DTZ Research. Property Times Région Lyonnaise T Belles performances, hormis pour la logistique. 11 Février Sommaire. Auteurs.

Transcription

1 Property Times Région Lyonnaise T4 213 Belles performances, hormis pour la logistique 11 Février 214 Sommaire Contexte économique 2 Bureaux 3 Locaux d activité 7 Logistique 1 Investissement 12 Définitions 13 Auteurs Nora Jacintho Chargée d études +33 () nora.jacintho@dtz.com Massinissa Fedala Chargé d études +33 () massinissa.fedala@dtz.com Contacts Delphine Mahé Responsable des Etudes France +33 () delphine.mahe@dtz.com Magali Marton Head of EMEA Research +33 () magali.marton@dtz.com Après un ralentissement en 212, l activité sur le marché des bureaux en région lyonnaise est repartie à la hausse en 213 (+37% en un an), avec 252 m² placés au cours de l année. Ce bon résultat s explique par le fort dynamisme des transactions de surfaces supérieures à 5 m² qui, aidées par 3 «méga» transactions, ont concentré près d un tiers de la demande placée annuelle. Les loyers moyens de première et seconde main se positionnent respectivement à 194 et 149 /m²/an contre 172 /m²/an et 152 /m²/an l an dernier. Fort d une augmentation de 4% en un an, le prime se positionne, quant à lui, à 27 /m²/an. Le stock à 6 mois s est légèrement résorbé d une année sur l autre pour s établir à m² fin 213. La production neuve devrait quant à elle clairement ralentir en 214, avec seulement 26 5 m² susceptibles de venir alimenter le marché au cours des douze prochains mois. Tout comme le marché de bureaux, le marché des locaux d activité en région lyonnaise est reparti à la hausse au cours de l année 213, mais de façon plus modérée (+4%). Les ventes, qui avaient connu une très mauvaise année 212, ont représenté la moitié de l activité en 213 grâce, notamment, à trois opérations de plus de 1 m². Malgré quelques libérations de grands sites industriels, les disponibilités se sont contractées pour s établir à un peu plus de 52 m² immédiatement disponibles fin 213. Un début d année atone, avec aucune transaction sur le 1 er trimestre, est venu grever l activité du marché lyonnais de la logistique en 213, en baisse de 23% en un an avec 288 m² d entrepôts commercialisés. Sur un marché où l offre de première main est quasiment inexistante, les transactions se sont, comme en 212, essentiellement concentrées sur des bâtiments de seconde main. Avec 36 m² d entrepôts immédiatement disponibles à la fin de l année 213, le stock vacant s est résorbé de 23% en un an. Les utilisateurs se sont en priorité portés vers les surfaces de qualité, jusqu'à l assèchement total, fin 213, de l offre immédiate de première main. Malgré un manque criant de surfaces de première main, la prudence reste de mise sur un marché lyonnais où les projets spéculatifs tardent à faire leur retour après plusieurs années d absence. Le renouvellement de l offre ne s opère plus que par le jeu des libérations de surfaces. Après un 1 er semestre tout à fait honorable, le marché lyonnais de l investissement a connu une fin d année 213 particulièrement dynamique avec près de 645 millions d euros d investissements réalisés au cours des 6 derniers mois. Près de 9 millions d euros auront ainsi été engagés sur l ensemble de l année (+6% en en an), faisant du cru 213 le meilleur depuis 27. La préférence des investisseurs reste clairement centrée sur les actifs tertiaires avec 672 millions d euros d acquisitions recensées en 213, soit les 3/4 des investissements. Les taux de rendement prime, stables sur les actifs industriels, ont connu une compression sur les actifs tertiaires et les meilleurs emplacements commerciaux de centre-ville. DTZ Research

