MISSION DE DIAGNOSTIC COMMERCIAL ET D AIDE À LA CONCEPTION

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1 ZAC CŒUR DE POULFANC MISSION DE DIAGNOSTIC COMMERCIAL ET D AIDE À LA CONCEPTION REUNION PUBLIQUE 10 SEPTEMBRE 2012 Maitre d Ouvrage

2 SOMMAIRE PARTIE 1 : DIAGNOSTIC CONTEXTE ET OBJECTIFS ANLYSE DU TISSU COMMERCIAL ETUDE DE MARCHE ENQUÊTE COMMERCANT CONLUSIONS DU DIAGNOSTIC COMMERCIAL PROPOSITION DE PROGRAMMATION PARTIE 2 : ANALYSE DU PROJET URBAIN ET PROGRAMMATION COMMERCIALE PROPOSITION DE PROGRAMMATION AXES DE DEVELOPPEMENT DU PROJET ANALYSE FONCTIONNELLE DU PROJET PROPOSITION DE RECALIBRAGE DE L OFFRE COMMERCIALE PREMIERE APPROCHE DE PLAN DE MARCHANDISAGE 2

3 CONTEXTE (1 / 3) Le futur Cœur du Poulfanc, un quartier situé à proximité immédiate de l un des deux pôles commerciaux majeurs de l agglomération Un pôle commercial majeur de la commune, en entrée de ville de Vannes, Plus d une centaine de commerces Une locomotive alimentaire : Intermarché. Une localisation stratégique sur le plan commercial Un tissu résidentiel important implanté sur la commune de Séné Source : Google earth Réalisation : Objectif Ville Un axe de flux de véhicules majeur lui permettant de capter une clientèle extérieure au quartier la route de Nantes, véhicules/jour La rue du verger est également très fréquentée 3

4 CONTEXTE (2 / 3) Le réaménagement du site «Cœur de Poulfanc», un projet dont les objectifs principaux sont : Requalifier l entrée de l agglomération vannetaise Rompre avec un urbanisme d opportunité et avec la logique routière de l actuelle route de Nantes Proposer aux habitants du Poulfanc une offre de commerces et services de proximité Un projet urbain ambitieux, respectueux de l environnement et des attentes des habitants Intégrer une dimension environnementale Faciliter les modes de déplacements doux (transport en commun, traversées piétonnes) Périmètre ZAC Cœur de Poulfanc Source : Google Earth Renforcer la mixité sociale en créant des logements sociaux Créer une maison des associations afin de répondre à la demande de lieu de rencontre des habitants Déplacer, réduire l emprise et requalifier la route de Nantes du rond point du Poulfanc jusqu à la limite communale avec la ville de Vannes 4

5 CONTEXTE (3 / 3) Un projet urbain mixte comprenant des logements, des commerces, une maison de quartier et des transports en commun : Une place de quartier autour d un mail piéton Nord/Sud Environ 470 logements dont 30% de logements sociaux Un pôle de commerces et de services Une maison des associations Un couloir de bus rapide Un réseau de cheminements piétons et cyclistes Périmètre ZAC et ZAD Source : Google earth Un projet d aménagement en deux étapes représentant une surface de 7 hectares 1ère phase : une ZAC de 4 hectares, devant être livrée en ème phase : une ZAD, sur 2,5 hectares, devant être réalisée à l horizon 2024 Source : Programme prévisionnel, rapport de présentation, novembre

6 OBJECTIFS OBJECTIF DE LA MISSION D OBJECTIF VILLE Consultants : Accompagner EADM et la Ville de SENE dans la définition du volet commercial de la ZAC Cœur de Poulfanc Réaliser un diagnostic commercial du périmètre d étude associant l ensemble des commerçants Accompagner EADM dans la conception du programme commercial de la ZAC 6

7 ANALYSE DU TISSU COMMERCIAL (1 / 4) Cartographie des commerces et services 23 commerces et services recensés dans les périmètres de ZAC et de ZAD Une rupture du linéaire commercial au niveau de la fourche entre la route de Nantes et la rue du Verger 2 ensembles commerciaux dont : Un secteur présentant une offre de flux à dominante services à l est de la fourche Un secteur présentant une offre de proximité à l ouest Source : recensement Objectif Ville périmèrte de ZAC et de ZAD Fond de plan : cadastre, Ville de Séné 7

