Table des matières. Remerciements Préface... 7

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1 Remerciements... 5 Préface Actions en droit de la construction : remèdes immédiats et pluralité des parties Première partie : aspects de droit civil Jean-François GERMAIN Avocat au barreau de Bruxelles Assistant aux FUSL Philippine STROOBANT Avocat au barreau de Bruxelles Assistante aux FUSL Introduction I Remèdes immédiats : l exécution directe en nature du contrat d entreprise de construction et ses modalités particulières de mise en œuvre I.1 Notion et portée I.2 La règle de la primauté de l exécution en nature et ses effets entre parties 15 I.3 Modalités pratiques de l exécution directe en nature I.4 Objet de l exécution directe en nature... 21

2 LES OBLIGATIONS ET LES MOYENS D ACTION EN DROIT DE LA CONSTRUCTION I.5 Exceptions à l exécution directe en nature I.5.1 L exécution en nature n est plus possible ou est devenue inutile I.5.2 L exécution en nature est constitutive d abus de droit I.5.3 Nemo potest praecise cogi ad factum I.6 Modalités particulières de mise en œuvre de l exécution directe en nature I.6.1 Le remplacement A. Rappel des principes B. Procédure et suivi du contentieux C. Remplacement unilatéral D. Effet du remplacement sur les garanties I.6.2 Les astreintes A. Rappel des principes B. Exigence de précision technique suffisante de la condamnation assortie d astreinte C. Astreintes et impossibilité d exécution D. Caractère individuel de l astreinte E. Astreintes et régularisation ultérieure du manquement initial F. Astreintes et remplacement G. Astreintes et paiement d une somme d argent H. Astreintes et moyens d exception de droit commun I. Astreintes contractuelles? II Pluralité des parties II.1 Sous-traitance et action directe II.1.1 Définition et traits caractéristiques A. Notion d action directe et de sous-traitance B. Conditions générales de mise en œuvre C. Caractère et étendue de la créance-cause D. Caractère et étendue de la créance-assiette E. Forme de l exercice de l action directe F. Situations de concours entre les créanciers de l entrepreneur principal G. Effets de l action directe H. Clauses restrictives II.1.2 Action directe et pluralité de sous-traitants A. Sous-traitance en cascade B. Concours entre actions directes LARCIER

3 II.2 II.1.3 Moyens de défense du maître de l ouvrage A. L exception d inexécution B. L exception de compensation C. La question des indemnités de retard, décomptes et retenues au profit de l État D. Un maître de l ouvrage en situation difficile? Examen de deux situations particulières : la sous-traitance imposée et les clauses de transparence II.2.1 Libre choix des sous-traitants versus sous-traitants désignés ou imposés par le maître de l ouvrage A. Notion B. Impact des contacts directs entre le maître de l ouvrage et le sous-traitant II.2.2 Rapports entre les parties en cas de sous-traitance imposée A. Rapports maître de l ouvrage entrepreneur principal B. Rapports maître de l ouvrage sous-traitant imposé C. Rapports entrepreneur sous-traitant D. Question spéciale : les rapports entre le maître de l ouvrage et le fournisseur imposé II.2.3 Contrat d entreprise et contrat de sous-traitance : autonomie ou transparence? A. Autonomie B. Clauses de transparence C. Clauses «Pay if /When Pay» Conclusion Actions en droit de la construction : remèdes immédiats et pluralité des parties Seconde partie : aspects de droit judiciaire Hakim BOULARBAH Avocat au barreau de Bruxelles Professeur à l Université Libre de Bruxelles Charlotte MARQUET Avocat au barreau de Bruxelles Assistante à l Université Libre de Bruxelles Introduction LARCIER 377

