LES ENTREPÔTS EN EUROPE Property report 2013 T2

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1 LES ENTREPÔTS EN EUROPE Property report 213 T2

2 CONTACTS PROPERTY REPORT - EUROPEAN LOGISTICS MARKET - SEPMBER 213 EUROPEAN LOGISTICS COVERAGE ALLEMAGNE Oliver Wissel ESPAGNE Thierry Bougeard Alberto Larrazabal FRANCE Christophe Prioux IRLANDE Peter Flanagan PAYS-BAS Peter Sagius POLOGNE John Palmer ROYAUME-UNI Nick Waddington AUTRES IMPLANTATIONS Autriche Grèce Russie Serbie Slovaquie Suède Turquie contact Florence Hesse RESEARCH Christophe Pineau Vincent Robion Chargé d études senior SYNTHÈSE Les signes de reprise commencent à s affirmer. Le marché européen des entrepôts logistiques a retrouvé un certain dynamisme au 1 er semestre 213 en dépit d une conjoncture économique morose en Europe de l Ouest. Cette reprise, opérant à la fois sur les marchés utilisateurs et investisseurs, demeure néanmoins fragile et disparate selon les pays. Le marché utilisateurs reste pénalisé par la rareté de l offre "prime". devrait enregistrer un recul limité de,3 % en 213. Le climat s améliore toutefois et la plupart des indicateurs se entrepôts, les transactions ont fortement progressé en er semestre 213. En France, le climat économique morose a eu des répercussions sur le marché de la logistique et incité les acteurs de ce secteur à faire preuve de prudence. main de grande taille. d accompagnement pourrait être annonciatrice de hausses de loyers dans les secteurs "prime" au cours des trimestres à venir. Les investisseurs continuent à privilégier les marchés principaux. er recherchent activement des produits hors du segment des 2

3 P PARIB P PARIBAS REAL P PARIB RIBAS REAL P PARIBAS R REAL P PARIBAS RE P P E P PARIBAS REAL EST ARIBAS REAL P PARIBA BAS REAL AS REAL P PARIBAS REA Croissance du PIB et de l emploi UE Importations (variation annuelle) % * 14* % *Prévisions Source : Eurostat / P Paribas Real Estate Source : Eurostat PIB Emploi France Allemagne Italie Espagne Royaume-Uni PROPERTY REPORT MARCHÉ DES ENTREPÔTS EN EUROPE SEPMBRE 213 LES INDICAURS ÉCONOMIQUES EUROPÉENS SE REDRESSENT ET LA CONFIANCE REVIENT de la Commission européenne et, en particulier, les indicateurs de janvier 212, laissant entrevoir une amélioration de la conjoncture économique au cours des trimestres à venir. 2 Ces données laissent espérer une croissance relativement satisfaisante également améliorées au 2 reste pas moins que les résultats du 1 er semestre demeurent en deçà de semestre. Nous avons par conséquent revu nos prévisions de croissance sur un recul de,3 % en 213 en lieu et place d une croissance de,1 % comme dans notre précédente analyse. Nous maintenons en revanche nos projections pour 214 (+1, %). des trimestres à venir. Ceci étant, sous l effet conjugué du retour de la plus forte dans les pays dont l économie repose surtout sur les échanges Production et commerce EU Exportations (variation annuelle) % % * 14* *Prévisions Source : Oxford Economics / P Paribas Source : Eurostat Industrie manufacturière Transport & entreposage Commerce France Allemagne Italie Espagne Royaume-Uni 3

4 P PARIB P PARIBAS REAL P PARIB RIBAS REAL P PARIBAS R REAL P PARIBAS RE P P E P PARIBAS REAL EST ARIBAS REAL P PARIBA BAS REAL AS REAL P PARIBAS REA trimestre 213, le volume des transactions a nettement augmenté fragile, se raffermit. Sur le secteur de la logistique, l activité a été En France, pénalisé par la dégradation de l économie, le marché de la logistique ne cesse de ralentir depuis les volumes record de 211. pénurie d entrepôts "prime" même dans les économies les plus solides favorisé la demande d opérations en compte propre à travers l Europe trimestres à venir. Transactions Entrepôts 5 m² milliers m Birmingham Londres & Sud-Est Sheffield Manchester Région Parisienne Francfort Hambourg Lyon Marseille Barcelone Lille PROPERTY REPORT MARCHÉ DES ENTREPÔTS EN EUROPE SEPMBRE 213 LES TRANSACTIONS SE REDRESSENT ALORS QUE L OFFRE "PRIME" RES RARE 1 er mesures d accompagnement proposées par les propriétaires qui pourrait être annonciatrice d une hausse des loyers dans les secteurs européens marché allemand er semestre 213. Le volume des transactions a progressé de 17 % par rapport er performances pour toute tranche de surface. La demande générale dynamiser le marché au 2nd semestre. Leipzig Madrid Royaume-Uni, les transactions ont augmenté de 12 % entre les 1 ers semestres 212 et 213, dopées par de grandes opérations clé la tendance sur le marché français 1 er depuis 1 ans. Les prémices d un redressement économique devraient En Espagne er semestre En Pologne, les promoteurs hésitent toujours à se lancer dans des projets le marché. La plus grande transaction a ainsi concerné un centre de vacance dans la plupart des parcs d activité polonais s est traduite par Pays-Bas, le volume des transactions a progressé de 4 % au 1 er Berlin Düsseldorf Rotterdam Munich Bristol Newcastle Amsterdam T2 (glissement annuel) Valence Anvers Cardiff Southampton Cologne Lisbonne 4