2 Région Lyonnaise T4 213 Contexte économique Une économie sans moteur Alors que l activité économique de la zone Euro montre de sérieux signes de reprise avec une progression de l indicateur composite PMI Markit depuis plusieurs mois - la France reste à la traine et apparaît aujourd hui comme la seule économie des 4 géants de la zone à enregistrer une baisse de son activité au 4 ème trimestre. Après un recul du PIB de,1% au 3 ème trimestre, l INSEE table sur une légère reprise au 4 ème trimestre 213 (+,4%). Ce rebond, pour partie mécanique et conjoncturel - les ménages ayant précipité certains achats en prévision de la hausse de la TVA au 1 er janvier 214, et du durcissement du bonus-malus automobile- ne devrait pas être suivi d effets avec une croissance quasi nulle anticipée sur la 1 ère moitié de 214, avec,2% de croissance attendue aux 1 er et 2 ème trimestres 214 (graphique 1). L ensemble des moteurs de l économie française sont grippés. La consommation des ménages ne décolle pas dans un environnement incertain où le pouvoir d achat en baisse côtoie un taux de chômage toujours élevé. Le moral des ménages ne montre aucun signe d amélioration, évoluant, mois après mois, bien en-deçà de son niveau de longue période (graphique 2). Le pessimisme des ménages français atteint même des niveaux historiquement élevés en ce qui concerne les perspectives d évolution de niveaux de vie. L investissement des entreprises ne montre pas davantage de dynamisme, en recul de,6% au 3 ème trimestre, dans un contexte de taux de marge au plus bas depuis trente ans. Là encore, le climat des affaires ne laisse pas augurer d évolution positive significative (graphique 2). Le taux de chômage ne faiblit pas Objectif phare du gouvernement, l inversion de la courbe du chômage semble inatteignable, même à moyen terme, dans un contexte de croissance molle. L INSEE anticipe même une hausse du taux de chômage d ici à juin, pour atteindre 11% de la population active, contre 1,9% aujourd hui. Si la mise en place du crédit d impôt compétitivité et emploi (CICE) devrait déboucher, d après les estimations, sur la création de 3 emplois, ce dispositif ne permettra que de ralentir la hausse du chômage, qui ne devrait se stabiliser qu à partir de l été 214. Graphique 1 Croissance du PIB en France, % 1,5 1,,5, -,5-1, -1,5-2, Source : INSEE Graphique 2 Enquêtes de conjoncture Climat des affaires Moral des ménages Source : INSEE Graphique 3 Demandeurs d emploi en France, milliers, catégorie A Source : Pôle Emploi Property Times 2

3 Région Lyonnaise T4 213 Bureaux L année 213 aura été l année de la reprise Après la performance mitigée de 212, où un peu plus de 184 m² avait été placés (-29% en un an), le marché des bureaux lyonnais s est redressé en 213 avec 252 m² commercialisés (+37% en un an). Rappelons qu en moyenne 24 m² de bureaux sont placés chaque année sur ce marché depuis 22. Cette bonne performance est due à la concrétisation de plusieurs transactions supérieures à 5 m², dont 3 «méga» transactions. On citera notamment la prise à bail par ALSTOM de 29 1 m² dans le «Silky» à Villeurbanne ou encore le positionnement de la SNCF sur 22 m² dans la tour «Incity» dans le 3 ème arrondissement de Lyon. Le volume de commercialisation enregistré sur ce segment de surface progresse ainsi fortement d une année sur l autre, passant de 16 7 m² via 2 transactions en 212 à 81 2 m² via 5 mouvements en 213. En hausse de 56% d une année sur l autre, les surfaces comprises entre 1 et 2 m² ont également bien performé. Cependant, avec 31 9 m² placés, leur poids dans la demande globale reste faible (13%). On notera en revanche, sur le segment des petites surfaces, le décrochage des transactions de surfaces comprises entre 5 et 1 m² (-31%), avec seulement 35 transactions pour un total de 22 m². Impliquées dans près de 9% des grandes transactions (supérieures à 2 m²) enregistrées en 213, les surfaces neuves ont concentré 61% des surfaces commercialisées en 213. La Part Dieu caracole en tête Grâce à la prise à bail de 22 m² par la SNCF dans la tour «Incity», le secteur de La Part-Dieu demeure le principal pilier de l activité en région lyonnaise avec 53 3 m² placés en 213, soit 21% de la demande globale. Proposant des valeurs locatives attractives permettant aux entreprises une meilleure maîtrise des coûts, les secteurs de Villeurbanne/Carré de Soie et Lyon 7 ème /Gerland ne sont pas en reste, concentrant chacun 18% de l activité du marché des bureaux en 213 (graphique 5). L année 213 aura vu la demande placée se recentrer sur Lyon intra-muros (8% des surfaces commercialisées), tandis que les secteurs extérieurs voient leur niveau de commercialisation reculer de 17% d une année sur l autre. Graphique 4 Demande placée de bureaux en région lyonnaise, en milliers de m² Tableau 1 Segmentation de la demande placée de bureaux par tranche de surface en région lyonnaise Tranche de surface 213 Part Nombre Evol Moins de 2 m² 27 9 m² 11% 242-3% De 2 à 5 m² 45 3 m² 18% % De 5 à 1 m² 22 m² 9% 35-31% De 1 à 2 m² 31 9 m² 13% 23 56% De 2 à 5 m² 43 7 m² 17% 14-12% Plus de 5 m² 81 2 m² 32% 5 NS Surface totale 252 m² 1% % Graphique 5 Demande placée de bureaux par secteur en 213 Première main Ouest 8% Villeurbanne - Carré de Soie 18% Est 9% Autres 3% 252 m² Seconde main Presqu'Ile - Confluence 5% Tonkin - Saint-Clair 4% Vaise - Lyon Hôpitaux - 9ème Lyon 8ème 6% 5% Part Dieu 21% Lyon 6ème - Préfecture 3% Lyon 7ème - Gerland 18% Property Times 3

