Chapitre II - Acquisition par une personne physique

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1 Table des matières Chapitre I - La vente en général 1. Définition Compromis de vente Offre d achat Option d achat Risque lié à l option d achat Rédaction d un compromis de vente Compromis de vente sous condition suspensive Vente de gré à gré - vente publique Paiement d un acompte Acquisition en personne physique ou en société Calcul du budget Qui supporte les frais d acte? Que comprennent les frais d acte? Frais pour l ouverture de crédit Mandat hypothécaire Chapitre II - Acquisition par une personne physique 1. Aspect civil Introduction Le célibataire et le cohabitant (légal ou de fait) Les époux mariés : influence du régime matrimonial? Généralité Le régime de communauté Le régime de séparation de biens Aspect fiscal Introduction Droits d enregistrement de vente Bien situé à Bruxelles-Capitale Bien situé en Région wallonne Bien situé en Région flamande Tableau récapitulatif III

2 2.3. Droits d enregistrement de donation Introduction La base de calcul et le principe de progressivité Les trois Régions Cas particulier : la donation d un immeuble d habitation Cas de la donation d entreprise La déclaration fiscale Revenu cadastral - précompte immobilier Impôt des personnes physiques Impact de l emprunt hypothécaire La plus-value La moins-value Droits de succession Généralités Région de Bruxelles-Capitale Région wallonne Région flamande Particularité à l acquisition par une personne physique : la protection du logement familial des indépendants Quelles sont les conditions pour bénéficier de cette protection? Qu en est-il si le logement familial sert également de lieu de travail? Quid si l indépendant déménage? Chapitre III - Acquisition par une société 1. Aspect civil : inexistant Aspect fiscal Introduction Droits d enregistrement de vente Bien situé dans la Région de Bruxelles-Capitale Bien situé en Région wallonne Bien situé en Région flamande Tableau récapitulatif Cas particulier : l apport d un immeuble à une société Droits d enregistrement de donation Donation de l immeuble Donation des parts de la société Déclaration fiscale Impôt des sociétés Précompte immobilier Impact de l emprunt hypothécaire IV

3 Les intérêts notionnels La plus-value La moins-value Cas particulier : revente de la société propriétaire de l immeuble Aspect du droit des sociétés Que choisir : une nouvelle société ou une société existante? Une société existante Une nouvelle société Quelle forme de société? Introduction Une société anonyme Une société privée à responsabilité limitée Que choisir? Avantage de l acquisition par une société Outil de planification successorale? Chapitre IV - Les acquisitions démembrées 1. Introduction L usufruit Les droits de l usufruitier Les devoirs de l usufruitier Les droits du nu-propriétaire Les devoirs du nu-propriétaire La durée de l usufruit L extinction de l usufruit Sort des travaux réalisés par l usufruitier Le coût de l usufruit Avantages Inconvénients Les droits de superficie et d emphytéose Le droit de superficie Droits du superficiaire Devoirs du superficiaire Durée du droit de superficie Sort des constructions à l expiration du droit de superficie Coût Avantages Inconvénients V

4 3.2. Le droit d emphytéose Droits de l emphytéote Devoirs de l emphytéote Durée du droit d emphytéose Sort des constructions à l expiration du droit d emphytéose Coût Avantages Inconvénients Le régime fiscal de ces mécanismes juridiques Le régime fiscal de l usufruit Régime fiscal lors de la constitution de l usufruit Régime fiscal pendant la durée de l usufruit Régime fiscal lors de l extinction de l usufruit Le régime fiscal de l emphytéose Régime fiscal lors de la constitution de l emphytéose Régime fiscal pendant la durée de l emphytéose Régime fiscal lors de l extinction du droit d emphytéose Le régime fiscal de la superficie Régime fiscal lors de la constitution de la superficie Régime fiscal pendant la durée de la superficie Régime fiscal lors de l extinction du droit de superficie Mise en garde Chapitre V - Usage du bâtiment 1. Logement familial Achat par une personne physique Droits d enregistrement Déduction fiscale pour habitation propre et unique Achat par une société Droits d enregistrement Déduction - amortissement Revente par une personne physique Plus-value Revente par une société Plus-value VI

5 2. Résidence secondaire Achat par une personne physique Droits d enregistrement Déduction fiscale Achat par une société Droits d enregistrement Déduction - amortissement Revente par une personne physique Plus-value Revente par une société Plus-value Usage professionnel Achat par une personne physique Droits d enregistrement Déduction - amortissement Achat par une société Droits d enregistrement Déduction - amortissement Revente par une personne physique Revente par une société Acquisition d un bien loué À usage de logement Bail de droit commun Bail de résidence principale À usage de commerce Principe Dans quels cas l acquéreur peut-il mettre fin au bail? Bien loué à un fermier Définition Droit de préemption du locataire-fermier VII

6 Chapitre VI - Achat d un immeuble à construire - la Loi Breyne 1. Qu est-ce que la Loi Breyne? Quelles sont les conventions visées par la Loi Breyne? Engagement du vendeur à construire (ou faire construire) un immeuble Immeuble destiné en tout ou en partie à l habitation Paiement partiel avant l achèvement Travaux de transformation - convention d étude Travaux de transformation Convention d étude Conventions exclues du champ d application de la Loi Breyne Règles impératives contenues dans la loi Transfert de propriété Transfert des risques Responsabilité du vendeur (de l entrepreneur ou du promoteur) Obligation d information de l acquéreur Mentionner l identité du propriétaire Indiquer la date du permis de bâtir et les conditions de ce permis Octroi d un crédit hypothécaire Description des parties privatives et parties communes Annexer les plans de l immeuble et le cahier des charges Préciser le prix total Mentionner les aides publiques régionales au logement Déterminer les échéances des travaux Indiquer le mode de réception Connaissance des données Paiement du prix de vente Interdiction des clauses de rachat Cautionnement et garantie d achèvement VIII

7 Chapitre VII - Passage de personne physique à personne morale 1. Introduction La vente du bien à une société Principes civils Quasi-apport Principes fiscaux Droits d enregistrement et TVA Impôts directs Avantages L apport du bien à une société Principes civils Principes fiscaux Droits d enregistrement et TVA Impôts directs Avantages Le passage du bien de la société à la personne physique La vente d un bien appartenant à la société Droits d enregistrement et TVA Impôt des sociétés La cession des parts d une société Droits d enregistrement et TVA Impôt des personnes physiques Remarque La fin de la vie de la société Droits d enregistrement Impôt des sociétés Précompte mobilier IX

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