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1 LFP Opportunité Immo rapport annuel 2014

2 LFP Opportunité Immo SCPI à capital variable Assemblée générale ordinaire du 18 juin 2015 Avant-propos 2 Organes de direction et de contrôle 5 Rapport de la société de gestion sur l exercice Tableaux complétant le rapport de la société de gestion 12 Rapport du conseil de surveillance 15 Texte des résolutions 16 Comptes au 31 décembre Annexe 20 Composition du patrimoine 24 Rapports du commissaire aux comptes 25 Parc de l Espace - LE BOURGET (93) Christophe Audebert

3 Avant-propos Les SCPI d immobilier d entreprise de la Française Real Estate Managers dans leur environnement économique L environnement macro-économique en 2014 Sur l ensemble de l année 2014, l économie française a enregistré une très faible croissance de son PIB, de 0,4 %, un rythme quatre fois moins élevé que celui enregistré en Allemagne. À l exception du 3 ème trimestre, qui avait surpris par sa vigueur, la progression du PIB aura été étale tout au long de l année. Elle a ainsi atteint 0,1 % au 4 ème trimestre et pâtit du nouveau recul des investissements et du ralentissement de la consommation. 5 % 4 % 3 % 2 % 1 % 0 % - 1 % - 2 % - 3 % Croissance du PIB et taux de chômage en France 2000 Croissance du PIB Croissance annuelle du PIB Taux de chômage métropolitain (au sens du BIT) Source : INSEE, COE-Rexecode, février % 10 % L année boursière, quant à elle, s est montrée très hétérogène en termes de performances entre les grandes zones géographiques. In fine, elle aura suivi une tendance heurtée, notamment sur les actions européennes, avec une succession de phases de hausse et de baisse, de forte amplitude et rapides dans leur déroulé, s accompagnant d importantes rotations sectorielles et de style. Aux Etats-Unis, en revanche, Le S&P500 enregistre en 2014 une 6 ème année de hausse consécutive, soit +23 % par an depuis le point bas de mars La valorisation du marché est supérieure à sa moyenne historique. Le secteur des foncières cotées françaises a néanmoins nettement surperformé le CAC40, qui a connu une évolution étale, terminant péniblement l année comme il l avait commencé, autour de points. Les foncières cotées ont ainsi proposé des valorisations très satisfaisantes, dans l environnement actuel de taux bas. Selon l indice IEIF SIIC France, elles ont généré un rendement très honorable, de 17,03 % (dividende compris). La performance de l indice Euronext IEIF Reit, quant à elle, a atteint 26,11 % contre 4,01 % pour le Dow Jones Euro Stoxx ,6 1, (P) 8 % 6 % 4 % 2 % 0 % Taux de chômage L immobilier d entreprise en 2014 Le marché locatif des bureaux : des améliorations à confirmer Après un 3 ème trimestre très décevant, le marché locatif des bureaux en Île-de-France a montré un net regain d activité au cours des trois derniers mois de l année. Les transactions locatives affichent ainsi en rebond sensible au 4 ème trimestre 2014, de 10 % par rapport au 4 ème trimestre 2013 et même de 54 % par rapport au 3 ème trimestre Sur l ensemble de l année 2014, la demande placée progresse également de manière soutenue, de 13 % pour un volume de 2,12 millions de m² commercialisés, se rapprochant ainsi de sa moyenne de long terme. Les volumes commercialisés ont été portés notamment par des transactions de grande taille à La Défense, dont le marché s est animé depuis le milieu de l année, et par des opérations de plus petite taille dans Paris. 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 Demande placée de bureaux en Île-de-France (millions de m 2 ) Source : Immostat - Pôle Etudes LF GREIM, janvier Pour autant, l absorption nette de bureaux a été négative en fin d année, pour la 2 ème fois depuis 1990, c est-à-dire que les surfaces libérées par les entreprises ont été plus importantes que celles prises à bail, reflétant l atonie de la croissance française. Le redémarrage à la hausse de l offre, après le léger reflux observé au 3 ème trimestre, illustre bien ce phénomène, en particulier dans Paris et en 2 ème couronne. L offre progresse ainsi de 3 % et dépasse à nouveau les 4 millions de m² immédiatement disponibles, pour un taux de vacance qui atteint désormais 7,6 %. Il devrait se stabiliser au cours des prochains trimestres, les livraisons de bureaux neufs attendues en 2015 s avérant relativement faibles, proches de m². Les valeurs locatives ont poursuivi leur tassement au 4 ème trimestre, qu il s agisse du loyer «prime» ou du loyer moyen, tandis que les mesures d accompagnement sont toujours largement usitées par les bailleurs, pour attirer ou conserver leurs locataires. Les revenus locatifs demeurent donc, globalement, orientés à la baisse. 2,19 2

