grandes surfaces du 1 er semestre 2013 LE MARCHÉ DE bureaux en île-de-france : Juillet 2013 I île-de-france

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1 Juillet 21 I île-de-france LE MARCHÉ DE bureaux en île-de-france : grandes surfaces BUREAUX DE PLUS DE m² Bilan du 1 er semestre 21 1 Les chiffres-clés du marché des bureaux > m² Demande placée au 1 er semestre 21 : 28 transactions pour 2 m² Stabilité par rapport au 1 er semestre 212 Offres neuves disponibles à moins d un an : 7 offres pour 1 m² Baisse de 6 % depuis fin 212 Perspectives à fin 21 : Demande placée annuelle : 8 à 9 m² En retrait de 2% par rapport à 212 Au cours du 1 er semestre 21, 28 transactions de bureaux de plus de m² ont été recensées, totalisant 2 m². Ces résultats surprennent par leur stabilité, tant en nombre qu en volume, par rapport au 1 er semestre 212. Dans le même temps, le marché de bureaux francilien toutes surfaces confondues a vu sa demande placée baisser de 9 %, reflétant la dégradation de la conjoncture économique. Cette résistance du segment des grandes surfaces semble pourtant atteindre ses limites : ainsi, la demande des grands utilisateurs ralentit depuis le début de l année, et la prudence est de mise parmi les acteurs du marché immobilier. Pour preuve, la tendance marquée en 21 à l augmentation des opérations pour comptes propres* (au nombre de 4) et des pré-commercialisations** (au nombre de 1). De plus, les méga-transactions ( opérations de plus de m²) qui avaient dynamisé l année dernière ne sont plus d actualité et l activité est essentiellement soutenue par les segments de plus petite surface. Par exemple, 17 transactions d une taille unitaire de à 1 m² ont été réalisées. Dans ce contexte, le marché ne reproduira pas l exceptionnelle performance des derniers mois de 212, qui a permis un atterrissage à 1,1 million de m² l année dernière. La demande placée à fin 21 devrait se situer aux alentours de 8 à 9 m², un niveau inférieur à la moyenne depuis 1 ans, en ligne avec 29. Par contre, le marché enregistrera probablement près de 7 transactions en 21, un score proche des 74 transactions signées en 212. *,** : définitions en dernière page. VERSAILLES NANTERRE PARIS BOBIGNY CRÉTEIL Les transactions KEOPS - COLLIERS INTERNATIONAL du 1 er semestre 21 SNCF Pré-commercialisation Saint-Denis 2 m² ATLANTIS TV Boulogne-Billancourt 7 6 m² 1 2 LAFARGE SERVICES FRANCE Clamart 11 m² AIR LIQUIDE Bagneux 7 1 m² SAGEM DéFENSE SÉCURITÉ Boulogne-Billancourt m² 4

2 21 21 LE MARCHÉ des grandes surfaces de bureaux JUILLET 21 île-de-france Indicateurs généraux du 1 er semestre 21 : Un équilibre fragile malgré une apparente stabilité La demande placée de bureaux > m² Moyenne annuelle de placement = 9 m² sur 1 ans de transactions S 21 1 ère main 2 nde main Perspectives Le marché est soutenu par la progression de plus petits segments de surface qu en 212 Malgré la bonne tenue du marché des bureaux de plus de m² depuis le début de l année 21, l analyse par segments de surfaces fait ressortir des changements significatifs dans la taille des transactions et des évolutions très différenciées. - La tranche de m² à 1 m² affiche une progression de + 1 % en volume par rapport au 1 er semestre 212, grâce à 17 transactions. Ce segment de marché est, par nature, plus fluide, même en temps de crise, car il satisfait les besoins d entreprises allant des PME aux grosses organisations. - La tranche de 1 m² à 2 m² enregistre au contraire une chute brutale de 42 %, son nombre de transactions ayant été divisé par 2 de par l absence de visibilité des grands utilisateurs sur leurs besoins actuels et futurs. - Enfin, la tranche > 2 m² tire bien son épingle du jeu pour le moment, avec transactions contre seulement une seule au cours des 6 premiers mois de 212. Toutefois, la taille moyenne