Première partie Le régime légal des baux commerciaux

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1 Table des matières Introduction 5 Première partie Le régime légal des baux commerciaux Chapitre 1 Application du droit commun du bail 9 Chapitre 2 Les autres législations applicables 12 Section 1 De nombreuses autres législations peuvent influencer le bail commercial 12 Section 2 Le risque de conflit de législation : un exemple : l assainissement du sol en Région flamande 15 Chapitre 3 La loi sur les baux commerciaux est impérative 17 Section 1 Définition 17 Section 2 Caractère impératif de la plupart des dispositions de la loi sur les baux commerciaux Les dispositions de la loi sont en principe impératives Importance de la question sur les conventions 19 Section 3 Particularités de l analyse de la loi sur les baux commerciaux Mélange de dispositions impératives et supplétives Les intérêts protégés Nécessité d examiner quelle est la partie que la loi vise à protéger 20 larcier 1233

2 Le droit du bail commercial 2. Les objectifs de la loi sur les baux commerciaux La protection du fonds de commerce L objectif principal est la protection du fonds de commerce La protection du fonds de commerce est la limite de la protection du locataire mais aussi du droit de propriété Tentative de synthèse Difficultés et aléas de l analyse La nullité relative et la faculté de renonciation Seule la partie protégée peut se prévaloir de la nullité La nullité doit être demandée La demande de nullité n est pas soumise à un délai particulier L inconfort de la situation du contractant non protégé 27 Section 4 Méthode d analyse La disposition légale est-elle impérative ou supplétive? Quelle est la partie protégée? Dans quelle mesure la clause incriminée porte-t-elle atteinte aux droits protégés? La partie protégée a-t-elle renoncé à la protection légale? Preuve La renonciation est-elle valable? Exemple : ratione temporis 31 Chapitre 4 Le bail commercial est un contrat limité par la loi mais non dirigé 32 Deuxième partie La formation du contrat de bail commercial Chapitre I La capacité des parties 36 Section 1 Les époux Époux bailleurs Époux preneurs 37 Section 2 Les mineurs d âge Le bailleur est mineur Le locataire est mineur 39 Section 3 L usufruitier larcier

3 Table des matières Section 4 Les administrateurs provisoires 42 Section 5 Société 42 Chapitre II Formes du bail commercial 43 Section 1 La conclusion du bail commercial 43 Section 2 La preuve du bail commercial 44 Section 3 Certaines dérogations sont subordonnées à un écrit 45 Section 4 De l utilité de l écrit et de quelques clauses essentielles dans tout bail commercial L identité des parties Identité du bailleur Identité du preneur Description des lieux loués L affectation des lieux Date de prise de cours et durée du bail 48 Section 5 Difficultés et risques de la conclusion d un bail commercial par plusieurs locataires Le régime juridique applicable à la conclusion du bail par des copreneurs Caution Bail signé par deux ou plusieurs locataires Société en formation Activité en commun, sans constitution d une société disposant de la personnalité juridique La société de droit commun Conséquences de la création d une société de droit commun sur un bail commercial En cas de pluralité de locataires, chacun d entre eux doit-il avoir la qualité de commerçant? 51 Troisième partie Champ d application de la loi sur les baux commerciaux Chapitre I Le champ d application de la loi est de droit impératif 57 Chapitre II Conditions requises pour que la loi s applique 59 larcier 1235

4 Le droit du bail commercial Section I Bail Définition Situations apparentées non constitutives de bail Le leasing «Bail emphytéotique» Concession Biens du domaine public Principe Exemple : magasins situés dans les couloirs d une gare La jurisprudence des juridictions de fond Évolution Les biens du domaine public sont destinés à faire l objet d une concession La différence de statut entre le locataire commercial et le concessionnaire ne viole pas la Constitution Le concessionnaire ne peut pas donner à bail commercial Application de la loi à certains biens des pouvoirs publics Biens relevant du domaine privé La requalification Les règlements particuliers prévus par l article Convention de gestion ou de louage d industrie Contrat de louage d industrie et contrat sui generis Contrats de distribution commerciale Contrat de franchise Gérance Location du fonds de commerce Occupation précaire Notion Licéité Conditions L intention commune Objectivation de la précarité L objectif ne peut être d échapper à une loi impérative Occupation sans droit ni titre Contrat de société Contrat sui generis La qualification du contrat L opération de qualification larcier

5 Table des matières 2. Portée et effet de la qualification donnée par les parties Le loyer Bail licite Principe Les établissements de jeux Les polices de l urbanisme et de l environnement La protection de la concurrence économique Débauche et prostitution 92 Section II Immeuble ou partie d immeuble Immeuble Partie d immeuble Immeuble bâti ou non La loi ne s applique pas au bail de meuble Principe Le fonds de commerce La loi ne s applique pas à la location du seul fonds de commerce La loi s applique si le bail porte également sur le bien loué 97 Section III L affectation des lieux Affectation lors de l entrée en jouissance du preneur Intention commune Preuve de l intention commune Affectation en cours de bail La modification de l affectation nécessite l accord exprès des deux parties Preuve de l accord de changement en cours de bail Affectation principale Principe-critère Activité principale par rapport aux locaux loués Activité principale par rapport à l activité exercée Limites de l activité accessoire Régime légal applicable en présence d activités soumises à des législations impératives distinctes Affectation réelle Affectation par le preneur ou par le sous-locataire Affectation conforme aux règles d urbanisme 108 larcier 1237