4 Région Lyonnaise T4 213 Contraction de l offre, surtout sur les bureaux de première main Après le pic de 212, les disponibilités à six mois en région lyonnaise se sont à nouveau orientées à la baisse au cours des douze derniers mois pour représenter un plus de 334 m² fin 213. Le taux de vacance se positionne, quant à lui à 5,5% (graphique 6). Sans grande surprise, le stock vacant à six mois en région lyonnaise reste majoritairement constitué de surfaces anciennes, représentant un peu moins de 2 m² à la fin du 4 ème trimestre 213. La contraction de l offre à 6 mois a été moins marquée sur les surfaces de seconde main (- 11%) que sur les surfaces neuves ou restructurées (-19% en un an). Les disponibilités à six mois sur des petites surfaces sont restées relativement stables d une année à l autre. Le stock vacant de grandes surfaces s est, quant à lui, résorbé de 21% sur la même période, représentant plus de 162 m² de bureaux vacants à la fin du 4 ème trimestre 213. L offre à six mois se concentre à La Part-Dieu et dans l Est lyonnais La Part-Dieu et Lyon 7 ème /Gerland concentrent à eux seuls 45% du stock disponible à six mois dans Lyon intra-muros avec respectivement 42 8 m² et 43 1 m² fin 213. Sur La Part-Dieu (+21% en un an), la hausse de l offre a été accentuée par la livraison d immeubles neufs vacants en tout ou partie, à l instar de l opération «Be» (4 35 m² encore disponibles) ou de l immeuble Equinox (1 36 m²). Les offres de seconde main de qualité manquent aujourd hui à l appel sur le segment des surfaces d envergure. En périphérie, le stock à six mois se concentre principalement dans l Est, ce secteur regroupant un peu moins des deux tiers du stock disponible dans Lyon extramuros (graphique 8). Ce stock important s explique par une part importante de surfaces anciennes, difficilement commercialisables car jugées obsolètes par les entreprises. Graphique 6 Offre de bureaux à 6 mois et taux de vacance en région lyonnaise, en milliers de m² Graphique 7 Offre de bureaux à 6 mois à Lyon intra muros Graphique 8 Première main Seconde main Taux de vacance Tonkin - Saint-Clair 5% Vaise - Lyon 9ème 19% Hôpitaux - Lyon 8ème 2% Lyon 7ème - Gerland 22% Offre de bureaux à 6 mois à Lyon extra muros Sud 12% 2ème couronne lyonnaise 14% Villeurbanne - Carré de Soie 6% m² Ouest 2% m² Presqu'Ile - Confluence 12% Lyon 6ème - Préfecture 12% Part Dieu 22% 8% 6% 4% 2% % Nord 1% Est 62% Property Times 4

5 Région Lyonnaise T4 213 Forte baisse des livraisons en 214 Après deux années consécutives de hausse, les livraisons de bureaux devraient nettement ralentir sur l agglomération lyonnaise en 214 avec 98 m² annoncés en projets. Ce chiffre devrait être revu à la baisse en cours d année car seuls 61 2 m² de ces bureaux sont actuellement en chantier (graphique 9). Graphique 9 Livraisons de bureaux de plus de 1 m² en région lyonnaise, en milliers de m² Le taux de précommercialisation de l offre certaine livrable en 214 s établit à 43%, soit un niveau nettement inférieur à celui observé fin 212 pour la production livrable en 213 (58%). Ces disponibilités futures de bureaux (26 5 m² au total) se concentrent essentiellement à La Part Dieu (1 4 m² attendus), dans l Est lyonnais (7 2 m² attendus) et sur le secteur Sud Intra-muros Extra-muros A cette offre certaine pourraient venir s ajouter quelque 36 m² de bureaux dotés d un permis de construire et en attente d être lancés. Les projets sont nombreux mais ne démarrent pas faute de précommercialisation. Le rythme des livraisons pourrait s accélérer en 215 avec un volume total de projets de 34 m², dont 1 m² sont déjà en chantier. Les programmes de bureaux les plus importants sont précommercialisés en tout ou partie (SNCF, SANOFI) et la production certaine en blanc ne représente que 5 m² de bureaux. Le fait marquant de l année restera la mise en chantier de la tour «Incity», et l arrivée des IGH sur le marché lyonnais. Les projets probables (c'està-dire avec permis de construire accordés) sont nombreux, avec une vingtaine d opérations recensées pour un volume global de 24 m². Graphique 1 Disponibilités de bureaux en chantier en région lyonnaise fin 213, m² Sud 16% Est 17% Lyon 7ème - Gerland 22% 76 4 m² Presqu'Ile - Confluence 4% Vaise - Lyon 9ème 4% Part Dieu 37% Graphique 11 Offre future de bureaux en région lyonnaise, en milliers de m² En chantier Avec permis de construire Permis à obtenir Property Times 5