4 LES OBLIGATIONS ET LES MOYENS D ACTION EN DROIT DE LA CONSTRUCTION I Les remèdes immédiats : les mesures provisoires et les mesures d instruction, spécialement l expertise l astreinte I.1 Les mesures provisoires I.1.1 Choix entre le juge des référés et le juge du fond statuant avant dire droit I.1.2 Typologie des mesures provisoires devant le juge du fond A. Les mesures d instruction et les incidents relatifs aux mesures d instruction B. Les mesures réglant provisoirement la situation des parties I.1.3 Les conditions d octroi des mesures A. Conditions communes à toutes les mesures avant dire droit B. Les mesures d instruction ) Règles générales ) Questions propres à l expertise C. Les mesures règlant provisoirement la situation des parties I.1.4 Questions de procédure A. Rappel B. Traitement à l audience d introduction ou à une audience de remise à bref délai C. Les mesures avant dire droit à tout stade de la procédure ) Principe ) Mesures visées ) Procédure I.1.5 Autorité et force exécutoire des mesures avant dire droit A. Autorité de chose décidée B. Force exécutoire I.1.6 Appel A. Moment et délai B. Procédure en appel C. Effet dévolutif D. Surséance à statuer I.2 L astreinte I.2.1 Compétence pour prononcer l astreinte I.2.2 Modalisation de l astreinte I.2.3 I.2.4 Simultanéité de la demande d astreinte avec la demande principale Effet de l appel de la décision prononçant une astreinte accessoire LARCIER

5 II I.2.5 Recouvrement Difficultés A. Recouvrement de l astreinte B. Contestations par le débiteur de l astreinte I.2.6 Révision de l astreinte A. Causes de révision B. Compétence pour réviser l astreinte I.2.7 Prescription de l astreinte A. Principes B. Incidents de la prescription ) Interruption de la prescription ) Suspension de la prescription Pluralité de parties : quelques questions spéficiques aux litiges multipartites de la construction II.1 La jonction directe des demandes II.2 Les clauses relatives au règlement des différends II.3 Langue de la procédure II.3.1 Les règles applicables pour déterminer la langue de la procédure A. For territorialement compétent B. Emploi de la langue devant la juridiction compétente territorialement C. Changement de langue ) Demande unilatérale ) Commun accord D. Pluralité de défendeurs E. Incidents de procédure ) Demandes incidentes ) Expertise ) Demande et cause connexes II.4 Demandes en intervention II.4.1 Notions II.4.2 Conditions de recevabilité A. Lien de connexité avec la demande principale B. Mesures d instruction déjà ordonnées C. Retard de la cause principale D. Demandes en intervention en degré d appel LARCIER 379

6 LES OBLIGATIONS ET LES MOYENS D ACTION EN DROIT DE LA CONSTRUCTION II.5 L appel II.5.1 Le lien d instance au premier degré, condition de recevabilité de l appel II.5.2 Distinction appel principal et appel incident Partie intimée v/s partie appelée à la cause en degré d appel II.5.3 Relativité de la signification II.6 L indemnité de procédure II.6.1 Multiplicité de parties succombantes et/ou triomphantes II.6.2 Critère de fixation du nombre d indemnités de procédure dans les litiges multipartites Rôle et responsabilités du maître d ouvrage non professionnel Bernard LOUVEAUX Avocat I Objet et limites de la contribution I.1 Objet I.2 Limites II Notions et définitions II.1 Définition : le maître de l ouvrage II.2 De quoi le maître de l ouvrage est-il maître? II.2.1 Les choix offerts II.2.2 L obligation de choisir II.3 Rôle spécifique du maître de l ouvrage II.4 Responsabilités et risques II.4.1 Le risque urbanistique ou administratif II.4.2 Le risque juridique II.4.3 Le risque de la construction proprement dite II.4.4 Le risque financier II.4.5 Le risque de la propriété II.4.6 Les risques du procès II.5 Pas de statut légal LARCIER

7 II.6 Un «maître» imbriqué dans un ouvrage collectif : le devoir de collaboration III Élaboration du projet III.1 Définition du programme III.2 Les contraintes IV Le maître de l ouvrage, les édificateurs et leurs contrats IV.1 Le recours obligatoire à l architecte, à l entrepreneur, au coordinateur-sécurité IV.1.1 Architecte A. L obligation légale B. Recours obligatoire à l architecte et pratiques déontologiques ) Le visa de l Ordre des architectes ) La succession d architectes C. Conséquences de l absence d architecte ) En cas de violation de la loi ) Lorsque le concours de l architecte n est pas obligatoire IV.1.2 Entrepreneur A. Obligation de recourir à un entrepreneur professionnel B. Enregistrement des entrepreneurs C. Responsabilité solidaire et obligation de retenue IV.1.3 Coordinateur-sécurité A. L intervention obligatoire B. L obligation de faire respecter les instructions du coordinateur IV.2 Une batterie de contrats IV.2.1 Un ensemble contractuel à organiser IV.2.2 Louage d ouvrage IV.2.3 Le contrat proprement dit A. L écrit n est pas obligatoire B. mais absolument indispensable C. mais à conclure en temps utile D. De certaines stipulations utiles IV.3 Le choix des contractants IV.3.1 Un choix qui appartient au maître de l ouvrage IV.3.2 Un choix qui entraîne la responsabilité du maître de l ouvrage A. La responsabilité en cas de non-conclusion du contrat LARCIER 381

