dans les résidences), ainsi que le raccordement du réseau d'eau chaude à des radiateurs avec vannes thermostatiques. Ces préconisations thermiques permettraient d'atteindre l'étiquette C. La faisabilité «administrative» Dans un contexte complexe où devront intervenir chacun des trois syndicats de copropriétaires, les trois syndicats de copropriétaires ensemble, la ville, les pavillons et l'asl, il est apparu nécessaire de produire un cadre de partenariat entre les différentes entités 27/05/11 14:05:00

23 CONSEIL REGIONAL D ILE DE FRANCE 23 RAPPORT N CP Afin de clarifier le rôle et les engagements de celles-ci, un protocole d'accord entre la mairie, le syndicat de copropriétaires Parc Moreau, le syndicat de copropriété Parc Cimetière, le syndicat de copropriété Parc parking et l'asl «Les résidences du Parc» a été élaboré. Il formalise les engagements des parties concernant l'amélioration de l'état du bâti, l'aménagement des espaces urbains, la rétrocession de la rue René Moreau et la mixité du peuplement. Ce protocole d'accord, à l'ordre du jour des assemblées générales des trois syndicats de copropriétaires fin juin 2010, et à l'assemblée générale de l'asl le 20/05/2010, a été approuvé par toutes les entités. Le dialogue a ainsi été renoué avec l'asl autour du projet urbain. A l'assemblée générale de mai 2010, parallèlement à l'approbation du protocole et du scénario de résidentialisation, une mission de géomètre-expert a été votée. Elle vise à réaliser un relevé des limites foncières de l'îlot, en vue notamment d'échanges fonciers à venir en application du protocole. Montant des travaux : 1/ Volet urbain : résidentialisation et réfection parking - montant estimatif des travaux : HT 2/Travaux de réhabilitation des parties communes : - estimation du budget global TTC = / Travaux en parties privatives : Les travaux préconisés par le maître d œuvre sont les suivants : amélioration confort thermique, VMC, convecteurs de type «radiants» à thermostat intégré - coût moyen par logement : TTC - montant de l aide régionale estimée pour les 6 copropriétaires occupants des deux syndicats de copropriétés d habitation : Date du vote des travaux : juin 2011 Date prévisionnelle de démarrage des travaux : 4 ème trimestre Types d aides régionales sollicitées : - Aide pour les travaux thématiques - Aide au titre des mesures d'amorçage - Aides majorées pour les copropriétaires occupants en parties communes et en parties privatives - Aide à la gestion - Aide au financement des expertises et études complémentaires Il est proposé d accorder le label «copropriété en difficulté soutenue par la région» permettant l accès aux aides régionales précitées jusqu au 31 décembre 27/05/11 14:05:00