Le rôle des institutions financières dans les marchés s des terres agricoles

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Fabien Tristan Lessard
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1 Le rôle des institutions financières dans les marchés s des terres agricoles Bernard MARY Directeur Général Crédit Agricole du Nord Est Laon Charleville-Mézières Reims Châlons en Champagne ASSEMBLEE GENERALE CICA Québec, le vendredi 29 septembre 2006 du Crédit Agricole du Nord Est 1

Laon Charleville-Mézières Reims Châlons en Champagne ASSEMBLEE

2 Plan de l intervention 1. Les spécificit cificités s du marché foncier en France 2. Les marchés s des terres agricoles et viticoles 3. Les leviers de financement sur les marchés agricoles et viticoles 4. Synthèse du Crédit Agricole du Nord Est 2

3 1. Les spécificités du marché du foncier en France du Crédit Agricole du Nord Est 3

4 Comportements et attentes face aux enjeux fonciers Valorisation économique et valorisation patrimoniale Démographie des exploitations et transmission Sécurité de l exploitantl Comportement patrimonial Attrait fort pour la terre du Crédit Agricole du Nord Est 4

exploitations et transmission Sécurité de l exploitantl

5 Les questions clés du marché foncier Une rentabilité faible (de 1 à 3%) Part importante du foncier détenue par les exploitants et leur entourage (transmission) le foncier est à la fois patrimoine et outil de production Sécurité des baux ruraux qui limite les possibilités en terme de montages financiers Évolution du prix? Influence de la Loi d Orientation Agricole sur le prix de la terre Incidence des besoins en surfaces non alimentaires (énergétiques, chimie verte) «Artificialisation» = besoins en surfaces non agricoles (urbanisation, transport ) du Crédit Agricole du Nord Est 5

6 2. Les marchés des terres agricoles et viticoles du Crédit Agricole du Nord Est 6

7 Le prix des terres agricoles en Europe En /Ha Pologne Suède Finlande Le foncier français est de bonne qualité et très peu cher par rapport à ses voisins européens Pays de Galles France Angleterre Espagne Allemagne Irlande Italie Belgique Pays Bas Source : Agreste - Scafr d'après Safer du Crédit Agricole du Nord Est 7

de bonne qualité et très peu cher par rapport à ses voisins européens Pays de Galles France Angleterre Espagne

8 Données clés du marché foncier français Surface Agricole Utile Française 29 millions ha Dont ha de vignes Valeur patrimoniale estimée du foncier rural : 86 Milliards euros (hors viticulture) Soit 7% des patrimoines privés Transmissions et cessions hectares sont transmis ou cédés chaque année pour un montant global de 7,5 milliards d euros du Crédit Agricole du Nord Est 8

viticulture) Soit 7% des patrimoines privés Transmissions et cessions 500 000 hectares sont

9 Caractéristiques du foncier agricole français Le foncier agricole traverse une période de transition liée à : La réforme de la Politique Agricole Commune (PAC) : réduction des aides à l hectare et augmentation des contraintes environnementales (principe d éco-conditionnalité) L intégration des Nouveaux États Membres de la PAC La baisse démographique des exploitants L espace rural hétérogène : fortes spéculations sur certaines terres, désintérêt pour d autres Fiscalité allégée : baisse des droits de mutation de 16 à 4,8% du Crédit Agricole du Nord Est 9

L intégration des Nouveaux États Membres de la PAC La baisse démographique des exploitants L espace rural hétérogène : fortes spéculations

10 Le marché des terres agricoles libres (prix des terres et des près libres non bâtis /ha en moyenne triennale) du Crédit Agricole du Nord Est 10

11 Prix des terres agricoles Circonscription Nord Est ( ) constants 2005 /ha (1) (2) (3) du Crédit Agricole du Nord Est 11 Données des Terres labourables Source : INSEE / AGRESTE

1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001

12 FRANCE : LE MARCHE DU CHAMPAGNE Évolution du prix des vignes en Champagne ( /ha) Champagne Moyenne France du Crédit Agricole du Nord Est 12

000-50 000 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 Champagne

13 FRANCE : LE MARCHE DU CHAMPAGNE Nombres d années de résultat agricole nécessaire pour l acquisition d un hectare de vigne 60 nombre d'années Provence Corse Champagne Languedoc Roussillon Rhône Alpes Alsace Rapport entre prix des vignes année N et moyenne triennale du revenu viticole avant impôt par régions viticoles administratives du Crédit Agricole du Nord Est 13

Alsace 10 0 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 Rapport entre prix des vignes année N et moyenne

14 La valorisation économique du foncier dans la circonscription Nord Est 2005 Surface Hectares Prix moyen ( /ha) Valeur Milliards Terres ,7 Agricoles Terres à vignes (1) ,4 (1) Terres à vignes : Aisne + Marne UNE VALEUR COLOSSALE MAIS A FAIBLE RENTABILITE 36,1 Marché des Transmissions Agricoles 1,5 % des surfaces soit environ 540 millions d euros du Crédit Agricole du Nord Est 14

31 850 000 26,4 (1) Terres à vignes : Aisne + Marne UNE VALEUR COLOSSALE MAIS A FAIBLE RENTABILITE

15 2. Les leviers de financement sur les marchés agricoles et viticoles du Crédit Agricole du Nord Est 15

