Les Crédits Immobiliers

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1 Les Crédits Immobiliers 1. Typologie de Prêt Les Prêts Règlementés : Objet du financement Conditions Durée Prêt à Taux Zéro (PTZ) - Acquisition d une Résidence Principale associée à un autre emprunt. - Le PTZ est compatible avec tous les autres prêts - Etre primo-accédants : emprunteur et co-emprunteur non propriétaire de leur résidence principale, même partiellement, durant les 2 dernières années précédant l offre de prêt. - Condition de ressources du ménage - Apport personnel minimum nécessaire De 6 à 26 ans Jusqu à 33 ans dans certains cas de majoration du montant du prêt Prêt A L accession Sociale (PAS) Prêt Conventionné (PC) Résidence Principale de l emprunteur. Si celui-ci ne peut plus occuper sa résidence pour des raisons familiales ou professionnelles justifiées, il peut la louer pendant 6 ans au plus. Résidence Principale de l emprunteur ou d un locataire Conditions de ressources du bénéficiaire selon la composition du ménage occupant le logement et sa localisation. S il remplit les conditions nécessaires de ressources et d apport personnel, le PAS est obligatoirement proposé et le PC est exclu. Dans un même plan de financement, le PAS ou le PC exclut tout autre prêt Sauf PEL, prêt relais et prêt à 0% Apport perso minimum nécessaire De 5 à 30 ans pour la durée initiale Prêt Epargne Logement (PEL) CEL - Toute acquisition immobilière (sauf résidence secondaire dans l ancien). - Extension, réparation ou travaux nécessitant une amélioration indispensable du confort du logement - 100% du projet hors frais, limité à Jusqu à à un taux calculé en fonction des droits à taux Etre titulaire d un produit d épargne logement, propriétaire ou locataire. Durée minimal d épargne 36 mois. Apport perso minimum nécessaire Un seul prêt par emprunteur et par logement. Idem Durée minimale d épargne 18 mois De 2 à 15 ans

2 Les Prêt Bancaires Classiques : Prêts amortissables : Prêt dont le montant, la durée et les remboursements périodiques sont déterminés à l'avance. Le poids des intérêts est calculé selon le principe de l'amortissement c'est à dire sur le capital restant dû. Principe : L'emprunteur paie beaucoup d'intérêt au début et amortit peu de capital car le capital restant dû est important. Au fil des périodes de remboursement, le capital restant dû allant en s'amenuisant, le poids des intérêts descend Période Capital dû en début de période TABLEAU D AMORTISSEMENT Annuités Intérêts Amortissement du capital Capital restant dû en fin de période 1* 2* 3* 4* 5* 6* 1* : Date de remboursement. 2* : Capital restant dû au début de la période précédent moins le capital remboursé à la période précédente. 3* : Montant du versement périodique (remboursement en capital + intérêts). 4* : Capital restant dû en début de période multiplié par le taux d intérêt de la période. 5* : Annuité diminuée des intérêts (colonne 3 colonne 4) = Remboursement du capital emprunté. 6* : Capital restant dû en début de période moins le capital remboursé à cette période (colonne 2 colonne 5)

3 Prêt In-Fine L'emprunteur ne rembourse que les intérêts pendant toute la durée du prêt, les annuités ne sont composées que de l assurance et des intérêts d emprunts. Le remboursement du capital emprunté se faisant à la dernière échéance en une seule fois et pour sa totalité. L établissement créancier s assure de la disponibilité du capital par le nantissement d un placement financier. fiscal. Ce type de prêt est généralement mis en place lors d investissement locatif, présentant un intérêt 2. Les Composantes Du Crédit L Emprunteurs Les personnes ayant la capacité juridique peuvent emprunter Les «incapables» sur le plan juridique ne peuvent pas (mineurs non-émancipés, majeurs protégés, les interdits légaux) Situation Matrimoniale Régime Communautaire Régime Séparatiste & PACS Emprunteur 1 seul emprunteur o N.B : Le conjoint donne son accord mais n intervient pas dans le prêt Le couple 1 seul emprunteur Le couple Patrimoine Engagé Ses biens propres et ses revenus o Biens propres de l emprunteur et bien communs Biens communs et propres de chacun Ses biens propres et revenus Patrimoine propre de chacun Personne Morale Toute société peut emprunter mais ses engagements sont pris par décision d un représentant ou de l assemblée générale. La responsabilité (l engagement dans un contrat de prêt) des associés est déterminée par le régime de chaque société ils sont engagés à hauteur de leurs apports (SA, SARL) ou au prorata de leur participation dans le capital (Société Civile)

4 Endettement LES CHARGES : - Annuités des prêts existants (perso,immo ) - Loyers - Pensions alimentaires versées - Taxes d Habitation et Foncière LES REVENUS : - Revenus d activité professionnelle - Revenus Fonciers existants 80% et futurs (5% de l investissement) - Pensions alimentaires - Prestations Sociales & Indemnités - Pensions de Retraite Taux d endettement limité à 33% Reste à Vivre : (Revenus-Charges) - IR Nombre de personne(s) du Foyer N B : Minimum 500 /pers /pers pour un célibataire ou un couple sans enfants