8 ANALYSE DU TISSU COMMERCIAL (2 / 4) Une offre alimentaire diversifiée représentant 22% de l offre commerciale du secteur Deux supermarché hard discount : Netto et Lidl Le pôle Lebris : une boulangerie et une boucherie Un primeur La présence de commerces leaders, d un pôle de proximité (supermarché, tabac/presse, boulangerie) et d une offre complémentaire (boucherie, primeur, fleuriste par exemple) Une offre de restauration importante Deux restaurants dans le périmètre : Un restaurant asiatique (Le Gourmet), et un restaurant rapide (Le Rapido). Quatre restaurants à proximité directe du périmètre : deux restaurants traditionnels (le Bistrot et le Suroît) et deux restaurants rapides (le Subway et un Kebab). Une petit pôle de services (13%), concentré à l Est du périmètre, plus faiblement générateur d animation commerciale TYPOLOGIE NOMBRE DE COMMERCE Alimentaire 5 23% Primeur 1 Boulangerie 1 Boucherie 1 Supermarché 2 auto cycle 3 14% superjet 1 contrôle voiture 1 fleury sellerie 1 Restaurant Bar 2 9% Restaurant chinois 1 Restaurant rapido 1 Services 3 14% Banque de Bretagne 1 Laverie automatique 1 AAATES 1 Culture Loisirs 2 9% 4 pattes et compagnie 1 Le petit Zappeur 1 Equipement de la maison 2 9% Fleuriste 1 PENRU 1 Vacant 1 5% Tabac 1 5% Tabac/Presse 1 sous total commerces et services 1 19 % 1 banque (Banque de Bretagne 1 laverie automatique AAATES (énergies renouvelables) Activité artisanale 3 14% sous total activités artisanales 3 TOTAL % Source : Recensement objectif Ville réalisé sur les périmètres de ZAC et de ZAD

9 ANALYSE DU TISSU COMMERCIAL (3 / 4) Un taux de vacance faible (4%), révélateur de la commercialité du site Seul un commerce vacant à l échelle du périmètre (ancien MSC Morbihan) Une absence de certains commerces comme par exemple : Des commerces spécialisés dans l équipement de la personne Des commerces spécialisés dans le secteur de l hygiène santé beauté» (absence de pharmacie au sein des périmètres de ZAC et de ZAD) Absence de librairie TYPOLOGIE NOMBRE DE COMMERCE Alimentaire 5 23% Primeur 1 Boulangerie 1 Boucherie 1 Supermarché 2 auto cycle 3 14% superjet 1 contrôle voiture 1 fleury sellerie 1 Restaurant Bar 2 9% Restaurant chinois 1 Restaurant rapido 1 Services 3 14% Banque de Bretagne 1 Laverie automatique 1 AAATES 1 Culture Loisirs 2 9% 4 pattes et compagnie 1 Le petit Zappeur 1 Equipement de la maison 2 9% Fleuriste 1 PENRU 1 Vacant 1 5% Tabac 1 5% Tabac/Presse 1 1 % sous total commerces et services 19 Une armature commerciale caractérisée par la présence de commerces de flux (alimentaire, services, restauration) et par une offre en commerces leaders de proximité (supermarché, tabac, boulangerie) toutefois incomplète (absence de pharmacie sur le périmètre par exemple). Activité artisanale 3 14% sous total activités artisanales 3 TOTAL % Source : Recensement objectif Ville réalisé sur les périmètres de ZAC et de ZAD

10 ANALYSE DU TISSU COMMERCIAL (4 / 4) Un site bénéficiant d une très forte commercialité liée principalement à son implantation sur un axe de flux structurant de l agglomération de Vannes et à l importance de son offre de stationnement Mais des implantations commerciales présentant une assez faible qualité urbaine Une logique d implantation d opportunité (occupation d anciens garages et de hangars existants) sans unité commerciale Une discontinuité du linéaire commercial ne permettant pas la déambulation piétonne Un caractère essentiellement routier des espaces publics et une absence d intimité urbaine Une armature commerciale répondant essentiellement à une logique économique de flux et peu à des objectifs d animation urbaine, de développement du lien social et de convivialité pour les habitants du quartier du Poulfanc. 10

11 ETUDE DE MARCHE ( 1/5 : Méthodologie) 1 ANALYSE DU CONTEXTE CONCURRENTIEL 2 - Analyser le contexte concurrentiel de la future implantation commerciale échelle immédiate (rayon de 300m) échelle locale (rayon d 1km) échelle élargie (± minutes en voiture) ETUDE DE MARCHE - Déterminer la zone de chalandise des futurs commerces du Cœur du Poulfanc - Évaluer le marché théorique global (potentiel de dépenses commercialisables) - Estimer le chiffre d affaires potentiellement captable - Evaluer les surfaces commerciales déployables par typologie ORIENTATIONS PROGRAMMATIQUES APPROPRIEES AU VU DU CONTEXTE CONCURRENTIEL Environnement Densité de population Dépenses commercialisables Marché théorique potentiel Taux d emprise? Chiffre d affaires captable Surfaces commerciales déployables concurrentiel 11