6 Région Lyonnaise T4 213 Légère hausse des loyers «prime» et de 1 ère main, légère contraction des valeurs locatives de 2 nde main Suite à la transaction de la SNCF (22 m²) sur la tour «Incity», réalisée à une valeur faciale de 315 /m²/an, le loyer prime en région lyonnaise s est légèrement apprécié (+4%) d une année sur l autre pour s établir à 27 /m²/an fin 213. Le loyer moyen de 1 ère main a suivi la même dynamique (+13% par rapport à fin 212), se positionnant à 194 /m²/an fin décembre 213. Stable au cours des deux dernières années, la valeur locative de seconde main s est très légèrement contractée (-2%) en 213 pour se positionner à 149 /m²/an fin décembre. Sur des secteurs comme Lyon 6 ème /Préfecture ou la Presqu Ile-Confluence, certains immeubles récents de très bon standing présentent des valeurs proches de celles de première main, comme en témoignent les prises à bail dans l immeuble «Le Place Vendôme» ou encore dans les immeubles haussmanniens de la Presqu Ile détenus par GROSVENOR, réalisées à des valeurs de 25 /m²/an à 27 /m²/an. Les valeurs de présentation des opérations futures progressent Les valeurs de présentation des offres futures livrables dans les mois et années à venir progressent. La barre des 25 /m²/an est ainsi dépassée sur Confluence tandis que, sur Gerland, les valeurs de présentation peuvent atteindre 2 /m²/an (tableau 2). A l inverse, les propriétaires d immeubles livrés ces dernières années et présentant toujours de la vacance ont été contraints de revoir à la baisse leurs loyers de présentation et proposer des mesures d accompagnement importantes pour atteindre un loyer économique attractif. Le mois et demi de franchise par année d engagement ferme est ainsi parfois largement dépassé. Les valeurs de présentation des bureaux disponibles à la vente sont demeurées relativement stables en 213. Les valeurs «plafond» de seconde main sur Presqu Ile- Confluence et La Part-Dieu sont orientées à la hausse, passant respectivement de 4 5 à 5 1 /m² et de 3 /m² à 3 6 /m² d une année à l autre. Graphique 12 Valeurs locatives des bureaux en région lyonnaise, /m²/an Tableau 2 Valeurs de présentation à la location des bureaux fin 213, /m²/an Secteur Première main Seconde main Presqu Ile - Confluence Part Dieu (IGH) Lyon 6 ème Lyon 7 ème Lyon 8 ème Vaise Tonkin Saint Clair Villeurbanne Carré de Soie Ouest Est Nord Sud Tableau 3 Seconde main Première main Loyer prime Valeurs de présentation à la vente des bureaux fin 213, /m² Secteur Première main Seconde main Presqu Ile - Confluence Part Dieu Lyon 6 ème Lyon 7 ème Lyon 8 ème Vaise Tonkin Saint Clair Villeurbanne Carré de Soie Ouest Est Nord Sud Property Times 6

7 Région Lyonnaise T4 213 Locaux d activité Une année 213 qui a tenu toutes ses promesses L année 213 s achève sur une note positive sur le marché des locaux d activité lyonnais. En effet, un peu plus de 322 m² de locaux d activité ont été placés sur ce marché, soit un niveau de commercialisation supérieur à la moyenne décennale (31 6 m²). Face aux difficultés d accès au financement et à la rareté des produits proposés à la vente, les ventes avaient connu une très mauvaise année 212, enregistrant leur plus faible niveau de commercialisation depuis 24 (un peu plus de 116 m²). L année 213 a été d une toute autre nature avec un peu plus de 16 m² de locaux d activité vendus, soit la moitié du volume total de l année. 3 opérations d envergure, portant sur des surfaces supérieures à 1 m², ont participé à ce résultat. Les transactions de grande envergure (supérieures à 3 m²) demeurent un véritable moteur pour l activité lyonnaise. Avec m² commercialisés via 22 transactions, ce segment concentre 46% du volume global contre 36% un an plus tôt. Les opérations impliquant des surfaces comprises entre 1 et 3 m² ne sont pas en reste avec 99 9 m² commercialisés soit 31% du volume global (tableau 4). Malgré une hausse de 46% de leur volume de commercialisation en un an, les surfaces neuves n ont représenté que 16% de la demande globale de locaux d activité en 213, soit 5 4 m². L Est lyonnais drive le marché Enregistrant une part de marché relativement stable (-2%) d une année à l autre, l Est lyonnais a une fois de plus concentré plus de la moitié de l activité du marché lyonnais des locaux d activité en 213 avec m² commercialisés. Il est suivi du Nord-Est qui, en forte progression d une année sur l autre, concentre 2% de des transactions en 213 avec près de 65 m² commercialisés. L Ouest-Techlid a, de son côté, connu une forte hausse (+52%) mais conserve une part de marché particulièrement faible (4%). Graphique 13 Demande placée de locaux d activité en région lyonnaise, en milliers de m² Tableau 4 Demande placée de locaux d activité par tranche de surface en région lyonnaise fin 213 Tranche de surface 213 Part Nombre Evol Moins de 5 m² 34 8 m² 11% 116 6% De 5 à 1 m² 38 7 m² 12% 54-25% De 1 à 3 m² 99 9 m² 31% 63-13% Plus de 3 m² m² 46% 22 34% Surface totale m² 1% 255 4% Graphique 14 Demande placée de locaux d activité par secteur, milliers de m² Location Acquisition Lyon-Villeurbanne Est Nord-Est Sud-Est Ouest-Techlid Sud-Ouest Property Times 7

