Commentaire de la lettre de Maître concernant la situation

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1 Commentaire de la lettre de Maître concernant la situation Par ordonnance en date du 9 août 2013, le Président du Tribunal de Grande Instance de Nanterre m'a nommée en qualité d'administrateur Provisoire du syndicat des copropriétaires sis 22 rue de Paris à Clichy la Garenne (92) pour une durée de six mois. Cette ordonnance a été renouvelée depuis, jusqu'au 1er janvier 2015 et sera renouvelée pour permettre la tenue de l'assemblée générale. La mission qui m'a été confiée consistait à me faire remettre les fonds ainsi que l'ensemble des documents et des archives de la copropriété et organiser une assemblée générale des copropriétaires afin de procéder à l'élection d'un syndic. La demande de désignation a été faite à l'initiative de la SEMERCLI, copropriétaire, qui constatait l'impossibilité de prendre toute décision tant sur la gestion quotidienne que sur le devenir de l'immeuble du 22 rue de Paris, faute de représentant légal, le dernier syndic ayant démissionné le 30 novembre 2006, sans qu'aucun successeur n'ait été désigné. Le précédent Administrateur Provisoire, Maitre , désignée le 26 avril 2012, avait rendu un rapport de fin de mission, faisant état du fait qu'elle n'avait pas pu obtenir la liste précise des copropriétaires ni même identifier le dernier syndic. Je me suis déplacée sur le site à différentes reprises, j'ai rencontré la SEMERCLI et les responsables du cabinet Deslandes et ai pris connaissance des documents qui m'ont été transmis. J'ai alors constaté que la copropriété du 22 rue de Paris, composée de 2 immeubles (E,F) se trouvait sur une même parcelle cadastrale, AC 253, qu'un ensemble d'immeubles sis au 19 Bd Jean Jaurès (A,B,C,D)....

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3 Règlement de copropriété d'origine : séparation très nette

4 J'ai pris note de ce qu'une assemblée générale spéciale s'était tenue le 16 octobre 2006 et avait statué sur la création d'un SOC secondaire, visant à tenter de rendre indépendant l'ensemble d'immeubles du 19 Bd Jean Jaurès. Le cabinet a démissionné de son mandat du SOC principal et a été nommé syndic du SOC secondaire. Mais aucune initiative ne semble avoir été prise à l'époque pour que la gestion du SOC principal soit assurée. Mais si une Administration judiciaire s'est mise en place en 2007 et qui a capitulé... D'autant plus quelques jours plus tard tombait l'arrêté préfectoral du 9 nov 2007

5 Or il n'y a eu aucun recours!!!!!!! En aucun cas, la création d'un syndicat secondaire pour l'immeuble du 19 Bd jean Jaurès et la désignation d'un administrateur pour ce syndicat ne réglait le sort de l'immeuble du 22 rue de Paris, pas plus qu'elles ne créaient les éléments juridiques de division des 2 immeubles. Le syndicat principal incluant les 2 immeubles a donc persisté jusqu'à ce jour sans qu'il soit géré. Les copropriétaires du 19 ne sont pas opposés à cette scission mais en respectant les éléments suivants. La scission étant imputable à l immeuble insalubre du 22 et donc demandé par la Semercli, les frais doivent donc être portés par cette dernière. Ceci imputant la redivision cadastrale dont la réunion, non encore élucidée, semble néanmoins à priori étrange.

6 L article 28 originel [ II.Ll'assemblée générale du syndicat initial statue à la même majorité sur les conditions matérielles, juridiques et financières nécessitées par la division. Enfin cette scission doit préserver l avenir du 19 en ce qui concerne l éventuelle, rénovation, démolition. Tous éléments écrits lors de la scission.

