«Le salon Indépendant de la Copropriété» 5 ème édition du salon de l ARC. Le changement de syndic

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1 5 ème édition du salon de l ARC Le changement de syndic

2 Le plan : Introduction I. La préparation A. Identifier un ou plusieurs candidats B. Négocier pour chaque candidat une proposition de contrat de mandat de syndic II. La procédure à suivre A. Avant la convocation de l assemblée générale par le syndic B. Lors de la tenue de l assemblée générale Conclusion 2

3 Introduction : Le mécontentement et/ou la lassitude des copropriétaires à l égard de leur syndic professionnel est chose courante. Pour autant, et à des rares exceptions près, le changement de syndic n est pas si fréquent qu on le pense. Ce blocage provient souvent d idées reçues de copropriétaires percevant la démarche comme compliquée, que le remplaçant pourrait se révéler pire ou encore les obstructions du syndic actuel. L objet de cet atelier consiste à présenter de manières concises la procédure à suivre, afin de désigner amiablement un nouveau syndic. 3

4 I. La préparation Les copropriétaires et/ou conseillers syndicaux, qui envisagent de proposer l élection d un nouveau syndic en assemblée générale, doivent être conscients de l importance de préparer ce projet avec suffisamment d anticipation, notamment lorsque le candidat envisagé est un professionnel. Avant toute chose, il convient de souligner, ce que de nombreuses personnes ignorent encore, à savoir que la gestion d un immeuble en copropriété peut être parfaitement exercée par un syndic professionnel, mais également un bénévole. 4

5 Les seuls impératifs pour pouvoir postuler à cette fonction sont d être copropriétaire d un lot sur l immeuble, de disposer de temps et d aptitudes à l administration. Cette voie doit être privilégiée dans des résidences petites ou moyennes, à la gestion peu complexe. 5

6 A. Identifier un ou plusieurs candidats 1) professionnel: immeuble similaire (année de construction, installations personnel) ; gestion satisfaisante par une structure de taille moyenne et géographiquement proche, disposant d un personnel compétent, investi et pérenne (profil, nombre de lots, modalités de travail en concertation avec le conseil syndical). 6

7 2) bénévole: il suffit dans ce cas de rechercher dans l immeuble, une personne apte à administrer l immeuble (services collectifs, équipements communs) de manière adéquate (connaissance de l immeuble, capacité d adaptation et disposant de temps à consacrer : retraité actif, mère au foyer). Un syndic non professionnel doit compter encore plus sur un conseil syndical très investi et des copropriétaires compréhensifs. 7

8 B. Négocier une proposition de contrat de mandat de syndic par chaque candidat Il faut demander l établissement d une proposition de contrat de mandat, de débusquer et d écarter les éventuelles clauses abusives et ou illicites des conventions des syndics professionnels. En ce qui concerne un non professionnel, l ARC a rédigé une trame modifiable selon les spécificités de l immeuble. 8

9 II. La procédure à suivre Il convient de s attacher aux règles prescrites, afin de ne pas s exposer à une action judiciaire en nullité de la résolution, qui serait engagée par tout copropriétaire opposant ou défaillant dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l assemblée générale par le syndic, conformémentàl article42 dela loidu 10 juillet1965 (Cass. 3 e civ. 19 décembre 2007, n ). 9

10 A. Avant la convocation de l assemblée générale par le syndic Il est impératif de notifier au syndic suffisamment tôt (au moins 1,5 à 2 mois avant la date de l assemblée générale. Il s agit de lui demander de porter à l ordre du jour de la prochaine assemblée générale, conformément à l article 10 du décret du 17 mars 1967: la question de l élection du syndic; le projet de résolution correspondant; la proposition de contrat de mandat. 10

11 laquestionàporteràl ordredujour: L élection du syndic : M. ou Mme.., ou Cabinet. (majorité de l article25delaloidu10juillet1965); le projet de résolution; L assemblée générale élit M. ou Mme. ou Cabinet.. syndic de l immeuble.. pour une durée d un an, selon le contrat de mandat joint à la convocation. 11

