PETITS DEJEUNERS DU COMMERCE

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1 PETITS DEJEUNERS DU COMMERCE 17 octobre 2014 Eléments clés pour acheter ou vendre un fonds de commerce

2 Agent en fonds de commerce, un métier règlementé Photo Michèle SONZOGNI Michèle SONZOGNI Propriétaire d AGEFCO, fondée en 1984 Page - 2

3 Agent en fonds de commerce, un métier réglementé Qu est-ce qu un agent en fonds de commerce? Selon la définition de la loi, il s agit de celle ou celui qui fait profession de s entremettre dans la vente, l achat, la cession, la remise ou la reprise d un fonds de commerce, quel que soit le genre de commerce exploité. Comment le reconnaître? Métier soumis à autorisation, selon la loi sur les agents intermédiaires du 20 mai 1950, cette autorisation est délivrée par le DES (département de la sécurité et de l économie). (LAInt) Nul ne peut exercer cette profession sans être au bénéfice d une autorisation préalable qui est personnelle et incessible. Elle ne peut être délivrée qu à une personne physique.

4 Agent en fonds de commerce, un métier réglementé Pourquoi consulter un agent intermédiaire autorisé par le Conseil d Etat? En premier lieu parce qu il est très difficile de mener à bien une affaire lorsque l on ne possède pas des connaissances spécifiques sur le droit du bail, sur la manière de rédiger des contrats. Et puis, l agent en fonds de commerce, qui pratique plusieurs métiers en un, sera tout à la foi : Courtier : il intervient dans la vente, l achat, la cession, la remise ou la reprise d un fonds de commerce et lors de mise en gérance-libre. Conseiller : il renseigne sur les spécificités de telle ou telle branche. Expert : l agent est appelé à estimer ou expertiser des commerces Arbitre : l agent représente de manière neutre les 2 parties Conseiller juridique : l agent établi les précontrats et les contrats définitifs. Page - 4

5 Agent en fonds de commerce, un métier réglementé Si je suis vendeur : Il va me conseiller sur le juste prix de mon affaire Il va me faire bénéficier de son fichier de clients potentiels Il va m aider dans les questions administratives (rédaction de courriers) Il va établir le contrat de vente Il va s assurer de l origine des fonds que je vais recevoir Il va aller négocier le bail à la régie En bref il va mettre en musique toute la démarche afin que je vende mon commerce sans devoir me soucier ni des éléments essentiels, ni des détails. Page - 5

6 Agent en fonds de commerce, un métier réglementé Si je suis acheteur : Il va m orienter sur le commerce Il va me trouver un local «chaussure à mon pied» Il va m indiquer la marche à suivre pour les commerces à autorisations particulières Il va me conseiller sur la forme juridique appropriée Il va me donner tout contact utile à mes affaires futures grâce à son réseau Il va m aider dans la négociation avec le vendeur Il va établir le contrat de vente Il va consigner ou faire consigner les fonds de la transaction, le temps que toutes les conditions soient réunies Il va s assurer de la gestion des créanciers par le biais de la Feuille d Avis, le cas échéant En bref, la responsabilité de l agent en fonds de commerce est fortement engagée, c est un partenaire de la transaction. Page - 6

7 Agent en fonds de commerce, un métier réglementé Enfin, que faire si j ai un problème majeur avec un agent en fonds de commerce? Il existe deux commissions régissant notre profession : la commission de surveillance qui a pour mission de veiller à ce que les agents en fonds de commerce exercent leur métier dans les strict respect des lois, règlements, us et coutumes en vigueur dans le canton. Et la commission de taxation, laquelle a pour mission de veiller à ce que les commissions et honoraires facturés aux clients correspondent au us et coutumes en vigueur dans le canton et ne sont pas exagérés. Si un agent en fonds de commerce est fautif, la commission peut, selon la gravité du cas, prononcer des sanctions allant de l avertissement à la destitution, c est-à-dire au retrait définitif de l autorisation. En résumé : Quelques centaines de francs très bien investis, car son intervention est la clé de votre succès dans une transaction de remise de commerce! N hésitez pas : consultez! Page - 7

8 Fonds de commerce : aspects pratiques du point de vue du vendeur et de l'acheteur alexandre@ desaussurecommunicat ion.ch Présentation succincte Olivier NIMIS Directeur / REMICOM.COM 20 agences en Suisse Page - 8

9 Fonds de commerce : aspects pratiques du point de vue du vendeur et de l'acheteur Quelques chiffres sur le nombre d entreprises et de commerces à céder dans les 5 ans à Un chiffre impressionnant mais la réalité est bien différente! Page - 9

10 Fonds de commerce : aspects pratiques du point de vue du vendeur et de l'acheteur Petite présentation du type de commerce que nous avons dans nos agences Les métiers de bouche : Bars Restaurants Discothèques Cabarets Cafés Sandwicheries Snacks Page - 10

11 Fonds de commerce : aspects pratiques du point de vue du vendeur et de l'acheteur Petite présentation du type de commerce que nous avons dans nos agences Les boutiques, et les magasins Boutiques Magasins Arcades Surfaces commerciales ( Centre ville) ( Centre commerciaux ) ( Extérieur ) Page - 11