6 Le droit du bail commercial Section IV Commerce de détail ou artisanat en contact direct avec le public Commerce de détail Il faut un commerce Commerce de détail Nomenclature L artisan Contact direct avec le public La polémique : une question de virgule? Le contact se noue dans les lieux loués Le contact direct avec le public Le public n est pas nécessairement le «grand public» La thèse de l exigence d un contact direct avec le public, au sens le plus large Critique Limites de la notion de clientèle de «passage» y compris un public restreint La clientèle ne doit pas être régulière La loi ne protège pas uniquement la clientèle de «quartier» La conjonction d un lieu et d un commerce La loi s applique à un commerce situé dans un ensemble 154 Section V Le locataire d un bail commercial doit-il être commerçant (ou artisan)? 155 Chapitre III Exceptions et exclusions Baux de circonstance Principe Les parties n ont pas la faculté de conclure une clause d essai Nature, destination du bien ou usage Locations saisonnières Bail de circonstance de plus d un an Biens exonérés de précompte immobilier Les baux consentis par les administrateurs provisoires des biens d autrui Principe larcier

7 Table des matières 2. L administrateur provisoire Notion Administrateurs provisoires visés par l exception et dont les baux ne sont pas soumis à la loi Administrateurs provisoires qui peuvent conclure des baux commerciaux soumis à la loi L administrateur judiciaire Il suffit qu un des copropriétaires soit sous administration provisoire Les baux d immeubles à revenus modiques Baux d immeubles expropriés Conditions d application de l exception Il faut qu il s agisse d un immeuble exproprié ou acquis pour cause d utilité publique Le bail doit être consenti par une administration publique ou par un établissement public Caractère impératif? La sous-location 170 Chapitre IV Extensions L extension légale Les «locations jointes» Protection limitée Extension contractuelle Liberté des conventions Limite : l application obligatoire d une autre législation impérative Importance du libellé de la clause contractuelle Application totale ou partielle 180 Quatrième partie Durée du bail commercial Chapitre I La durée du bail initial et des renouvellements 184 Section I Période initiale Bail initial de neuf ans au moins Durée minimale : neuf ans 184 larcier 1239

8 Le droit du bail commercial 1.1. Le principe Exceptions légales Les clauses dérogatoires Bail à l essai Bail commercial à vie? Prise de cours Libre fixation de la durée à condition de respecter le minimum légal Sanction : nullité relative Nullité de la clause et non du bail Nullité relative Au profit du seul preneur? Au profit également du bailleur? L option entre la validité ou la nullité de la clause Libre exercice de l option L option dans l hypothèse où le preneur est la seule partie protégée Option ouverte aux deux parties Confirmation Manœuvres dolosives Sous-location Bail d une durée supérieure à neuf ans Application du droit commun des baux de plus de neuf ans Interdiction du bail perpétuel Transcription Réductibilité de certains baux de plus de neuf ans Le bail de plus de neuf ans est soumis à des législations spécifiques Accord de prolongation de la période du bail en cours Application des règles de la loi sur les baux commerciaux aux baux de plus de neuf ans Le calcul des triennats Maintien du droit à trois renouvellements Droit de résiliation anticipée Révision triennale 204 Section II Fin de la période initiale du bail L hypothèse de la fin du bail à l issue de la période initiale Bail écrit larcier

9 Table des matières 3. Bail verbal Le congé n est pas requis Utilité du rappel Affichage et visite 207 Section III La durée des renouvellements Neuf ans, en principe Possibilité de convenir d une durée différente Principe : une liberté contrôlée Nécessité d un accord des parties Limites à l accord des parties Les formes requises Objectif L acte authentique Le juge Sort du renouvellement d une durée autre que neuf ans conclu sans respecter les formes légales Partie protégée : le locataire, certainement Partie protégée : le bailleur? Le régime du renouvellement d une durée autre que neuf ans Le renouvellement de moins de neuf ans Un tel renouvellement n équivaut pas à une résiliation Difficulté : le renouvellement de moins de quinze mois Bail de plus de neuf ans et durée des renouvellements Minorité d un bailleur : durée réduite de renouvellement Fin des renouvellements Fin des premier et deuxième renouvellements Fin du dernier renouvellement 216 Section IV La durée des locations jointes 217 Chapitre II Facultés de résiliation anticipée 219 Section I Le système légal Terminologie 219 Section II Faculté du preneur de résilier anticipativement le bail commercial Droit de résilier à chaque triennat 221 larcier 1241