4 Valeurs locatives faciales moyennes en Île-de-France (euro/m 2 /an) Paris QCA La Défense Croissant Ouest Première Couronne Source : Immostat - Pôle Etudes LF GREIM, janvier Les dix principales métropoles régionales ont connu une année 2014 plus mitigée, marquée par une progression à la fois de l offre et de la demande placée. Les commercialisations augmentent de près de 4 %, après le recul enregistré en m² ont été pris à bail sur l ensemble de l année, portés par 22 transactions de taille supérieure à m². Comme souvent en régions, les transactions locatives ont été conditionnées par la disponibilité d offres de qualité satisfaisante. L offre a, elle aussi, augmenté en 2014, de 5 %, une progression comparable à celle enregistrée entre 2012 et Ainsi, la part des commercialisations dans des bureaux neufs passe de 38 % en 2013 à 40 % en Dans le même temps, l offre neuve ne représente plus que 20 % des disponibilités totales contre 24 % en 2013, confirmant l absorption très rapide des surfaces les plus qualitatives. La résultante d une offre et d une demande en hausse est la stabilité des valeurs locatives. Après avoir dépassé la marque des 200 euros/m²/an en fin d année 2013, le loyer moyen pour les bureaux neufs ou restructurés reste inchangé, à 207 euros/m²/an. Pour autant, la rareté d offres neuves se manifeste par un loyer «prime» en très nette progression, de 13 %, à 300 euros/m²/an à Marseille. Le marché des commerces : les actifs «prime» toujours privilégiés par les enseignes et les investisseurs Le marché français des commerces a attiré énormément de capitaux en Les acquisitions de commerces ont été, en effet, particulièrement nombreuses, atteignant près de 7 milliards d euros du montant de l année, avec cinq transactions au-dessus 500 millions d euros, un volume en hausse de 90 % par rapport à l année Leur part de marché dans le volume total passe ainsi de 23 % en 2013 à 29 % en Les centres commerciaux ont représenté à eux seuls 72 % des investissements en commerces, dont 78 % se sont concentrés sur quatre transactions très importantes. Les pieds d immeuble, développant des surfaces moins importantes, pour un prix/m² traditionnellement très élevé, ont attiré 20 % des montants investis en commerces. Pour autant, la dichotomie entre les meilleurs emplacements et ceux plus secondaires perdure. Les investisseurs privilégient les biens à forte fréquentation et qui font, par conséquent, l objet d un intérêt accru de la part des enseignes, notamment internationales. Ainsi, les taux de rendement «prime» se contractent à nouveau en fin d année 2014, de points de base pour l ensemble des formats. Ils s établissent à 3,80 % pour les pieds d immeuble, à 4,30 % pour les centres commerciaux et à 5,40 % pour les parcs d activité commerciale. Les actifs moins bien localisés voient leur taux de rendement se stabiliser, après plusieurs trimestres de hausse. Les loyers reflètent la même divergence. Les meilleures localisations jouissent d une demande très soutenue de la part des enseignes et voient leur loyer «prime» progresser encore, bien que plus faiblement au 4 ème trimestre L intérêt des enseignes est tel que les artères proches des emplacements les plus fréquentés ont également enregistré des augmentations de loyers. Les zones secondaires, quant à elles, souffrent encore, le loyer moyen ayant reculé de 9 % sur l ensemble de l année Toutefois, les valeurs locatives semblent s ajuster graduellement, même si des baisses localisées devraient encore intervenir. Elles ne devraient pas se stabiliser avant la fin de l année La Loi Pinel, entrée récemment en vigueur, devrait réamorcer voire accélérer la hausse des loyers. Elle prévoit que les charges, dont s acquittaient jusqu à présent les locataires, seront désormais imputées aux bailleurs, induisant une perte sensible de leurs revenus. L ensemble des loyers devrait ainsi augmenter nettement dans les prochaines années, mais sans effet sur les revenus locatifs nets. Le marché de l investissement : toujours plus haut Près de 25 milliards d euros ont été investis en immobilier d entreprise en 2014 sur l ensemble du territoire, en deçà de 17 % seulement du volume record enregistré en Cette performance est d autant plus remarquable qu elle s établit dans un contexte de recours à l endettement nettement plus sélectif. Ce résultat marque un très net redémarrage de l activité, qui progresse de près de 60 % par rapport à 2012 et 2013, soutenue par plusieurs transactions de grande taille, d un montant supérieur à 200 millions d euros. Leur part a représenté plus de la moitié du volume annuel, un niveau jamais recensé par le passé. De plus, les acquisitions de commerces ont été particulièrement nombreuses, atteignant près de 7 milliards d euros du montant de l année, avec cinq transactions dépassant 500 millions d euros. Volumes d investissement en immobilier d entreprise banalisé en France (milliards d euros) Moyenne 13 ans 15,8 Mds Source : Immostat - Pôle Etudes LF GREIM, janvier ,4 3

5 Les perspectives 2015 Paris intramuros et la zone de marché tertiaire du Croissant Ouest ont attiré plus de la moitié des investissements, confirmant que la localisation des actifs demeure essentielle à leur bonne commercialisation et à la progression des valeurs locatives. Les Régions, quant à elles, ont représenté près d un quart des engagements recensés en 2014, une part relativement constante en perspective historique. Les taux de rendement «prime» subissent toujours une forte pression à la baisse sur l ensemble des marchés, d autant que la menace d une remontée des taux sans risque semble écartée, au moins à court et à moyen terme, ceux-ci ayant même atteint un nouveau point bas en toute fin d année. En régions, le taux «prime» atteint 5,40 % au 31 décembre 2014, niveau supérieur de 30 points de base au plus bas atteint en % 6 % 5 % 4 % 3 % 2 % 1 % Rendement prime bureaux Hiérarchie des taux de rendement Rémunération obligataire sans risque (OAT 10 ans) 0 % Source : Agence France Trésor, Pôle Etudes LF GREIM, janvier ,9 2,90 % 1,5 Après une année 2014 contrastée, marquée par des pays dynamiques et d autres en croissance plus lente, les diverses prévisions économiques publiées au cours des dernières semaines semblent être plus convergentes pour 2015 et Or, ces anticipations ne tiennent pas totalement compte des changements de grande ampleur actuellement en cours : effondrement du prix du pétrole, forte baisse de l euro, nouvelle politique budgétaire européenne, ouverture des vannes monétaires par la Banque centrale européenne. Ainsi, le Quantitative Easing de la BCE, qui consistera à acheter 60 milliards d euros de titres par mois, devrait entraîner de nouvelles baisses de coût du financement, une relance de la consommation et des investissements, ainsi qu une remontée de l inflation vers l objectif de 2 %. De son côté, la Commission européenne a annoncé un plan d investissement et une plus grande souplesse dans la mise en œuvre du Pacte de stabilité et de croissance. Selon nos estimations, ces mesures de soutien à l activité pourraient générer jusqu à 0,3 point de PIB. Cependant, des facteurs d instabilité financière apparaissent simultanément : le saut dans l inconnu de la BCE, la perspective d une normalisation de la politique monétaire américaine, les chocs sur les prix mondiaux et les taux de change, enfin la menace récente de restructuration de la dette grecque. En résumé, les indicateurs de conjoncture actuels anticipent une croissance européenne encore médiocre cette année, avec des signes graduels d amélioration. Elle atteindrait ainsi 1 % en 2015 et 1,5 % en 2016, tandis que le taux d inflation serait en moyenne nul en 2015 puis excéderait 1 % en L économie française, quant à elle, devrait connaître une croissance plus forte qu attendue en 2015, portée presque exclusivement par ces événements exogènes, même si certaines mesures gouvernementales, le CICE notamment, récemment entrées en vigueur, pourraient commencer à porter leur fruit. L activité devrait tout particulièrement profiter d un commerce extérieur dynamisé par la faiblesse de l Euro et d un pouvoir d achat restauré à la fois par les politiques budgétaires moins austères et par une baisse des prix dans le secteur de l énergie, pétrole en tête, engendrant une inflation quasi-nulle. Pour autant, cette meilleure orientation des indicateurs ne sera pas suffisante pour relancer le marché de l emploi : le taux de chômage ne devrait donc pas entamer de reflux avant la deuxième partie de l année Dans ce contexte, l absorption nette devrait revenir en territoire faiblement positif en 2015, la demande des utilisateurs progressant légèrement cette année. La baisse des loyers devrait ralentir graduellement, tandis que le loyer «prime» pourrait se stabiliser en toute fin d année. Le marché de l investissement, quant à lui, devrait atteindre des volumes proches de ceux enregistrés en Les taux «prime» devraient poursuivre leur contraction en Ceux observés pour les actifs plus secondaires baisseront plus nettement, réduisant ainsi l écart entre les taux pour ces deux catégories. Compte tenu des évolutions de marché attendues, le maintien d une prime de risque suffisante entre ces deux segments demeurera néanmoins indispensable et sa variation devra faire l objet d une attention toute particulière. Par ailleurs, la qualité de la localisation sera toujours privilégiée. À mesure que la reprise économique se raffermira, la propension des investisseurs à se positionner sur des actifs plus risqués devrait encore s accentuer courant La divergence entre les marchés de l investissement et locatifs perdurera donc encore cette année, empêchant un redémarrage franc de l activité. Ces tendances contraires devraient entrainer une stabilisation des valeurs vénales pour les meilleurs actifs dès fin 2015.