8 Région Lyonnaise T4 213 Bien qu en résorption, l offre immédiate demeure abondante Après cinq années consécutives de hausse, 213 aura enfin été l année de la rupture pour l offre de locaux d activité en région lyonnaise. Le stock vacant de locaux d activité s est résorbé de 9% pour représenter un peu moins de 53 m² immédiatement disponibles fin 213, et 561 m² disponibles à 6 mois. Cette baisse n aura toutefois pas suffi à mettre fin à la situation de suroffre observée en région lyonnaise ces dernières années. En effet, celle-ci a été alimentée en 213 par plusieurs libérations de grands sites industriels, devenus trop obsolètes pour pourvoir répondre aux exigences actuelles des utilisateurs. Sans grande surprise les disponibilités immédiates en région lyonnaise restent majoritairement constituées de surfaces anciennes et de surfaces supérieures à 3 m². Parmi ces disponibilités, citons les 7 3 m² situés au «65 rue du Nizerand» à Villefranche-sur-Saône. Exception faite du Sud-Ouest Lyonnais, la baisse de l offre immédiate a concerné l ensemble des marchés. Ainsi, les secteurs de l Ouest-Techlid et de Lyon Villeurbanne ont connu les plus fortes baisses (respectivement -74% et - 29%), et restent très clairement en situation de sous offre avec respectivement 3 m² et 11 1 m² fin 213. A l inverse, d autres marchés comme le Sud-Est et le Nord-Est lyonnais ont connu une baisse plus contenue (respectivement - 21% et -9%) et continuent de souffrir de suroffre en 213. Les offres proposées à la location sont restées relativement stables d une année sur l autre pour représenter 41 m² fin décembre 213. Les surfaces proposées à la vente ont, quant à elles, vu leur volume diminuer de 24% en un an. Graphique 15 Offre immédiate de locaux d activité en région lyonnaise, milliers de m² Graphique 16 Offre immédiate de locaux d activité par secteur, milliers de m² Graphique 17 Première main Seconde main T4 213 Lyon-Villeurbanne Est Nord-Est Sud-Est Ouest-Techlid Sud-Ouest Offre immédiate de locaux d activité par nature, milliers de m² Vente Location T Property Times 8

9 Région Lyonnaise T4 213 Hausse générale des valeurs locatives Gravitant autour de 6 /m²/an depuis 26, la valeur locative moyenne pour des locaux d activité neufs en région lyonnaise a augmenté de 13% en un an pour atteindre 7 /m²/an en 213. Toutefois, un ajustement est parfois nécessaire pour faciliter la réalisation de certaines transactions. Il se matérialise essentiellement à travers l octroi par les propriétaires d aménagements, de franchises de loyer ou de prises en charge des travaux. La valeur de présentation «plafond» pour ce type de locaux a connu un véritable bond (+23%), passant de 65 /m²/an fin 212 à 8 /m²/an fin décembre 213 (graphique 19). La valeur locative moyenne de seconde main a, quant à elle, progressé de 25% en un an, pour atteindre 55 /m²/an à la fin du 4 ème trimestre 213. Toutefois, sur certaines surfaces jugées de plus en plus obsolètes par les entreprises, les propriétaires ont été obligés de consentir des baisses significatives sur les loyers affichés. La fourchette des valeurs de présentation pour des surfaces récentes s est resserrée d une année à l autre, passant de 4-58 /m²/an fin 212 à 51-6 /m²/an fin décembre 213 (graphique 19). Les locaux d activité neufs proposés à la vente ont vu leurs valeurs «plancher» s orienter à la baisse, passant de 7 /m² à 6 /m² en un an (graphique 2). L amplitude de prix de vente pour des locaux récents a diminué de 41% en un an, les fourchettes passant de /m² fin 212 à 5-6 /m² à la fin du 4 ème trimestre 213. Enfin, les prix de vente des locaux anciens ont suivi la même dynamique que les locaux récents (-33%), et sont aujourd hui compris entre 2-4 /m² (graphique 2). Graphique 18 Valeurs locatives moyennes de transaction de locaux d activité en région lyonnaise, /m²/an Graphique 19 Valeurs de présentation de locaux d activité à la location fin 213, /m²/an Ancien Récent Neuf Graphique Première main Seconde main Valeurs de présentation à la vente de locaux d activité fin 213, /m² Ancien Récent Neuf Property Times 9

