24 propositions pour accélérer la production de logement à Paris

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1 24 propositions pour accélérer la production de logement à Paris Transformation des bureaux en logements 1. Accompagner les propriétaires de petits locaux d activités par de nouvelles aides 2. Organiser un forum et une exposition/concours autour de la transformation de bureaux en logements 3. Autoriser la reconstruction d un immeuble de même volume que l ancien 4. Permettre la réversibilité des usages 5. Créer des incitations fiscales et financières 6. Soutenir un développement maitrisé de l usufruit locatif social 7. Mettre en place une plateforme sur les changements d usage Mobilisation du parc de logements privés 8. Créer un dispositif pour capter l offre locative privée 9. Remettre sur le marché des locaux vacants rénovés grâce au bail à réhabilitation 10. Lutter contre les locations meublées touristiques irrégulières Modification du PLU et simplification des procédures 11. Mieux contrôler les destinations 12. Faire évoluer les règles de vue et de prospects entre bâtiments sur une même parcelle 13. Favoriser la création architecturale tout en préservant le patrimoine 14. Faciliter la réversibilité des usages des locaux situés en rez-de-chaussée 15. Libérer le foncier souterrain pour des activités ou des services collectifs Optimisation du coût des opérations 16. Réduire les délais 17. Construire des immeubles sans parking 18. Encadrer les consultations de promoteurs afin d éviter les surenchères foncières et de diminuer le prix des logements Adopter une charte promoteurs anti-spéculative 19. Dissocier l achat du logement et l achat du foncier pour le logement intermédiaire Surélévations d immeubles 20. Mieux informer les propriétaires privés et les professionnels du logement sur la surélévation 21. Lancer en 2015 un appel à projet de surélévation des bâtiments publics 22. Accompagner les propriétaires privés dans leurs projets : le kit surélévation 23. Faire évoluer les règles de gabarit pour augmenter le potentiel de surélévation des immeubles parisiens Information et accueil des propriétaires 24. Créer une plateforme internet pédagogique dédiée aux propriétaires

2 Proposition 1 Atelier 1 transformation des bureaux en logements Accompagner les propriétaires de petits locaux d activités par de nouvelles aides Partenaires Mettre en place un accompagnement technique et financier des propriétaires privés de petits locaux pour les aider à réaliser des projets de transformation en logements, en ciblant l action sur les locaux vacants. Une telle action pourrait notamment motiver les propriétaires de locaux d'activités vacants nécessitant travaux à les remettre en location en faveur de logements à loyers libres ou conventionnés. Atelier parisien d urbanisme, ANAH, ADEME, Agence parisienne du climat en trois temps : identifier les locaux d activités vacants, avec par exemple l appui de travaux de l Apur élaborer une stratégie d action par territoires et type d opérations mettre en place des aides spécifiques et un accompagnement en s'appuyant sur les dispositifs existants (OPAH, PIG...) et des subventions ANAH / Ademe / Ville de Paris pour financer une part des travaux.

3 Proposition 2 Atelier 1 transformation des bureaux en logements Organiser un forum et une exposition/concours autour de la transformation de bureaux en logements Partenaires Partager les pratiques et montrer des projets emblématiques de transformation de bureaux en logements réalisés à Paris. La présentation de projets emblématiques permettrait d encourager et inciter les propriétaires de bureaux à les transformer en logement. Elle constituerait aussi une opportunité pour mettre en avant des exemples d architecture innovants, favorisant la mixité et l évolutivité des usages. Pavillon de l Arsenal, ORIE Deux types d'action : organisation par la Ville d'un forum, une rencontre des professionnels sur le sujet exposition / concours, à monter en lien avec le Pavillon de l'arsenal, et éventuellement des acteurs à plus large échelle (État, Région) intéressés par cette politique