10 Le droit du bail commercial 2. Disposition impérative Principe et ratio legis La partie protégée Le preneur, assurément Le bailleur? Interdiction des clauses restrictives Clauses plus favorables au preneur Application du droit commun : abus de droit Modalités et formalités du congé Le congé donné hors délai Préavis à notifier par le preneur en cas de reconduction tacite L article 14 ne précise pas le délai de préavis à respecter par le preneur La thèse majoritaire : application du délai de droit commun (1 mois) Notre thèse (fort) minoritaire : application de l article 3, alinéa 3 dans toutes ses dispositions Effets du congé du preneur 233 Section III Résiliation à l initiative du bailleur Les hypothèses visées Les trois cas de résiliation par le bailleur Fin du contrat à son terme Faculté triennale de résiliation par le bailleur en vue de l exercice d un commerce L autorisation contractuelle Nécessité d une stipulation contractuelle inscrite dans le bail ou non Contenu de la clause Faculté de résiliation et renouvellement du bail Faculté de résiliation et tacite reconduction Liberté contractuelle relative Condition de fond : l exercice d un commerce dans l immeuble par le bailleur ou ses proches Exercice d un commerce L exploitation du commerce par le bailleur ou ses proches Les bénéficiaires Les proches du bailleur Sociétés larcier

11 Table des matières Pluralité de bailleurs Échéance Le préavis Motivation La volonté d occupation Le préavis ne doit préciser ni la nature du commerce, ni l identité du futur exploitant Contrôle de la légalité et de la sincérité du motif du congé Préavis d un an Formes Nullité relative L exploitation effective Indemnité d éviction Congé donné par l acquéreur Préavis à notifier par le bailleur en cas de reconduction tacite 255 Section IV Règles générales relatives au congé Principes Concours de deux congés 259 Section IV Résiliation anticipée de commun accord Principe : une liberté surveillée Formalités specifiques a la resiliation amiable d un bail commercial Acte authentique ou déclaration devant le juge Ratio legis «À tout moment» Dès que les droits du preneur sont acquis Y compris en cas de tacite reconduction Pour quelle échéance? L intervention du juge ou du notaire Procédure Rôle du juge ou du notaire Sanction de l inobservation des formalités Disposition impérative Nullité relative En faveur de qui les formalités légales sont-elles prévues? Opinion très largement majoritaire : seul le preneur est protégé Opinion minoritaire 270 larcier 1243

12 Le droit du bail commercial 3.3. Fin de la controverse : seul le preneur est protégé Conséquences L option de la partie protégée Régimes de preuve différents Renonciation Effets de la résiliation amiable L accord des parties est une convention Conséquences de la perte du bail 275 Chapitre IV Les autres causes de dissolution du bail commercial 277 Section 1 Décès 277 Section 2 Faillite et réorganisation judiciaire 277 Section 3 Clause résolutoire expresse 278 Section 4 Condition résolutoire 278 Section 5 Résolution pour faute 279 Section 6 Législations particulières 280 Cinquième partie Les aspects financiers du bail commercial Chapitre I Principes 283 Section I Liberté de fixer le loyer de départ Liberté contractuelle Loyer progressif ou variable Loyer progressif Loyer variable Modification du loyer en cours de bail Les modalités du loyer Composantes Exigibilité Retards de paiement 290 Section II Indexation Licéité Indexation et révision des loyers larcier

13 Table des matières Section III «Pas de porte» Notion Prise en compte du pas de porte à l occasion de certains mécanismes de la loi sur les baux commerciaux 295 Section IV Garantie locative 296 Section V Lois de blocage des loyers 297 Chapitre II La révision du loyer 299 Section I Objet et nature de la révision Ratio legis : tempérament à la durée légale du bail Respect de l accord initial Caractère dérogatoire de la révision Pas de révision des charges Droit commun 303 Section II Disposition à caractère impératif Étendue du caractère impératif Impératif au profit des deux parties Le caractère impératif porte-t-il aussi sur les modalités de la révision? Ce qui est admis (quasi) unanimement Une opinion majoritaire : le contrat peut rendre la révision plus facile à obtenir La doctrine La jurisprudence Notre opinion (minoritaire): les parties ne peuvent modifier les conditions de l article Sanction Révision et indexation du loyer 310 Section III Période de demande de révision À l expiration de chaque triennat Mais pas à l expiration d une période de bail Quid lorsque le bail est à durée indéterminée? Principes Reconduction tacite L opinion majoritaire selon laquelle la révision ne peut intervenir pendant la reconduction tacite 313 larcier 1245

14 Le droit du bail commercial 2.2. Critique : pour un droit de révision du loyer pendant la tacite reconduction L arrêt de la Cour de cassation du 20 novembre En fin de droit 317 Section IV Variation par rapport au loyer stipulé dans le bail ou fixé lors de la dernière révision Variation de quinze pour cent entre la valeur locative normale La valeur locative normale actuelle et le «loyer contractuel» en vigueur lors de la demande Le loyer en vigueur intégrant tous les aspects du loyer et du contrat de l application de la clause d indexation contractuelle de toutes les charges particulières qui pèsent sur le preneur éventuellement du pas de porte Controverse : loyer stipulé ou fixé versus valeur locative initiale L omission de demander une révision n altère pas les droits ultérieurs 325 Section V Les circonstances nouvelles Définitions et caractéristiques Définitions Circonstance indépendante des parties Principes Travaux effectués par le preneur Travaux exécutés par le bailleur Circonstance qui n existait pas lors de la fixation du dernier loyer La circonstance ne doit pas être imprévisible Circonstance à effet durable Exemples Avertissement Circonstances nouvelles admises Évolution du quartier L évolution économique en général larcier