10 Région Lyonnaise T4 213 Logistique Un marché de seconde main Un début d année atone, avec aucune transaction sur le 1 er trimestre, est venu grever l activité de l année 213, en baisse de 23% en un an avec 288 m² d entrepôts commercialisés sur la région lyonnaise (graphique 21). Sur un marché où l offre de première main est quasiment inexistante, les transactions se sont, comme en 212, essentiellement concentrées sur des bâtiments de seconde main (graphique 21). Ainsi, seuls 32 m² ont été placés en 213 sur des bâtiments de première main, un point bas absolu sur le marché lyonnais où près de 2 m² sont commercialisés chaque année en moyenne sur ce type de surface depuis 1 ans. Corolaire d une activité circonscrite aux surfaces de seconde main, les très grandes transactions ont disparu du marché lyonnais. Ainsi, aucune transaction n a été enregistrée sur le segment des surfaces supérieures à 3 m², une première depuis 27. La transaction la plus importe de l année est à mettre au crédit de CONCORDE LOGISTICS qui s est engagé sur un entrepôt de seconde main de classe A de 26 1 m² à Satolas-et-Bonce. Si les logisticiens ont signé les transactions les plus importantes, avec RHENUS LOGISTICS sur 21 8 m² de seconde main à St-Quentin- Fallavier, les chargeurs ont été les plus actifs avec m² consommés. Les industriels, avec en tête ST GOBAIN (2 9 m²), NTN SNR ROULEMENTS (19 2 m²) ou encore DESCOURS ET CABAUD (16 9 m²), ont pris la suite des acteurs de la grande distribution qui avaient animé le marché en 212. Malgré un volume de demande placée en baisse de 9% en un an, le secteur Nord Isère conserve sa place de premier marché logistique lyonnais avec 165 m² commercialisés. On notera, également, la bonne performance du secteur de la Plaine de l Ain, le seul à progresser sur la période, qui voit son volume d activité plus que doubler en un an. Enfin, année blanche sur les autres secteurs, et notamment la Rocade Est (graphique 22). Les valeurs locatives se stabilisent Les valeurs locatives restent dans l ensemble stables, évoluant dans une fourchette allant de 4 à 42 /m²/an sur les transactions enregistrées ce semestre sur des bâtiments de classe A de seconde main sur les secteurs Nord Isère ou PIPA/Cotière (tableau 5). Graphique 21 Demande placée en région lyonnaise, milliers de m² Sources: Immostat, DTZ Research Graphique 22 Demande placée en région lyonnaise par secteur, milliers de m² Sources: Immostat, DTZ Research Tableau 5 Loyer de présentation des entrepôts dans la région lyonnaise, /m²/an Secteur Existant Neuf Nord Isère PIPA / Côtière Rocade Est Autres secteurs - - Research Seconde main Première main Nord Isère PIPA/Cotière Rocade Est Autres secteurs Property Times 1