7 A ma demande et celle de la SEMERCLI, la mission qui, initialement, ne visait que l'immeuble du 22 rue de Paris, a donc été étendue au second immeuble du SOC principal sis 19 Boulevard Jean Jaurès. L'ordonnance du 22 novembre 2013 a visé le syndicat principal et le syndicat secondaire. J'ai demandé à obtenir la communication des documents comptables pour les exercices antérieurs à la démission du cabinet pour l'ensemble des immeubles puis à celle relative aux immeubles du 19 Bd Jean Jaurès à compter de Le cabinet d'expertise comptable qui m'a assistée n'a pas été rendu destinataire de documents comptables relatifs à l'ensemble des immeubles jusqu'en 2006 et au syndicat principal depuis lors. La copropriété date de De 1962 à 1971, je n ai pas de preuves, mais de 1971 à 2000, le 22 rue de Paris vivait hors du syndicat principal, sans syndic... C est par hasard, qu en 2000, le cabinet Proxaris qui gérait le 19 bd s est rendu compte de l existence du 22, qui a donc été récupéré de 2000 à 2006 jusqu à la création du syndicat secondaire du 19 Bd vu l état du 22. De 2002 à 2006 nous avons eu deux syndics défaillants et une administration judiciaire : bien des pièces, ont été perdues concernant cette période. Le cabinet a communiqué la comptabilité du syndicat secondaire qui a été vérifié et qui n'a révélé aucune problématique particulière de nature à remettre en cause la gestion du cabinet Deslandes sur la gestion du syndicat secondaire.. On peut cependant relever que le budget appelé pour l'année 2014 est sous-évalué compte tenu des importants travaux à entreprendre sur les immeubles. L'entité du 19 bd Jean Jaurès étant totalement indépendante du 22, à part les sol et un égoût, et ayant un Syndicat secondaire, le syndicat principal n'a pas à se mêler des travaux du 19. C'est la raison pour laquelle j'ai conclu, dans le cadre de la procédure initiée par les membres du conseil syndical du 19 Bd Jean Jaurès, au bien-fondé de la demande de rectification et de rétractation des précédentes ordonnances. En conséquence, jugement du 18 mars 2014 a précisé la mission qui vise l'ensemble des immeubles composant le syndicat principal et exclut le syndicat secondaire.

8 L'administration provisoire porte donc sur les immeubles du 22 rue de Paris et 19 Bd Jean Jaurès. Le sort des 2 immeubles est lié au travers du règlement de copropriété et du cadastre comme faisant partie du même ensemble quelque soient les inconvénients qui naissent de ce rattachement. Je comprends parfaitement, vu l'état de l'immeuble du 22 rue de Paris, que les copropriétaires du 19 Bd Jean Jaurès souhaitent rendre indépendant leur immeuble. Toutefois, le choix fait en 2006 de laisser en déshérence le syndicat principal n'est pas le bon. L'existence d'un syndicat secondaire ne règle pas totalement la situation. Je n'ai pas eu connaissance de modificatif de règlement de copropriété. Dans l'hypothèse où vous souhaiteriez créer une véritable séparation entre les immeubles, le seul moyen serait la division de parcelle, ce qui suppose, entre autre, l'intervention d'un géomètre et un vote à la majorité des copropriétaires concernés, lors d'une assemblée spéciale puis un vote à la majorité de tous les copropriétaires lors d'une assemblée générale. Les convocations des assemblées spéciales et générales suivent les mêmes règles. Il faut donc absolument que le syndicat principal soit doté d'un syndic et d'un conseil syndical pour que les initiatives que vous souhaiterez prendre puissent être votées. «serait la division de parcelle» : voir plus haut le problème cadastral exposé. Il importe que la mission qui m'a été confiée permette à l'ensemble des copropriétaires de chacun des immeubles de sortir de cette situation ambiguë et bancale. A cet égard, j'attire votre attention sur le fait que la désignation d'un nouveau syndic doit être votée en assemblée générale selon la règle de majorité de l'article 25, soit à la majorité absolue des tantièmes de copropriété. De sorte que cette assemblée générale ne pourra être utilement tenue et faire voter la désignation d'un nouveau syndic si les copropriétaires ne sont pas majoritairement présents. Je tiens à préciser que le Président du conseil syndical secondaire n'est pas habilité à représenter le syndicat secondaire lors de l'assemblée générale du syndicat principal car en l'état, il ne pourra pas représenter plus de 3 copropriétaires. J'ai été rendue destinataire du procès-verbal de l'assemblée du 10 juillet 2014 du syndicat secondaire qui n'a pas prévu de résolutions sur ce point. L ensemble du 19 comprend 8575 millième donc la majorité absolue est de 4287 millième. La présidente à 521 millièmes. l'aurtre membre du Conseil syndical 831 millièmes. avec les voix de la SCI (magasin Franprix) 2900 millièmes. Avec 2 pouvoirs seulement la présidente atteint donc 4252 millièmes soit quasi la majorité absolue La Présidente avait voulu limiter les frais pour le 19, mais étant donné que le pouvoir donné pour représenter la copropriété n a pas fait l objet d un vote mais seulement d une motion, elle se pliera à la décision qui semble la plus légale, soit une convocation de tous les coproriétaires du Syndicat principal J'avais l'intention de convoquer pour le 22 décembre prochain. Toutefois, de manière à permettre une représentation suffisante (idéalement plus de la moitié et au minimum un tiers des copropriétaires), je préfère tenir l'assemblée hors de la période de congés de fin d'année, et donc la reporter aux premiers de jours de j<!rwier J'ai constaté que l'immeuble du 19 Bd Jean Jaurès est entretenu correctement mais il subit une moins-value liée à l'état dégradé du bâtiment du 22 rue de Paris. Malgré l'ensemble de mes démarches, je n'ai pu récupérer les éléments de comptabilité et n'ai donc pas été en mesure de reconstituer le budget de financement du syndicat principal.