des très grandes transactions s est réduite à 26 m² au 1 er semestre 21, contre 8 4 m² sur l ensemble de l année dernière (en excluant les 1 m², opération hors norme du Ministère de la Défense à Paris 1). L offre > m² disponible à moins d un an S 21 1 ère main 2 nde main ESTIMATION DU NIVEAU DES MESURES D ACCOMPAGNEMENT AU 1 er SEMESTRE 21 (EN % DU LOYER FACIAL ANNUEL) L offre neuve et restructurée commence à manquer sur certains secteurs tertiaires L offre à moins d un an stagne depuis 28 à un niveau élevé mais elle s est légèrement contractée au cours des 6 derniers mois, sous l effet conjugué du maintien de l activité des preneurs, et de l extrême vigilance exercée par les promoteurs, propriétaires ou investisseurs, lors du lancement de nouveaux projets. Ainsi, les grandes offres neuves ou restructurées ne connaissent pour ainsi dire aucune évolution notable, et les offres de seconde main tendent à être progressivement absorbées par le marché, parfois en abaissant leur prix et leur seuil de divisibilité. La demande des utilisateurs se positionne de manière prioritaire sur les immeubles de première main qui leur permettent de rationaliser leurs surfaces occupées donc d optimiser leurs coûts immobiliers. Il en résulte une pénurie de grandes offres de qualité sur certains secteurs géographiques, tels Paris intra muros, où, pour un loyer inférieur à HT HC / m² / an et une surface de bureaux neufs ou restructurés supérieure à 1 m², seuls deux biens sont disponibles à moins d un an : PARISQUARE, dans le 11 ème arrondissement, avec 19 8 m² et PUSHED SLAB, dans le 1 ème arrondissement, avec 17 9 m². Les loyers s ajustent à la demande de manière raisonnable SECTEUR GÉOGRAPHIQUE MESURES D ACCOMPAGNEMENT La prépondérance de transactions de plus petite taille sur des locaux en état d usage ou rénovés, conjuguée à l absence de grandes transactions signées en 21 à des valeurs prime, a plusieurs conséquences sur le niveau des loyers des bureaux de plus de m² : Paris Ouest / QCA 1 à 2 % - d abord un ajustement des prix de présentation de certains actifs (par exemple à La Défense ou à Levallois), - ensuite l augmentation quasi-généralisée des mesures d accompagnement, Hauts-de-Seine 2 à 2 % Secteurs sur-offreurs de seconde couronne > 2 % - enfin, des renégociations de baux de plus en plus importantes, dont le volume estimé au cours du 1 er semestre 21 serait équivalent à celui de la demande placée en grandes surfaces, un niveau élevé rarement atteint. Avec la crise économique qui sévit, la plupart des utilisateurs privilégient en effet des bureaux à des valeurs faciales autour de 4 / m², voire inférieures à 4 / m² et, dans le contexte actuel, ils parviennent à trouver des opportunités de marché satisfaisant ce critère financier. p. 2 KEOPS - Colliers International

3 LE MARCHÉ des grandes surfaces de bureaux JUILLET 21 île-de-france Les grands utilisateurs franciliens : Un renouvellement progressif des secteurs d activité Répartition des grandes transactions depuis 211 par catégorie d utilisateurs (en % du volume placé annuel) (%) Un changement de profil des grands utilisateurs est en cours Bien que l Île-de-France continue de bénéficier d une grande diversité de secteurs d activité des preneurs, la répartition s est récemment modifiée. Les secteurs les plus dynamiques sont l industrie / BTP, l énergie et les activités de services / conseil. Les cabinets d avocats, d audit, de fiscalistes, ou de consultants en stratégie restent très actifs. Toutefois, au cours du dernier semestre, les preneurs cherchent en priorité à accroître leur compétitivité, et même les plus prestigieux ne se sont pas positionnés sur les bureaux prime Dont le projet "Balargone" pour 1 m² A contrario, certains secteurs d activité, tels l informatique / télécommunications, la distribution