6 Fiche d identité LFP Opportunité Immo Type de SCPI SCPI à capital variable Siège social 173 boulevard Haussmann Paris Date de création 25 juillet 2012 N immatriculation au RCS RCS Paris Date de dissolution statutaire 24 juillet 2062 Capital plafond statutaire euros Capital social effectif au 31/12/ euros Visa AMF SCPI n en date du 8 août 2014 Société de gestion de la SCPI Conseil de surveillance de la SCPI La Française Real Estate Managers Société par actions simplifiée au capital de euros Siège social : 173 boulevard Haussmann Paris RCS PARIS Agrément délivré par l AMF en tant que société de gestion de portefeuille n GP du 26 juin 2007 Agrément AIFM au titre de la directive 2011/61/UE en date du 24 juin 2014 Directoire Xavier LEPINE, Président Patrick RIVIERE, Vice-Président Marc BERTRAND, Directeur Général Marc-Olivier PENIN Conseil de surveillance Éric CHARPENTIER, Président Groupe La Française Caisse Centrale du Crédit Mutuel Caisse Régionale de Crédit Mutuel de Loire Atlantique et du Centre-Ouest Crédit Mutuel Arkéa Caisse Fédérale du Crédit Mutuel Nord Europe Commissaires aux comptes Titulaire : Deloitte & Associés 185 avenue Charles de Gaulle Neuilly-sur-Seine Suppléant : B.E.A.S 195 avenue Charles de Gaulle Neuilly-sur-Seine Dépositaire de la SCPI Composition du conseil de surveillance : Assurances Crédit Mutuel Nord Vie Fin de mandat : à l issue de l assemblée générale de 2016 statuant sur les comptes de l exercice Damien VANHOUTTE, Président Michel CATTIN, Secrétaire Gérard BAUDIFFIER Olivier BLICQ Jean-Luc BRONSART Jean-Yves DAVID Hélène KARSENTY Guy LACAZE François NETTER Georges PUPIER Fin de mandat : à l issue de l assemblée générale de 2017 statuant sur les comptes de l exercice 2016 Expert immobilier de la SCPI Crédit Foncier Expertise 19 rue des Capucines Paris Fin de mandat : à l issue de l assemblée générale de 2017 appelée à statuer sur les comptes de l exercice 2016 Commissaires aux comptes de la SCPI Titulaire : Deloitte & Associés - 185, avenue Charles de Gaulle Neuilly-sur-Seine Suppléant : B.E.A.S 195, avenue Charles de Gaulle Neuilly-sur-Seine Fin des mandats : à l issue de l assemblée générale de 2019 appelée à statuer sur les comptes de l exercice 2018 CACEIS Bank France place Valhubert Paris Fin de mandat : durée illimitée 5

