Café citoyen du jeudi 17 septembre 2011 Compte-rendu

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1 Café citoyen du jeudi 17 septembre 2011 Compte-rendu Les intervenants : François Noé, notaire à Nivelles, Bernard Monnier, chef de cabinet adjoint au Cabinet du ministre du logement de la RW, Thierry Toussaint, service d Etudes du MOC BW. 1. Introduction : la problématique du logement en Brabant wallon On constate une ségrégation sociodémographique de plus en plus grande en Brabant wallon. En 50 ans, le nombre d habitants a pratiquement doublé. Le BW concentre environ 52,5% de la croissance démographique de la Wallonie. Depuis 1970 l arrondissement de Nivelles bénéficie d une attractivité migratoire très positive, globalement la plus élevée de Belgique, les habitants de Bruxelles gagnant peu à peu la périphérie verte. Qui sont ces nouveaux venus? En grande partie des personnes âgées de 30 ans à 45 ans qui se caractérisent par une stabilité familiale et professionnelle et qui disposent de revenus confortables. On constate une dynamique de vases communicants entre Bruxelles et le BW. Bon nombre de jeunes Brabançons âgés de 20 à 25 ans s installent à Bruxelles. On peut résumer la situation de la façon suivante : effet de sélection sociale et effet de génération. Surreprésentation de couples avec enfants et sous représentation de ménages monoparentaux et d isolés. Les prix des logements augmentent plus rapidement qu ailleurs. Les logements locatifs sont rares et chers. Il y a peu de logements à louer à moins de 500 euros/mois. Le Prix de vente des maisons en moyenne supérieur de 40% à la moyenne wallonne. Les prix des terrains sont trois fois plus élevés. La part réservée aux logements sociaux est de 4,3 % contre 7% en Wallonie. A noter que Nivelles est une exception avec environ 10% de logements sociaux. En ce qui concerne les Agences Immobilières Sociales (A.I.S.), il existe 160 logements répartis dans 22 communes. Néanmoins, à Nivelles, 500 personnes sont en attente d un logement social. En 2004, en BW, un logement social était construit pour 9 logements construits par le secteur privé. Depuis les années 90, beaucoup moins de ans s établissent en Brabant wallon qui semble plus attractif pour les ans. (D après : Thierry Eggerickx, L évolution démographique du Brabant wallon. Le coût social de la périurbanisation. Centre de recherche en démographie et sociétés. UCL. 2008).

2 2. Les interventions Café Citoyen de septembre 2011 Bernard Monnier : La situation du Brabant wallon est atypique par rapport à la situation de la Wallonie. La difficulté des jeunes à trouver un logement à louer voire à en acheter un est une réalité. En matière de lutte contre ces difficultés d accès au logement, la RW injecte chaque année 300 millions d euros pour les politiques du logement public. On dénombre environ logements sociaux en Wallonie. On compte parmi les 30% de logements locatifs en Wallonie ¼ de logements sociaux dans le secteur public et ¾ dans le secteur privé locatif. L époque du clientélisme est heureusement révolue mais le délai d attente pour entrer dans un logement social est toujours très long dans certaines régions. La loi sur les baux à loyer et la régulation des loyers relève jusqu ici du niveau fédéral mais des négociations sont en cours pour un transfert vers les Régions. Cela va peut-être permettre de mieux définir des politiques adaptées aux réalités régionales. L idéal serait de réguler le prix des locations de manière à ne plus louer à n importe quel prix des logements en piètre état. Les allocations de loyer n ont que peu d effets si ces mesures ne s accompagnent pas d une régulation des prix. On a laissé le marché jouer à plein sans cadrer les choses. En matière d accès à la propriété, la Société Wallonne du Crédit Social (voir l adresse cidessous) offre des prêts à faibles taux d intérêts. Mais, l accès à la propriété n est pas la voie unique. En ce qui concerne plus précisément le public des jeunes candidats à la location ou à l achat, il est évident qu il y a un problème. Et la pratique actuelle du statut de cohabitant n arrange pas les choses. Les allocataires sociaux ont tout intérêt à se déclarer isolés. Il est aussi surprenant de constater que c est sur les bas loyers que les hausses ont été les plus importantes. L indice santé n a pas été pris en compte dans ce calcul des loyers. On est dans un système qui avantage les propriétaires qui peuvent déduire des remboursements de leur crédit hypothécaire sur le plan fiscal. C est peut-être à revoir. Que met-on en place pour éviter la fuite des jeunes vers Bruxelles? François Noé : il y a une grande offre en immeubles neufs. La plupart des logements en BW sont des villas quatre façades, des maisons de maître, des maisons de rapport. Or, ce sont les maisons deux façades qui sont surtout visées par les jeunes. Mais leur prix moyen est de euros à l achat. Quant aux appartements : leur prix moyen est de euros. La plupart des jeunes couples ne peuvent acheter à ces prix même avec des taux de remboursement d emprunts assez «bas» que nous connaissons actuellement qui avoisinent les 4%. En y ajoutant frais de notaire et frais d actes, on atteint des sommes très élevées. Dans d autres pays ces postes sont bien moins élevés. Tous ces aspects ont des répercussions au niveau social. Et fait la part belle aux spéculateurs. Dans d autres pays les loyers sont plafonnés. Les organismes de crédits sociaux ne savent généralement pas adapter leur taux lorsqu une baisse des taux intervient dans les autres organismes de crédits. Les banques qui, du fait d une baisse des taux, arrivent au même niveau que le taux pratiqué à ce moment par l organisme de crédits sociaux sont souvent plus attrayante car les conditions imposées à l emprunteur sont plus souples.