11 Région Lyonnaise T4 213 Disparition de l offre de première main Avec 36 m² d entrepôts immédiatement disponible à la fin de l année 213, le stock vacant s est résorbé de 23% en un an (graphique 23). Echaudés par une offre qui avait explosé au début de la crise économique, jusqu à atteindre la barre des 6 m² vacants fin 21, les opérateurs ont été particulièrement frileux sur le marché lyonnais, préférant laisser le stock existant s écouler. Ainsi, l offre immédiate a été divisée par deux en seulement trois ans. Dans ce contexte, les utilisateurs se sont en priorité portés vers les surfaces de qualité, jusqu'à l assèchement total, fin 213, de l offre immédiate de première main, suite à la location par EBERHARDT et ASTR IN sur le bâtiment de JP MORGAN, livré en 29, sur la zone Logitech 23 de St Vulbas. Environ deux tiers de l offre aujourd hui disponible se concentrent dans des bâtiments de classe B livrés dans les années 198 et 199. Les bâtiments de classe A ne représentent plus que 75 m² disponibles fin 213, dont à peine la moitié livrée au cours de la décennie écoulée. L offre se concentre sur le secteur Nord-Isère Malgré un volume d offre en forte baisse depuis 3 ans, le secteur Nord Isère concentre encore plus de la moitié du stock vacant à l échelle du marché lyonnais avec 158 m² disponibles fin 213. Le secteur de PIPA/Cotière est celui qui a enregistré la plus forte baisse de son offre immédiate, quasiment divisée par deux en un an, avec 89 1 m² disponibles (graphique 24). Avec 56 9 m² vacants, le solde de l offre se concentre sur la Rocade Est, le seul à voir son stock de disponibilités se regarnir suite à quelques libérations de surfaces. Graphique 23 Offre immédiatement disponible dans la région lyonnaise, milliers de m² Research Graphique 24 Offre immédiatement disponible en région lyonnaise, milliers de m² Research Première main Seconde main T4 213 Nord Isère Rocade Est PIPA/Cotière Autres secteurs Malgré un manque criant de surfaces de première main, la prudence reste de mise sur un marché lyonnais où les projets spéculatifs tardent à faire leur retour après plusieurs années d absence. Le renouvellement de l offre ne s opère plus que par le jeu des libérations de surfaces. La transformation des projets est quasi nulle. Pourtant nombreux, notamment à St Quentin-Fallavier, ils restent dans les cartons, et ce depuis plusieurs années pour certains. Ainsi, aucune mise en chantier d envergure n a été enregistrée en 213 sur la région Rhône-Alpes. Property Times 11

12 Région Lyonnaise T4 213 Investissement Une fin d année particulièrement dynamique Après un 1 er semestre tout à fait honorable, avec près de 255 millions d euros investis, le marché lyonnais achève l année 213 en beauté avec près de 645 millions d euros d investissements réalisés au cours des 6 derniers mois. Près de 9 millions d euros auront ainsi été engagés sur l ensemble de l année (+6% en en an), faisant du cru 213 le meilleur depuis 27 (graphique 25). Le marché de l investissement reste polarisé sur les actifs tertiaires (3/4 du volume total), avec plus de 67 millions d engagements en 213. Parmi les nombreuses transactions des 6 derniers mois, on citera les cessions des immeubles «Anthémis» par DEUTSCHE ASSET AND WEALTH MANAGEMENT (85 millions d euros) et «City One» par INVESCO (graphique 26). Le marché des locaux d activité et des locaux mixtes, à la peine depuis plusieurs années, avec des volumes d engagements ne dépassant pas 4 millions d euros par an depuis 29, s est nettement redressé en 213, grâce à la cession de deux parcs d activités, avec plus de 8 millions d euros investis et 9% des investissements de l année. Après une année 212 dynamique, notamment grâce aux acquisitions de BLACKSTONE, le marché de l investissement en logistique a de nouveau marqué le pas en 213 avec à peine 58 millions d euros engagés via 5 opérations. L acquisition par AG REAL ESTATE d une plate-forme de 6 m² louée à DARTY pour un montant proche de 33 millions d euros représente la transaction la plus importante de l année. Les commerces, qui avaient représenté 23% des engagements en 212, notamment grâce à la vente du portefeuille ANF, ont moins pesé dans les engagements en 213, avec à peine 9 millions d euros. La forte demande des investisseurs pour ce type de produits se heurte à un manque d opportunités. Le taux de rendement prime bureau a connu une légère compression en 213, passant de 6,% à 5,9%. Il en va de même pour le taux de rendement observé sur les meilleurs emplacements de centre-ville, passé de 5,% à 4,75%. Sur les autres types d actifs, en revanche, les taux sont demeurés stables d une année sur l autre (Graphique 27). Graphique 25 Montant des investissements en région lyonnaise, en millions d EUR Graphique 26 Investissements en région lyonnaise par produit (en valeur) Graphique 27 Taux de rendement prime en région lyonnaise 1% 8% 6% 4% Research Bureaux Locaux d'activité Logistique Commerce % 2% 4% 6% 8% 1% Bureaux Locaux d'activité Logistique Commerce T4 213 Bureaux Locaux d'activité Commerces de centre-ville Logistique Si les investisseurs français ont nettement dominé le marché lyonnais au 1 er semestre 213, la 2 nde partie de l année a été marquée par une part importante d engagements réalisés par des acteurs étrangers (5%). Property Times 12

13 Région Lyonnaise T4 213 Définitions Demande placée Offre immédiate Loyer moyen de 1 ère main Loyer moyen de 2 nde main Loyer prime Production neuve Production neuve certaine Production neuve probable Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d engagement ferme longue. Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. Production neuve potentielle Ensemble des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu d'agrément et/ou de permis de construire. Property Times 13

