La reconnaissance et la protection de ce droit est capitale pour la stabilité de l implantation de l entreprise et la localisation de ses activités.

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2 Dans la pratique il est fréquent que le commerçant ne soit pas propriétaire de l immeuble dans lequel le fond est exploité. Il en obtient alors la jouissance par un bail à usage commercial. Pareille situation oblige à examiner les rapports de droit existant entre le propriétaire du fonds et le propriétaire du local. Le bail est un élément important et constitue parfois l élément essentiel du fonds de commerce. Mais ce bail n est pas un bail ordinaire car il confère au locataire - le propriétaire du fonds - une garantie de stabilité. En effet, le titulaire du bail a droit, en fin de bail au renouvellement de celui-ci. A défaut de renouvellement, le propriétaire de l immeuble doit alors payer une indemnité d éviction largement dissuasive. Le droit au bail offre le statut de propriétaire au locataire du fonds. La reconnaissance et la protection de ce droit est capitale pour la stabilité de l implantation de l entreprise et la localisation de ses activités. On comprend que la stabilité et la facilité de localisation constituent un impératif pour l efficacité dans la recherche et le développement de la clientèle et partant de l épanouissement de l entreprise. Dans cette optique, la loi prend un grand soin de la réglementation de ce droit au bail de manière favorable au commerçant par rapport au propriétaire bailleur. Page 2

3 I. Identification du bail commercial 4 1. Les frontières du statut protecteur 4 2. Exclusion par rapport à la nature de la convention 4 3. Exclusion par rapport à l objet de la convention 4 II. La propriété commerciale 1. Condition d attribution 4 2. Modalités d attribution 5 a. Acceptation du renouvellement a. 1 Maintien des clauses et conditions de l ancien bail 6 a. 2 Désaccord sur les conditions du nouveau bail 6 a. 3 Fixation judiciaire du nouveau loyer 6 a. 4 Pas de porte 7 b. Le refus du renouvellement b. 1 Les formes du refus 7 b. 2 La procédure 8 b. 3 Refus avec indemnités d éviction 8 b. 4 Règlement de l indemnité 8 b. 5 Refus sans indemnités 8 III. Le loyer commercial 1. Fixation initiale du loyer 9 2. Révision du loyer 10 Page 3

4 3. Révision légale Révision conventionnelle 10 Page 4

5 I. Identification du bail commercial 1. Les frontières du statut protecteur Afin de distinguer le bail commercial des autres locations qui font l objet de convention voisines, il faut spécifier la nature du bail ( 2 ) et l objet de la location (3 ). 2. Exclusion par rapport à la nature de la convention Parmi ses conventions, on peut distinguer celles de longue durée, conférant ainsi une protection étendue qui ôte tout intérêt à l application du statut des baux commerciaux. Il s agit notamment des baux emphytéotiques, c'est-à-dire aux baux conclu pour une durée supérieure à dix-huit ans et pouvant atteindre quatre-vingtdix-neuf ans. L exclusion concerne également certaines conventions de court laps, c'est-à-dire des baux d une durée de moins de deux ans. En effet, la période d occupation est trop courte pour qu une clientèle se développe et la protection du locataire commerçant se justifie donc moins. Le point de départ du délai est fourni par la date d entrée effective dans les lieux et non par celle de la convention, qui peut être établie antérieurement. 3. Exclusion par rapport à l objet de la convention Le dahir ne s applique qu au baux d immeuble ou de locaux, le mot immeuble constitue une catégorie de biens regroupant principalement tout ce qui ne peut être déplacé (sol, arbre, bâtiment, composante fixé de façon permanente ). Ainsi, il ne régit pas les locations de terrains nus, par exemple un terrain loué sans aménagement à un entrepreneur de camping. Au contraire, il s applique si le preneur a édifié une construction à usage industriel, commercial ou artisanal, avec le consentement exprès du propriétaire. Le dahir ne joue pas non plus pour les locaux accessoires, locaux à usages d entrepôt ou de garage puisque la clientèle n y est pas reçue. Il en va toutefois différemment si ces locaux «sont indispensables à l exploitation du fonds». Enfin les immeubles ou locaux constitués en habous ne sont pas régis par le dahir de II. La propriété commerciale 1. Condition d attribution On rappellera que le bail ouvrant droit à la propriété commerciale est le bail d exploitation d un fonds de commerce. Ainsi des emplacements ou stands complètement intégrés dans un centre commercial n ont pas de clientèle Page 5

