BAUX COMMERCIAUX. Avocat au Barreau de Paris

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1 BAUX COMMERCIAUX ACTUALITÉ

2 IMMATRICULATION DU PRENEUR Décisions i de la Cour de cassation 3è ch. Civ. : 15 sept n nov n janv n mai 2011 n

3 IMMATRICULATION DU PRENEUR 1 er juin 2011 n oct n nov n nov n

4 IMMATRICULATION DU PRENEUR 7 décembre 2011 n mai 2012 n juill n déc n

5 INDEXATION DU LOYER La validité des clauses contractuelles au regard du Code monétaire et financier L article L est d ordre d public : Civ.3, 2 octobre 2007, N Civ.2, 21 octobre 2004, N

6 INDEXATION DU LOYER La nullité des clauses contractuelles au regard du Code monétaire et financier Cour de cassation com. 2 févr n : Article L Code de commerce (prescription biennale) inapplicable à l action en nullité d une clause d indexation sur le fondement de l article L du Code monétaire et financier 6

7 INDEXATION DU LOYER La nullité des clauses contractuelles au regard du Code monétaire et financier 18 ème chambre, 1 ère sectiondutribunal de grande instance de Paris en date du 5 janvier 2010 (GazPal12et13mars2010):en présence d une clause d indexation qui stipulait que l indice de départ serait celui du dernier ti trimestret connu à la dt date de prise d effet du bil bail, à savoir celui du deuxième trimestre 1993, et que l indice d arrivée serait constitué par l indice du même trimestre de l année précédant l indexation lindexation, la période de variation des indices étant supérieure à la durée d une année s écoulant entre deux révisions, cette clause d échelle mobile était en contravention totale avec la disposition d ordre public du Code monétaire et financier et devait être réputée non écrite. 7

8 INDEXATION DU LOYER Dans le même sens : l affaire Swiss Life TGI Paris 18 ème chambre, 2 ème section, 27 mai 2010, Gaz Pal l14 et 17 juillet 2010) Confirmé par : CA Paris 4 avril 2012, ch. 3 5 n 10/

9 INDEXATION DU LOYER Dans le même ordre d idée : TI Paris 15 ème arrondissement, 6mai 2010, Gaz Pal 14 et 17 juillet 2010) l indexation annuelle étant opérée par référence à un indice de base datant de 2002, c est à dire sur une période de variation de l indice supérieur à la durée d un an s écoulant entre chaque révision, la clause d échelle mobile contenue dans le bail se trouve de plein droit privée d effet et doit être réputée non écrite 9

10 INDEXATION DU LOYER Décisions divergentes : TGI Paris 18 ème ch. 2 ème sect. 13 janvier 2011, n 09/11087 SARL Charles B TGI Paris 18 ème ch. 1 ére sect. 8 nov. 2011, n 09/03794 TGI Paris 18 ème ch. 2 ème sect. 1 er déc 2011 n 10/09206 Société Auriques 10

11 INDEXATION DU LOYER Bruno Boccara : «Définiri l indexation» (JCP 1985, I, 3187) ; «La pseudo réforme des indexations» (JCP 1978, I, 2905) expose l objet de la réglementation : «Seule est réputée non écrite la clause d indexation qui prévoit, c est cest à dire qui organise délibérément, la prise en compte d une distorsion des périodes de variation indiciaire et des périodes d indexation ( ) Tel serait le cas, pour reprendre un exemple puisé iédans les travaux préparatoires, lorsqu en présence d un bail à indexation annuelle le coefficient retenu serait celui de la variation de l indice pendant une période de quinze mois» (JCP 1978, I, 2905, n 21). 11

12 INDEXATION DU LOYER Les clauses condamnées sont donc celles conduisant «à la prise en compte d une amplitude de la variation indiciaire supérieure à l amplitude de révision» (JCP 1978, I, 2905, n 35). Dans son étude de 1978, Bruno Boccara écrivait : «Dans lhypothèse l hypothèse d un dun bail à indexation annuelle prenant effet le 1er janvier, le bail pourra ainsi faire simplement renvoi comme indice de référence à l indice du troisième trimestre de l année civile précédant la date de référence» (JCP 1978, I, 2905, n 8) 12

13 RENOUVELLEMENT DU BAIL ET FIXATION D UN NOUVEAU LOYER Déplafonnement : Cour de cassation civ.3, 4 avril 2012 : Cour de cassation civ.3, 14 sept : et Cour de cassation civ.3, 17 janvier 2012 : influence sur le commerce considéré 13

14 RENOUVELLEMENT DU BAIL ET FIXATION D UN NOUVEAU LOYER Cour de cassation civ.3, 18 janvier 2012 : changement de destination Cour de cassation civ.3, 1 er fév et 14 sept : évolution de l impôt foncier 14

15 RENOUVELLEMENT DU BAIL ET FIXATION D UN NOUVEAU LOYER Cour de cassation civ.3, 13 septembre 2011 : modalité de fixation du prix originaire du bail 15

16 RENOUVELLEMENT DU BAIL ET FIXATION D UN NOUVEAU LOYER Pondérationdes des surfaces Cour de cassation Civ. 3, 3 avril

17 RENOUVELLEMENT DU BAIL ET FIXATION D UN NOUVEAU LOYER Terrains nus et valeur locative Cour de cassation Civ. 3, 6 mars

18 CLAUSE RÉSOLUTOIRE Cour de cassation civ.3, 8 décembre 2010 n : nullité de la clause résolutoire visant un délai de 15 jours Cour de cassation civ.3, 13 sept n (délais rétroactifs) 18