traditionnelle, et dans une moindre mesure les assurances, souffrent énormément de la crise économique. Or le secteur public / parapublic, qui avait bien soutenu le marché pendant la période de 29 à 212 (même sans tenir compte de l opération Balargone ), semble résolument marquer le pas par manque de crédit budgétaire. Ce statu quo va significativement impacter les chiffres de fin 21 et probablement en Les motivations des utilisateurs demeurent souvent économiques Distribution Informatique Télécommunications Assurances Médias Public, Parapublic Tourisme, Transport Finance, Banque S 21 Services, Conseil Énergie Industrie, BTP La situation économique n est pas propice à l optimisme. Les grandes entreprises peinent à anticiper la reprise et manquent cruellement de visibilité à moyen ou long terme. Elles obéissent donc toujours, voire de plus en plus, à une logique financière à court terme : celle de réduire leurs coûts. Cette raison sous-tend presque tous les mouvements du 1 er semestre 21, d une manière ou d une autre. 12 entreprises sur 28 ont saisi une opportunité de marché pour regrouper leurs équipes, et ont mis en avant la rationalisation de leurs espaces tertiaires, ce qui revient in fine à réduire leurs m² occupés dans les deux cas. Ces motivations de nature économique sont notamment le fait des entreprises industrielles, qui cherchent à accroître leur compétitivité par tous les moyens. Motivations des mouvements des entreprises (en % des surfaces commercialisées au 1 er semestre 21) AUTRES 2% EXTENSION 21% En complément, mouvements, soit près d un cinquième des grandes surfaces commercialisées ce semestre, sont des extensions, ce qui est plutôt une bonne surprise vu la conjoncture morose. Certains utilisateurs, notamment ceux de secteurs d activité en plein essor comme la distribution en ligne ou l énergie, semblent se positionner dès maintenant, avec l espoir d être en position de gagner des parts de marché pendant, ou juste après, la période de récession. D autres extensions résultent parfois de précédents mouvements de regroupements, qu elles viennent compléter dans un second temps. C est par exemple le cas pour Technip qui prend des locaux supplémentaires dans l immeuble New Side à La Garenne-Colombes, après avoir regroupé ses équipes sur une tour à La Défense il y a plusieurs années. REGROUPEMENT 9% MODERNITÉ 18% p. KEOPS - Colliers International

4 LE MARCHÉ des grandes surfaces de bureaux JUILLET 21 île-de-france Les mouvements des grands utilisateurs : Un marché toujours très actif à l Ouest et à Paris Classement par ordre décroissant du volume (en m²) au 1 er semestre 21 HAUTS-DE-SEINE 1 Sur les 28 mouvements constatés au cours du 1 er semestre 21, le département des Hauts-de- Seine arrive sans conteste en pole position, avec 1 transactions. Paris vient au second rang, grâce à 7 transactions. Ainsi, ce sont 4 mouvements sur qui se sont concrétisés sur ces deux départements En volume, 76 % des transactions se sont signées dans la moitié Ouest de la région parisienne, dont l attractivité ne se dément pas aux yeux des preneurs, notamment parce que ces secteurs tertiaires ont tendance à être sur-offreurs et permettent d envisager des opérations financièrement intéressantes (par exemple à La Défense ou à Boulogne-Billancourt). PARIS 1 ERE COURONNE 7 Choix d implantation des preneurs (transactions de bureaux > m²) de janvier 211 à juin 21 2 NDE COURONNE # Nombre de transactions Hauts-de-Seine Paris Hors QCA 19 6 Seine-Saint-Denis 6 Légende et définitions : Mouvements endogènes : mouvements des sociétés à l intérieur même de leur département d origine. Mouvements exogènes : mouvements des sociétés qui ont choisi de quitter leur département d origine Val-de-Marne 6 En considérant une période d analyse plus longue (de janvier 211 