MARKETBEAT CROISSANT OUEST BUREAUX

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1 XXX XXX MARKETBEAT CROISSANT OUEST BUREAUX 4ème Trimestre 2017 XXX Les grandes manœuvres de l année 2017

2 SOMMAIRE 01 Contexte économique 2 02 Synthèse 3 03 Boucle Sud 5 04 Boucle Nord 7 05 Neuilly-Levallois 9 06 Péri-Défense Définitions & Sectorisation 12

3 CONTEXTE ÉCONOMIQUE CROISSANCE RÉGULIÈRE ET PERSISTANTE Une croissance au-delà des prévisions! Le 4 ème trimestre 2017 s achève sur la signature de la loi de finance pour En concrétisant ses premières réformes fiscales, le gouvernement franchit une nouvelle étape dans son programme réformateur débuté avec les ordonnances de la «Loi Travail». Un certain nombre de mesures vont successivement soutenir la demande des entreprises : réduction de l impôt sur les sociétés (de 33,33% à 28% fin 2018), création d une «flat tax» de 30% sur les revenus du capital. Le soutien à la consommation des ménages et l augmentation du pouvoir d achat se matérialisent dans la réduction progressive de la taxe d habitation et la suppression des cotisations maladie et chômage. A l aube de ces réformes, le climat des affaires et le moral des ménages sont tous les deux orientés à la hausse ce trimestre (respectivement +2,6 et +4 points). Ils retrouvent ainsi des niveaux similaires à ceux observés fin Portée par une reprise économique mondiale solide, la croissance française devrait donc pouvoir compter sur ses principaux moteurs que sont la consommation relancée par le marché du travail et l investissement toujours soutenu par des taux d intérêt bas. Fait exceptionnel, l INSEE revoit à nouveau à la hausse ses prévisions de croissance : +1,9% anticipés sur l ensemble de l année 2017, un niveau inégalé depuis 2011 (+2,1% cette année là)! Croissance du PIB en France, % INSEE Enquêtes de conjoncture, indices Baisse des chômeurs de catégorie A Au 3 ème trimestre 2017, l effet vertueux de la hausse des créations d entreprises (+3,2% en France, + 7,1% en Ilede-France comparativement au cumul annuel du 3 ème trimestre 2016) amplifié par la baisse des défaillances d entreprises (-7,3% en France et en Ile-de-France) se poursuit. Cela impacte directement les créations d emplois marchands ( au 2 nd semestre). A l inverse, la réduction du nombre d emplois aidés entraine un repli de l emploi non marchand ( sur la même période). Ainsi, la baisse du taux de chômage (47 pdb d une année sur l autre soit 9,6% au 4 ème trimestre 2017) rend compte du rythme soutenu des créations nettes d emplois ( au 2 nd semestre 2017) et d une baisse du nombre de chômeurs de catégorie A : -0,1% sur un an, soit 3,45 millions, un plus bas en trois ans. La progression du nombre de chômeurs de longue durée et le chômage persistant des seniors viennent toutefois nuancer cette embellie. INSEE Taux de chômage en France métropolitaine, en % Oxford Economics 2

4 CROISSANT OUEST DEMANDE PLACÉE ET VALEURS LOCATIVES Demande placée : l heure des grandes manœuvres Demande placée de bureaux dans le Croissant Ouest, Le marché des bureaux du Croissant Ouest a conservé une bonne dynamique tout au long de l année 2017, pour atteindre un volume record de m², dont près de m² pour le secteur de Boucle Sud qui affirme ainsi son statut de locomotive de l Ouest parisien. L accélération des transactions a aussi été importante tant en Périphérie de La Défense qu à Neuilly-Levallois, avec des progression de la demande placée de 55% et 26% respectivement. Seule la Boucle Nord affiche des résultats moins bons d une année sur l autre : m² à peine, un volume bien inférieur à celui observé en moyenne chaque année ( m² entre 2007 et 2016). Retour en force des grands mouvements dans le Croissant Ouest La performance quasi record de la demande placée dans le Croissant Ouest est principalement due au retour massif des grandes transactions qui avaient déserté le secteur en Une année plus tard, la situation s inverse et une vingtaine de ces mouvements a été enregistrée pour un volume total de m² (+164% de hausse en un an), un résultat d un tiers supérieur à la moyenne décennale ( m²) observé pour ce gabarit de surfaces. Citons pour le 4 ème trimestre les installations de CHRISTIAN DIOR sur «Kosmo», une opération en cours de construction à Neuilly-sur-Seine ou encore la consolidation de FRANCE TELEVISION dans «Eos», immeuble emblématique à Issy-les-Moulineaux. En parallèle de ces implantations, le marché du Croissant Ouest est également animé par des prises à bail de petites surfaces, stables d une année sur l autre, et d autres de taille moyenne, qui accusent un repli de 8% en un an, sensible sur tous les micro marchés sauf à Neuilly- Levallois. Demande placée par tranche de surface dans le Croissant Ouest En 2017 Tranche de surface M² Part Evol. N/N-1 Moins de m² % 0% De à m² % -8% Plus de m² % +164% Surface totale % +40% Valeurs locatives de première main dans le Croissant Ouest, /m²/an Loyers de 1 ère main : de 250 à 460 /m²/an selon les secteurs La dichotomie du Croissant Ouest est très nettement perceptible au travers de l observation des valeurs locatives de transactions : les plus hautes sont relevées sur les micro marchés de Neuilly-Levallois (460 /m/an) et de la Boucle Sud (430 /m/an), alors qu en Péri Défense et en Boucle Nord, les bureaux de première main se traitent sur la base d un loyer moyen compris entre 250 et 270 /m²/an. Note : Les loyers s entendent HT et HC 3