12 Ce mandat prend effet le XX/XX/XXXX pour se terminer au plus tard le XX/XX/XXXX. Cette résolution est adoptée par. voix contre. voix. Nous nous permettons de souligner, que le syndic a l obligation de convoquer l assemblée générale avant l expiration de son mandat, toute convocationau-delàencourraituneactionennullité (Cass. 3 e civ. 26 mars 1997,n ). 12

13 En cas de crainte de convocation du syndic hors délai, le conseil syndical ou les copropriétaires réunissant 25 % des voix du syndicat, peuvent exiger la tenue d une assemblée générale selon l article 8 du décretdu17mars1967. Etcemêmetexted indiquer,quelamiseendemeuredusyndicrestée infructueuse pendant plus de 8 jours autorise le président du conseil syndical à convoquer cette assemblée générale. 13

14 la proposition de contrat de mandat de syndic. En effet, l article 29 et 11 alinéa 4 du décret du 17 mars 1967 disposent, que le syndic est désigné selon son contrat de mandat annexé à la convocation de l assemblée générale, et ce, par un vote à la majorité de l article 25dela loi du10juillet

15 Le syndic nommé selon son contrat de mandat formant un tout indivisible(cass. 3 e civ. 8 octobre 2008, n ), doit stipuler : - sa durée, les dates calendaires de prise d effet et d échéance de son mandat; - les éléments de détermination de sa rémunération (autrement dit, les honoraires de gestion courante et de prestations particulières) ; - les conditions d exécution de sa mission(légale et réglementaire). 15

16 B. Lors de la tenue de l assemblée générale Il convient d attacher au déroulement régulier de l assemblée générale un intérêt tout particulier, en démasquant toute obstruction illicite du syndic, et ne pas s exposer à un recours en contestation judiciaire, comme évoqué ci-dessus. 16

17 1) L élection du bureau - les copropriétaires désignent leur bureau selon l article 15 du décret du 17mars 1967,àsavoir : -unprésident; - un ou plusieurs scrutateurs, si le règlement de copropriété l impose (dans le cas contraire, cela ne revêt qu un caractère facultatif); - un secrétaire de séance. 17

18 2) Les délibérations Il appartient au président de séance d ouvrir la séance, de mettre les questions inscrites à l ordre du jour au vote et de prononcer les résultats. A ce titre, si le mandat de syndic est soumis à concurrence (plusieurs candidats), il ne peut y avoir de désignation régulière qu après avoir votéchacunedes candidatures àlamajoritédel article25delaloidu 10juillet1965,conformémentàl article 19dudécret du17mars

19 Dans l hypothèse où aucun des postulants n aurait obtenu la majorité absolue des voix du syndicat en première lecture, mais au moins le tiers des voix de celui-ci, le président peut décider de soumettre immédiatement toutes les candidatures à un second vote à la majorité relativedel article24delaloidu10juillet1965. Est alors déclaré élu, celui ayant obtenu le plus de voix favorables. On constate sur ce point de nombreuses pratiques abusives de syndics professionnels, consistant à faire croire aux copropriétaires, que les autres candidatures ne doivent être soumises à toute délibération, qu en cas de non«réélection»deleurcabinetàcettefonction. 19

20 3) L établissement du procès-verbal de l assemblée générale L article 17 du décret du 17 mars 1967 précise, que l original du procèsverbal de l assemblée générale doit être établi et paraphé en fin de séance par le président, le ou les scrutateurs, et le secrétaire. Il en va d ailleurs de même de son annexe, la feuille de présence (des copropriétaires ou de leur mandataire à l assemblée générale), certifiée exacte par le président deséance (art. 14dumême décret). Le défaut d établissement du procès-verbal par le secrétaire de séance, entraine la nullité de l assemblée générale dans son ensemble (Cass. 3 e civ. 20 décembre 2006, n ). 20

21 Conclusion En conclusion, il convient de veiller à préparer le changement de syndic, et s attacher à respecter certaines prescriptions, afin de nommer régulièrement un syndic et, ne pas s exposer à une action en nullité qui priverait le syndicat de copropriétaire de représentant légal. Dans ce cas, la seule solution (contraignante et onéreuse) consisterait à saisir le président du TGI du lieu de situation de l immeuble, afin qu il désigne un administrateur, avec pour mission de reconvoquer une assemblée générale chargée d élire un syndic (art. 46 et 47 du décret du 17 mars 1967). 21

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