12 ETUDE DE MARCHE ( 2/5 : Contexte concurrentiel immédiat ) Une offre commerciale immédiatement disponible dans un rayon de ± 300 m de la future place marchande du Cœur de Poulfanc, répondant à une clientèle de flux mais aussi à des besoins de proximité une trentaine de commerces à ± 300 m du site Une offre alimentaire dense Deux supermarchés discount, Lidl (700 m²) et Netto (550 m²), un Picard, une boulangerie et un boucher Une offre commerciale existante dans un rayon de 300 m répondant en partie aux besoins quotidiens des habitants du Poulfanc Source: Fond de plan Ville de Séné Objectif Ville Consultants 12

13 ETUDE DE MARCHE ( 3/5 : Contexte concurrentiel local ) A ±1 km à l Est, hors environnement immédiat : Le centre d activités du Poulfanc, un hypermarché Intermarché de m² de surface de vente, incluant une pharmacie une centaine de commerces de destination une offre d enseignes nationales importante (par exemple : La Foire Fouille, La Grande Récré, Kiabi, Ouest Fêtes, Ariva Chaussure) Une importante offre de restauration venant compléter l offre (Macdonald s, Amour de Pomme de terre, Le Puits des Saveurs, pizzeria) A 1 km à l ouest, en direction de Vannes : Un assortiment de proximité dense, complet et diversifié (présence de boulangeries, d une pharmacie, d un caviste, d un coiffeur, de restaurants, de banques par exemple) Source : panorama 2012 et recensement Objectif Ville Fond de plan : Google Earth Un contexte concurrentiel local très dense invitant à la prudence dans le développement de nouvelles surfaces commerciales sur le Cœur de Poulfanc 13

14 ETUDE DE MARCHE ( 4/5 : Contexte concurrentiel élargi ) Contexte concurrentiel élargi m² de surface de vente alimentaire à ± 15 minutes Une offre alimentaire principalement localisée dans la commune de Vannes Deux pôles commerciaux structurants Le centre commercial du Fourchene ( m² GLA) composé d un hypermarché Carrefour (8 340 m² de surface de vente) et d une cinquantaine de boutiques Le centre E. Leclerc (6 830 m² gla) disposant d une galerie commerciale avec une vingtaine de boutique Source : Panorama 2012 Réalisation : OBJECTIF VILLE Un contexte concurrentiel dense, principalement composé de deux pôle commerciaux structurants au Nord Ouest (Carrefour Fourchene et Leclerc), confortant l hypothèse d une programmation commerciale de proximité sur le Cœur de Poulfanc 14

15 ETUDE DE MARCHE ( 5/5 : Synthèse des résultats ) Un potentiel économique théorique évalué à ± 48 m² SHON de commerces en fourchette haute (existant pris en compte) Postes Potentiel économique théorique (fourchette haute) m² SHON Surface SHON existante solde (création nouvelle possible) Boulangerie potentiel atteint Alimentation potentiel atteint Pharmacie surface insuffisante Bar/restaurant potentiel atteint Tabac/presse surface insuffisante Coiffure et beauté TOTAL Au vu du contexte concurrentiel, seul 1 poste de consommation pourrait éventuellement être renforcé : Coiffure et beauté (48 m² shon) Compte tenu du contexte (potentiel atteint sur la majorité des postes de consommation), la future polarité commerciale du Cœur du Poulfanc devrait théoriquement s appuyer principalement sur les commerces existants de la zone de chalandise pour fonctionner, sous réserve de compléments possibles évoqués plus loin au chapitre «programmation». *Source : recensement et enquête commerçant Objectif Ville 15

16 ENQUÊTE COMMERCANT ( 1/2 : Méthodologie ) Rappel de la méthodologie 31 commerçants ont été interrogés Objectifs de l enquête commerçants Identifier les projets et les besoins des commerçants, dans le cadre du projet urbain Evaluer la mutabilité du foncier à 6 ans 16

17 ENQUÊTE COMMERCANT ( 2/2 : Synthèse ) Globalement, une appréciation positive du projet du Cœur du Poulfanc par les commerçants Une mutabilité évaluée comme suit : 3 commerces conduits à évoluer ou disparaitre : 1 commerce pourrait envisager sa relocalisation hors du périmètre d étude, à proximité de l Intermarché 7 commerces seraient susceptibles d étudier leur relocalisation ou une nouvelle implantation au sein du futur pôle du Cœur du Poulfanc, à condition de bénéficier de conditions de stationnement équivalentes à leur situation actuelle 17