5 CROISSANT OUEST OFFRE IMMÉDIATE ET FUTURE Offre immédiate : repli en Boucle Sud et à Neuilly-Levallois Offre immédiate dans le Croissant Ouest, L offre immédiatement disponible a conservé dans le Croissant Ouest la tendance légèrement baissière qui est la sienne depuis 2013 (1 million de m²). Début 2018, un peu plus de m² (-2% en un an) de bureaux sont libres d occupation, soit un taux de vacance de 11,1%. Les petites et les grandes surfaces affichent un repli de leurs disponibilités mais dans des proportions variables, de -7% et -6% respectivement. A l inverse, le stock des bureaux de taille intermédiaire (de à m²) s est alourdi d une année sur l autre et représente quelques m², c est-à-dire le segment aujourd hui le plus fourni, avec plus de deux ans de commercialisation au rythme actuel. Taux de vacance : vents contraires selon les secteurs Taux de vacance dans le Croissant Ouest Le taux de vacance du Croissant Ouest demeure l un des plus élevés de l Ile-de-France, avec un ratio de 11,1% relevé au 4 ème trimestre 2017, en légère baisse par rapport au niveau observé fin 2016 (11,7%), mais encore bien supérieur à celui observé à l échelle de la région (6,2%). La tendance est contrastée entre la Boucle Sud et Neuilly- Levallois, orientés à la baisse et positionnés autour de 8%, et, la Boucle Nord et la Périphérie de La Défense, où la tendance est plutôt à la hausse avec un taux moyen de 14 % et 16%. Production neuve : un peu plus de m² d offres en chantier La reprise des chantiers de bureaux dans le Croissant Ouest a permis aux livraisons de dépasser la barre des m² en 2017 et ce pour la 2 ème année consécutive. Ces immeubles ont été pré-commercialisés à plus de 70%., Cushman & Wakefield Livraisons d'immeubles de plus de m² dans le Croissant Ouest, L année 2018 va voir les livraisons de bureaux refluer sur le Croissant Ouest, avec environ m² en cours de construction, dont 30% ont déjà trouvé preneur. La Péri- Défense va ainsi accueillir près de m² de nouvelles surfaces, répartis en 4 opérations dont la plus importante est «Workstation» ( m²) développée par HINES à Courbevoie. Ailleurs l offre future livrable en 2018 se résume à 2 projets : m² dans «Aeria» à Boulogne- Billancourt et m² dans «Be Issy» que livrera GECINA à Issy-les-Moulineaux. Cushman & Wakefield 4