9 En conséquence, l'appel de provision pour travaux effectué en vue de l'assemblée générale qui se tiendra en début d'année, ne couvrira qu'une partie des besoins réels du syndicat principal. Les charges communes selon le règlement de la copropriété sont celles affectées aux parties communes: - Impôts et taxes - Nettoyage - Frais nécessaires au maintien en bon état - Frais de ravalement de façades, honoraires d'architecte - Prime d'assurance - Rémunération d'un syndic - Eclairage Frais divers de compteurs à usage commun consommation d'eau toute dépense commune de l'immeuble A part les impôts et taxes et l assurance supportés d ailleurs depuis des lustres entièrement par le 19, rien d autre n incombe au syndicat principal concernant le 19 Bd Jean Jaurès. Dès le début du règlement de copropriété et ensuite (je ne vais pas le mettre en entier), tout est clair

10 Néanmoins, les charges relatives à la couverture et au gros œuvre pourront faire l'objet d'opération d'ensemble ou particulière à chaque bâtiment et incomberont aux copropriétaires de chaque bâtiment. Les frais d'entretien et de réparation concernant la cour derrière le bâtiment F seront supportés par les copropriétaires de ce bâtiment. Le budget qui va être soumis au vote de l'assemblée prévoit principalement, faute de connaître les besoins du syndicat principal et dans un souci de sécurisation et d'hygiène, le coût du nettoyage de la cour derrière le bâtiment F et un fonds de roulement permettant au syndic qui sera désigné d'engager les premières dépenses Vous recevrez donc prochainement une convocation à l'assemblée générale ordinaire du syndicat principal et vous prie d'y assister ou de vous faire représenter. Vous souhaitant bonne réception de la présente Je vous prie de croire, Mesdames, Messieurs les copropriétaires, en l'assurance de mes respectueuses considérations. On attend de recevoir l'ordre du jour de la prochaine Assemblée générale du syndicat principal que vous avez prévue en janvier pour l'étudier de près Dans le cas où les intérêts du 19 Bd, victime des dérives du 22, seraient de nouveau atteints, le 19 se réserve la possibilité de faire intervenir des instances juridiques compétentes afin de se défendre : le dossier est prêt. A ce jour, je ne vois peut-être que, comme solution acceptable, d'une part que le 22 rue de Paris se constitue aussi en Syndicat secondaire et que son syndic (si le cadeau lui plait) soit aussi celui du syndicat principal. Ce syndic n'aurait rien à faire sur le 19Bd (donc aucun frais courant) qui lui fournirait la part d'assurance et d'impôt foncier et taxes à répercuter sur le 22. Ensuite, après négociations et accord préalable (selon les modalités évoquées plus haut), le syndic du Syndicat principal pourrait convoquer une dernière AG du syndicat principal afin de voter la scission.

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