5 P PARIB P PARIBAS REAL P PARIB RIBAS REAL P PARIBAS R REAL P PARIBAS RE P P E P PARIBAS REAL EST ARIBAS REAL P PARIBA BAS REAL AS REAL P PARIBAS REA 54 LOYER "PRIME" EN 213 T2 ENTREPÔTS 5 M² Lisbonne Loyers "prime" et secondaires - Entrepôts 5 m² /m²/an Edimbourg 79 Glasgow Newcastle Manchester Dublin Hambourg Hamburg Sheffield Amsterdam (Schiphol) 56 Birmingham Berlin Düsseldorf Rotterdam 59 Cardiff Anvers Leipzig Bristol Londres Southampton Heathrow 43 Cologne 74 Lille Bruxelles Francfort Frankfurt Munich 55 Paris 77 4 Séville 6 Madrid 4 63 Valence Lyon 46 Barcelone 44 Oslo Milan Marseille PROPERTY REPORT MARCHÉ DES ENTREPÔTS EN EUROPE SEPMBRE 213 Stockholm Helsinki 14 Loyer "prime" Londres & Sud-Est Helsinki Oslo Moscou St Petersbourg Stockholm Southampton Amsterdam Birmingham Bristol Edimbourg Glasgow Munich Francfort Vienne Hambourg Manchester Newcastle Sheffield Barcelone Düsseldorf Dublin Madrid Varsovie Istanbul Rotterdam Cologne Rome Berlin Ile-de-France Lisbonne Cardiff Milan Poznan Tallinn 6 42 Varsovie Warsaw Katowice 42 Bratislava Vienne Rome Riga Lodz Vilnius 5 15 St-Pétersbourg Bucarest 45 Moscou Istanbul km Loyers en /m²/an 1 < 4 Loyer secondaire 5

6 P PARIB P PARIBAS REAL P PARIB RIBAS REAL P PARIBAS R REAL P PARIBAS RE P P E P PARIBAS REAL EST ARIBAS REAL P PARIBA BAS REAL AS REAL P PARIBAS REA Investissement en activité et logistique 5 pays : France, Allemagne, Italie, Espagne, UK millions Investissement en activité et logistique Europe de l Ouest millions , 1 Royaume-Uni T2 (glissement annuel) Moyenne Allemagne France Suède Moyenne Norvège PROPERTY REPORT MARCHÉ DES ENTREPÔTS EN EUROPE SEPMBRE 213 L INVESTISSEMENT EN LOCAUX D ACTIVITÉ DEMEURE HÉTÉROGÈNE EN EUROPE l investissement total. investisseurs commencent à adopter des stratégies opportunistes et à à l investissement. En Allemagne plafond historique, juste en deçà du record de 27. La demande a allemands. En France, contrairement au marché utilisateurs, le marché de er que les acteurs uniquement présents dans le secteur de la logistique et dans les régions françaises. Pays-Bas regard du climat économique morose. Le marché de l investissement en entrepôts qui a représenté 13 % du total de l investissement en à 7, %. Royaume-Uni, l investissement en entrepôts demeure une plus augmenter fortement. Investissement en immobilier d entreprise Europe de l Ouest* Investissement en activité et logistique Europe de l Ouest millions Pays-Bas 25 % 2 % 213 T2 (glissement annuel) Moyenne Finlande Belgique 9 % Autriche Danemark 46 % *Autriche, Belgique, Danemark, Finlande, France, Allemagne, Italie, Luxembourg, Norvège, Portugal, Espagne, Suède, Pays-Bas, Royaume-Uni Italie Espagne Activité et logistique Bureaux Commerce Autres Portugal 6

