n 5 LE BAIL COMMERCIAL ET SES VARIANTES 1.1. Durée du bail commercial 1.2. Résiliation du bail commercial

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1 FICHE THEMATIQUE n 5 LE BAIL COMMERCIAL ET SES VARIANTES 1. LE BAIL COMMERCIAL 1.1. Durée du bail commercial 1.2. Résiliation du bail commercial Résiliation triennale Résiliation anticipée 1.3. Fixation du loyer initial d un bail commercial 1.4. Modalités de révision du loyer d un bail commercial A quel moment? Quel montant? Comment réaliser une demande de révision du loyer? 2. LE BAIL DÉROGATOIRE (OU BAIL DE COURTE DURÉE) 2.1. Durée 2.2. Conditions 2.3. Renouvellement 3. LES CONVENTIONS PRÉCAIRES D OCCUPATION (COP)

2 1. LE BAIL COMMERCIAL Le statut de bail commercial nécessite une immatriculation au registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au répertoire des métiers. Par exception à ce principe général, les parties peuvent décider conventionnellement de se soumettre au régime des baux commerciaux. NOTA Bien que non soumis au statut des baux commerciaux, les organismes de Sécurité social peuvent opter pour ce régime de manière conventionnelle 1.1. Durée du bail commercial La durée d un bail commercial ne peut être inférieure à 9 ans (1). Toutefois, les parties sont libres de conclure un contrat d une durée supérieure. Au terme des neuf ans de bail, le locataire bénéfi cie d un droit au renouvellement à certaines conditions. Si le propriétaire s oppose à ce renouvellement, il est alors obligé de verser au preneur une indemnité d éviction qui, en principe, est égale à la valeur du fonds. Le locataire doit quitter les lieux dans les trois mois du versement de l indemnité Résiliation du bail commercial Résiliation triennale Par le locataire : L organisme de Sécurité sociale, en tant que locataire, pourra, sauf clause contraire du bail, le résilier à l expiration d une période triennale (3/6/9). Le congé doit être donné par acte d huissier au moins six mois avant l échéance triennale (2). Par le bailleur : Le bailleur bénéfi cie d un droit de reprise triennale, dans les situations suivantes, strictement énumérées au sein du décret du 30 septembre 1953 : - construire ou reconstruire l immeuble existant ; - surélévation de l immeuble ; - travaux effectués dans le cadre d une opération de restauration immobilière Résiliation anticipée La résiliation à tout moment par le locataire ne peut se faire que dans des cas exceptionnels, prévus aux articles L145-9 et du Code de commerce, qui ne peut s appliquer aux organismes de sécurité sociale (droits à la retraite, pension d invalidité). Toutefois, les parties (locataire et bailleur) peuvent convenir à tout moment d une résiliation anticipée du bail Fixation du loyer initial d un bail commercial En matière de bail commercial, le principe est la libre fi xation du loyer lors de la conclusion du bail initial (3). (1) Décret 30 septembre 1953 article 3-1 alinéa 1 (2) Décret 30 septembre 1953 article 5 (3) Cass. 3 e civ. 23 février 1983

3 Exemple de loyer : - Loyer par palier (loyers successifs évoluant en cours de bail) ; - Loyer en fonction du prix au mètre carré, - Loyer fixé en fonction du pourcentage du chiffre d affaires réalisé par le preneur (locataire). Le prix doit être «sérieux» sous peine de nullité du bail. Les charges : Aux côtés de ce loyer, il convient d ajouter les charges incombant au locataire. Ces dernières relèvent exclusivement des clauses présentes au sein du bail. Le plus souvent, il est d usage d imputer les charges liées à l exploitation, à l entretien et au fonctionnement de l immeuble au locataire. Les parties doivent être vigilantes lors de la rédaction de ces clauses (notamment celles relatives aux «charges et travaux afférents à l immeuble»), car elles sont interprétées strictement par les tribunaux. Les réparations : Contrairement aux charges, les réparations sont régies par le Code civil. Réparations A la charge du bailleur A la charge du locataire Entretien des lieux loués conformément à l usage des locaux Mise en conformité à la législation en vigueur Menu entretien Réparations locatives Ces réparations peuvent faire l objet d un transfert au locataire, via une clause claire et précise. Cette clause doit décrire précisément la nature des travaux qui seront refacturés (grosses réparations, travaux consécutifs à la vétusté, réfection, ravalement ) Modalités de révision du loyer d un bail commercial A quel moment? - Le loyer peut être révisé si un délai d au moins 3 ans s est écoulé depuis : soit la date de la signature du bail d origine ; soit la date du point de départ du bail renouvelé ; soit la date de prise d effet de la précédente révision. Toute requête de révision du loyer avant ce délai de 3 ans est nulle.