4 Proposition 3 Atelier 1 transformation des bureaux en logements Autoriser la reconstruction d un immeuble de même volume que l ancien Instaurer dans le PLU un "volume (ou hauteur) de fait", afin de pouvoir conserver les volumes existants en cas de démolition-reconstruction, sous certaines conditions, et en faveur du logement. L'évolution de certaines parcelles est aujourd'hui bloquée car les propriétaires risquent de perdre des surfaces utiles après reconstruction. Avant la suppression du COS par la loi Alur, il existait dans le PLU le mécanisme du COS de fait qui permettait, sous certaines conditions, de démolir et reconstruire avec la même densité, même lorsque le COS était supérieur à la norme. Sur le même principe, il est proposé de permettre sous certaines conditions de reconstruire un immeuble avec la même volumétrie, même lorsque celle-ci dépasse les règles de gabarit (et/ou le plafond des hauteurs?). Devraient cependant être respectées au minimum certaines règles élémentaires telles que des distances minimales entre les bâtiments (règles de vues). Une telle mesure serait un puissant levier pour encourager les transformations de bureaux en logement. Cette mesure pourrait être ciblée sur les immeubles de 28 à 50 m. Aujourd'hui, la règlementation IGH s'applique à partir de 50 m pour les immeubles d'habitation et 28 m pour les autres usages. De nombreux immeubles de bureaux soumis aux contraintes de mises aux normes IGH pourraient y déroger en étant reconstruits avec le même volume pour y faire du logement. Étudier la possibilité de faire évoluer les dispositions de l'article 10 du règlement du PLU.

5 Proposition 4 Atelier 1 transformation des bureaux en logements Permettre la réversibilité des usages Partenaires Permettre, sous certaines conditions, des changements de destination réversibles, par exemple en donnant au propriétaire, pendant une durée maximale de 10 ou 15 ans, la possibilité de retransformer les surfaces d'habitation en activités. Dans ce cas, les règles de compensation pour changement d usage pourraient être allégées. Changer l'usage de bureaux en logements revient aujourd'hui à donner une vocation unique et irréversible à son patrimoine, compte tenu des règles qui s'appliquent en matière de changements d'usage (art L631-7 du CCH). La perte de la possibilité de transformer à nouveau l immeuble en bureaux est de nature à freiner les opérateurs dans leurs projets de transformation de bureaux en logements. La loi Habitat de 1994 avait modifié l'article L du CCH et instauré des changements d'usage temporaires avec, pendant 13 ans, la possibilité de retrouver l'affectation antérieure sur simple déclaration. Au-delà de cette durée, tout changement d'usage devait faire l'objet d'une autorisation préfectorale. Ce système a été supprimé en La réintroduction dans la loi d'une telle mesure pourrait avoir un effet incitatif pour les transformations de bureaux en logements. ORIE Action qui relève d'une évolution législative mais qui peut être soutenue par la Ville de Paris. Si le dispositif est inscrit dans la loi, il nécessitera une adaptation mineure du règlement municipal de changement d usage.

6 Proposition 5 Atelier 1 transformation des bureaux en logements Créer des incitations fiscales et financières Partenaires Encourager les transformations de bureaux en logements à travers plusieurs types d incitations fiscales et financières : exonérer de la taxe d'aménagement les transformations de bureaux ou autres activités en logements (par réhabilitation ou démolition/reconstruction) ; exonération temporaire de la taxe foncière sur les propriétés bâties ; appliquer une TVA à taux réduit (10 %), en zone tendue, pour toutes les opérations de transformation de bureaux en logements. Pour l'orie et les professionnels présents à l'atelier, il ne sera possible de transformer des bureaux en logements de manière significative que s il existe des aides pour l acquéreur d un immeuble de bureaux ayant un projet de transformation en logements. Depuis 2012, la taxe d'aménagement remplace la taxe locale d'équipement ainsi que d'autres taxes locales. Elle comprend une part communale, une part départementale ainsi qu'une part régionale en IDF. Selon une première simulation de l ORIE, pour une transformation de 5000 m², la taxe d'aménagement serait d'environ euros (soit 1 % du coût total de l'opération). ORIE Ces mesures nécessitent une évolution législative.