7 Rapport de la société de gestion sur l exercice 2014 Introduction LFP Opportunité Immo clôture cette année son deuxième exercice comptable. Comme annoncé lors de son lancement en 2012, elle a distribué 12,00 euros par part, ce qui équivaut à un taux de distribution annuel de 6 %. Ce taux de distribution la place dans le top 10 des SCPI les plus rentables du marché des SCPI d entreprise, et au 2 ème rang du marché des SPCI spécialisées (Source IEIF au 31/12/2014). Positionnée sur le segment des locaux d activités à destination des PME PMI, la SCPI a poursuivi le développement de son patrimoine. La collecte de 17,5 millions d euros enregistrée au cours de l année a permis l acquisition de deux nouveaux actifs, situés dans des parcs d activités nouvelle génération, et adossés à des zones d activités établies. L ensemble de ces investissements représente une superficie de plus de m², et augmente le patrimoine en exploitation qui s élève à m² à fin décembre Le premier parc d activités de m² acquis en septembre est situé à Goussainville (95), et est loué à hauteur de 88 %. La deuxième acquisition est intervenue en novembre : il s agit d un bâtiment à usage d activités et bureaux de m² dans le Parc des Bosquets à Avelin (59), entièrement loué. L activité locative de l exercice 2014 s est concentrée majoritairement sur la relocation des surfaces, avec m² relouées, contre 761 m² libérés et 473 m² acquis vides. Le stock de locaux vacants a ainsi diminué de 320 m² et s établit à m², soit un taux d occupation physique de 92,9 % à fin décembre. Le taux d occupation financier s établit à 91,4 % sur l ensemble de l année. Les locations de surfaces vacantes ayant pris effet en 2014 ont représenté m² dans le parc de l Espace au Bourget. Il s agit de First Evènements sur 656 m² en mai et OMN Services sur 449 m² en juillet. Les renouvellements et renégociations de baux ont concerné un premier lot de 449 m² dans le parc de l Espace au Bourget et un second lot de 821 m² dans le Parc des Scientifiques à Roissy-en- France (effet janvier 2015). Perspectives 2015 Les enjeux opérationnels de l année 2015, outre la recherche active de nouvelles opérations à l acquisition, se concentrent sur la commercialisation des lots vacants sur les 3 parcs d activités compte tenu notamment de la libération de 898 m² en mai 2015 dans celui du Bourget. D ores et déjà, la SCPI a identifié 2 nouveaux actifs dont l acquisition en l État Futur d Achèvement interviendra au cours du premier trimestre Il s agit de locaux d activités situés à Heyrieux (38) et Collégien-Marne-la-Vallée (77), d une superficie de m² et m² respectivement. Caractéristiques principales Capital effectif ,00 Nombre de parts Capitalisation ,00 Nombre d'associés 967 Valeur de réalisation 178,08 Prix de souscription 200,00 Valeur de retrait (Prix net vendeur) 182,00 Valeur ISF pour 2015* 182,00 Distribution de l'exercice 2014** 12,00 **** Correspond à la valeur pouvant être retenue par les associés assujettis à l ISF. **** Correspond au dividende perçu par un associé présent du 1 er janvier au 31 décembre. Taux de distribution sur valeur de marché 2014 (DVM)*** Variation du prix moyen de la part sur l année 2014**** Taux de rentabilité interne (TRI) 6,00 % 0,00 % 5 ans ND 7 ans ND 10 ans ND **** Le taux de distribution sur valeur de marché est la division : (i) du dividende brut avant prélèvement fiscal obligatoire versé au titre de l année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) ; (ii) par le prix de part acquéreur moyen de l année N. **** La variation du prix moyen de la part sur l année est la division : (i) de l écart entre le prix acquéreur moyen de l année N et le prix acquéreur moyen de l année N-1 ; (ii) par le prix de part acquéreur moyen de l année N-1. 6

8 Tableau de chiffres significatifs (en euros) Compte de résultat au 31 décembre Produits de la SCPI , ,44 dont loyers , ,68 Total des charges , ,92 Résultat , ,52 Dividende , ,00 État du patrimoine et tableau des capitaux propres au 31 décembre Capital social , ,00 Total des capitaux propres , ,65 Immobilisations locatives , ,00 Global 2014 Par part 2014 Autres informations Bénéfice ,92 11,87* Dividende ,00 12,00* Patrimoine Valeur vénale / expertise (y compris actifs détenus ,00 125,87 indirectement) Valeur comptable ,94 176,92 Valeur de réalisation ,50 178,08 Valeur de reconstitution ,00 204,41 * Bénéfice et dividende par part en jouissance sur l année. Marché des parts en 2014 Nombre En % du nombre total de parts émises Parts nouvelles , 31 % Parts retirées avec contrepartie ,53 % Parts cédées de gré à gré Parts transférées par succession et/ou donation ,84 % Parts en attente de retrait 261 0,04 % La SCPI a poursuivi son augmentation de capital au cours de l année 2014, avec une collecte de 17,5 millions d euros, en hausse de près de 5 millions d euros par rapport à Quelques retraits ont été enregistrés, totalisant ,00 euros, sans incidence sur le marché des parts. Patrimoine immobilier Évolution du patrimoine Les acquisitions de l exercice 2014 La SCPI LFP Opportunité Immo a réalisé deux investissements en 2014 pour un montant de ,00 euros HT AEM (1) et un rendement prévisionnel de 7,44 %. 1. Le 5 septembre 2014, la SCPI a procédé à l acquisition d un actif situé dans le «pôle d excellence européen», ainsi qualifié, et situé autour de l aéroport Roissy Charles de Gaulle. Il bénéficie également de la proximité de la gare TGV et de la future gare de transport ferroviaire du fret express. Il est idéalement desservi, par la Francilienne (A104), l A1 et l A16 (Calais). La zone comprend plusieurs hôtels et se situe à proximité du centre-ville de Goussainville et de ses restaurants et commerces. Construit en 2007 par Gicram, l ensemble développe une surface totale de m² et comprend 8 lots d environ 470 m², correspondant à la demande du marché. Le parc d activités se compose à 75 % de locaux d activités et 25 % de locaux de bureaux. Il est loué à 88 % à 7 locataires et offre une rentabilité prévisionnelle de 7,80 %. 1. Le 6 novembre 2014, la SCPI a acquis un actif à usage d activités et de bureaux aux normes RT (2) 2012, situé dans le parc des Bosquets à Avelin, dans la continuité de la zone d activités des Marlières, à proximité du centre régional de transports (CRT) de Lesquin et de l échangeur A1 de Seclin. L ensemble immobilier est constitué d un bâtiment d activités et bureaux de m², sur une parcelle de terrain de m² et dispose de 40 places de parking. L actif est loué en intégralité à Kitchen Academy pour un bail ferme de 9 ans, et il offre une rentabilité prévisionnelle de 7,06 %. (1) AEM : Acte En Main. (2) RT : Règlementation Thermique. Date de signature 05/09/ /11/ rue Gustave Eiffel GOUSSAINVILLE Parc des Bosquets 100 rue d Ennevelin AVELIN Adresse Type QP SCPI* Surface utile QP SCPI (m²)* Nombre de parkings (u) Prix AEM HT ( ) ACT 100 % ACT 100 % TOTAL * Quote-part détenue par la SCPI. 7