3 On assiste à un grand turn over au niveau des maisons. Elles changent de propriétaires en moyenne tous les sept ans. Les jeunes ne souhaitent pas quitter Nivelles mais sont forcés de le faire. Ils se tournent vers le Hainaut. Un jeune couple présent explique qu il peut emprunter une somme de euros maximum. La plupart des jeunes qui peuvent accéder à la propriété sont ceux qui sont aidés par leurs parents. Mais les jeunes d aujourd hui ne pourront pas aider leurs enfants plus tard. On évoque souvent le système qui se pratique dans certains pays : des emprunts dont les remboursements s échelonneraient sur 60 et 70 ans. Ce qui amènerait à transférer la dette sur ses enfants. Impossible ensuite pour ceux-ci d aider leurs enfants à leur tour. Pour quelle formule opter? Aujourd hui on voit la maison comme un transfert de capital vers les générations qui nous suivent. Mais il y aurait peut-être lieu de changer ces visions. - Acheter en co propriétés? - Construire? En cette matière, le coût de la construction est plus ou moins identique dans toutes les régions mais c est le prix du terrain qui fait la différence! - Dissocier l accès à la propriété de la maison à la propriété du terrain? C est la pratique du droit emphytéotique qui se pratique par exemple à Louvain La Neuve. - Acheter des parts d une société coopérative. Cela demande un changement des mentalités : la maison est vue comme un investissement. On récupère ses parts quand on le souhaite. - Développer davantage les formules d habitat groupé. - L habitat kangourou : une personne âgée cohabite avec des jeunes dans sa maison devenue trop grande pour y vivre seule. Thierry Toussaint : Il ne faut pas oublier que l accès et la régulation du logement font partie des responsabilités du législateur. Il y a donc, là derrière, une volonté politique. Ainsi certaines communes comme Lasne, exigent qu en cas de construction, le bâti occupe une faible proportion du terrain. Dans ce cas, seuls les très hauts revenus ont accès à la propriété ou à la location. Le citoyen a dès lors un rôle à jouer. Il est toujours intéressant de regarder ce que les majorités politiques des communes promettent en matière de logement au moment des élections et de vérifier durant la législature si ces engagements sont tenus. Taxer les logements inoccupés est aussi une manière de lutter contre les logements vides et d étendre l offre de logement disponible à la location. Il s agit d inciter les propriétaires à louer leurs biens quitte à faire appel à la loi de réquisition douce qui permet aux pouvoirs publics de remettre lui-même sur le marché un bien tout en versant le loyer perçu au propriétaire.