7 Proposition 6 Atelier 1 transformation des bureaux en logements Soutenir un développement maitrisé de l usufruit locatif social Principe Soutenir le développement de l usufruit locatif social afin de faciliter la mise en des objectifs de logement social notamment dans les opérations de transformation de bureaux en logements à l équilibre financier complexe. L'usufruit locatif social (ULS) est un montage juridique permettant, grâce à un démembrement de propriété, de produire des logements locatifs sociaux dans des conditions financières et fiscales avantageuses à la fois pour les promoteurs et pour les acquéreurs. D'un côté, des particuliers acquièrent «au détail» la nuepropriété d'appartements dont ils n'auront ni la jouissance, ni les revenus de la location pendant 15 à 20 ans. En contrepartie, ils bénéficient d'un prix décoté de 30 à 40 % et ne sont pas taxés sur cette valeur au titre de l'isf. En face, un bailleur social achète «en bloc» l'usufruit portant sur la totalité des appartements d'un immeuble qu'il va gérer pendant 15 à 20 ans. A l'issue, la pleine propriété de chaque lot est reconstituée : le bailleur libère la totalité des logements et rétrocède gratuitement l'usufruit de chacun d'eux à son nu-propriétaire. La plupart du temps, un intermédiaire (PERL est numéro un sur ce marché) rapproche le bailleur social de l'investisseur. Pour les promoteurs et investisseurs privés présents à l'atelier, l'obligation de créer une part de logements sociaux dans les transformations de bureaux en logements situées dans la zone de déficit complique l équilibre financier des opérations. Le coût technique d une transformation est estimé entre 10 et 30 % plus élevé que le coût de construction. Promouvoir l ULS pour créer la part de logements sociaux à réaliser dans ces opérations améliorerait la rentabilité des opérations et encouragerait les transformations de bureaux en logements. L ULS est un produit intéressant fiscalement pour les investisseurs, mais il l est aussi pour le bailleur social qui n'achète que l'usufruit des biens (coût de revient deux fois inférieur au locatif social classique) et épargne des fonds propre. La Ville de Paris, qui délivre les agréments nécessaires, conservera la maîtrise du recours à cet instrument innovant. Mettre en place début 2015, en lien avec les bailleurs sociaux et les intermédiaires spécialisés, une stratégie de développement sur le territoire parisien de l ULS. Devront notamment être précisées le type d opérations concernées, la durée souhaitée par la Ville pour ces opérations, et les modalités de prise en compte des cessions potentielles de commercialité. Parallèlement, serait élaboré un plan de communication sur ce dispositif à destination des propriétaires institutionnels, des promoteurs et investisseurs, avec une action ciblée sur les propriétaires de bureaux vacants.

8 Proposition 7 Atelier 1 transformation des bureaux en logements Mettre en place une plateforme sur les changements d usage Mettre en place une plateforme d'information sur les changements d'usage, afin de fluidifier le marché des compensations et favoriser le développement de transformation de bureaux en logements. La vente de titres de compensation (commercialités) constitue un véritable plus dans la balance financière d'une opération de conversion de bureaux en logements. Elle permet d'équilibrer les opérations des bailleurs sociaux et elle permet aussi aux personnes physiques et SCI familiales de financer une partie des travaux de transformation (estimée entre 10 et 15 % du coût des opérations). La vente de commercialités s applique également en cas de démolitionreconstruction de bureaux en logements. Les propriétaires institutionnels et investisseurs connaissent ces mécanismes de compensation, les services référents et les professionnels de la vente de commercialités (trois principales agences spécialisées à Paris). Mais ce n'est pas le cas de nombreux petits propriétaires de locaux d'activités pour lesquels la vente des commercialités constituerait une aide financière à la transformation en logements. Plusieurs niveaux d action pourraient être envisagés : renforcer, en particulier sur le site Paris.fr, l information à destination des propriétaires pour les aider, les orienter dans leurs démarches (en indiquant par exemple la liste des agences et sites internet qui jouent aujourd hui le rôle d intermédiaire entre acheteurs et vendeurs de commercialité) et valoriser la réversibilité de ces mesures. mettre en place une plateforme d échanges de commercialités dédiée à la mise en ligne d offres de vente et d achat de commercialité (à l image de ce que font des sites internet comme commercialité.fr)