à juin 21), les mouvements restent endogènes à %. Ce résultat est quelque peu paradoxal car depuis peu les grandes demandes se posent parfois bien loin de leur lieu de prédilection initial. Les entreprises se trouvent en effet souvent contraintes de respecter avant tout des budgets révisés à la baisse, et le critère principal de leur choix devient donc le loyer, indépendamment de la localisation. On pourrait donc logiquement s attendre à une percée plus rapide de mouvements exogènes, et surtout, à une plus grande distance géographique entre les sites de départ et d arrivée. Il n en est encore rien, et les mouvements exogènes sont pour la plupart frontaliers. Par exemple, la demande se déplace de Paris Ouest / QCA vers le reste de Paris, qui offre des immeubles de bureaux neufs à des loyers moins onéreux. De même, les preneurs parisiens deviennent moins réticents à franchir la barrière, tant physique que psychologique, du boulevard périphérique. Ils ciblent alors prioritairement la première couronne, dont l accessibilité en transports en commun et la qualité du parc tertiaire s améliorent avec le temps. La seconde couronne quant à elle est plus que jamais un marché endogène, peu d entreprises osant s y aventurer en temps de crise, de peur qu une telle délocalisation n exacerbe les tensions avec les partenaires sociaux, malgré son éventuel intérêt d un point de vue strictement économique. p. 4 KEOPS - Colliers International

5 LE MARCHÉ des grandes surfaces de bureaux JUILLET 21 île-de-france L offre future neuve > m² : 1, million de m² Vers des choix plus restreints d ici 216? Disponibilités dans l offre future neuve certaine (> m²) par année de livraison Offre déjà livrée Offre future Répartition géographique des disponibilités dans l offre future neuve certaine DE 21 À 216 Moyenne annuelle de placement neuf = 72 m² sur 1 ans de transactions Un total de près de 88 m² de bureaux neufs ou restructurés alimenteront l offre en 21, dont une large moitié a été livrée au cours du 1 er semestre. Ce quota est relativement élevé eu égard aux 72 m² de bureaux de première main qui se louent en moyenne chaque année. Les immeubles attendus en livraison pour la période de 214 à 216 ne représentent ensuite que 94 m², et le marché devrait donc entrer en pénurie sur certains secteurs géographiques. Typiquement, seuls 16% de l offre neuve future certaine sont localisés à Paris alors que la capitale a concentré plus de % de la demande placée en grandes surfaces depuis 211. La raréfaction de l offre de première main risque ainsi de s accentuer dans Paris, forçant les utilisateurs à se positionner sur des immeubles intra muros rénovés, ou à se tourner vers la proche banlieue. Il y a alors fort à parier qu ils privilégient dans cette dernière hypothèse des destinations aux loyers attractifs, comme ils l ont déjà fait en 212, séduits par la Seine-Saint-Denis. Les constructions ou restructurations s amenuisant en première couronne Nord et Est, et la Seine- Saint-Denis étant devenue un département sous-offreur, le seul choix possible deviendrait les Hauts-de-Seine, où de nombreux projets sont prévus. Parmi ces futurs bureaux, ceux situés en zone Péri-Défense ou à Boulogne-Billancourt devraient répondre à une demande croissante des utilisateurs pour ces quartiers en plein essor. Les nombreuses tours à La Défense, proposées à des loyers plus élevés, semblent en revanche avoir plus de difficultés à se pré-commercialiser dans le contexte d aujourd hui. Ce secteur voit son stock neuf vacant s alourdir et environ 26 m² d immeubles neufs ou lourdement restructurés sont disponibles à moins d un an. Mais ils devraient retrouver une meilleure attractivité au sortir de la crise économique, dès que les restrictions budgétaires des entreprises s atténueront. LA DÉFENSE 24% RESTE DES HAUTS-DE-SEINE 9% PARIS 16% SEINE-SAINT- DENIS 1% VAL-DE-MARNE 4% 2 NDE COURONNE 4% TABLEAU RÉCAPITULATIF DES TRANSACTIONS DU 1 ER SEMESTRE 21 > 2 m² transactions 78 9 m² De 1 à 2 m² 8 transactions 11 1 m² De à 1 m² 17 transactions 11 2 m² Total 28 transactions 2 m² Présentation de la Direction Grands Comptes (DGC) : Au 1 er semestre 21, notre équipe de 7 Consultants a réalisé transactions pour m², soit pour KEOPS COLLIERS INTERNATIONAL une part de marché de 17 % sur les grandes transactions de bureaux en Île-de-France. p. KEOPS - Colliers International