9 Gestion du patrimoine Taux d occupation Les taux d occupation moyens calculés soit en fonction des loyers, soit en fonction des surfaces, ont évolué de la manière suivante : 92,0 % 90,0 % 88,0 % 86,0 % 84,0 % 84,1 % 89,2 % 91,4 % 91,4 % Rappel : Sont exclus du calcul des taux les immeubles acquis mais non livrés. - le taux d occupation financier annuel exprime le montant total des loyers et indemnités d occupation appelés sur l année par rapport aux loyers et indemnités d occupation qui pourraient être perçus si l ensemble du patrimoine était occupé sur la même période ; - le taux d occupation physique annuel est la moyenne des quatre taux d occupation physique trimestriel. Ces taux expriment à chaque fin de trimestre la surface occupée par rapport à la surface totale du patrimoine. 82,0 % 80,0 % Taux d occupation financier annuel Taux d occupation physique annuel Gestion locative Mouvements locatifs de l exercice Prise d effet en m² Année 2014 Année 2013 Libérés Reloués Loyers facturés Au cours de l exercice 2014, ,57 euros de loyers ont été facturés aux locataires. En 2014, 4 dossiers locatifs ont été signés et ont porté sur m² environ. La prise d effet est intervenue en 2014 pour 3 d entre eux, et en 2015 pour le dernier. Il s agit plus précisément de : - 2 locations résorbant du stock vacant ; - 2 renégociations de loyers ; - pas de maintien en place après délivrance du congé ; - pas de renouvellement de bail. Relocations, résorption des vacants, renégociations et renouvellements Les plus significatifs sont indiqués ci-après : Nature Adresse Type Relocation Renégociation Renégociation Parc de l Espace 47 bis rue du Commandant Rolland LE BOURGET Parc des Scientifiques Rue du Noyer / D902A ROISSY EN FRANCE Surface relouée (m²) BUR Date effet 05/ / /2014 Locataires BUR /2015 Sealpac France m² First Evenements m² OMN Services m² rendu par Global Maker loué à Ac Deco 8

10 Vacants Au 31 décembre 2014, les surfaces vacantes de la SCPI atteignent m² (2 258 m² fin 2013) et représentent un loyer potentiel de euros par an. Elles se répartissent comme suit : Paris 0 m² soit 0,0 % Île-de-France m² soit 100,0 % Région 0 m² soit 0,0 % Les vacants les plus significatifs en fin d année 2014 concernent les locaux sis à : Adresse Parc des Scientifiques Rue du Noyer / D902A ROISSY-EN-FRANCE 10 avenue Gustave Eiffel GOUSSAINVILLE Type Surface utile vacante (m²) Commentaires ACT contacts en cours pour 817 m². ACT 473 Acquisition le 05/09/2014. Commercialisation en cours. Résiliations Les congés reçus à 6 mois en fin d année portent sur m², soit 6,31 % de la surface en exploitation ( m²). Les plus significatives concernent : Adresse Parc des Scientifiques Rue du Noyer / D902A ROISSY-EN-France Parc de l Espace 47 bis rue du Commandant Rolland LE BOURGET Type Surface utile résiliée (m²) Date d effet ACT /12/2014 ACT /05/2015 Commentaires Résiliation pour renégociation au titre d'un nouveau bail de 6 ans fermes avec légère baisse de loyer. Congé reçu de MGF Easy Bike. Un contact en cours pour la totalité. Contentieux Avec l évolution favorable de certains dossiers, une reprise de la provision a été réalisée pour 5 422,03 euros. Dans le même temps, l apparition ou l évolution de certaines créances ont nécessité une dotation à la provision à hauteur de ,49 euros. Ainsi, la dotation nette aux créances douteuses s élève à la somme de 5 619,46 euros. Au 31 décembre 2014, la provision pour créances douteuses s établit à ,52 euros. Travaux sur le patrimoine Les chiffres portés dans le tableau ci-dessous reprennent : - le montant de l ensemble des travaux de toute nature réalisés (grosses réparations couvertes par la provision, aménagements et installations, climatisations, entretiens courants, remises en état locatif, travaux de restructurations) ; - le montant de la provision pour grosses réparations existant au 31 décembre En euros Travaux réalisés ,25 Provisions pour travaux au 31 décembre 9 097,56 9

11 Expertises et répartition du patrimoine Le marché de l investissement immobilier s est bien porté au cours de l année 2014 pour toutes les classes d actifs immobiliers et notamment sur les locaux dits d activités industrielles. La forte concurrence a fait progresser les valeurs vénales alors que les loyers et les valeurs locatives sont restés stables. La recherche des investisseurs se concentre toujours sur des produits bien situés et avec des flux de loyers sécurisés. Ainsi, la valeur vénale de LFP Opportunité Immo au 31 décembre 2014 ressort à ,00 euros hors droits incluant les nouvelles acquisitions réalisées par la SCPI. À périmètre constant, la valeur estimée du patrimoine telle qu elle résulte des expertises est en hausse de 2,09 % par rapport à l exercice précédent. Répartition du patrimoine en surface et en % au 31 décembre 2014 Répartition par nature de locaux du patrimoine en surface et en % au 31 décembre 2014 Répartition géographique du patrimoine en surface et en % au 31 décembre ,00 % Activités 84,67 % Île de France 15,33 % Régions Répartition du patrimoine en valeur vénale et en % au 31 décembre 2014* Activités Total (en euros) Total (%) Paris Île-de-France , ,00 87,28 % Régions , ,00 12,72 % TOTAL (euros) , ,00 Total , ,00 TOTAL (%) 100,00 % 100,00 % * Actifs immobiliers détenus en direct et au travers de parts de sociétés immobilières (au prorata de la quote part de détention du capital). Ratio d endettement et d engagements VEFA au 31 décembre 2014 % M Capitalisation au 31 décembre ,73 Valeur du patrimoine au 31 décembre ,16 Autorisation AGE sur la base de capitalisation au 31 décembre ,00 % 3,41 Dettes et engagements 2014 sur capitalisation au 31 décembre ,00 % 0,00 10