6 autonome, ce qui interdit de reconnaître dans ce cas l existence d un fonds. La condition d existence d un fonds a été écartée par le législateur au profit de diverses catégories qu il souhaitait favoriser : Baux d immeubles ou locaux occupés par tous les établissements d enseignement privés ou publics Collectivités publiques ou aux établissements, prives ou publics pour les services exploités en régie, soit au moment de la location, soit ultérieurement avec le consentement du propriétaire A certaines catégories d artistes A la condition de l exploitant de l exercice d un fonds, s ajoute celle de son exploitation effective pendant les deux années précédant l expiration du bail. Sans exploitant du fonds, il n y a pas de clientèle, et sans clientèle il n y a pas de fonds. Ainsi l immatriculation au registre de commerce est déclarative et non constitutive, sauf en cas de motifs légitimes tel que l arrêt d exploitation dû à l exécution de travaux de modernisations. 2. Modalités d attribution La propriété commerciale repose sur le droit au renouvellement du bail. Mais ce renouvellement ne s opère pas de plein droit. Une demande est nécessaire et il faut que l une des parties prenne l initiative de provoquer l expiration du contrat. L initiative peut venir du propriétaire de l immeuble qui, six mois avant la date d expiration du bail, signifie au locataire qu il lui donne congé et donc qu il n entend pas renouveler le contrat. Ce congés doit être donné soit, dans les formes prévus par les articles 55, 56, 57 du CPC soit, par lettre de recommandée avec accusé de réception. Le congé doit préciser les motifs pour lesquels il est donné. Sinon proposer le renouvellement du bail en exigeant une révision du loyer. L initiative peut aussi émaner du locataire qui demande lui-même le renouvellement du bail, soit six mois avant l expiration du contrat, soit à tout moment après l expiration du contrat dans le cas ou le propriétaire n a pas donné congé. La demande faite au bailleur doit lui être désignée dans les formes prévues pour le congé avec l indication du délai de forclusion de trois mois, pour permettre de l opposer en cas de silence du bailleur pendant ce délai, silence qui vaut acceptation du principe de renouvellement. Si aucune partie de se manifeste pour provoquer l expiration du contrat, soit le bailleur par le congé, soit le locataire par la demande de renouvellement du bail, le bail se poursuit au delà du terme pour une durée indéterminée. Dans ce cas, il n y a pas de reconduction tacite, sauf si elle est stipulée dans le contrat. Page 6

7 Donc au bail à durée déterminée se substitue un bail nouveau à durée indéterminée. Dans ces conditions, le contrat de bail peut cesser à tout moment par le congé que délivre le bailleur au locataire six mois à l avance. Le locataire ne peut prendre l initiative d une demande de renouvellement du bail qui ne se conçoit que dans le cas d un bail à durée déterminée. Page 7