15 Table des matières 2.3. Travaux effectués par le bailleur Inoccupation partielle dans un centre commercial Circonstances non admises Le quartier L évolution économique générale Travaux faits par les parties Travaux effectués par le preneur Travaux faits par le bailleur 342 Section VI Procédure Délai de demande Les trois derniers mois du triennat Délai impératif Sous-location Modification ou extension de la demande Demande reconventionnelle Aménagement contractuel Sanction Éléments à fournir par le demandeur en révision Charge de la preuve Preuve à fournir au tribunal Le demandeur doit apporter des éléments donnant crédit à son action mais il ne doit pas fournir un dossier comparatif complet Le juge ne peut se substituer à l expert Rôle du juge Limites : respect de la loi et des demandes des parties Le filtre préalable : la vérification des conditions légales Les limites tirées du caractère accusatoire de la procédure Pas d autre condition procédurale Pas de possibilité de modifier le contrat Le juge statue en équité Recours à l expertise Critères de décision Valeur locative Rendement de l activité du preneur 360 larcier 1247

16 Le droit du bail commercial 3. Prix d acquisition de l immeuble 361 Section VII Effets de la décision de révision Le loyer révisé est dû dès le premier jour du triennat Loyer dû pendant la procédure de révision Intérêts Pas de droit de désistement du preneur 363 Section VIII La «révision amiable» Dans le cours d une procédure en révision En dehors de toute procédure et à tout moment 364 Sixième partie Travaux et transformations Chapitre I Généralités 369 Section I Le droit du preneur d effectuer des travaux 369 Section II Le droit du bailleur d effectuer des travaux 370 Section III Les travaux imposés par les pouvoirs publics 372 Chapitre II Le droit du preneur d aménager les lieux loués 374 Section I Droit impératif ou supplétif L objectif de la loi Bref rappel du droit commun Le droit du preneur est impératif À l égard du bailleur : disposition supplétive 377 Section II L article 7 n empêche pas l application d autres dispositions légales Le droit du preneur ne peut porter atteinte aux autres dispositions contractuelles ou légales Le respect du contrat Les clauses du bail Le «contrat» de l immeuble : les statuts de la copropriété Les diverses législations applicables aux travaux Conséquences des travaux autorisés 380 Section III Les conditions relatives aux travaux larcier

17 Table des matières 1. La transformation Définition Transformations et aménagements Aménagement mineur Principe : application du droit commun Application de la loi sur les baux commerciaux à titre de protection minimale du droit de procéder à des aménagements mineurs Construction nouvelle Transformation utile à l entreprise L utilité L exigence d utilité limite-t-elle le droit du preneur aux seuls locaux affectés à un usage commercial? Travaux dans les lieux loués Limite liée au coût des travaux La limite légale Le coût des travaux Le montant du loyer Transformations successives Au cours d une période de bail En période de renouvellement Le dépassement de la limite de trois ans de loyer Dépassement de la limite lors de la demande d autorisation Dépassement en cours de travaux Pas d atteinte à la sécurité, à la salubrité à l esthétique du bâtiment 394 Chapitre III Procédure 396 Section I Notification par le preneur L obligation Une information complète 397 Section II La réponse du bailleur Conditions de forme et de délai Le contenu de la réponse L acceptation Le silence L opposition 400 larcier 1249

18 Le droit du bail commercial 3.1. Forme et délais Les motifs d opposition Opposition du bailleur dans la phase administrative 402 Section III Recours du preneur 402 Section IV Rôle du juge 404 Section V Droit pour le preneur mais non obligation d exécuter des travaux 405 Section VI Le bailleur ne devient pas maître de l ouvrage 405 Chapitre IV Droits du bailleur et du propriétaire en cas d exécution des travaux 407 Section I Énumération des droits du bailleur et du propriétaire 407 Section II Accès aux travaux 408 Section III Assurance Étendue de l obligation d assurance Sanction du défaut d assurance 410 Section IV Faculté tirée du droit commun 411 Chapitre V Sous-location 412 Section I La demande du sous-locataire 412 Section II Droits du locataire principal et du propriétaire 413 Chapitre VI Les travaux faits sans autorisation 414 Section I Les travaux irréguliers Notion Exécution partielle des travaux 415 Section II Sanctions Une sanction spécifique : l arrêt des travaux sur requete unilaterale Le droit du bailleur ou du propriétaire Le recours du preneur Les sanctions de droit commun Les sanctions de la loi sur les baux commerciaux : remise en état et dispense d indemnité La demande de remise en état larcier