12 Valeurs de la société au 31 décembre 2014 Conformément aux dispositions en vigueur, il a été procédé, à la clôture de l exercice, à la détermination des valeurs suivantes : Valeur comptable Elle correspond à la valeur bilantielle à la clôture de l exercice. En euros Valeur immobilisée des acquisitions ,00 Valeur nette des autres actifs retenus pour la valeur comptable ,94 Valeur comptable ,94 Valeur comptable ramenée à une part 176,92 Valeur de réalisation Il s agit de la valeur vénale du patrimoine résultant des expertises réalisées, augmentée de la valeur nette des autres actifs. En euros Valeur de marché des immeubles ,00 Valeur nette des autres actifs retenus pour la valeur de réalisation ,50 Valeur de réalisation ,50 Valeur de réalisation ramenée à une part 178,08 Valeur de reconstitution Il s agit de la valeur de réalisation majorée des frais afférents à une reconstitution du patrimoine. En euros Valeur de réalisation ,50 Frais d'acquisition des immeubles ,00 Commission de souscription ,50 Valeur de reconstitution* ,00 Valeur de reconstitution ramenée à une part 204,41 * Y compris la TVA non récupérable sur les commissions de souscription. Procédures de contrôle interne Au travers de l organisation fonctionnelle du Groupe La Française, la société La Française Real Estate Managers et, par conséquent, l ensemble des sociétés qu elle gère, dont la SCPI LFP Opportunité Immo, bénéficient de la mise à disposition de la Direction de la Conformité, Contrôle Interne et Risques Opérationnels du Groupe. Les travaux de Contrôle Interne et Risques Opérationnels s articulent autour : - du respect de la réglementation et du programme d activité de la société de gestion ; - du respect de l intérêt des porteurs ; - de l organisation du processus de gestion, depuis les décisions d investissement jusqu aux activités opérationnelles ; - du suivi des risques opérationnels et réglementaires ; - du respect des dispositions déontologiques applicables à l ensemble des collaborateurs, prestataires ou membres des conseils de surveillance pour la protection des investisseurs et la régularité des opérations. Les missions et les tâches de Contrôle Interne et Risques Opérationnels ont pour objectif de compléter les dispositifs de contrôle de premier niveau existants dans chaque service impliqué, au vu des obligations réglementaires et de l organisation de la société. Changements substantiels intervenus au cours de l exercice Conformément à la règlementation, il est rappelé que sont intervenus au cours de l exercice les changements substantiels suivants : - élargissement de la politique d investissement : la politique d investissement de la SCPI a été élargie et intègre désormais la possibilité d investir à titre accessoire dans des États de l Union européenne ; - nouvel acteur : la société CACEIS Bank France a été désignée comme dépositaire de votre SCPI suite à l entrée en vigueur de la directive Alternative Investment Fund Managers (AIFM). Elle s assure de la régularité des décisions de la SCPI et de la société de gestion. 11

13 Tableaux complétant le rapport de la société de gestion Évolution du capital au cours de l année (en euros) Année Montant du capital nominal au 31 décembre Montant des capitaux apportés à la SCPI par les associés lors des souscriptions (1) Nombre de parts au 31 décembre Nombre d associés au 31 décembre Rémunération H.T. de la société de gestion lors des souscriptions Prix d entrée au 31 décembre (2) , , ,00 200, , , ,00 200,00 (1) Diminué des retraits (2) Prix payé par l acquéreur ou le souscripteur. Évolution du prix de la part Prix de souscription au 1 er janvier (euros) 200,00 200,00 Dividende versé au titre de l'année (1) (euros) 15,00 12,00 dont distribution de report à nouveau (en %) 1,08 % dont distribution de réserves de plus values (en %) Taux de distribution sur valeur de marché (2) 6,00 % 6,00 % Report à nouveau cumulé par part (3) (euros) 0,12 0,04 (1) Dividende pour une part ayant eu jouissance au 25 Juillet 2012 pour l exercice 2013 et au 1 er janvier 2014 pour l exercice (2) Le taux de distribution sur la valeur de marché est la division : (i) du dividende brut avant prélèvement fiscal obligatoire versé au titre de l année n (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus values distribuées) ; (ii) par le prix acquéreur moyen de l année n. (3) Report à nouveau après affectation du résultat. Évolution du marché des parts Année Nombre de parts échangées % sur le nombre total de parts en circulation au 1 er janvier Délai moyen d exécution d une transaction Nombre de parts en attente au 31 décembre N.D 1 mois 0 Rémunération de la société de gestion sur les cessions (euros HT) (1) ,53 % 1 mois 0 (1) Rémunération sur les parts cédées de gré à gré et les parts transférées par succession et/ou donation. 12

14 Évolution par part en jouissance des résultats financiers au cours des 5 derniers exercices (en euros et en % des revenus) Compte tenu de la constitution récente de la SCPI, seuls les exercices depuis la constitution sont mentionnés ci-dessous : REVENUS (euros) % (euros) % Recettes locatives brutes 15,20 93,97 13,65 98,37 Produits financiers avant prélèvement fiscal obligatoire 0,94 5,84 0,21 1,54 Produits divers 0,03 0,19 0,01 0,09 TOTAL DES REVENUS 16,18 100,00 13,87 100,00 CHARGES Commission de gestion 1,94 12,00 0,81 5,83 Autres frais de gestion* 0,35 2,15 0,19 1,37 Entretien du patrimoine au cours de l exercice 0,01 0,06 0,12 0,84 Charges immobilières non récupérées 1,16 7,17 0,77 5,54 SOUS TOTAL CHARGES EXTERNES 3,46 21,38 1,88 13,57 Amortissements nets - patrimoine - autres (charges à étaler) Provisions - dotation provision pour grosses réparations 0,07 0,51 - dotation nette aux autres provisions** 0,47 2,94 0,04 0,31 SOUS TOTAL CHARGES INTERNES 0,47 2,94 0,11 0,82 TOTAL DES CHARGES 3,93 24,32 2,00 14,39 RÉSULTAT 12,24 75,68 11,87 85,61 Variation du report à nouveau (0,13) (0,94) Revenus distribués avant prélèvement fiscal obligatoire 12,00 74,18 12,00 86,51 Revenus distribués après prélèvement fiscal obligatoire 11,32 63,42 11,97 86,29 *** Ce poste comprend les frais suivants nets de leurs transferts de charges : les honoraires du commissaire aux comptes, les honoraires de commercialisation et d expertise du patrimoine, les frais de publication, les frais d assemblées et de conseils de surveillance, les frais bancaires, les frais d actes, la cotisation AMF, les pertes sur créances irrécouvrables, les commissions de souscription ainsi que les charges financières et exceptionnelles. *** Dotation de l exercice diminuée des reprises. Emploi des fonds (euros) Total au 31/12/2013* Durant l'année 2014 Total au 31/12/2014 Fonds collectés , , ,00 Cessions d'immeubles Plus et moins-values sur cessions Prélèvements sur primes d'émission et de fusion ( ,87) ( ,51) ( ,38) Achats d'immeubles ( ,00) ( ,00) ( ,00) SOMMES RESTANT À INVESTIR , , ,62 * Depuis l origine de la société 13