18 CONCLUSIONS DU DIAGNOSTIC COMMERCIAL Un potentiel économique de création de nouvelles surfaces commerciales quasi nul. Il est évalué à ± 48 m² shon, au vu de la zone de chalandise des futurs commerces de la place du Cœur de Poulfanc (3 149 ménages) et du contexte concurrentiel extrêmement dense du site. Pour autant, l analyse des besoins et des attentes des commerçants permet d envisager le déplacement opportun de commerces leaders, de nature à favoriser l émergence d une polarité commerciale attractive sur la future place du Cœur du Poulfanc. Ensuite, la programmation commerciale pourrait utilement être complétée par une offre de services et d activités médicales qui fait actuellement défaut dans le secteur. Enfin, en fonction de la qualité urbaine du programme et de la valorisation des futures surfaces commerciales qui seraient proposées, des créations de commerces aujourd hui non présents sur l est de Vannes ou des transferts de commerces mal localisés, mais dynamiques, pourraient renforcer la donne, malgré le fort contexte concurrentiel. Toutefois, les implantations de commerces dans le cœur de Poulfanc devront nécessairement pouvoir conserver une bonne visibilité sur les axes de flux automobiles pour se développer. 18

19 RAPPEL DU SOMMAIRE PARTIE 1 : DIAGNOSTIC CONTEXTE ET OBJECTIFS ANLYSE DU TISSU COMMERCIAL ETUDE DE MARCHE ENQUÊTE COMMERCANT CONLUSIONS DU DIAGNOSTIC COMMERCIAL PROPOSITION DE PROGRAMMATION PARTIE 2 : ANALYSE DU PROJET URBAIN ET PROGRAMMATION COMMERCIALE PROPOSITION DE PROGRAMMATION AXES DE DEVELOPPEMENT DU PROJET ANALYSE FONCTIONNELLE DU PROJET PROPOSITION DE RECALIBRAGE DE L OFFRE COMMERCIALE PREMIERE APPROCHE DE PLAN DE MARCHANDISAGE 19

20 PROGRAMMATION COMMERCIALE La programmation commerciale suivante peut être envisagée Transfert / relocalisation de commerces : de m² m² Création de nouvelles surfaces commerciales : 230 m² Création de surfaces dédiées à des activités complémentaires : 200m² Des services : agence bancaire, agence d assurance, agence d intérim, agence immobilière par exemple Des activités médicales et paramédicales : cabinet médical, cabinet dentaire, ambulance par exemple Des services non-marchands : association culturelle, cultuelle ou encore de formation, par exemple Au total, ± à m² pouvant être déployés sur le site, mais principalement dans le cadre de transferts d activités déjà existantes 20

21 AXES DE DEVELOPPEMENT DU PROJET Sur le plan urbain Le développement d un réseau viaire venant compléter la voirie existante : Réaménagement de la route de Nantes Création d une voie dédiée aux bus (dans la direction de Vannes) Création d une voie de desserte depuis la route du Versa, à destination des nouveaux logements. La création d un maillage Nord / Sud pour les cycles et les piétons : une connexion entre le quartier pavillonnaire et le secteur de l école Une place centrale, installée dans l emprise du mail Nord / Sud, traversée par la voie bus Sur le plan programmatique Le renforcement de l offre de logement. A l échelle de la ZAC : 8 programmes de logement collectifs 213 nouveaux ménages attendus Le développement d une centralité commerciale Route de Nantes restructurée Voie de bus en site propre Voie de desserte des logements Place centrale Un développement du site dans son épaisseur Une centralité affirmée aux abords de la place et du mail piétons / cycles Une densification du quartier par le renforcement de l offre de logement et de commerce N 100 m Fond de plan : Agence Minier Architectes / Réalisation : Objectif Ville Consultants N 21

22 LES ATOUTS DU PROJET POUR LE DEVELOPPEMENT COMMERCIAL Une bonne visibilité des îlots situés le long de la route de Nantes restructurée Une scénographie commerciale organisée autour de la place Une excellente accessibilité des lots situés le long de la route de Nantes Ilot 9 Une très bonne desserte en transports en commun de l ensemble du quartier, grâce à l aménagement d une voie de bus en site propre qui traversera la ZAC Des places de stationnement le long de la route de Nantes, à proximité immédiate des commerces (30 places environ le long de la voie + offre complémentaire à créer) Place centrale Route de Nantes restructurée Voie de bus en site propre (direction Vannes) N 100 m Fond de plan : Agence Minier Architectes / Réalisation : Objectif Ville Consultants Des atouts à valoriser pour organiser le développement commercial de la ZAC, en privilégiant des implantations : - aux abords de la place centrale - le long de la route de Nantes 22

23 PREMIERE APPROCHE DE PLAN DE MARCHANDISAGE Fond de plan : Agence Minier Architectes / Réalisation : Objectif Ville Consultants 23

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