8 a. Acceptation du renouvellement a. 1 Maintien des clauses et conditions de l ancien bail Dans les trois mois de la signification de la demande de renouvellement du locataire, le bailleur doit dans les mêmes formes, faire connaître au locataire son refus et les causes de ce refus. A défauts, il est censé avoir accepté le principe du renouvellement aux clauses et conditions du bail précédent. a. 2 Désaccord sur les conditions du nouveau bail Le bailleur peut accepter le principe de renouvellement mais poser des conditions que le locataire n accepte pas. Faute d accord entre les parties sur le prix, la durée ou les conditions accessoires du bail, le locataire doit porter sa contestation devant le président du tribunal de la situation de l immeuble dans les trente jours à compter de la réception de la réponse du propriétaire. Pendant la durée de l instance, le locataire paie les loyers au prix ancien, ou un prix provisionnel fixé par le juge saisi, sauf compte rendue oblige les parties à passer un nouveau bail aux conditions fixées judiciairement dans le délai de trente jours qui suit la signification de la décision, à moins que le locataire ne renonce au renouvellement ou que le bailleur n oppose au renouvellement un refus. Si ce désaccord n a pas été notifié à la partie adverse dans les formes prévues et dans le délai de trente jours indiqué ci-dessus, la décision vaut bail. La durée du nouveau bail est égale à celle prévue dans le contrat expiré sans pouvoir être supérieure à cinq années, sauf toutefois accord des parties pour une durée plus longue. Dans le cas d un bail a durée indéterminée, ce dernier prend effet à compter de l expiration du bail précédent ou le premier jour du mois de la date à laquelle un congé aurait été valablement notifié. a. 3 Fixation judiciaire du nouveau loyer Lorsque le litige porte sur la fixation du loyer, l article 24 arrête ce dernier à la valeur locative équitable : «doit être évaluée au niveau exact du service rendu au locataire, en considération du commerce prévu au bail et de son exercice dans les conditions économiques du moment, mais fixés de manières, dans tous les cas, à permettre au propriétaire la conservation de l immeuble et à lui assurer une rentabilité du capital investi ou de valeur vénale, selon que l immeuble est neuf ou non». Autrement dit, le service rendu prévaudra en période de prospérité économique et les notions de préservation de l immeuble et de rentabilité du capital immobilier seront prises en compte dans le cas d une crise économique Dans son évaluation le juge est donc libre et n a à tenir compte d aucun plafond. Page 8

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10 a. 4 Pas de porte Pendant la révision du loyer il faut distinguer entre le loyer initial et une somme, souvent versée par le bailleur, appelée «pas de porte». Le pas de porte ou droit d'entrée peut se définir comme le versement d'une certaine somme d'argent par le locataire de locaux commerciaux au propriétaire lors de l'entrée dans les lieux. Cette pratique est parfaitement licite. Le bail doit en mentionner la nature juridique. A défaut, le pas de porte peut représenter : Soit une indemnité destinée à dédommager le propriétaire de la perte de jouissance de son local en raison du statut protecteur des baux commerciaux; Soit un supplément de loyer payé d'avance. La jurisprudence ne prend pas en considération ces versements forfaitaires pour déterminer la valeur locative équitable. Quelle que soient les modalités de fixation judiciaire du loyer, la décision rendu oblige les parties dans un délai de trente jours de renoncer au renouvellement, soit que le bailleur préfère payer l indemnité d éviction afin de reprendre son local, soit que le locataire préfère perdre son droit à la propriété commerciale plutôt que d assumer les obligations qui résulteraient du contrat. b. Le refus du renouvellement b. 1 Les formes du refus Le locataire peut toujours refuser le renouvellement du bail. Son refus peut être exprimé soit par le congé qu il délivre au locataire ou dans la réponse négative qu il donne à la demande de renouvellement présentée par ce dernier ou encore dans la rétraction qu il lui adresse pour revenir sur son acceptation de renouvellement. L acte de refus doit préciser les motifs pour lesquels il est donné. L absence de refus n implique pas la nullité du congé. La seule sanction qui frappe le bailleur est l impossibilité pour celui-ci d opposer à son locataire la forclusion. Dans ce cas si le bailleur donne les motifs de son refus, c est uniquement pour échapper au paiement de l indemnité. Le dahir de 1995 prévoit le «droit de reprise» pour le propriétaire qui justifie de l un des cas énumérés dans les articles 8 à 17. Ce cas consiste non seulement à dispenser le bailleur d indemniser le locataire mais aussi à reprendre son local, le renouvellement du bail n est pas dû. Page 10