12 Fonds de commerce : aspects pratiques du point de vue du vendeur et de l'acheteur Petite présentation du type de commerce que nous avons dans nos agences Les produits de la beauté Instituts de beauté Salons de coiffure Wellness Centres de bien-être Fitness Page - 12

13 Fonds de commerce : aspects pratiques du point de vue du vendeur et de l'acheteur Petite présentation du type de commerce que nous avons dans nos agences Les produits du tabac et de l épicerie Magasins de tabac Kiosques Epiceries Page - 13

14 Fonds de commerce : aspects pratiques du point de vue du vendeur et de l'acheteur Petite présentation du type de commerce que nous avons dans nos agences Les autres produits Garages Pressings Magasins de moto Bureaux de change Etc. Page - 14

15 Fonds de commerce : aspects pratiques du point de vue du vendeur et de l'acheteur Petite présentation du type de commerce que nous avons dans nos agences Les sociétés Sociétés Entreprises PME (petites structures) Page - 15

16 Fonds de commerce : aspects pratiques du point de vue du vendeur et de l'acheteur Nous nous occupons aussi! Locaux commerciaux Surfaces commerciales Page - 16

17 Fonds de commerce : aspects pratiques du point de vue du vendeur et de l'acheteur Nos clients acheteurs, qui sont-ils et leurs motivations. - Se lancer un défi - Prendre une part de marché - Investir - Recherche d une activité - Aboutissement d un rêve - Envie d être à son compte - Mettre à profit ses connaissances Page - 17

18 Fonds de commerce : aspects pratiques du point de vue du vendeur et de l'acheteur Nos clients vendeurs, qui sont-ils et leurs motivations. - Retraite - Changement d orientation - Problème de santé - Problème de famille - Retour dans leurs pays Page - 18

19 Fonds de commerce : aspects pratiques du point de vue du vendeur et de l'acheteur En tant que spécialiste, nous Conseillons les vendeurs et les acheteurs d une manière neutre Pour arriver à une situation ou chaque partie est gagnante. Page - 19

20 Fonds de commerce : valorisation et financement Frédéric BERNARD Directeur associé Expertise Confidentialité Intégrité Géraldo ZACCARIA Directeur associé Page - 20

21 Fonds de commerce : valorisation et financement La problématique : valorisation et adéquation entre 2 situations La valorisation est basée sur une situation actuelle La qualité d un projet est liée de sa capacité future à générer du cash flow (de l argent) Page - 21

22 Fonds de commerce : valorisation et financement Valeur intrinsèque Fonds de commerce = Actifs corporels Matériel Agencement Equipement Mobilier Ustensiles Stock Actif incorporels Clientèle Marque Réputation Site internet Zone de chalandise Droit au bail Qualité du personnel Page - 22

23 Fonds de commerce : valorisation et financement Les actifs corporels sont facilement valorisables même s il faut se méfier des valeurs qui apparaissent dans les bilans (valeur fiscale) -> il convient souvent de faire une estimation du matériel et équipement Les actifs incorporels sont souvent liés à la valorisation de la clientèle à l emplacement et donc la pérennité du bail ces éléments sont très durs à quantifier et reposent aussi souvent sur la loi de l offre et de la demande Page - 23

24 Fonds de commerce : valorisation et financement VALORISATION Grand nombre de méthodes existantes dérivées de l entreprise: Méthode des praticiens Méthode des cash-flows actualisés Méthode des multiples Trop complexes et souvent inutilisables pour les affaires de petites taille à cause de la manière dont la comptabilité est tenue en Suisse Il n existe pas de «Saint Graal» de la valorisation : pas de formule simple, d où la nécessité d avoir recours à des professionnels Page - 24

25 Fonds de commerce : valorisation et financement Pour l acheteur Il est important de remettre en perspective le prix payé avec le retour sur investissement Il est donc important de pouvoir établir des prévisions financières (comptes d exploitation prévisionnels) pour déterminer les flux financiers et surtout pour savoir si votre projet est rentable PP prévisionnels Page - 25

26 Fonds de commerce : valorisation et financement Cas particulier : la valeur du bail/pas-de-porte Rappel - Extraits du «Bail à loyer» de David LACHAT édition Un bailleur ne peut exiger un pas de porte (transaction couplée) - On ne peut «vendre du vent» Chap «pas de porte» : une frontière délicate entre clientèle, emplacement, zone de chalandise Les 3 valeurs clés du succès «l emplacement, l emplacement, l emplacement» IL EST TRES IMPORTANT D AVOIR RECOURS A DES INTERMEDIAIRES EXPERIMENTES POUR VOUS ACCOMPAGNER Page - 26

27 Fonds de commerce : valorisation et financement Les sources de financement possibles - vos fonds propres (incluant LPP) constituent la part la plus importante - les financements bancaires (très difficiles à obtenir à cause de la définition du fonds de commerce en Suisse) - divers organismes (FAE, Fondetec ) - Crédit-vendeur/location-gérance avec option d achat Page - 27

28 En conclusion Entourez-vous d experts pour la réussite de vos projets futurs.