8 LES OBLIGATIONS ET LES MOYENS D ACTION EN DROIT DE LA CONSTRUCTION 1) Liberté de ne pas conclure ) Gratuité du devis d entreprise ) Caractère onéreux des études d architecte B. La responsabilité à l égard des autres intervenants à la construction IV.3.3 De l importance de l identité du contractant V Permettre (faciliter) le travail V.1 Obligation d information V.2 Obligation de mise des lieux à la disposition de l entrepreneur V.2.1 Obstacles juridiques V.2.2 Obstacles matériels V.3 Prendre en temps utile les décisions requises V.4 Immixtion VI Les obligations financièresdu maître de l ouvrage VI.1 Solvabilité VI.2 Financement VI.2.1 Le budget VI.2.2 Les dépenses connexes VI.3 Payer le prix convenu VI.3.1 Le prix dû à l entrepreneur VI.3.2 Les honoraires d architecte VI.3.3 Exigibilité, facturation et paiement «en noir» VI.4 Remises VI.5 L obligation de retenue VI.6 Action directe ou saisie-arrêt VI.7 Les sujétions imprévues VII Dommages aux tiers liés aux travaux VII.1 La responsabilité du propriétaire : art C. civ VII.2 La responsabilité du gardien de la chose : art C. civ VII.3 Les troubles de voisinage VII.3.1 Principe : responsabilité exclusive du maître d ouvrage LARCIER

9 VII.3.2 Quid lorsque le dommage résulte exclusivement de la faute d un constructeur? 233 VII.4 La responsabilité pénale VIII Conclusion Responsabilité des intervenants à l acte de construire postérieurement à la réception Caroline BURETTE Chercheuse à l Université de Liège Collaboratrice notariale Benoît KOHL Professeur à l Université de Liège Professeur invité à l Université de Paris II Avocat au Barreau de Bruxelles Introduction I La responsabilité décennale I.1 Conditions d application I.1.1 Un contrat d entreprise sensu lato I.1.2 La nature des ouvrages visés par la responsabilité décennale : les édifices et gros ouvrages I.1.3 La nature du vice susceptible d engager la responsabilité décennale : le vice de construction ou du sol, présentant une certaine gravité I.1.4 La preuve d une faute I.2 L action en responsabilité décennale I.2.1 Les titulaires de l action en responsabilité décennale I.2.2 Les défendeurs à l action en responsabilité décennale I.2.3 L objet de l action en responsabilité décennale : la réparation du dommage I.2.4 Le caractère d ordre public de la responsabilité décennale I.2.5 Le délai d intentement de l action en responsabilité décennale LARCIER 383

10 LES OBLIGATIONS ET LES MOYENS D ACTION EN DROIT DE LA CONSTRUCTION II La responsabilité contractuelle de droit commun pour vices cachés véniels II.1 Conditions d application II.1.1 Un contrat d entreprise sensu lato II.1.2 Un vice véniel caché II.1.3 L action en responsabilité pour vices cachés véniels II.2 Le caractère supplétif de la responsabilité pour vices cachés véniels Le paiement dans la loi Breyne : limites et responsabilités Nicole VERHEYDEN-JEANMART Avocate et professeur émérite à l UCL Rym HADABI Avocate et assistante à l ULB Introduction I Avant la conclusion de la convention sous seing privé article 10 al. 1er i I.1 Principe et limites I.1.1 Notion de «paiement» I.1.2 Notion de «conclusion» I.1.3 Notion de «convention» I.1.4 Cas particulier Paiements exigés ou effectués en exécution d une promesse de convention I.2 Responsabilité des intervenants concernés I.2.1 Promoteurs, vendeurs, entrepreneurs I.2.2 Tiers ou corps de métier liés aux promoteurs, vendeurs ou entrepreneurs I.2.3 Notaires I.2.4 Organismes financiers II De la conclusion de la convention sous seing privé à la passation de l acte authentique article 10 al II.1 Principe et limites LARCIER