9 Proposition 8 Atelier 2 mobilisation du parc de logements privés Créer un dispositif pour capter l offre locative privée Contexte Mettre en place le dispositif Multiloc permettant de capter des logements privés pour développer une offre intermédiaire à destination des classes moyennes et des jeunes actifs, tout en sécurisant la situation des propriétaires et les droits des locataires. Au titre du Pacte «Logement pour tous» signé en juin 2014, Anne Hidalgo, Maire de Paris, s est engagée à améliorer l offre de locations dans la capitale, notamment par la création d un dispositif Multiloc. Au cours de son mandat, la municipalité parisienne souhaite en effet, en plus d une politique du logement social ambitieuse, mobiliser le parc locatif privé en faveur des ménages de classe moyenne. Multiloc facilitera, en toute transparence, la mise sur le marché des logements vacants, en sécurisant la perception de loyers, en facilitant par exemple les colocations de grands appartements ou, au besoin, en avançant des frais de remise en état. Avec les élus, les professionnels privés et publics seront mobilisés pour apporter leurs savoir-faire. Le dispositif Multiloc doit s appuyer sur un partenariat avec les acteurs privés du logement, condition nécessaire à sa réussite. Il s articulera avec les dispositifs de captation des logements privés tels que «Louez solidaire et sans risque» et l Agence immobilière sociale. La Mairie de Paris rédigera un cahier des charges en vue du lancement début 2015 d un appel d offres pour choisir l opérateur Multiloc.

10 Proposition 9 Atelier 2 mobilisation du parc de logements privés Remettre sur le marché des locaux vacants rénovés grâce au bail à réhabilitation Principe Promouvoir le développement du bail à réhabilitation, à travers des actions d'information, de communication et d'incitation fiscale. Pour une durée de 15 ans minimum, le propriétaire confie un bien à réhabiliter à une association, un bailleur ou une SEM, qui paie tous les travaux et les dépenses liées au logement qu ils financent grâce aux subventions et aux loyers qu ils perçoivent pendant le bail. Le propriétaire ne touche aucun loyer mais n a aucun frais ni impôt à payer (dont exonération ISF) et retrouve son bien en bon état à la fin du bail. Aujourd hui peu étendu, ce dispositif permet notamment la remise sur le marché de logements vacants nécessitant des travaux lourds de réhabilitation. Cependant, comme les autres mécanismes d'occupation temporaire, ce système soulève la question du relogement de l'occupant en fin de bail. Conformément aux dispositions de l'article 1594 J du CGI, les conseils généraux peuvent exonérer de la taxe de publicité foncière les baux à réhabilitation passés dans les conditions prévues par les articles L à L du CCH. Les dispositifs et les acteurs (organismes privés d'intermédiation et associations) existent et se développent. Il s'agit essentiellement d'une action d'information et de communication pour les faire connaître au plus grand nombre de propriétaires privés et aux professionnels de l'immobilier (notaires notamment). Le développement du bail à réhabilitation peut aussi se faire dans le cadre d'opérations de restauration immobilière ou en s'appuyant sur les opérateurs d'opah. La Ville de Paris pourrait par ailleurs exonérer de la taxe de publicité foncière les propriétaires s engageant dans ce type d opérations. La Ville de Paris doit aussi veiller à la cohérence entre les dispositifs du bail à réhabilitation et Louez Solidaire lors de la captation des logements selon des critères de volume de travaux, de surface de logement et de durée de mobilisation du bien.

11 Proposition 10 Atelier 2 mobilisation du parc de logements privés Lutter contre les locations meublées touristiques irrégulières Contexte Lutter contre les locations meublées touristiques irrégulières, en renforçant les contrôles et les sanctions et en incitant les propriétaires à revenir à des pratiques légales. On estime à 25 ou logements transformés illégalement en meublés touristiques à Paris. Leur fort développement vient diminuer le parc de résidences principales disponibles pour les Parisiens et contribue à tirer les prix vers le haut, phénomène qui affecte tous les arrondissements parisiens sans exception. Le nouveau règlement municipal du changement d usage adopté par le Conseil de Paris en novembre 2014 traite désormais spécifiquement des locations meublées de courte durée et précise que celles-ci sont soumises au régime de droit commun des autorisations préalables de changement d usage. Cela signifie que tout propriétaire transformant un logement en meublé touristique a l obligation de compenser par la création, dans le même arrondissement, d'un logement de surface au moins équivalente. Il faut renforcer les contrôles et continuer à saisir le Procureur pour tous les cas d infraction. La ville doit lutter contre ces pratiques, mais aussi conseiller les propriétaires en leur proposant des alternatives à la location touristique meublée en rappelant notamment que la location pendant neuf mois à des étudiants peut être complétée par une location meublée de trois mois maximum. Le dispositif Multiloc peut être un outil incitatif auprès des bailleurs pour choisir une location pérenne à travers des avantages fiscaux couplés à des garanties impayés et dégradations. Il serait nécessaire de réactualiser par une étude le nombre de locations meublées touristiques (à confier à l APUR). On doit pouvoir associer la lutte contre les locations meublées touristiques irrégulières aux outils de mobilisation du parc privé de la municipalité : Multiloc et Louez Solidaire. Il convient également de systématiser les échanges avec les services fiscaux sur les infractions avérées.