15 Déclaration fiscale Les SCPI sont dotées de la transparence fiscale. Leurs associés déclarent, en conséquence, la quote-part des revenus encaissés par la SCPI au cours de l exercice et non les revenus qu ils perçoivent directement de celle-ci. Les revenus de la SCPI LFP Opportunité Immo sont constitués : - des revenus fonciers qui, provenant de la location des immeubles, sont imposables après imputation des charges déductibles. - des revenus financiers générés par le placement de la trésorerie disponible. Ces revenus sont en principe soumis au prélèvement forfaitaire non libératoire de 24 %. Par ailleurs, les déficits résultant des dépenses déductibles, autres que les intérêts d emprunts, sont déductibles du revenu global dans la limite annuelle de ,00 euros. Les revenus à déclarer ont été déterminés comme suit pour l exercice 2014 : Personnes physiques (euros) Revenu Foncier Revenu brut Autres charges déductibles Revenu net Soit par part pleine jouissance 11,15 Revenu Financier (euros) Revenu Soit par part pleine jouissance 0,09 Soit par part pleine jouissance après prélèvement fiscal obligatoire 0,06 Personnes morales (euros) Bénéfice net comptable au titre des BIC* Réintégration Déduction (Plus-values nettes à long terme) Résultat fiscal * Plus ou moins values comptables comprises (euros) Bénéfice net comptable au titre de l'is* Réintégration Déduction Résultat fiscal * Plus ou moins values comptables comprises Informations sur les délais de paiement (en euros) En application de l article D du Code de commerce, nous vous présentons dans le tableau suivant la décomposition, à la date de clôture au 31/12/2014, des soldes des dettes fournisseurs par date d échéance, ainsi qu un rappel du tableau à fin d année précédente à titre de comparaison. Dettes échues à la clôture à J+15 Échéances (J = date de clôture) entre J+16 et J+30 entre J+31 et J+45 entre J+46 et J+60 au-delà de J+60 Hors échéances Total dettes fournisseurs Échéances au 31/12/2014 Fournisseurs , ,86 * Fournisseurs d'immobilisations TOTAL A PAYER , ,86 Échéances au 31/12/2013 Fournisseurs , ,42 Fournisseurs d'immobilisations TOTAL A PAYER , ,42 ** Les comptes de dettes fournisseurs incluent des soldes débiteurs pour certains fournisseurs. 14

16 Rapport du conseil de surveillance Mesdames, Messieurs, Nous avons l honneur de vous présenter, conformément aux textes en vigueur, notre rapport relatif à l exercice clos le 31 décembre 2014, second exercice social de la SCPI. Réuni le 2 mars 2015, votre conseil a pu examiner l évolution du capital, les projets d investissement et les comptes de la société. Les représentants de la société de gestion, présents lors de cette réunion, nous ont fourni toutes les informations et les explications nécessaires. Nous sommes donc en mesure de faire les observations et commentaires qui suivent. Capital et marché DES PARTS La collecte brute pour l année 2014 de la SCPI LFP Opportunité Immo s est élevée à 17,5 millions d euros représentant les souscriptions de parts, dont parts ayant permis de compenser les demandes de retrait. En fin d exercice, aucune part n était en attente de retrait. Au 31 décembre 2014, le capital social s élève à ,00 euros divisé en parts réparties entre 967 associés. La capitalisation s établit à ,00 euros. Situation du patrimoine La collecte a ainsi permis à la SCPI de procéder à l acquisition de deux actifs répondant à la stratégie d investissement décrite dans la note d information. Ainsi donc la SCPI a acquis le 5 septembre 2014, le Parc Actilo situé à Goussainville (95), pour un montant de ,00 euros HT acte en mains. Cet ensemble immobilier développe au total m² et comprend 8 lots de 501 à 508 m². Le ratio est de 75 % pour les locaux d activités et 25 % pour les locaux de bureaux. Cette acquisition devrait permettre de produire un taux de rendement net de 7,80 %. Le second investissement réalisé au cours de l exercice 2014 se situe à Avelin (59). Acquis le 6 novembre 2014 pour un montant de ,00 euros HT acte en main, le Parc des Bosquets, entièrement loué à la société Kitchen Academy suivant un bail de 9 ans ferme, est constitué d un bâtiment d activités et de bureaux d une surface de m², sur une parcelle de terrain de m² ainsi que de 40 places de parking. Le rendement net devrait s établir à 7,06 %. Au niveau locatif et malgré un contexte économique toujours plus difficile, 4 dossiers portant sur environ m² ont été signés et ont pris effet au cours de l exercice 2014 pour trois d entre eux et en 2015 pour le dernier. A l inverse, votre SCPI qui avait clôturé l exercice précédent avec un total de m² de locaux vacants a terminé l exercice 2014 avec un stock de vacants ramené à m². Enfin, nous vous précisons que les taux d occupation financier et d occupation physique s élèvent tous deux pour l année 2014 à 91,40 %. Valeur du patrimoine et valeur de la part En ce qui concerne la valeur vénale du patrimoine et compte tenu des deux investissements effectués en 2014, l évaluation des expertises ressort au 31 décembre 2014 à ,00 euros hors droits. À périmètre constant, la valeur vénale est en hausse de 2,09 %. Le prix de souscription de la part est demeuré inchangé à 200,00 euros. Enfin, la société de gestion donne dans son rapport les différentes valeurs de la part prévues par les textes. Ces valeurs très théoriques n appellent pas de commentaire de notre part. Comptes de l exercice et résultat comptable Le second exercice social de la SCPI se solde par un bénéfice de ,92 euros, soit 11,87 euros par part en jouissance, composé essentiellement des recettes locatives. La distribution de l exercice 2014 s est élevée à 12,00 euros par part générant ainsi un taux de distribution de 6,00 %. Le conseil a apprécié les efforts déployés par la société de gestion pour pérenniser les revenus de la SCPI grâce aux investissements réalisés et veillera à la bonne poursuite de son action. Conventions Les conventions visées par l article L du Code monétaire et financier sont détaillées dans le rapport spécial du commissaire aux comptes. Nous vous invitons à en prendre connaissance. Indemmisation du conseil de surveillance Les membres de votre conseil proposent la mise en place à compter du 1 er janvier 2015, d une indemnité fixée à ,00 euros au titre de leur mission. Projet de résolutions Le projet de résolutions qui vous est soumis par la société de gestion n appelle pas de notre part d autres observations que celles figurant ci-dessus. Par conséquent nous vous invitons à approuver l ensemble des résolutions qui vous sont présentées. Nous vous remercions de votre attention et de la confiance que vous accordez à votre conseil et tenons à remercier la société de gestion et le commissaire aux comptes qui ont fait diligence pour nous permettre d accomplir notre mission. Le conseil de surveillance. 15