19 Table des matières 2. Les dommages et intérêts La dispense d indemnité en cas de conservation des travaux irréguliers L option du bailleur 420 Chapitre VII Régime des travaux en cours d exécution 422 Chapitre VIII Sort des transformations en fin de bail 423 Section I Le droit commun 423 Section II Le caractère supplétif de la loi sur les baux commerciaux 424 Section III Le régime supplétif organisé par la loi sur les baux commerciaux Champ d application Le droit du bailleur : exiger le maintien mais non la suppression des travaux Le droit du bailleur : modalités d exercice En cours de bail Date ultime : le départ du preneur Événements influençant le régime de l article Conséquences de la décision du bailleur de conserver les travaux Conséquences sur le contrat Prolongation de la période en cours La garantie de renouvellement Conséquences sur le loyer futur Modification du loyer de commun accord Action en révision Fixation du loyer par le juge dans une procédure de renouvellement Conséquences fiscales L indemnité due au preneur Droit du preneur à une indemnité pour les travaux maintenus dans les lieux La cause de la fin du bail est indifférente Droit de rétention Calcul de l indemnité Mode de calcul Plafond : trois ans? 437 larcier 1251

20 Le droit du bail commercial Septième partie La cession de bail et la sous-location Chapitre I Principes 442 Section Rappel des principes de droit commun La cession de bail Définition Cession de bail et cession de fonds de commerce Cession de bail et restructuration de société Cession de bail et apport en société Cession de créance ou cession de contrat Cession de bail et décès Opposabilité de la cession de bail Opposabilité au débiteur cédé Opposabilité aux tiers La sous-location Le paiement du loyer par un tiers ne rend pas celui-ci cessionnaire du bail ni sous-locataire Cession et sous-location entraînent le maintien du bail initial, sauf novation Les quatre types de sous-location commerciale La sous-location totale avec cession du fonds de commerce La sous-location accompagnée de la location ou de la création du fonds de commerce La simple sous-location à usage commercial La sous-location partielle à usage de résidence principale 452 Section II Autonomie des contrats Bail et sous-bail peuvent être fort différents La cession ou la sous-location n ont pas pour effet de modifier le bail principal Obligation d information 455 Section III Liberté de céder le bail ou de sous-louer 456 Section IV Les clauses d interdiction de cession de bail ou de sous-location Faculté Sanction de la violation d une clause d interdiction larcier

21 Table des matières Chapitre II Les principes applicables aux baux commerciaux 458 Section I Législation applicable à la sous-location commerciale Principe : application de la loi sur les baux commerciaux Loi sur les baux de résidence principale 459 Section II Liberté de céder ou de sous-louer Principe : liberté Opposabilité 461 Section III L interdiction contractuelle de céder le bail commercial ou de sous-louer Faculté d interdire Utilité des clauses d interdiction pour le bailleur Utilité générale Une clause d interdiction est indispensable pour préserver les droits du bailleur en cas de sous-location Licéité des clauses restreignant le droit de refus du bailleur Interprétation Validité des clauses d interdiction en cas d habitation du bailleur ou de sa famille dans l immeuble Le régime légal Conditions d application L occupation par le bailleur ou sa famille Non-application au bailleur personne morale Caractère impératif 470 Section IV Inefficacité relative des clauses d interdiction Principe Le fonds de commerce La cession ou la sous-location doit porter sur l intégralité des droits du locataire principal Simultanéité des opérations Faut-il identité de personnes? Le bail et le fonds de commerce peuvent être détenus par deux personnes distinctes, pourvu qu elles cèdent ensemble le bail et le fond Le cessionnaire du bail et celui du fonds de commerce doivent-ils être la même personne? Absence de validité des clauses pénalisant la cession ou souslocation visée par l article 10 de la loi 475 larcier 1253

22 Le droit du bail commercial Chapitre III Procédure applicable en présence d une clause d interdiction de cession ou de sous-location 476 Section I Principes 476 Section II La demande du preneur La signification au bailleur du projet d acte L obligation légale La notification faite au bailleur doit émaner du preneur La situation des parties après la signification du projet d acte À l égard du bailleur À l égard du candidat cessionnaire ou sous-locataire Condition de forme Condition de fond : que notifier? Quels renseignements le preneur doit-il donner? Que faut-il entendre par «projet d acte»? Irrégularité de la demande du preneur Conséquences Nullité relative Cession ou sous-location irrégulière Hypothèses d irrégularité Absence de droit dans le chef du candidat cessionnaire ou sous-locataire Faute du preneur à l égard du cessionnaire ou du sous-locataire Faute du preneur à l égard du bailleur principal Le preneur qui a procédé à une demande irrégulière, peut-il introduire une nouvelle demande? 491 Section III Le droit d opposition du bailleur Principes Conditions de forme et délai Lettre recommandée ou exploit d huissier Motivation Le délai d opposition du bailleur Délai de trente jours Attitude du preneur en cas de notification tardive de l opposition du bailleur Condition de fond : les «justes motifs» Atteinte aux droits du bailleur Griefs contre le cessionnaire ou le sous-locataire larcier