12 Proposition 11 Atelier 3 modification du PLU et simplification des procédures Mieux contrôler les destinations Mettre une place une mesure se substituant aux règles de l'article 14 (COS) afin de contrôler les destinations, en particulier dans le secteur de protection de l'habitation (centre et ouest parisien) dans lequel le PLU doit favoriser le développement de logements. Dans le PLU actuel, le contrôle des destinations repose en partie sur des règles de COS différentes entre le secteur de protection de l'habitation (avec un COS plus favorable à l'habitation) et le secteur d'incitation à la mixité habitat-emploi (avec un COS identique pour l'emploi et l'habitat). Depuis la loi Alur, le COS a disparu. Par conséquent il faut imaginer une nouvelle règle pour contrôler les destinations en favorisant le développement de logements dans l'ouest parisien. Dans le cadre de la modification du PLU, modifier les dispositions de l'article 2 du règlement.

13 Proposition 12 Atelier 3 modification du PLU et simplification des procédures Faire évoluer les règles de vue et de prospects entre bâtiments sur une même parcelle Modifier les règles de vue et de prospects entre bâtiments situés sur une même parcelle qui peuvent être contraignantes pour la réalisation de certains projets. Le PLU parisien établit les règles d implantation et de gabarit des bâtiments sur une même parcelle par rapport au type de baies : baies constituant l éclairement premier de pièces principales avec distance entre façades de 6 mètres, gabarit H=P+4+ oblique à 45 avec point d attache au niveau du plancher le plus bas comportant des vues principales ; baies ne constituant pas l éclairement premier de pièces principales avec distance entre façades de 4 mètres. Ces règles ne prennent pas en compte l orientation des façades, qui est aujourd'hui facile à intégrer. N'est pas prise en compte non plus l'évolution de l'usage des pièces à l'intérieur du logement et donc des vues principales ou secondaires. Étudier les possibilités d évolution des articles 6, 7, 8 et 10 du règlement du PLU

14 Proposition 13 Atelier 3 modification du PLU et simplification des procédures Favoriser la création architecturale tout en préservant le patrimoine Améliorer la rédaction des dispositions architecturales de l article 11 du PLU sur lequel portent actuellement de nombreux recours. Dans cet article, les références à l écriture du patrimoine sont un garde-fou vis-àvis de promoteurs qui risqueraient de dénaturer la qualité de certains sites. Ce sont des outils de préservation utiles pour les architectes instructeurs et les ABF. Cet article sert surtout à bloquer des projets médiocres. Mais la question, qui s'est posée pour le projet de la Samaritaine, est aujourd'hui la suivante : comment le PLU peut-il favoriser la création architecturale tout en préservant le patrimoine? Le PLU peut-il prévoir des zones d'exception? Étudier les possibilités d évolution des dispositions de l'article 11 du règlement du PLU.

15 Proposition 14 Atelier 3 modification du PLU et simplification des procédures Faciliter la réversibilité des usages des locaux situés en rez-de-chaussée Faire évoluer les règles du PLU sur les locaux situés en rez-de-chaussée, notamment en matière de hauteur sous plafond et d'évolution des destinations, afin de permettre une meilleure habitabilité, une meilleure adaptation et la réversibilité des usages et destinations tout au long de la vie du local. Pour être réversible, flexible en termes d usages, le rez-de-chaussée doit présenter de grands volumes capables. Le PLU prévoit une hauteur de 3,20 m, ce qui, pour plusieurs participants des ateliers, est insuffisant. De plus, cette hauteur est indiquée dans l article 11 du règlement du PLU qui concerne l aspect extérieur des bâtiments mais ne concerne donc pas les hauteurs sous plafond à l intérieur des bâtiments. Il est par exemple proposé d avoir une double hauteur fixée à 5,5 m, créant ainsi la possibilité d aménager des entresols, voire de penser un volume capable intégrant le 1 er sous-sol (en affouillement), le RDC et l entresol, avec une règle spécifique permettant une plus grande flexibilité. Étudier les possibilités d évolution des dispositions des articles 2 et 11 du règlement du PLU