19 CLAUSE RÉSOLUTOIRE Cour de cassation civ.3, 31 mai 2012 n : possibilité de demander des délais au delà du mois visé au commandement => l assignation nulle peut être régularisée plus tard Cour de cassation civ.3, 11 décembre 2012 n

20 CLAUSE RÉSOLUTOIRE Cour de cassation civ.3, 15 févr n : le créancier dont l inscription sur le fonds de commerce n est pas valable ne peut faire grief au bailleur de ne pas lui avoir notifié la procédure d acquisition de la clause résolutoire, 20

21 SOUS LOCATION Notion de sous location Cour de cassation Civ. 3, 13 septembre

22 SOUS LOCATION Conditions pour l opposabilité au bailleur Cour de cassation Civ. 3, 5 avril 2011 Cour de cassation Civ. 3, 4 mai 2011 Cour de cassation Civ. 3, 1 er février

23 SOUS LOCATION Rapports entre le locataire principal et le souslocataire Cour de cassation Civ. 3, 23 mai

24 SOUS LOCATION Rapports entre le locataire principal et son bailleur Cour de cassation Civ. 3, 4 mai 2011 Cour de cassation Civ. 3, 8 mars

25 MISE EN CONFORMITÉ DU LOCAL AU REGARD DE L OBLIGATION DE DÉLIVRANCE Cour de cassation Civ. 3, 31 octobre 2012, n Cour de cassation Civ. 3, 31 octobre 2012, n Cour de cassation Civ. 3, 13 nov, 2012, n

26 MISE EN CONFORMITÉ DU LOCAL AU REGARD DE L OBLIGATION DE DÉLIVRANCE Cour de cassation Civ. 3, 18 déc., 2012, n Cour de cassation Civ. 3, 19 déc., 2012, n

27 CESSION DE FONDS DE COMMERCE ET CESSION DE BAIL La cession du bail est un contrat par lequelle titulaire du bail (preneur/cédant) en transmet le bénéfice à un tiers (cessionnaire) qui va ainsi acquérir la qualité de preneur et donc être tenu des charges et obligations du bail. Dès la rédaction de l acte de cession, les clauses contractuelles du bail doivent être respectées puisqu il faut justement tenir compte de celles qui prévoient les conditions de la cession. Le cédant peut : soit céder le bail ÀL OCCASION DE LA CESSION DE SON FONDS DE COMMERCE ; soit céder le bail ISOLÉMENT, SANS le fonds de commerce. 27

28 CESSION DE FONDS DE COMMERCE ET CESSION DE BAIL Droit de préemption du bailleur : Cass. Civ. 3, 12 juillet 2000 Société SDIMA contre Société du Centre commercial ilde la Défense et a. (in Les petites affiches, n 209, 19 octobre 2001, pp ; note Texier, Jean Luc) : «Aucun texte ne prohibe l'insertion, dans le bail de locaux à usage commercial, d'une clause prévoyant un droit de préemption au profit du bailleur en cas de cession de ce contrat ou du fonds de commerce.» 28

29 CESSION DE FONDS DE COMMERCE ET CESSION DE BAIL Cour de cassation civ. 3, 17 février 2010 N de pourvoi : Sauf clause contraire incluse dans l acte, toute cession de fonds de commerce emporte cession de la créance d indemnité d éviction due au cédant et du droit au maintien dans les lieux ; cette cession peut valablement intervenir jusqu'au paiement de l indemnité d éviction. 29

30 CESSION DE FONDS DE COMMERCE ET CESSION DE BAIL Cour de cassation civ. 3, 15 septembre 2010 N de pourvoi: «Le bailleur ne peut relever comme motifs graves et légitimes de refus de renouvellement que des faits imputables au locataire sortant lui même» (le cessionnaire n est pas tenu des fautes du cédant) 30

31 CESSION DE FONDS DE COMMERCE ET CESSION DE BAIL Cour de cassation civ. 3, 17 janvier 2012 N de pourvoi : Notion d existence du fonds de commerce liée à la disparition ou non de la clientèle 31

32 ÉVICTION ET DROIT DE REPENTIR DU BAILLEUR Validité du droit de repentir du bailleur au regard de la réinstallation du preneur Cour de cassation civ. 3, 31 mai

33 PROCÉDURES COLLECTIVES ET BAIL COMMERCIAL Procédure collective du preneur Créance antérieure au jugement d ouverture : exigence d une décision passée en force de chose jugée Cour de cassation com. 15 février 2011,N de pourvoi : Cour de cassation civ. 3, 17 mai 2011,N de pourvoi : , , 964, 972,973,974,

34 PROCÉDURES COLLECTIVES ET BAIL COMMERCIAL Procédure collective du preneur Cour de cassation com. 28 juin 2011 N de pourvoi : (clause résolutoire commandement préalable) élbl) Cour de cassation com. 6 décembre 2011 N de pourvoi : (le liquidateur peut demander des délais de paiement et la suspension des effets de la clause) 34

35 PROCÉDURES COLLECTIVES ET BAIL COMMERCIAL Procédure collective du bailleur Sort de la créance d indemnité d éviction du preneur si congé donné avant le jugement d ouverture : la créance doit être déclarée au passif (question réglée : Cass. civ. 3, 28 juin 2000, n pourvoir ) 35

36 PROCÉDURES COLLECTIVES ET BAIL COMMERCIAL Procédure collective du bailleur Sort du bail à l ouverture de la procédure : articles L et L du Code de commerce (dep. Ordce 18/12/2008) : l administrateur ou le liquidateur peut demander au juge commissaire de prononcer la résiliation du bail (mais double condition) 36

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