11 En conclure que le droit de propriété commerciale n est en définitive que le droit du locataire d être indemnisé au cas où le refus de renouvellement du bail n est pas justifié par un cas de reprise. Page 11

12 b. 2 La procédure Le locataire qui conteste les motifs du refus de renouvellement ou réclame les indemnités d éviction doit saisir le président du tribunal de première instance du lieu de l immeuble statuant en référé, dans le délai de trente jours à compter de la réception du congé ou du refus de renouvellement adressé par le bailleur. Le président du tribunal est saisi en vue d ordonner les mesures d expertise nécessaire. Cette mesure très pratique permet d accélérer la solution des procédures en fixations d indemnité. b. 3 Refus avec indemnités d éviction C est le cas où le commerçant a rempli les conditions donnant droit au renouvellement du bail commercial. Le refus du bailleur l autorise à exiger le versement de l indemnité d éviction. L indemnité est égale au préjudice causé par le non renouvellement en tenant compte de tous les éléments de perte que le locataire aura à subir et de gain dont il serait privé. C est très souvent une grosse somme. C est pourquoi le législateur a décidé que l indemnité serait au moins égale à la valeur du fonds dans le cas ou le défaut de renouvellement implique la disparition du fonds de la clientèle, sinon la valeur de celui-ci ne rentre pas dans le calcul de l indemnité. b. 4 Règlement de l indemnité Le locataire est en droit de rester dans le local tant que le bailleur ne lui a pas versé les indemnités d éviction. Mais aussi le propriétaire a le droit de reprendre ses locaux a condition de verser une indemnité provisionnelle qui sera fixée par le président du tribunal de première instance. b. 5 Refus sans indemnités Les cause de légitimités que peut avancer le bailleur en guise de refus de renouvellement sans indemnités, sont au nombre de quatre. Première cause : Motif grave et légitime : disputes violentes entre les intéressés, défaut d exploitation du fonds, cession ou sous-location irrégulière, inexécution de travaux d entretien, transformation des lieux sans autorisations du bailleur. Deuxième cause d éviction légitime : L insalubrité de l immeuble nécessitant sa démolition total ou partielle ou s il est établi qu il ne peut être occupé sans danger à raison de son état. Sachant, dans ce cas, que le bailleur n est pas tenu de reconstruire son immeuble, mais s il le fait, son ex-locataire jouit d un droit de priorité pour le bail au locaux reconstruits à condition qu il le réclame en quittant les lieux ou au plus tard dans les trois mois suivants. Le propriétaire doit alors proposer un nouveau bail au locataire. Celui-ci a un délai de trois mois pour l accepter ou pour saisir les tribunaux en vue de a fixations des conditions. La loi ici oblige le bailleur à respecter le droit de priorité du locataire lorsqu il loue les nouveaux locaux, mais Page 12