14 Région Lyonnaise T4 213 Les publications de DTZ Research L ensemble de nos études sont téléchargeables sur Vous y trouverez: Occupier Perspective Dernières informations sur le marché à destination des entreprises avec commentaires, analyses, graphiques et données. Global Occupancy Costs Offices Global Occupancy Costs Logistics Obligations of Occupation Americas Obligations of Occupation Asia Pacific Obligations of Occupation EMEA Global Office Review Regional Headquarters Asia Pacific- Novembre 213 Sweden - Computer Games developers Novembre 213 India Office Demand and Trends Survey Poland Banking Sector - Janvier 213 Property Times Mises à jour périodiques à destination des investisseurs du marché des utilisateurs, avec commentaires, analyses, graphiques, données et prévisions. Nos publications couvrent : Asie Pacifique, Bangkok, Barcelone, Berlin, Brisbane, Bristol, Bruxelles, Budapest, Chengdu, Chongqing, Dalian, Edinbourg, l Europe, Francfort, Glasgow, Guangzhou, Hangzhou, Ho Chi Minh City, Hong Kong, Inde, Jakarta, Japon, Kuala Lumpur, Londres, Luxembourg, Madrid, Manchester, Melbourne, Milan, Nanjing, Newcastle, Paris, Pékin, Pologne, Prague, Qingdao, Rome, Séoul, Shanghai, Shenyang, Shenzhen, Singapour, Stockholm, Sydney, Taipei, Tianjin, Ukraine, Varsovie, Wuhan et Xian. Investment market update Mises à jour périodiques du marché de l investissement avec commentaires, principales transactions, graphiques, données et prévisions. Nos publications couvrent : Allemagne, Angleterre, Asie Pacifique, Asie du Sud-Est, Australie, Belgique, Chine Continentale, Espagne, Europe, France, Italie, Japon, République Tchèque et Suède. Money into Property Depuis 35 ans, cette étude phare analyse la valorisation du parc immobilier et les flux de capitaux en immobilier à travers le monde. Elle mesure la structure et les changements dans la valorisation du parc immobilier dans le Monde. Disponible pour Monde, Asie Pacifique, Europe et Angleterre. Foresight Analyse trimestrielle basée sur nos prévisions des grands indicateurs immobiliers incluant DTZ Fair Value Index. Disponible pour Monde, Asie Pacifique, Europe et Angleterre. Une étude annuelle sur nos prévisions est également disponible. Insight Etude thématique sur une problématique particulière liée aux marchés immobiliers. Net Debt Funding Gap - Novembre 213 UK secondary market pricing - Octobre 213 German Open Ended Funds - Octobre 213 Great Wall of Money - Octobre 213 Quantitative Easing - UK Regions - Septembre 213 Singapore Government Land Sales - Septembre 213 UK lending market -Septembre 213 Quantitative Easing - Août 213 Property Investment Guide Asia Pacific Singapore Insight Residential Juillet 213 China Insight - The Healthcare Sector - Avril 213 City of London occupier demand - Avril 213 DTZ Research Data services Pour plus d informations, vous pouvez contacter Graham Bruty (graham.bruty@dtz.com). Property Market Indicators Séries historiques d indicateurs des marchés en Asie Pacifique et en Europe. Forecasts immobiliers, incluant DTZ Fair Value Index TM Prévisions à 5 ans sur les principaux indicateurs de marché en Asie Pacifique, aux Etats-Unis et en Europe. Investment Transaction Database Données agrégées sur le marché de l investissement en Asie Pacifique et en Europe. Money into Property Données sur la valorisation du parc immobilier (taille, structure, propriété), les flux de capitaux et les résultats de nos enquêtes sur les intentions des investisseurs et des prêteurs. Property Times 14

15 DTZ Research DTZ Research Contacts Global Head of Research Head of EMEA Research Hans Vrensen Magali Marton Phone: +44 () Phone: +33 () Responsable des Etudes - France Delphine Mahé Phone: +33 () delphine.mahe@dtz.com DTZ Business Contacts Chief Executive, EMEA John Forrester Phone: +44() john.forrester@dtz.com DTZ France Antoine Derville Phone: + 33() antoine.derville@dtz.com Conseil Philippe Méjean Phone: + 33() philippe.mejean@dtz.com DTZ Agence Marc-Henri Bladier Phone: +33() marc-henri.bladier@dtz.com Expertise Jean-Philippe Carmarans Phone: +33() jeanphilippe.carmarans@dtz.com Agence de Lyon Thomas Durand Phone: + 33() thomas.durand@dtz.com Investissement Nils Vinck Phone: + 33() nils.vinck@dtz.com Asset Management Alban Liss Phone: + 33() alban.liss@dtz.com DISCLAIMER Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de DTZ ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de DTZ. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source. DTZ Février Property Times 15