11 II.1.1 Notion d «acomptes et arrhes» II.1.2 Notion de «prix total» II.2 Responsabilité des intervenants concernés II.2.1 Promoteurs, vendeurs, entrepreneurs II.2.2 Notaires III À la passation de l acte authentique Article 10 al III.1 Principe et limites III.1.1 La notion de «coûts des ouvrages» III.1.2 La notion de «passation de l acte authentique» III.2 Responsabilité des intervenants concernés III.2.1 Promoteurs, vendeurs, entrepreneurs III.2.2 Notaires III.2.3 Architectes IV Après la passation de l acte authentique Article 10 al IV.1 Principe et limites IV.1.1 Notion de «coûts des ouvrages» IV.1.2 Notion de «passation de l acte authentique» IV.2 Responsabilité des intervenants concernés IV.2.1 Promoteurs, vendeurs, entrepreneurs IV.2.2 Architectes Conclusion Les moyens d action liés au droit de l urbanisme et au droit de l environnement Francis HAUMONT Professeur extraordinaire à l Université catholique de Louvain (B1348) Avocat aux Barreaux de Bruxelles et de Nice I La procédure administrative non contentieuse I.1 La procédure préalable au dépôt de permis de construire 320 I.1.1 La modification préalable des règles applicables au périmètre concerné LARCIER 385

12 LES OBLIGATIONS ET LES MOYENS D ACTION EN DROIT DE LA CONSTRUCTION I.1.2 A. Les plans d affectation des sols ) La dérogation ) Les écarts ) La révision de la norme B. Les autres normes d aménagement ou environnementales Les autres procédures préalables au dépôt de demande de permis A. Le certificat de patrimoine B. L étude des incidences environnementales C. L évaluation appropriée Natura I.2 Le dépôt de la demande de permis et son instruction administrative I.2.1 Les pouvoirs publics A. La réception du dossier B. L enquête publique C. Consultation diverses I.2.2 Le demandeur A. Les compléments au dossier B. La demande de reconsidération de l EIE C. La modification des projets en cours de procédure D. Les conditions du permis I.2.3 Les tiers I.3 La décision en premier ressort I.3.1 Le délai I.3.2 La marge d appréciation I.3.3 Motivation de la décision I.4 Les recours administratifs non contentieux I.4.1 Les titulaires du droit de recours A. Le demandeur de permis ) La saisine du fonctionnaire délégué ) Recours auprès du ministre B. Le collège communal C. Le fonctionnaire délégué et le fonctionnaire technique ) Pouvoir de suspension ) Recours D. Les tiers intéressés I.4.2 La procédure A. Les auditions B. La décision LARCIER

13 I.5 Le retrait, la cession ou la renonciation I.5.1 Le retrait du permis I.5.2 La cession du permis I.5.3 La renonciation A. Le permis d urbanisme B. Le permis de lotir ou d urbanisation I.6 La certification II Le contentieux II.1 Le contentieux administratif II.1.1 Les actes susceptibles de recours A. L intérêt à agir B. Le demandeur de permis C. La commune D. Le tiers intéressé E. Le voisin immédiat F. Le voisin proche G. L habitant de quartier H. Le tiers justifiant à un intérêt spécial I. Les associations de protection de l environnement ) L objet social ) Le territoire J. La perte d intérêt II.1.2 Le délai de recours II.1.3 La demande de suspension II.1.4 L effet du recours II.1.5 Les effets des arrêts II.2 Le contentieux pénal et le contentieux civil II.2.1 Les actes constitutifs d infraction II.2.2 Constatation des infractions et arrêts de chantier II.2.3 La transaction et la régularisation II.2.4 Les sanctions II.2.5 Les tiers face aux infractions A. Le droit commun B. La loi du 12 janvier III Conclusions LARCIER 387