13 non quand il les occupe lui-même (ce qui permet au propriétaire de bénéficier de la clientèle du locataire sans payer d indemnité) La troisième cause : reprise pour reconstruire ou surélever l immeuble. La reconstruction ne nécessite pas que l immeuble soit en mauvais état. Le bailleur est libre de reconstruire ou surélever son bâtiment quand bon lui semble à condition de payer une indemnité calculée sur le préjudice subi par le locataire. Quatrième source d éviction légitime concernant la reprise en vue de : l habitation personnelle. Ce cas exige du bailleur, son conjoint, ses descendants ou ses ascendants et ceux de son conjoint des conditions difficiles à remplir à savoir : Ne pas disposer d une habitation correspondante à ses besoins normaux Ces besoins doivent correspondre à une utilisation normale du local le local doit pouvoir être adapté, par simple travaux d aménagement, à un usage d habitation. La reprise partielle est permise à condition que la jouissance des locaux d habitation n apporte aucun trouble à l exploitation du fonds. Le bailleur doit exploiter personnellement les locaux à dater du départ du locataire écarté et pour une durée minimum de cinq ans, faute de quoi le locataire évincé a droit à une indemnité d éviction calculé sur le préjudice subi sans dépasser le montant de cinq ans de loyer. III. Le loyer commercial 1. Fixation initiale du loyer Au moment de la signature du contrat de bail, les parties choisissent en toute liberté le montant du loyer. Habituellement, le bailleur exige lors de la conclusion du bail le versement du «pas de porté». Le pas de porte ou droit d'entrée peut se définir comme le versement d'une certaine somme d'argent par le locataire de locaux commerciaux au propriétaire lors de l'entrée dans les lieux. Cette pratique est parfaitement licite. Le bail doit en mentionner la nature juridique. A défaut, le pas de porte peut représenter : Soit une indemnité destinée à dédommager le propriétaire de la perte de jouissance de son local en raison du statut protecteur des baux commerciaux; Soit un supplément de loyer payé d'avance. Sur le plan juridique: Page 13

14 Si le pas de porte est considéré comme un supplément de loyer, il doit entrer en ligne de compte pour calculer la révision triennale du loyer et pour la détermination du loyer en cas de renouvellement. Dans les deux cas, le loyer sera fixé en prenant pour base l'ancien loyer majoré d'un neuvième du pas de porte par année de bail. Si le pas de porte est qualifié d'indemnité, le montant du pas de porte est sans influence lors de la révision ou du renouvellement du bail. Afin de lever toute ambiguïté, il paraît donc indispensable que le locataire et le propriétaire indiquent dans le bail la nature juridique du pas de porte : indemnité ou supplément de loyer. A défaut les tribunaux devront chercher la commune intention des parties 2. Révision du loyer Comme le bail commercial est amené à durer et afin de protéger le bailleur de l érosion monétaire le loyer doit faire l objet d une révision conventionnelle mais le principe est celui de la révision légale. 3. Révision légale La révision légale ou triennale se fait en principe tous les trois ans d où son nom sauf accord des parties. C est au président du tribunal de première instance que revient de fixer le loyer révisé tout en se limitant aux variations économiques. La révision est de fait quand une modification des conditions économiques ayant entrainé une variation de plus du quart de la valeur locative. Pour le calcul de cette variation plusieurs critères sont prévus par le dahir 1995 qui servent aussi à fixer la «valeur locative équitable» : Les caractéristiques du local : superficie, équipements des locaux, état, largeur des vitrines La surface totale réelle des locaux annexes éventuellement affectés à l habitation de l exploitant ou de ses préposés Les facteurs locaux de commercialité : il s agit principalement de l attrait de l emplacement du local pour la clientèle (la ville, le quartier, création d une zone piétonnière, expansion commerciale du quartier). Il s agit également de la nature de l exploitation et des commodités pour l entreprendre (parking à proximité ) Les obligations respectives des parties : charges d entretien des locaux par le locataire. Ce sont des éléments de faits desquels naitra le nouveau loyer, à la condition que ces événements se traduisent par des modifications qui justifient une variation de plus du quart de la valeur locative. 4. Révision conventionnelle Page 14

15 Les parties peuvent, par une clause dans le contrat de bail, prévoir une révision du loyer commercial. Le loyer peut dans ce cas être accroché à un indice, tel que le cout de la construction. Selon une jurisprudence la clause ne saurait prendre en considération la valeur vénale du fonds ou le chiffre d affaires «car le bailleur, n étant ni l associé ni le commanditaire du preneur, ne peut être ni bénéficiaire, ni la victime des bonnes ou mauvaises affaires que peut faire le locataire». Page 15

16 Droit commercial : Mme Hassania CHERKAOUI (Livre de kenza) L Internaute, encyclopédie : Page 16

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