7 P PARIB P PARIBAS REAL P PARIB RIBAS REAL P PARIBAS R REAL P PARIBAS RE P P E P PARIBAS REAL EST ARIBAS REAL P PARIBA BAS REAL AS REAL P PARIBAS REA Lisbonne 9,% Taux de rendement "prime" en 213 T2 Entrepôts 5 m² /m²/an Oslo 6,75% Edimbourg Glasgow 7,25% 7,25% 7,25% Newcastle Manchester Dublin Hamburg Hambourg 9,25% 7,25% 6,6% 7,5% Sheffield Amsterdam (Schiphol) Berlin 6,85% Birmingham 7,25% 7,% Düsseldorf Rotterdam 7,1% Cardiff 7,25% 7,25% 5,5% 6,8% 7,1% Anvers 7,25% Leipzig Bristol 7,% Londres 6,8% Southampton 7,15% Heathrow 7,25% Cologne 6,5% Lille Bruxelles Francfort Frankfurt Munich 7,15% Paris 6,6% 8,% Madrid Lyon 7,15% 8,% Barcelone 7,15% Marseille Milan 7,75% PROPERTY REPORT MARCHÉ DES ENTREPÔTS EN EUROPE SEPMBRE 213 TAUX DE RENDEMENT "PRIME" EN 213 T2 ENTREPÔTS 5 M² Stockholm 6,5% Helsinki 7,4% Bratislava 7,5% 8,75% Vienne Rome 8,% 9,% Tallinn 9,% Riga Istanbul 7,25% Point haut (depuis 28) Londres & Sud-Est Francfort Munich Hambourg Düsseldorf Cologne Berlin Amsterdam Rotterdam Région Parisienne Lyon Lille Marseille Birmingham Edimbourg Manchester Bruxelles Glasgow Istanbul Anvers Milan Varsovie Rome Madrid Barcelone Bratislava Lisbonne Dublin Bucarest Moscow St Petersbourg Poznan 7,75% 8,% Varsovie Warsaw Lodz 7,75% Katowice 8,% Vilnius 9,25% 12,5% St-Pétersbourg Bucarest 1,5% Moscou 12,% km Taux < 7 % 213 T2 7

8 P PARIB P PARIBAS REAL P PARIB RIBAS REAL P PARIBAS R REAL P PARIBAS RE P P E P PARIBAS REAL EST ARIBAS REAL P PARIBA BAS REAL AS REAL P PARIBAS REA MARCHÉ UTILISAUR ENTREPÔTS 5 M² Villes 213 T2 (glissement annuel) 212 T2 (glissement annuel) Transactions ( m²) variation annuelle PROPERTY REPORT MARCHÉ DES ENTREPÔTS EN EUROPE SEPMBRE S1 212 S1 variation annuelle Loyers ( /m²/an) «Prime» Secondaire 213 T2 212 T2 213 T2 Birmingham Région parisienne Londres & Sud-Est % 177 Sheffield % 179 Lyon Manchester 17 % Francfort 13 % % Barcelone 13 % Hambourg 12 Newcastle Lille % 4 97 % Madrid % % Berlin Leipzig 23 9 % Bristol Anvers Munich Marseille % Düsseldorf Cardiff 47 Cologne 34 Lisbonne MARCHÉ DE L INVESTISSEMENT EN ACTIVITÉ ET LOGISTIQUE EUROPE DE L OUEST Investissement en immobilier d entreprise (millions ) Investissement en activité et logistique (millions ) Villes 213 T2 212 T2 213 T2 212 T2 variation variation variation (glissement (glissement (glissement (glissement 213 S1 212 S1 annuelle annuelle annuelle annuel) annuel) annuel) annuel) Royaume-Uni 17 % Allemagne 32 % % France Suède 2 % Norvège 14 % Pays-Bas % Italie Espagne Autriche % 7 4 % 2 3 Finlande % % Belgique Luxembourg % % 1 2 Portugal % Total % % % 8

9 P PARIB P PARIBAS REAL P PARIB RIBAS REAL P PARIBAS R REAL P PARIBAS RE P P E P PARIBAS REAL EST ARIBAS REAL P PARIBA BAS REAL AS REAL P PARIBAS REA TAUX DE RENDEMENT "PRIME" ENTREPÔTS 5 M² Taux de rendement "prime" Villes 213 T2 212 T2 Variation pb Londres & Sud-Est Stockholm Francfort Munich Hambourg Oslo Düsseldorf Cologne Berlin Southampton 7, % 7, % Amsterdam 7, % 7, % Région parisienne Lyon 7,3 % Lille 7,3 % Marseille 7,3 % Rotterdam 7,1 % 7,1 % Leipzig 7,1 % 7,1 % Birmingham Bristol Edimbourg Glasgow Manchester Newcastle Istanbul Cardiff 7, % Anvers Bruxelles Helsinki 7,4 % 7,4 % Vienne Sheffield Varsovie Milan Poznan Barcelone Madrid Rome 2 Katowice Lodz Bratislava Lisbonne 9, % Tallinn 9, % n.a. n.a. Riga 9, % n.a. n.a. Dublin Vilnius n.a. n.a. Bucarest Moscou 12, % n.a. n.a. St Petersbourg n.a. n.a. PROPERTY REPORT MARCHÉ DES ENTREPÔTS EN EUROPE SEPMBRE 213 9