6 LE MARCHÉ des grandes surfaces de bureaux JUILLET 21 île-de-france Les grandes transactions en Île-de-France K Immeuble Ville Surface État Preneur Propriétaire Compte Propre CITYLIGHTS BOULOGNE-BILLANCOURT 8 Neuf/à Construire GE GE REAL ESTATE K LE MONET SAINT-DENIS 2 6 Neuf/à Construire SNCF SILIC NUOVO CLICHY 2 29 Neuf/à Construire L ORÉAL NEXITY ALSACE GUYANCOURT 2 Neuf/à Construire CRÉDIT AGRICOLE CRÉDIT AGRICOLE 2 R. ANCELLE NEUILLY-SUR-SEINE 16 Restructurés CMS BFL UNIBAIL RODAMCO VISALTO PARIS Neuf/à Construire LE RECTORAT DE PARIS BNP PARIBAS NEW SIDE LA GARENNE-COLOMBES 1 2 Neuf/à Construire TECHNIP GECINA TOUR PRISMA PARIS-LA-DÉFENSE 1 62 Récents FIDAL IVANHOÉ CAMBRIDGE K PANORAMIC CLAMART 11 7 Neuf/à Construire LAFARGE SERVICES GE REAL ESTATE RESPIRO NANTERRE 1 7 Restructurés GTM BÂTIMENT 6-8 BD. HAUSSMANN PARIS 9 1 Rénovés BPI SHAFTESBURY AM SA 1 AV. ENTREPRISE CERGY 1 Neuf/à Construire SPIE SA EUROSIC Précom. 2 R. LE PELETIER PARIS Rénovés KEOLIS ALLIANZ BRAHMS PARC COLOMBES 7 8 Neuf/à Construire ALCATEL SILIC K ALPHA BOULOGNE-BILLANCOURT 7 6 Récents ATLANTIS TV AXA PARISTADE SAINT-DENIS 7 Anciens VENTE-PRIVÉE.COM AMUNDI K ARISTIDE BAGNEUX 7 12 Neuf/à Construire AIR LIQUIDE COGEDIM OFFICE PARTNERS R. GÉNÉRAL COMPANS PANTIN 7 Neuf/à Construire BNP PARIBAS BNP PARIBAS Ce document est non contractuel. CRISTAL MONCEAU BOULOGNE-BILLANCOURT 6 9 Restructurés LAGARDÈRE ACTIVE MONCEAU ASSURANCES VERDI SURESNES 6 Neuf/à Construire DIRECT ASSURANCE AXA D LIGHT PARIS Rénovés MATMUT HORIZON IM SAS 6 R. DURET PARIS Rénovés DS AVOCATS AG2R LA MONDIALE TOUR CRISTAL PARIS 1 9 Neuf/à Construire ALTÉDIA ALLIANZ QUAI BOUVIERS GUYANCOURT Neuf/à Construire BAXTER SERCIB FACTORY BOULOGNE-BILLANCOURT 41 Neuf/à Construire PSG REFLEX 1 PARIS 1 Rénovés PÔLE EMPLOI EIFFEL O2 MONTROUGE 8 Neuf/à Construire POSTE IMMO SOCIÉTÉ DE LA TOUR EIFFEL K ARCS DE SEINE BOULOGNE-BILLANCOURT 4 Récents SAGEM DÉFENSE SÉCURITÉ CEGEREAL K Transaction KEOPS - COLLIERS INTERNATIONAL > 2 m² 1 à 2 m² < 1 m² Note : Selon nos dernières informations, les chances que le permis de construire de l opération VEOLIA de 4 m² sur le Millénaire soit obtenu et purgé de tout recours avant la fin de l année 21 s amenuisent. Aussi, nous avons décidé d exclure cette grande transaction temporairement de nos statistiques. Nous la réintégrerons dans nos études quand nous aurons confirmation que ce permis de construire est définitif. Définitions : * Compte propre : transaction intra-société du même groupe (investisseurs ou utilisateurs), qu il s agisse de construction clé-en-main ou de location sur un immeuble existant du patrimoine. ** Pré-commercialisation : opération réalisée au moins un an avant la livraison des locaux. KEOPS - COLLIERS INTERNATIONAL Direction Grands Comptes : Alain BRUNSCHWEILER Directeur Général alain.brunschweiler@colliers-keops.fr TEL + () études et Recherche : etudes@colliers-keops.fr TEL + () FAX + () boulevard Haussmann, 78 Paris Directeur de la Publication : Laurent Castellani Directeur études et Rédaction : Isabelle Assens Chargée d études : Cindy Emond Bases de Données : Stephen Bouazza Xavier Beuzelin Graphisme et Mise en page : Virginie Vardo - Coquoin Loïc Sene Accelerating success.* * Accélérateur de réussite