16 Proposition 15 Atelier 3 modification du PLU et simplification des procédures Libérer le foncier souterrain pour des activités ou des services collectifs Autoriser les opérations de «sous-élévation» sur cour pour créer des locaux d'activités, ateliers ou services situés en dessous du niveau de référence et éclairés en premier jour. Le gain d espace en sous-sol se ferait au bénéfice du logement dans les étages supérieurs. Les dispositions actuelles du PLU interdisent tout affouillement ou exhaussement du terrain en dessous du niveau de référence, sauf dans certaines configurations particulières en relation avec le niveau des espaces libres des terrains voisins. Ces dispositions empêchent tout traitement architectural du type cours surbaissées ou patios, qui permettrait d assurer un éclairage naturel pour des fonctions qui, de par leur nature, peuvent être disposées en sous-sol (bureaux, ateliers, cuisines, laveries, salles de réunions, réfectoires, activités médicales...). Cela permettrait aussi une réutilisation d'espaces en sous-sols aujourd'hui sous-utilisés (parkings notamment). Ces projets pourraient contribuer à développer le modèle de l'"immeuble pluriel" mêlant habitation, activités et services collectifs. Dans le cadre de la modification du PLU, adapter les dispositions sur les espaces libres de l'article 13 et introduire de nouvelles dispositions de l article 2 du règlement du PLU.

17 Proposition 16 Atelier 4 Optimisation du coût des opérations Réduire les délais Partenaires Optimiser la durée des opérations grâce à une meilleure coordination et des procédures simplifiées. Pour cela, il est proposé de mettre en place un groupe de travail chargé de faire des propositions d'amélioration dans trois domaines : simplifier et coordonner les cahiers des charges imposés par la Ville et ses opérateurs ; réduire les délais de lancement des chantiers et de livraison des programmes revoir les modes de conception des projets, en faisant évoluer les méthodes, notamment en ZAC (développer la coproduction en ateliers de conception, les groupements de promoteurs) et les outils (soutenir le développement des techniques de maquette numérique (BIM)) Plusieurs promoteurs et constructeurs demandent une harmonisation des cahiers des charges, qui émanent d acteurs différents et sont parfois en contradiction. I3F donne l exemple de certaines ZAC en Ile-de-France où l on a jusqu à 8 cahiers des charges à respecter (aménageur, architecte conseil, BET environnemental ). Au final, cela génère un surcoût estimé à 10 %. Il faudrait, en amont de l opération, des arbitrages et un travail de mise en cohérence de ces différents cahiers de charges. Beaucoup d intervenants des ateliers insistent sur la nécessité de réduire la durée des chantiers, en particulier les délais d obtention des autorisations et les délais imposés par les concessionnaires (ErDF, GrDF, CPCU en particulier). Les chantiers doivent par exemple souvent se dérouler sans électricité, avec des groupes électrogènes, en raison des délais et conditions fixées par ErDF. La méthode du groupement de promoteurs vise à associer dès l amont des projets des investisseurs, des promoteurs et des bailleurs, pour qu ils concourent à travers un dialogue et une démarche participative à leur conception, à leur qualité comme à leur commercialité, ce qui permettrait à la Ville de Paris et ses aménageurs d'optimiser les délais et donc les coûts. Préfecture de Police Bailleurs sociaux et établissements publics locaux Concessionnaires place d'un groupe de travail co-piloté par la DU et la DLH et associant certains partenaires aménageurs, bailleurs et concessionnaires. Ce groupe, mis en place en début d année 2015, remettrait ses conclusions au printemps 2015.