5 Les Garanties - Elles limitent les risques lors de l octroi du prêt - Améliorent la qualité des créances - Concrétisent davantage l engagement du débiteur Définition Hypothèque Privilège Prêteur de Deniers Nantissement Caution Simple Caution Solidaire Cautionnement Mutuelle Sureté Réelle Garantie portant sur un bien meuble ou immeuble du débiteur - Elle permet à la banque de faire vendre le bien grevé et (enchères) et être payée par préférence sur le prix dû - S exerce sur un immeuble ou un droit immobilier - Prend effet à la date de son inscription par le notaire au bureau des hypothèques - Le rang qu elle occupe est fonction de l ordre chronologique de son inscription Garantie similaire à l hypothèque à quelques différences : - Il n est que pour une acquisition nécessitant l intervention d un notaire (ex : travaux non ; terrain oui, construction maison sur ce terrain non. - Pas de taxe de publicité foncière. - Prend effet à la date de la vente - Bien meuble incorporel garantissant le remboursement du prêt - Assurances vie, valeurs mobilières et autres placements Sureté Personnelle Engagement pris par une tierce personne, auprès de la banque de se substituer au débiteur en cas de défaillance de ce dernier. Le tiers accepte le bénéfice de discussion (le créancier se retourne d abord vers des organismes ou autre solutions) et de division (Partage de la dette entre les 2 cautionnaires) Le tiers renonce au bénéfice de discussion (la banque se tourne d abord vers le tiers cautions) et de division (si 2 cautions, la banque choisit le plus solvable) Organisme qui s engage à rembourser la banque en cas de défaillance de l emprunteur. Cette garantie représente un coût supplémentaire inclut dans la mensualité

6 L Assurance : La compagnie d assurance auprès de laquelle le(s) emprunteur(s) est assuré, rembourse le banquier si pendant la durée de l emprunt les risques suivants se réalisent : Garantie Décès Garantie Invalidité : Perte d Emploi (durée limitée) Perte Totale & Irréversible d Autonomie Incapacité Temporaire/Permanente, Totale ou Partielle Ces risque sont couverts à : % ou 50% - Sur 1 seul emprunteur ou tous les emprunteurs La prime est fonction des garanties citées précédemment mais aussi de : - L âge - L état de santé de l emprunte à assurer

7 Les Taux Taux de Base Bancaire (TBB) Le Taux d intérêt représente le coût financier nécessaire au financement du crédit. Il est constitué de : - Coût de la ressource - Coût de gestion des services financiers - Taux réglementaire - L inflation Taux Effectif Global (TEG) Il intègre en plus des intérêts, l ensemble des frais obligatoires pour l obtention du prêt et il ne doit pas dépasser le seuil de l usure : - Les frais de dossier - Les primes d assurance obligatoire - Les frais de garanties Taux Fixe Il est définit lors de la signature du contrat de prêt. Il ne variera pas quoi qu il arrive. Taux Variable Il peut évoluer à la hausse comme à la baisse sur la durée du prêt. L évolution du taux dépend de la variation d un ou plusieurs indices et elle peut être mensuelle, trimestrielle ou annuelle. L indice de référence est l EURIBOR (European Interbank Offered Rate) : indicateur de conditions de taux d intérêt dan la zone euro, sur des échéances mensuelles. Il est établit par la Fédération Bancaire de l Union Européenne (FBUE). Taux Variable Capé Il bénéficie d un mécanisme de plafonnement d évolution maximum lors d une hausse des taux. Il est fixé à une valeur donnée (fixée au contrat): Euribor + marge + Cape. Si cette évolution est dépassée, le taux capé est déclenché (taux maximum). Cette évolution peut agir : - Uniquement sur La durée, sans impacter la mensualité ou - Sur la durée et la mensualité.

8 3. La Réglementation Loi Scrivner 2 (13 Juillet 1979) Cette loi est d ordre public, c'est-à-dire que l on ne peut y déroger. Elle vise : Toutes les opérations portant sur des immeubles destinés à la propriété ou à la jouissance (location). Travaux immobiliers > Elle définit un formalisme strict à respecter impérativement concernant l offre préalable de prêt : Sa forme (adressée par voie postale) Son contenu (identité, modalités du prêt en cas de remboursement anticipé, montant, TEG, coût total, les garanties, les assurances et leurs coûts) Sa durée (elle lie le prêteur pendant 30 jours à compter de la réception par l emprunteur) Son acceptation (les emprunteurs & les cautions doivent attendre l expiration d un délai de réflexion de 11 jours à compter de sa réception, pour l accepter) Les sanctions en cas de non respect (amende, perte du droit à intérêts ou nullité du contrat) Loi Neiertz (31 Décembre 1989) & Dutreil (1er Aout 2003) Elle vise à améliorer la protection des personnes physiques qui se portent caution en faveur d un créancier professionnel. Renforce l information de la caution sur la portée de son engagement (mention manuscrite, information annuelle à la charge du créancier, signale les incidents de paiement du débiteur principal Atténue les conséquences pour la caution d une défaillance du débiteur qu elle garantit (solvabilité des cautions, solidarité impossible si le cautionnement est illimité, surendettement)