BAIL COMMERCIAL : Qui doit payer les travaux de mise en conformité?

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1 BAIL COMMERCIAL : Qui doit payer les travaux de mise en conformité? De plus en plus de locataires d un bail commercial s interrogent sur la prise en charge des travaux de mise en conformité du local d exploitation de leur activité. Ils s interrogent à la suite d un contrôle de l administration qui peut dans certains cas fermer le commerce tant que les travaux de mise aux normes n ont pas été réalisés (par exemple, les travaux de sécurité et d hygiène dans les commerces de restauration et d hôtellerie). La question de la prise en charge des travaux est d autant plus d actualité qu il existe une obligation de mise en conformité des locaux par rapport à la réglementation de l accessibilité des handicapés. Dans la législation sur les baux commerciaux, il n existe pas de disposition précise qui prévoit la prise en charge des travaux de mise en conformité par le locataire ou le bailleur d un local. D une manière générale, les charges et les travaux sont répartis librement par les parties au contrat de bail commercial. A ce titre, une clause du contrat peut mettre expressément les travaux de mise en conformité à la charge du preneur (le locataire). A défaut, ces travaux doivent être pris en charge par le bailleur en vertu d une disposition générale du Code civil qui prévoit que le bailleur est tenu de délivrer au preneur un local en conformité avec son activité spécifiée dans le contrat de bail. Cette obligation générale du bailleur repose sur l article du Code civil : il est tenu d entretenir la chose louée en état de servir à l usage pour lequel elle a été louée et il doit par conséquent réaliser à sa charge tous les travaux de mise en conformité qui sont obligatoires quelle que soit la nature de ces travaux. Le principe : en l absence de clause dans le bail commercial, les travaux de mise aux normes incombent au bailleur En l absence de clause expresse mettant à la charge du locataire les travaux de mise en conformité par rapport à son activité, la jurisprudence de la Cour de cassation est constante : il appartient au bailleur de supporter le coût des travaux de mise en conformité au titre de son obligation de délivrance (article 1719 du Code civil) : «Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : ( ) 2 D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée» (extrait). Ainsi, dans un arrêt rendu le 12 mars 1985, dans le cadre d'un bail à usage d'hôtel-restaurant, en l absence de clause qui met à la charge du preneur des travaux de mise aux normes, la Cour de cassation a estimé que le bailleur devait effectuer les travaux de réfection des installations d'électricité et de gaz, ainsi que la modification du sens d'ouverture de la porte de la salle de restaurant, car ces travaux ont été imposés par la commission de sécurité. Pour ce

2 faire, la Haute juridiction s est appuyée sur l article du Code civil (Cass. 3ème civ, arrêt du 12 mars 1985, n ). Dans le cadre d un litige relatif à la prise en charge des travaux prescrits par une souscommission départementale de sécurité civile, la Cour de cassation a précisé dans un arrêt du 10 mai 1989 que "les travaux prescrits par l'autorité administrative sont, sauf stipulation expresse contraire à la charge du propriétaire des murs". (Cass, 3ème civ, arrêt du 10 mai 1989, n ). La Cour de cassation l a encore rappelé dans un arrêt du 19 mars Dans cette affaire, la cour d appel a constaté que le contrat de bail commercial ne contenait aucune stipulation mettant les travaux prescrits par l administration à la charge du preneur. Par conséquent, la mise aux normes des installations électrique, de gaz, de désenfumage, de secours d urgence, de chaufferie, des cuisines, de la buanderie et l exécution des travaux pour faciliter l accès aux handicapés, devait être supportée par le bailleur (Cass. 3ème civ, arrêt 19 mars 2003, n ). Enfin, en application de l'article 1719 du Code civil, les travaux prescrits par l'autorité administrative sont, sauf stipulation contraire expresse, à la charge du bailleur qui doit supporter la mise en conformité des lieux à leur destination contractuelle (Cour de cassation, chambre civile 3ème, 15 juin 2010 ; n de pourvoi: ). L application du principe Dans ce cas, il faut considérer que le preneur est créancier d une obligation consistant dans«la réalisation des travaux de mise aux normes». Par conséquent, il peut contraindre en justice son bailleur, débiteur, à faire faire, à ses frais, les travaux imposés par cette réglementation. Pour ce faire, le preneur doit préalablement envoyer à son bailleur une injonction par lettre recommandée avec accusé de réception. Le droit du preneur repose sur l article 1144 du Code civil : «Le créancier peut aussi, en cas d'inexécution, être autorisé à faire exécuter lui-même l'obligation aux dépens du débiteur. Celui-ci peut être condamné à faire l'avance des sommes nécessaires à cette exécution». Exceptions : situation en présence d une clause spécifique ou générale Cependant, l article 1719, 2 e n étant pas une règle absolue, certaines clauses du bail peuvent directement imposer au locataire la prise en charge des travaux de mise aux normes. Deux situations peuvent alors se présenter :