16 La stratégie foncière du Crédit Agricole du Nord Est Un objectif : accompagner la structuration et la modernisation des exploitations Un moyen : restructuration, transmission et mises aux normes diverses Un devoir : protéger le patrimoine régional Une force : consolider le leadership du Crédit Agricole du Crédit Agricole du Nord Est 16

transmission et mises aux normes diverses Un devoir : protéger le patrimoine

17 Solutions : suivre l évolution de la structure des exploitations Approche économique et patrimoniale : Capital Stock Revenu Approche «cycle de vie» : exploitants familles sociétés holding JEUNES AGRI-VITI EXPLOITANT FAMILLE SOCIETES HOLDING PRISE DE PARTICIPATION du Crédit Agricole du Nord Est 17

: exploitants familles sociétés holding JEUNES AGRI-VITI EXPLOITANT

18 Vision opérationnelle du C.A. du Nord Est Une relation client basée sur la stabilité et la confiance Fédérer les acteurs : appropriation des terres et du vignoble par les propriétaires ruraux Arbitrer entre portage (Fonds Propres) et financement (dettes) Profiter des taux longs bas même si la hausse s opère Le client arbitre sa durée de financement en fonction de ses priorités : investissement et cash-flow disponible du Crédit Agricole du Nord Est 18

terres et du vignoble par les propriétaires ruraux Arbitrer entre portage (Fonds Propres) et financement (dettes)

19 Structuration des durées des emprunts foncier en % en valeur Crédit Agricole du Nord Est 0 à 5 ans 5 à 10 ans 10 à 15 ans 15 à 20 ans > à 20 ans 60% 55% 50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 7% 5% 3% 5% 0% 0% Les financements supérieurs à 15 ans représentent désormais 20% des volumes du Crédit Agricole du Nord Est 19

40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 7% 5% 3% 5% 0% 0% 2000 2002 2003 2005 Les financements

20 Les différents outils financiers Le prêt inter génération g 3 X 10 Avec clause de révision r tous les 10 ans. Financement des opérations sur plus d une d générationg du Crédit Agricole du Nord Est 20

21 Courbe théorique d amortissement d un financement mixte : crédit classique et in fine échéances x10 classique 4,5% Flux de trésorerie Solde Trésorerie négatif Gain de trésorerie du Crédit Agricole du Nord Est 21

22 Les autres leviers spécifiques a) Le démembrement d temporaire de propriété b) Les investisseurs externes c) Le portage d) La société dédiée du Crédit Agricole du Nord Est 22

23 a) Le démembrement temporaire de propriété Permet de séparer temporairement l usufruit et la nue propriété L un et l autre peuvent être transmis séparément (exploitation et patrimoine) Rassemblement de la pleine propriété au bout d un temps défini (< 30 ans) du Crédit Agricole du Nord Est 23

24 b) Les investisseurs externes Intérêt du foncier pour un investisseur externe Abattement Succession si le bail long terme Valeur refuge Loisirs Offres réservées à une cible aisée et étroite Recherches de solutions pertinentes du Crédit Agricole du Nord Est 24

25 c) Le portage Dotation d un fonds Nord Est spécifique au portage en 2006 Montage qui permet de financer toute ou partie d une transaction foncière, pendant une période définie, à la place de l agriculteur qui n a pas suffisamment de capacité financière à un moment donné. Grande complexité et freins importants Rentabilité Les baux ruraux Plusieurs pistes envisagées pour les montages du Crédit Agricole du Nord Est 25

26 Schéma de portage du foncier par une société d investissement Base: /ha 1/3 des parts Rachat des parts L'EXPLOITANT 1/3 des parts 25 % 1/3 des parts CRCA DU NORD EST 25 % 25 % ACTEURS CHAMPENOIS 25 % Prêt de SOCIETE D'INVESTISSEMENT du Crédit Agricole du Nord Est 26

27 d) Les sociétés dédiées Quel intérêt à mettre son exploitation en société? Simplification de la transmission de parts sociales Permettre l installation d un jeune exploitant Permettre la séparation patrimoine privé et professionnel. Permettre une spécialisation et des économies d échelle du Crédit Agricole du Nord Est 27

28 4. Synthèse Un rôle intermédiaire entre la sphère publique et la sphère privée d aménagement et de développement du territoire Nécessité de coordination entre le marché des terres agricoles et la politique de développement des zones urbaines Un rôle d accompagnement intergénérationnel Un appui et une expertise juridique et financière en matière de transmission et de création de structure juridique adaptée du Crédit Agricole du Nord Est 28

29 La maîtrise foncière, clé du développement rural Besoin de ressources foncières agricoles pour les valorisation alimentaires et non alimentaires Ressources foncières : allocation optimale de façon à juguler la «pénurie» annoncée Grand projet régional «Industries et agroressources» Pôle de compétitivité Champagne-Ardenne et Picardie qui entend devenir d ici 2015 le leader européen de la valorisation non alimentaires des agro-ressources du Crédit Agricole du Nord Est 29

30 La logique de déploiement financier sur le marché du foncier Nécessaire complémentarité des fonds publics (France et Europe) et des fonds privés Ingénierie financière sur les projets agricoles Accompagnement au bouclage financier des projets agricoles et agro-industriels Création de fonds d investissements dédiés Fonds d amorçage et capital-risque régional Portage agricole Portage viticole du Crédit Agricole du Nord Est 30

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