18 Proposition 17 Atelier 4 Optimisation du coût des opérations Construire des immeubles sans parking Alléger dans le PLU les contraintes en matière de stationnement pour le logement et faire évoluer les règles en matière de locaux vélos, afin de réduire les coûts et améliorer les bilans des opérations. Supprimer les contraintes en matière de stationnement pour le logement et faire évoluer les règles en matière de locaux vélos, afin de réduire les coûts et améliorer les bilans des opérations. Les locaux vélos pourraient par exemple être autorisés dans des abris sur cour. La construction de parkings sous terrains représente un surcoût très important. Pour les locaux vélos, on reproche des normes qui les rendent surdimensionnés : surface équivalente à celle d'un logement pour 35 à 40 logements créés. Plusieurs réserves sont apportées par des participants aux ateliers sur le sujet. S il paraît cohérent de supprimer toute obligation de création de stationnements pour les véhicules à moteur dans certains quartiers, il semble néanmoins nécessaire de maintenir un minimum de normes (même allégées) dans les quartiers qui connaissent un déficit en parcs de stationnement ainsi que pour certains types d activités (commerce, artisanat, hôtels et même bureaux), et de prendre en compte les besoins croissants de stationnement pour les deux roues motorisés. Dans le cadre de la modification du PLU, modifier les dispositions de l'article 12 du règlement du PLU

19 Proposition 18 Atelier 4 Optimisation du coût des opérations Encadrer les consultations de promoteurs afin d éviter les surenchères foncières et de diminuer le prix des logements - Adopter une charte promoteurs anti-spéculative Encadrer les consultations des promoteurs et bailleurs sociaux afin d'éviter les surenchères foncières et de diminuer les prix de sortie des logements. Pour cela, il pourrait être mis en place des chartes promoteurs, avec l établissement de grilles de prix et de conditions de vente par la Ville, ainsi que la définition de critères autres que purement financiers dans les consultations et l'instauration systématique de clauses anti-spéculatives. La Ville s'engagerait dans la charte aux côtés de ses partenaires grands propriétaires fonciers (APHP, RATP, RFF, État ) Le processus qui consiste à attribuer les opérations par la compétition entre promoteurs exclusivement sur le prix de la charge foncière présen te plusieurs inconvénients : il augmente mécaniquement le coût des opérations et donc les prix de sortie ; il augmente les délais ; il minimise la qualité des produits au profit de l arbitrage financier. La Ville de Paris pourrait définir une stratégie pour s engager dans une démarche générale de consultations de promoteurs et bailleurs en ZAC et sur certaines opérations en diffus (avec l intervention de l EPFIF par exemple), avec l objectif d'introduire au-delà du prix de la charge foncière des critères d'innovation, de qualité dans le choix des projets et de prix de sortie, et d éviter les surenchères foncières Une étude pourrait être lancée début 2015 pour définir la démarche à engager (étude : 1er semestre 2015)

20 Proposition 19 Atelier 4 Optimisation du coût des opérations Dissocier l achat du logement et l achat du foncier pour le logement intermédiaire Favoriser le développement du bail réel immobilier dédié au logement (BRILO) afin de créer du logement intermédiaire, notamment en utilisant les établissements publics fonciers (EPF) pour porter le foncier A Paris, le foncier est le poste de dépenses le plus important dans le montage d'une opération immobilière. Promouvoir des opérations avec des coûts fonciers maitrisés, en mettant en place des dispositifs sécurisés et anti-spéculatifs de dissociation du foncier et du bâti, peut constituer une réponse. L'ordonnance du 20 février 2014 a créé un nouveau contrat de bail de longue durée (18 à 99 ans) spécifique dit «bail réel immobilier»(brilo), par lequel, dans les zones tendues, un preneur s'engage à construire ou à réhabiliter des constructions destinées à du logement intermédiaire. Ce nouvel instrument, proche du bail à construction et du bail emphytéotique, est destiné à favoriser la production de ces logements en permettant une dissociation du foncier et du bâti afin d'en diminuer le coût. Il confère au preneur des droits réels en vue de la location ou de l'accession temporaire à la propriété. L entrée en vigueur du dispositif BRILO est subordonnée à la publication de cinq décrets d'application. Le premier décret a été publié le 1er octobre Il détermine les plafonds de loyers, de prix et de ressources applicables au dispositif. Après publication des décrets, l'action engagée par la VP pourrait prendre la forme d'une convention (ou pacte) signée entre la Ville et différents partenaires institutionnels (grands propriétaires publics, EPF...) et privés (associations, fondations, organismes fonciers solidaires) s'engageant sur des objectifs de production de logements intermédiaires. Afin de ne pas «concurrencer» la création de logement social dans la zone de déficit, le développement du BRILO pourrait se faire en priorité dans la zone non déficitaire en logement social.

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