17 Texte des résolutions à l assemblée générale ordinaire Première résolution L assemblée générale, après avoir entendu la lecture des rapports de la société de gestion, du conseil de surveillance et du commissaire aux comptes, approuve le rapport de la société de gestion dans toutes ses parties ainsi que les comptes de l exercice arrêtés au 31 décembre 2014 tels qu ils sont présentés et qui font ressortir un capital effectif de ,00 euros et un bénéfice net de ,92 euros. L assemblée donne quitus à la société La Française Real Estate Managers pour sa gestion et lui renouvelle en tant que de besoin sa confiance aux fins d exécution de son mandat dans toutes ses dispositions. Deuxième RÉSOLUTION L assemblée générale constate l existence d un bénéfice de ,92 euros, qui augmenté du report à nouveau de l exercice précédent, soit ,40 euros, correspond à un bénéfice distribuable de ,32 euros, somme qu elle décide de répartir comme suit : à titre de distribution, une somme de ,00 euros (correspondant au montant total des acomptes déjà versés) ; au report à nouveau, une somme de 8 116,32 euros. Troisième résolution L assemblée générale après avoir pris connaissance de l état annexé au rapport de gestion, approuve cet état dans toutes ses parties ainsi que les valeurs de la société arrêtées au 31 décembre 2014, telles qu elles lui sont présentées et qui s établissent comme suit : valeur comptable : ,94 euros, soit 176,92 euros par part ; valeur de réalisation : ,50 euros, soit 178,08 euros par part ; valeur de reconstitution : ,00 euros, soit 204,41 euros par part. Quatrième résolution L assemblée générale après avoir entendu lecture du rapport spécial du commissaire aux comptes sur les opérations visées à l article L du Code monétaire et financier, prend acte de ce rapport et en approuve le contenu. Cinquième résolution L assemblée générale : autorise la société de gestion à doter le fonds de remboursement dans la limite, au cours d un exercice, d un montant ne pouvant excéder 10 % de la capitalisation appréciée au 31 décembre de l exercice précédent ; autorise la société de gestion à affecter, à cette fin au «Fonds de remboursement», pour leur montant total ou estimé nécessaire, les fonds provenant de cessions d éléments du patrimoine social. La présente autorisation est expressément donnée jusqu à la réunion de l assemblée générale appelée à statuer sur les comptes de l exercice Sixième résolution L assemblée générale fixe à ,00 euros le montant de l indemnisation annuelle du conseil de surveillance pour l exercice en cours et pour chacun des exercices suivants, jusqu à nouvelle décision de l assemblée générale. Septième résolution Tous pouvoirs sont donnés au porteur d une copie ou d un extrait du présent procès-verbal en vue d accomplir les formalités légales de dépôt et de publicité consécutives à l adoption des résolutions précédentes. 16

18 Comptes annuels État du patrimoine au 31 décembre 2014 (euros) Valeurs bilantielles EXERCICE 2014 EXERCICE 25/07/ /12/2013 Valeurs estimées Valeurs bilantielles Valeurs estimées PLACEMENTS IMMOBILIERS Immobilisations locatives , , , ,00 Terrains et constructions , , , ,00 Constructions sur sol d'autrui Immobilisations corporelles en cours Autres immobilisations locatives Titres, parts de sociétés à prépondérance immobilière Charges à répartir sur plusieurs exercices Provisions liées aux placements immobiliers (9 097,56) Grosses réparations à répartir sur plusieurs exercices (9 097,56) Travaux de remise en état à répartir sur plusieurs exercices Autres provisions pour risques et charges TOTAL I , , , ,00 TITRES, PARTS ET CRÉANCES RATTACHÉES Titres, parts et actions détenus par la SCPI TOTAL II AUTRES ACTIFS ET PASSIFS D EXPLOITATION Actifs immobilisés Associés capital souscrit non appelé Immobilisations incorporelles Immobilisations corporelles d'exploitation Immobilisations financières Créances , , , ,00 Locataires et comptes rattachés , , , ,30 Provisions pour dépréciation des créances (32 850,52) (32 850,52) (27 231,06) (27 231,06) Créances fiscales et sociales , , , ,23 Fournisseurs et comptes rattachés , ,62 Autres créances , , , ,53 Provisions pour dépréciation des autres créances Valeurs de placement et disponibilités , , , ,32 Valeurs mobilières de placement , ,90 Fonds de remboursement Autres disponibilités , , , ,32 Provisions générales pour risques et charges 0,00 0,00 Dettes ( ,39) ( ,39) ( ,67) ( ,67) Dettes financières ( ,59) ( ,59) ( ,95) ( ,95) Dettes d'exploitation ( ,88) ( ,88) ( ,82) ( ,82) Dettes diverses ( ,92) ( ,92) ( ,90) ( ,90) TOTAL III , , , ,65 COMPTES DE RÉGULARISATION ACTIF ET PASSIF Charges constatées d'avance 6 744, ,50 Charges à répartir sur plusieurs exercices Produits constatés d'avance (5 708,50) (5 708,50) TOTAL IV 1 036, ,00 CAPITAUX PROPRES COMPTABLES , ,65 VALEUR ESTIMÉE DU PATRIMOINE* , ,65 * Cette valeur correspond à la valeur de réalisation définie aux articles L et R du Code monétaire et financier. 17