23 Table des matières 3. Les griefs contre le locataire principal ou cédant Jurisprudence partagée Rejet des griefs contre le locataire cédant Admission des griefs contre le locataire cédant Insolvabilité du locataire cédant Tentative de synthèse Motifs personnels au bailleur Motifs liés à la précarité du bail en cours Droit de préférence du bailleur Il n existe pas de droit légal de préférence au profit du bailleur Pouvoir de substitution? Droit contractuel de préférence Irrégularité de la notification du preneur Motifs légaux d opposition du bailleur Exposé du système légal Critique Les «autres circonstances exceptionnelles» Notion Circonstances imprévisibles? Absence d opposition du bailleur 509 Section IV Le recours du preneur Conditions de forme et délai Sanction de l irrégularité du recours : la forclusion Pas de recours du candidat à la cession ou à la sous-location Rôle du juge 513 Chapitre IV Effets de la cession ou de la sous-location autorisée 515 Section I Cession intégrale et sous-location assimilée : le cessionnaire devient locataire direct Conditions d application Locataire direct Cession de contrat Date d effet Substitution de locataire Sort des pactes accessoires Inopposabilité aux tiers 522 larcier 1255

24 Le droit du bail commercial Section II Le régime de la sous-location (non assimilée à la cession) Principes La sous-location commerciale La sous-location commerciale est soumise à la loi sur les baux commerciaux Obligation du locataire principal de garantir le sous-locataire contre l éviction La sous-location accompagnée de la création ou de la location du fonds de commerce Champ d application Les risques auxquels est exposé le sous-locataire non assimilé Le droit au renouvellement du sous-locataire À l égard du locataire principal : la demande de renouvellement du sous-bail Nécessité d une demande auprès du locataire principal Application du régime légal à la demande de renouvellement du sous-bail Le droit du locataire principal non commerçant à demander le renouvellement de son bail Responsabilité du locataire principal Le droit du sous-locataire de demander le renouvellement directement au bailleur principal Existence d un droit propre dans le chef du sous-locataire Conditions d exercice de la demande de renouvellement du sous-locataire auprès du bailleur 532 a) Conditions de fond 532 b) Conditions de forme 535 c) Échéance du bail principal et de la sous-location 538 d) Conséquences de l absence de dénonciation La réponse du bailleur à la dénonciation du sous-locataire L accord entre parties Obligation d action du sous-locataire 540 a) Principe 540 b) Absence de réponse 541 c) Réponse négative 541 d) Délai d action 542 e) Sanction larcier

25 Table des matières Le débat judiciaire 544 a) Double débat : le renouvellement du bail principal et du sous-bail 544 b) Le débat judiciaire entre le bailleur principal et le sous-locataire 545 c) Rôle du juge La dissolution anticipée du bail principal par le fait du locataire principal génère le droit pour le sous-locataire de devenir locataire direct Condition préalable : validité de la sous-location Les hypothèses visées Hypothèses exclues Automaticité du droit direct du sous-locataire Nature et modalités du bail direct Absence de délai légal Conséquences pour le bailleur principal Persistance de la solidarité du locataire principal 555 Chapitre V Solidarité du preneur cédant 556 Section I Principes Ratio legis La solidarité s applique à toute cession ou sous-location visée par l article 11, I et II Conventions contraires Clause favorable au preneur Aggravation des obligations du preneur Le cessionnaire n est pas tenu solidairement des dettes antérieures à la cession Nature de la solidarité Obligations solidaires du cédant et excusabilité du cessionnaire ou sous-locataire 562 Section II «Les obligations qui dérivent du bail initial» Période en cours Limites de la «période en cours» Étendue des obligations La dissolution anticipée du bail met fin aux obligations du cédant Impossibilité pour le cédant de résilier anticipativement Modifications convenues entre le bailleur et le cessionnaire 567 larcier 1257

26 Le droit du bail commercial 4. Cessions successives 567 Section III Omission du bailleur d aviser le cédant des manquements du cessionnaire L information au cédant Obligation du cédant de s informer Abus de droit et obligation de limiter le dommage Abus de droit Obligation de limiter le dommage Sanction de l abus de droit 575 Section IV Novation ou renonciation du bailleur 576 Chapitre VI Durée de la sous-location Limite facultative : l échéance du bail principal Caractère impératif? Les parties peuvent-elles aménager les délais de résiliation triennale au profit du sous-locataire? 580 Chapitre VII Dissolution de la convention de cession ou de sous-location Dissolution de la sous-location non assimilée Dissolution de la cession de bail 583 Chapitre VIII Sous-location à usage de résidence principale 585 Section I Principes Le problème Faculté de sous-louer sauf interdiction contractuelle Limites et conditions légales du droit de sous-louer à usage de résidence principale La sous-location ne peut porter que sur une partie des lieux loués Le locataire principal doit «maintenir son commerce dans les lieux loués» 588 Section II Le régime légal applicable 588 Section III Le renouvellement Le sous-locataire à usage résidentiel n a pas de droit au renouvellement larcier