4 - Par le biais de la clause d indexation : Dans le cas où le bail conclu par l organisme de Sécurité sociale comporte une clause d indexation, il sera possible de réviser le loyer hors de la période triennale. Le loyer sera alors automatiquement indexé en fonction de l indice mentionné dans le contrat. Le locataire ou le propriétaire n auront pas à formuler de demande écrite, le nouveau loyer sera exigible immédiatement. La périodicité de révision est mentionnée dans le contrat, en général il s agit d une révision annuelle. - Au moment du renouvellement A l occasion de la révision du bail, une modifi cation du loyer peut être demandée Quel montant? Le statut des baux commerciaux pose en principe fondamental que le loyer, lors des révisions ou lors des renouvellements, doit correspondre à la valeur locative et être soumis à la règle du plafonnement. REMARQUE Ces deux règles ne sont pas obligatoires. Les parties peuvent y déroger via le contrat de bail commercial. La fixation de la valeur locative : Au terme de l article L du Code de commerce, le montant du loyer révisé doit correspondre à la valeur locative. Cette majoration ou diminution du loyer révisé ne peut excéder la variation de l indice trimestriel du coût de la construction intervenue depuis la dernière fi xation du loyer. La règle du plafonnement : La fi xation du loyer de renouvellement à la valeur locative comporte une dérogation, mentionnée à l article L du Code de commerce. Le plafonnement consiste à calculer le loyer révisé en prenant le loyer initial et en le multipliant par le taux de variation des indices INSEE du coût de la construction. Si les parties le souhaitent, elles peuvent tout à fait déroger à la règle du plafonnement en le précisant au sein du contrat de bail. Les locaux à usage exclusifs de bureaux ne sont pas concernés par la règle du plafonnement Comment réaliser une demande de révision du loyer? Cette demande doit être réalisée par écrit par acte d huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Cet écrit doit préciser le montant du loyer demandé ou offert, sous forme chiffrée ou via une indication permettant de déterminer clairement le loyer futur (4). (4) CA Paris 27 avril 1977

5 2. LE BAIL DÉROGATOIRE (OU BAIL DE COURTE DURÉE) (5) 2.1. Durée La durée du bail dérogatoire ne peut en aucun cas être supérieure à 2 ans. Toutefois, si l organisme de Sécurité sociale souhaite rester pour une durée inférieure au sein des locaux, il est tout à fait possible de réaliser plusieurs baux de courte durée, dès lors que la durée totale de ces baux n excède pas 2 ans (depuis la loi n du 4 août 2008 LME) Conditions Ce bail doit être conclu à titre de bail initial, et non à titre de renouvellement. Par conséquent, il ne sera possible d y recourir que si l organisme de Sécurité sociale concerné entre pour la première fois dans les locaux. Si le recours à un bail dérogatoire est choisi, il est conseillé d être vigilant sur la rédaction du bail. Le bail dérogatoire doit prévoir par écrit une clause de renonciation aux dispositions des baux commerciaux. Cette disposition doit être claire et non équivoque (6) Renouvellement La faculté de recourir à un bail de courte durée n est ouverte que pour les deux premières années du bail portant sur le local déterminé. A l issue de cette période des 2 ans, si l organisme de Sécurité sociale reste au sein des locaux loués, le bail se transformera automatiquement en un bail commercial de droit commun d une durée de 9 ans. 3. LES CONVENTIONS PRÉCAIRES D OCCUPATION (COP) Les conventions précaires d occupation ne sont régies par aucun texte. Leur existence résulte de la pratique et de la jurisprudence. La convention précaire d occupation peut être très utile pour les organismes de Sécurité sociale dans le cadre d opération de réhabilitation, nécessitant un relogement temporaire des effectifs de bureaux au sein d un autre bâtiment le temps du chantier. Les conventions d occupation précaires peuvent être d une durée indéterminée, le terme de ce contrat étant la réintégration du bâtiment réhabilité. Les tribunaux sont particulièrement vigilants sur le caractère «précaire» de la COP. Cette convention doit donc être rédigée avec soin afi n d éviter toute requalifi cation. Elle doit notamment remplir les conditions fi xées par la jurisprudence : - modicité de la redevance - précarité de la convention : son échéance sera fi xée à l expiration de l aléa (réhabilitation, expropriation ). (5) Article L145-5 du Code du commerce (6) Cass. Com. 8 novembre 1972

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