3 soit le bail prévoit que certains travaux de mise aux normes limitativement énumérés sont à la charge du preneur, soit le bail prévoit que tous les travaux imposés par l autorité administrative sont à la charge du preneur. Dans le premier cas, il s agit d une clause spécifique qui définit précisément le type de travaux qui est mis à la charge du preneur. Par exemple, elle précise que les travaux de mise aux normes en matière de sécurité, d hygiène et d accessibilité du local aux handicapés sont à la charge du preneur. Dans ce cas, le locataire sait qu il devra effectuer les travaux dans ces trois domaines et en supporter la charge financière. En revanche, ces clauses s interprètent strictement, elles ne peuvent pas être étendues à d autres types de travaux non mentionnés dans le bail. Pour ces derniers, il y a absence de clause et la règle définie à l article 1719 du code civil permet de demander au bailleur d en assumer la charge. Il en est ainsi pour l exemple précédent qui ne mentionne pas les travaux d électricité, de chauffage, de climatisation, d ascenseur, etc. Cependant, certaines clauses de baux sont rédigées de manière à couvrir un domaine de travaux plus large. Elles prévoient ainsi que tous les travaux rendus obligatoires par une décision administrative, une loi ou un règlement sont à la charge du preneur. Il en est ainsi lorsqu il est stipulé dans le contrat de bail que le preneur prend à sa charge les travaux imposés par l autorité administrative ou une clause similaire se référant aux travaux rendus obligatoires par une nouvelle réglementation. Voici quelques exemples de clauses qui peuvent mettre clairement à la charge du locataire tous les travaux rendus obligatoire par l autorité administrative : «Le preneur devra se conformer à toutes prescriptions de l autorité pour cause d hygiène, de salubrité et autres causes, et exécuter à ses frais tous travaux qui seraient prescrits à ce sujet dans les lieux loués». «Le preneur exécutera les travaux qui pourraient être exigés par le service de salubrité et les inspecteurs du travail, pour la ventilation, l aération, la sécurité, et toutes autres prescriptions ainsi que tous les travaux déterminés par les règlements administratifs». En revanche, la jurisprudence considère que d autres clauses ne mettent pas à la charge du preneur les travaux imposés par l administration. Ainsi une cour d appel a pu valablement juger que la clause selon laquelle «le locataire s oblige à prendre l immeuble dans son état actuel sans pouvoir exiger aucune réparation autre que celles qui seraient ou deviendraient nécessaires à la toiture et aux gros murs», ne vise pas expressément les travaux prescrits par