27 Table des matières 2. Sort du sous-bail de résidence en cas de renouvellement du bail commercial principal 591 Chapitre IX Cession par le bailleur 594 Chapitre X Transformations droit du sous-locataire 596 Chapitre XI Indemnité d éviction 597 Huitième partie L aliénation du bien loué Chapitre I Le droit commun bref rappel 601 Section I Les principes de droit commun 601 Section II Application du droit commun au bail commercial 603 Section III L opposabilité bref rappel Principe Opposabilité du renouvellement et des autres accords Reconnaissance du bail 608 Chapitre II Le régime spécifique du bail commercial 610 Section I La notion d aliénation «Toute aliénation» L expropriation 611 Section II Le sort du bail commercial en cas d aliénation du bien 611 Section III La distinction entre les quatre hypothèses Le régime applicable aux quatre situations Bail opposable et clause d expulsion Nécessité d une clause contractuelle Disposition impérative en faveur du preneur Formes de la clause La clause doit-elle être inscrite dans le bail ou peut-elle être convenue ultérieurement? 615 larcier 1259

28 Le droit du bail commercial 3. Bail inopposable mais occupation de plus de six mois Principe Dates de l occupation et de l aliénation Nature de l occupation À quel moment prend cours le délai de six mois? Preuve de l occupation 618 Section IV La faculté de résiliation unilatérale de l acquéreur Faculté réservée à l acquéreur La notion d acquéreur Les droits du bailleur Le motif du congé : condition de fond Principe : un droit limité Méthodologie : renvoi L acquéreur ne peut se prévaloir de tous les motifs admis pour le refus du renouvellement Pas de droit de résilier dans le chef d une société de capitaux Manquement grave Recours du preneur Le préavis Durée du préavis : un an La prise de cours du délai de notification du préavis Ratio legis À quel moment a lieu «l acquisition»? Les thèses en présence Tentative de solution 628 a. Importance du contenu de la convention d aliénation 628 b. La solution ne peut résulter du contrat de bail 629 c. Le transfert de jouissance 629 d. opposable au preneur 630 e. sous condition qu il y ait aliénation 631 f. dans l attente d une solution législative Donation Le légataire particulier Énonciation du motif du congé Conditions de forme L objet de la résiliation Pacte de rachat (ou vente à réméré) larcier

29 Table des matières 6. Non-exercice de la faculté d expulsion dans le délai de trois mois Cession et sous-location Cession du bail Sous-location L acquéreur est un tiers L acquéreur est le sous-locataire Le locataire principal acquiert l immeuble Pas de faculté de résiliation pour le preneur Principe : la vente du bien loué est sans influence sur le contrat de bail Validité d une clause autorisant le preneur à mettre fin au bail en cas d aliénation? 639 Chapitre III Vente forcée saisie-exécution immobilière 640 Chapitre IV Conséquences de l aliénation 642 Section 1 Principes 642 Section II Congé ou refus de renouvellement 643 Section III Les indemnités L indemnité d éviction due par l acquéreur Le preneur a-t-il droit à une indemnité sur base de l article 12 s il quitte les lieux alors que le congé donné par l acquéreur ne répond pas aux conditions de cette disposition? Principes Quid du congé donné par l acquéreur sur une base non prévue par l article 12? Indemnité due par le bailleur en raison de l éviction par l acquéreur Non-cumul de l indemnité d éviction avec l indemnité de droit commun Le régime de droit commun : bref rappel Le locataire commercial évincé ne peut pas prétendre aux indemnités de droit commun La procédure ayant amené à l arrêt du 22 décembre Les faits Le jugement 650 larcier 1261

30 Le droit du bail commercial Le pourvoi L avis de l avocat général L arrêt du 22 décembre Commentaire La Cour de cassation exclut le cumul des indemnités Qu en est-il lorsqu aucune indemnité d éviction n est due en vertu de la loi sur les baux commerciaux? Les opinions antérieures à l arrêt du 22 décembre Le droit de rétention du locataire commercial Prescription 657 Section III Indemnisation des transformations faites par le preneur 657 Neuvième partie Le renouvellement Chapitre I Le droit de demander le renouvellement 661 Section I Principes et objectifs Le renouvellement : clef de voûte de la protection du locataire Le droit de préférence du preneur La recherche d un équilibre entre les intérêts du preneur et ceux du bailleur La protection du fonds de commerce Le respect du droit du bailleur 663 Section II Le droit de demander et non d obtenir le renouvellement Le preneur a le droit non d obtenir, mais de solliciter le renouvellement Le preneur ne peut être dispensé des formalités de demande de renouvellement imposées par la loi Principes Nullité relative de la clause dispensant le preneur de solliciter le renouvellement La promesse de renouvellement ne peut dispenser le preneur des formalités de demande La faculté de solliciter le renouvellement est un droit essentiel du locataire commercial larcier

31 Table des matières Section III Le droit du bailleur de refuser le renouvellement Droit discrétionnaire du bailleur de refuser le renouvellement Droit absolu de refus mais droit supplétif 671 Section IV Le droit porte sur trois renouvellements Droit impératif à solliciter trois renouvellements Le droit de demander trois renouvellements mais pas davantage Situation des parties à l expiration du troisième renouvellement Expiration du bail Poursuite de l occupation du preneur après le terme des trois renouvellements Nature juridique et importance de l accord des parties Statut juridique du bail après expiration du dernier renouvellement Prorogation ou nouveau contrat? Le jugement La solution retenue en cas de reconduction tacite par application de l article 14, alinéa L avis de l avocat général L arrêt du 24 octobre Conclusion : les parties ont pleine liberté d organiser leur situation contractuelle après expiration du troisième renouvellement Quid en cas de maintien du preneur dans les lieux? Droit transitoire 681 Section V Continuation du même commerce Principe : protection du fonds de commerce Poursuite de l activité telle qu elle était exercée Application par la jurisprudence Renouvellement et droit au fonds de commerce Exclusion de la sous-location non commerciale 687 Section VI Extension du droit au renouvellement 688 Section VII Les dispositions relatives au renouvellement du bail sont impératives Synthèse Protection du preneur 689 larcier 1263