4 Certaines politiques ont des objectifs positifs comme la lutte contre les marchands de sommeil en refusant la mise en appartement de maisons de ville. Néanmoins, cela peut produire des effets pervers. En limitant les logements de petites surfaces disponibles sur le marché, les personnes isolées à bas revenus ont moins de possibilité de pouvoir se loger. La régulation doit donc être plus adéquate en instaurant par exemple un loyer maximal en fonction de la dimension et le confort du bâti. Se pose aussi la question de la discrimination. Par exemple un jeune émargeant au CPAS ne trouvera pas facilement un propriétaire qui accepte de lui louer un appartement. Il est possible d empêcher ce genre de comportement. Au niveau communal des choses peuvent être mettre en place. Les pouvoirs publics et notamment les CPAS disposent de réserves foncières qu ils pourraient réserver uniquement à l habitat. On pourrait aussi mettre une règle qui impose aux promoteurs de réserver une part significative de logement public dans leurs projets. François Noé : Le rêve de beaucoup de personnes est d acquérir une villa quatre façades en périphérie. Les centres villes sont occupés par des personnes qui ont de faibles revenus et pas toujours des logements décents. Côté chiffre, la répartition des logements se fait entre : 33% de ménages à une personne et 17% de familles monoparentales. 25% d adultes sans enfants et 25% de familles avec enfants. Il faudrait développer les petits logements pour les personnes seules, prévoir des logements qui soient adaptés aux différentes situations que l on peut connaître au cours de sa vie ; les situations évoluent Bernard Monnier souligne qu il n est pas facile de plaider pour les personnes vivant dans la précarité en Brabant wallon parce qu on nous renvoie toujours l image d une province riche dans laquelle les citoyens s en sortent plutôt bien. Ce qui n est évidemment pas le cas de tous. A Nivelles, il y a 10% de logements sociaux or, on constate aussi que certains logements dits «sociaux» ne sont pas accessibles parce qu ils ont été rachetés par leurs locataires. Il faudrait opter pour un droit de préemption. Il n est pas logique que des habitants d habitations sociales qui ont acheté leur maison la revendent très cher et que les sociétés d habitations sociales soient incapables de les racheter à ces prix! Avant les habitations sociales étaient attribuées à vie. Est-ce normal? Des alternatives Habiter dans un quartier durable. Pratiques et stratégies d action pour un nouvel ancrage local du logement. Jean-Michel Degraeve, architecte. A l initiative du Ministre Wallon du développement durable. Habitat kangourou : «Concrètement, la personne âgée s installe au rez-de-chaussée d un habitat tandis qu un jeune ménage ou une famille occupe le reste de la maison. Dans la plupart des cas, la personne âgée est la propriétaire ou le bailleur des lieux et il est prévu un contrat qui précise les modalités de la relation de services et le loyer modique payé par la famille. Cette formule d habitat simple et efficace permet aux personnes âgées de mieux vivre chez elles grâce à un voisinage bienveillant.» Agence Immobilière Sociale (A.I.S.) est une association qui agit comme intermédiaire entre les propriétaires bailleurs et les locataires à la recherche d un logement. Son objectif principal est de favoriser la mise à disposition (en location) d immeubles issus du parc privé ou public en vue de répondre à la demande de logements de qualité pour des ménages à revenus modestes qui ne trouvent pas une habitation salubre dont le loyer est compatible avec leurs revenus. Infos : A.I.S.B.W. : Parc des Collines, Avenue Einstein 4 à 1300 Wavre. Tél. : 010 / Fax: D après la brochure Habitat kangourou éditée par l asbl Question Santé. Site Internet : t_kangourou.pdf

5 François Noé : Une autre réalité qui gagne du terrain en période de crise est le fait que des personnes achètent des biens de manière à réaliser un placement sûr. Ce qui réduit donc l offre. Pour répondre aux jeunes qui désespèrent de trouver un jour un logement qui réponde à leurs attentes (à Nivelles ou dans ses environs, à un prix correspondant à leurs capacités financières actuelles), François Noé donne quelques éléments utiles. Un logement vendu par les propriétaires sans passer par une agence sera peut-être vendu à un prix plus raisonnable. En général, cela signifie que le propriétaire ne cherche pas à vendre à un prix excessif. On peut aussi demander pour démarrer le remboursement du crédit de manière différée. Il est aussi prudent d opter pour un prêt à un taux fixe. Les jeunes déplorent le manque d informations en matière d accès au logement. Ils se posent pas mal de questions relatives par exemple au système de la vente publique. Un participant fait remarquer qu outre le prix de la location ou de l achat, l aspect énergétique d un logement est un coût caché au départ mais qui est loin d être négligeable surtout dans des villes où l habitat est ancien et où des maisons construites dans les années 60 ne tenaient absolument pas compte de cet aspect, le mazout étant vendu à des prix très bas à l époque. Les vieilles maisons sont souvent très mal isolées et il est parfois impossible de remédier à cela. L idéal est aussi d opter pour la mitoyenneté. Bernard Monnier conclut en disant qu il est important de fixer les critères qu on privilégie lors du choix de l endroit où l on a envie de vivre. Considérer les aspects liés au travail, à l environnement social, familial, services, école Et de se tenir à ses choix. Parfois, s éloigner entraîne d autres coûts cachés Une chose est sûre : les communes ont une responsabilité en matière de logement sur leur territoire. Aux citoyens à être attentifs pour que l urbanisation prenne en compte les intérêts des différentes tranches d âges, des réalités familiales différentes, des besoins spécifiques à chacune d entre elles. Adresses utiles Service de la Région wallonne en matière de salubrité des logements : Salubrité logement : 081/ C est la Justice de paix qui est compétente en cette matière. Crédit Social de la Province du Brabant wallon, rue de Namur, 38, Wavre. Tél. : 010/ Société Coopérative des Habitations Sociales du Roman Païs, allée des Aubépines, 2 à 1400 Nivelles. Tél. : 067/ Site Internet : Droits quotidiens asbl : 081/ Courriel : info@droitsquotidiens.be Info conseils logement, Espace Wallonie, 67, rue de Namur à Nivelles. Tél. : 067/ Le prêt jeune (- de 35 ans) : voir Région Wallonne, division logement : La fédération du Notariat belge :