10 P PARIB P PARIBAS REAL P PARIB RIBAS REAL P PARIBAS R REAL P PARIBAS RE P P E P PARIBAS REAL EST ARIBAS REAL P PARIBA BAS REAL AS REAL P PARIBAS REA GLOSSAIRE Bâtiments d activité : fonctions sous un même toit. Blanc / Gris : "En blanc" : utilisateur. "En gris" : de tout ou partie à un utilisateur. Clé en main locatif : utilisateur qui en est locataire. Compte propre : qui en est propriétaire. Dorsale Nord-Sud : "corridor" de la logistique en France. Elle a pour épine dorsale les autoroutes la majorité de l offre et des transactions en France. Commerce de distribution : par l intermédiaire du commerce de détail et du commerce de gros. Entrepôts : de reconditionnement. Logistique : des procédures pour assurer un transport et un stockage optimal des Loyer : "Prime" : loyer facial le plus élevé, hors transaction de convenance, pour un produit : "Standard" : loyer facial de marché, hors transaction de convenance, pour un produit : Offre neuve : sur le marché. Elles sont analysées en fonction de l état d avancement des projets : Offre neuve livrée : terminés. Chantier en cours : Permis de construire obtenu : PROPERTY REPORT MARCHÉ DES ENTREPÔTS EN EUROPE SEPMBRE 213 notre connaissance. Definitions de A to Z Permis de construire déposé : autorisation de construire demandée, en cours d instruction. Projet : laquelle aucune demande d autorisation n a été déposée. Offre vacante : une recherche active d utilisateur à la location ou à la vente. Portefeuille : Seconde main : jamais occupés depuis plus de cinq ans. Supply chain : Taux de rendement : Net : incluant tous les coûts d acquisition. Initial : mains en date de la vente. "Prime" : Transaction : clés en main et les comptes propres. En cas de conditions suspensives, la construction ou en projet. enregistrées sur la période pendant laquelle elles sont signées. sont pas prises en compte, puisqu il n y a pas de changement d occupant. Avertissement : si, malgré toute sa vigilance, des informations fournies dans le présent Estate. 1

11 P P PARIB P PARIBAS REAL A P A P P P PARIB P P A RIBAS REAL P P TA P P P P PARIBAS R P P P TA P PARIBAS REAL P P P TA REAL P P P P P PARIBAS RE P P P P TA P P P P P P P P P P P PARIBAS REAL EST P P P TA NP PARIBAS REAL P P A P P P P PARIBA TA P P A P PARIBAS REAL P A P A P P PARIBAS REA ARIBAS REAL A UNE COUVERTURE INRNATIONALE, DES SOLUTIONS LOCALES. Hong Kong Singapour PRINCIPALES IMPLANTATIONS ABOU DABI ALLEMAGNE BELGIQUE DUBAI Emaar Square ESPAGNE FRANCE JERSEY de Stalingrad LUXEMBOURG HONG KONG Hong Kong HONGRIE IRLANDE ITALIE PAYS-BAS JJ Viottastraat 33 POLOGNE RÉPUBLIQUE TCHÈQUE ROUMANIE Tel.: ROYAUME-UNI SINGAPOUR Ocean Financial Centre ALLIANCES AUTRICHE CHYPRE ESTONIE ÉTATS-UNIS FINLANDE GRÈCE INDE IRLANDE DU NORD LETTONIE VOS CONTACTS DIRECTS LITUANIE NORVÈGE RUSSIE SERBIE SUÈDE SUISSE TURQUIE UKRAINE Alliances Research Document non contractuel - Departement Research - Septembre 213 P Paribas Real Estate: Simplified joint stock company with capital of 329,196, RCS Nanterre - Code NAF 411B CE identification number FR Headquarters: 167, Quai de la Bataille de Stalingrad Issy Les Moulineaux Cedex P Paribas Real Estate is part of the P Paribas Banking Group P Paribas Real Estate is part of the P Paribas Banking Group E ARIBAS BAS REA AS REA B

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