4 l autorité administrative, le bailleur doit donc en assumer les frais (Cass. civ 3 ème, arrêt du 27 mars 2002, n ). De même la clause qui oblige le locataire «à se conformer rigoureusement pour l exploitation de son commerce aux prescriptions administratives pouvant s y rapporter», ne prévoit pas de façon explicite à qui revient la charge des travaux nécessaires pour satisfaire aux prescriptions administratives (Cass. 19/03/2003, précité). Les clauses du bail visant à décharger le bailleur de ses obligations doivent être rédigées sans ambiguïté et de manière expresse. La Cour de cassation refuse ainsi au bailleur de se prévaloir d une clause de style telle que : «toutes les réparations grosses et menues qui pourraient devenir nécessaires seraient à la charge du preneur» (Cass.civ. 3ème, arrêt du 27 mai 2003, n ). S'il ne respecte pas ses obligations, le bailleur est responsable du préjudice subi par le locataire du fait de l'inexécution des travaux de mise en conformité du local : perte d'exploitation à la suite de la fermeture administrative de l'établissement pour non réalisation des travaux. Par ailleurs, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt du 24 juin 2009 (n Garage Lamy c/ société MDVA), a précisé que commet une faute délictuelle dont il est tenu à réparation le bailleur qui s'abstient délibérément, lors du renouvellement du bail des locaux, d'informer le cessionnaire de leur non conformité. La réalisation des travaux d accessibilité par le bailleur et le renouvellement du bail commercial La prise en charge des travaux par le bailleur peut lui permettre de demander le déplafonnement du loyer dans la mesure où les travaux ont eu une incidence favorable pour l activité du preneur. Ce qui peut se prouver si l accessibilité du local permet l apport d une nouvelle clientèle constituée par les handicapés qui ne pouvaient auparavant pas accéder au local du commerçant. Le déplafonnement du loyer signifie que l augmentation du loyer consécutive au renouvellement ne sera pas limitée par la variation des indices du coût de la construction ou par celle des indices des loyers commerciaux sur 9 ans. Le loyer sera alors fixé sur la valeur locative telle qu elle résultera d une expertise judicaire. Pour fixer la valeur locative, l expert retiendra pour fixer la valeur locative les critères suivants :

5 les caractéristiques propres au local : état d entretien et d aménagement du local, l importance d une large façade par rapport à une étroite devanture la destination des lieux : si le bail autorise «tous commerces», le loyer est plus cher ; les obligations respectives des parties : si bail met à la charge du locataire des charges incombant en principe au bailleur (par exemple, la taxe foncière), c est un facteur de diminution de la valeur locative ; les facteurs locaux de commercialité : on prend en compte l évolution de l environnement du local (nouvelles constructions, nouveaux moyens de transport) ; les prix pratiqués dans le voisinage pour des locaux similaires en surface et en aménagements Compte tenu de ces multiples critères, il n est pas certain que le bailleur puisse obtenir dans tous les cas un déplafonnement du loyer. En effet, le locataire pourra mettre en avant des critères négatifs comme la détérioration de l environnement commercial du local (délinquance, trafic de drogues immeubles voisins délabrés, etc.) pour obtenir que le bailleur soit débouté de sa demande de déplafonnement du loyer. Le locataire pourra également mettre en avant une augmentation des charges du bail pour obtenir un plafonnement du loyer. Les juges ont ainsi estimé qu une forte augmentation de la taxe foncière, dont la charge incombait au preneur en vertu d une cause du bail, avait compensé l augmentation des facteurs locaux de commercialité. Par conséquent, le bailleur fut débouté de sa demande de déplafonnement du loyer (Cass. 3 ème civ. 4 avril 2012, n ). En conclusion, le preneur d un bail commercial peut se trouver devant l une des situations suivantes : soit il existe dans son bail une clause spécifique qui met à sa charge les travaux de mise en conformité, il devra donc les exécuter sans réclamer d indemnité au bailleur ; soit il existe dans son bail une clause générale qui met à sa charge tous les travaux imposés par l administration, il devra donc également les réaliser à sa charge, sans pouvoir demander une participation au bailleur ; soit il n existe aucune clause qui met à sa charge les travaux de mise en conformité, son bailleur devra donc réaliser les travaux conformément à l article du Code civil. Eric CEMPURA - INFOREG (CCI de Paris)

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