32 Le droit du bail commercial 3. Protection du bailleur Droit impératif du bailleur au respect des règles légales applicables à la demande de renouvellement Droit impératif en faveur du bailleur Respect des formalités imposées au preneur et convention anticipée de renouvellement Nullité relative Le droit de refuser le renouvellement est une faculté et non un droit impératif 694 Chapitre II La demande de renouvellement 697 Section I Les formalités imposées au preneur Auteur de la demande La demande émane du locataire Mandat Pluralité de preneurs : la demande doit émaner de l ensemble des preneurs La doctrine L arrêt de la Cour de cassation du 11 avril La qualité de locataire Conséquences pratiques de l arrêt du 11 avril Faut-il une demande unique de tous les copreneurs? La possibilité de régularisation La procédure consécutive à la réponse du bailleur doit-elle être entamée par tous les locataires? La solution : cession de bail? Appréciation Les difficultés auxquelles sont confrontés les copreneurs Les difficultés du bailleur face à des copreneurs La disparité de situation entre cobailleurs et copreneurs La jurisprudence antérieure à l arrêt du 11 avril Cession ou sous-location Scission de société Destinataire de la demande La demande doit être adressée au bailleur larcier

33 Table des matières 2. Pluralité de bailleurs : la demande doit être adressée à chaque bailleur Mandataire Principes Mandat et pluralité de bailleurs Époux bailleurs Société bailleresse Vente de l immeuble Décès d un bailleur Démarches à charge du preneur Obligations des héritiers Nu-propriétaire et usufruitier Incapables Le contenu de la demande L objet de la demande Les conditions du bail futur L indication claire et précise des conditions de renouvellement Le droit du preneur à proposer des conditions différentes Restrictions aux modifications que peut demander le preneur Les mentions obligatoires destinées à l information du bailleur Le rappel des possibilités de réponse offertes au bailleur Le rappel des formes à respecter par le bailleur Délai de demande Calcul du délai L acte à accomplir dans le délai Les solutions possibles Théorie de la date de présentation au bailleur Théorie de la date de la remise à la poste Importance de la date de prise de cours Modification amiable du délai de demande de renouvellement? Nullité des demandes formées hors délai Formes à respecter Signature 733 larcier 1265

34 Le droit du bail commercial 2. Lettre recommandée ou exploit d huissier La formalité obligatoire et suffisante L emploi des langues 737 Section II Caractère impératif et nullité Sanction : nullité relative Principes Limites résultant du caractère relatif de la nullité Formalisme disproportionné? Abus de droit Opinion très majoritaire : le bailleur ne commet pas d abus de droit en se prévalant de la nullité de la demande Rares décisions retenant l abus de droit Appréciation 744 Section III Demandes successives Demande ultérieure palliative Demandes successives ayant des objets différents 746 Section IV Retrait de la demande 747 Section V Demande de renouvellement, droit de résiliation triennal et fin du bail 748 Chapitre III La réponse du bailleur 750 Sous-chapitre I Conditions de forme 751 Section I Auteur de la réponse Principe Capacité Vente de l immeuble loué Usufruit Nue-propriété Société Mandataire Pluralité de bailleurs 755 Section II Destinataire de la réponse 755 Section III Conditions de forme et de délai Conditions de forme Délai larcier

35 Table des matières Section IV Le contenu de la réponse du bailleur Nécessité d une réponse précise et inconditionnelle Le choix du bailleur est irrévocable Pluralité de motifs 763 Section V La réponse du bailleur à une demande nulle Le bailleur peut couvrir la nullité La renonciation ne se présume pas 767 Section VI Nullité de la réponse du bailleur Conséquences La réponse irrégulière est frappée de nullité relative La réponse nulle est assimilée à une réponse inexistante et entraîne renouvellement du bail 770 Sous-chapitre II La capacité de consentir au renouvellement 771 Sous-chapitre III Les réponses possibles 772 Section I Accord du bailleur sur la demande de renouvellement 772 Section II Absence de réponse du bailleur Le silence du bailleur entraîne acceptation de la demande Silence du bailleur et preuve du renouvellement Modalités du bail renouvelé Renouvellement tacite et révision de loyer Sous-location 777 Section III L opposition au renouvellement Bailleurs recouvrant l administration de leurs biens Principe Hypothèses visées Nature et portée de l opposition Le droit d opposition est lié à la condition que le bailleur reprenne l administration de ses biens pendant la période de réponse à la demande de renouvellement Le mineur Principes Particularités L interdit Le nu-propriétaire La femme mariée Partie d immeuble donnée en sous-location non commerciale 784 larcier 1267