6 BOUCLE SUD DEMANDE PLACÉE ET VALEURS LOCATIVES Demande placée : 2017, année presque record Demande placée de bureaux en Boucle Sud, Après un 3 ème trimestre d anthologie m² placés - le volume des transactions s est ralenti au 4 ème trimestre ( m²), en deçà de son ratio usuel des 10 dernières années. En dépit de ce repli, le volume total de la demande placée en Boucle Sud atteint donc m², en progression de 53% d une année sur l autre. Sans pour autant établir un nouveau record, le cru 2017 s affiche comme une des très bonnes années pour le secteur Sud du Croissant Ouest en termes de commercialisation, et très nettement au-dessus de la moyenne décennale qui s établit à quelques m². Animée par de nombreuses grandes transactions La structuration de la demande placée en 2017 est relativement inédite avec une hypertrophie des grandes mouvements (11 signatures pour un total de m² au cumul de l année 2017, soit 63% du volume total) alors que les segments des petites et moyennes transactions sont, quant à eux, orientés à la baisse, avec des replis de 9% et 26% respectivement. Au titre des signatures emblématiques du trimestre, citons outre la consolidation de FRANCE TELEVISION sur «Eos» à Issy-les-Moulineaux, l acquisition de B BRAUN MEDICAL d un immeuble à Saint-Cloud ou encore laprise à bail d HEWLETT PACKARD FRANCE dans «Meudon Campus» à Meudon. Ces transactions confirment l intérêt des utilisateurs pour des opérations de facture récente proposées à des valeurs locatives proches de 400 /m²/an. Demande placée par tranche de surface en Boucle Sud En 2017 Tranche de surfaces M² Part Valeurs locatives en Boucle Sud, /m²/an Evol. N/N-1 Moins de m² % -9% De à m² % -26% Plus de m² % +213% Surface totale % +53% Valeurs locatives : dynamiques haussières Les valeurs locatives poursuivent une trajectoire ascendante depuis 2015 qui s est confirmée tout au long de l année Le nouveau repère du loyer prime de la Boucle Sud s établit désormais à 500 /m²/an, quand celui de première main s établit en moyenne à 430 /m²/an, stable d une année sur l autre. Sur ce secteur, le loyer de seconde main se positionne, quant à lui, à 330 /m²/an en moyenne sur l ensemble de l année 2017, en progression de 6% d une année sur l autre. En cas de rénovation, le seuil des 350 voire 400 /m²/an est fréquemment dépassé, pour des bureaux localisés, pour l essentiel à Issy-les-Moulineaux. Note : Les loyers s entendent HT et HC 5

7 BOUCLE SUD OFFRE IMMÉDIATE ET FUTURE Offre immédiate : moins de bureaux de taille intermédiaire Offre immédiate en Boucle Sud, Les disponibilités de bureaux de la Boucle Sud s élèvent à m² au 4 ème trimestre 2017, en net repli (-13%) d une année sur l autre. Depuis le pic de 2013 (proche des m²), l offre immédiate se résorbe graduellement et regagne ses niveaux observés 5 ans auparavant. Pour autant, les tendances sont très inégales selon les segments de surfaces. Le repli des disponibilités de taille intermédiaire, d abord progressif à partir de 2015, s est nettement accéléré en 2017 (-21% en un an). La baisse est aussi sensible sur le segment des petites surfaces (-14%) alors que pour les gabarits de bureaux supérieurs à m², l offre immédiate est passée de m² fin 2016 à m² fin 2017, composés à parts quasi égales de surfaces de 1 ère main et de 2 nde main. Taux de vacance Taux de vacance : retour aux niveaux de En phase avec ce contexte baissier de disponibilités, le taux de vacance de la Boucle Sud poursuit sa trajectoire descendante pour s établir à 8,7% au 4 ème trimestre 2017, à comparer à 9,7% relevé fin La Boucle Sud se caractérise par l un des taux de vacance les plus bas du Croissant Ouest (11,1% en moyenne), après Neuilly- Levallois (7,2%). Offre future : projets d envergure à l horizon L année 2017 aura vu les livraisons des immeubles «Aquarel» ( m²), «Green Office - Opale» ( m²) et «Edo» ( m²), entièrement précommercialisés. Disponibilités de première main (de plus de m²) certaines et probables en Boucle Sud, L année 2018 marque une pause passagère dans le renouvellement de l offre neuve, avec seulement m² attendus, dont «Be Issy» ( m²), immeuble à énergie positive lancé en blanc, et «Aeria» (6 900 m²), deux immeubles développés à Boulogne-Billancourt. La production nouvelle livrable en 2019 et 2020 laisse place à des opérations de très grand gabarit, avec notamment le «Lot D5» de la ZAC Rives de Seines ( m²) et «Shift» ( m²) à Issy-les-Moulineaux, immeuble actuellement sous option. Cushman & Wakefield 6

8 BOUCLE NORD DEMANDE PLACÉE ET VALEURS LOCATIVES Demande placée : mieux au 4 ème trimestre mais tendance baissière Demande placée de bureaux en Boucle Nord, Le marché des bureaux de la Boucle Nord reste «collé» au rythme assez lent qui est le sien depuis 2012, avec à peine m² placés par an de 2012 à Après un 1 er semestre atone, le sursaut des transactions observé sur les 6 derniers mois de l année ( m² commercialisés) sauve, autant que faire se peut, le cru 2017 qui affiche in fine un volume de demande placée de m², en repli de 18% en un an. Sur ce marché dont la bonne tenue dépend fortement des transactions d envergure ou de taille intermédiaire, le recentrage des entreprises sur le marché parisien ou dans les pôles tertiaires matures de l Ouest prive la Boucle Nord d un relais de croissance. Une dynamique portée par les petites surfaces Au terme de 2017, les transactions de bureaux affichent donc un repli de 18% en un an en Boucle Nord; les grands mouvements manquent clairement à l appel alors qu ils ont battu des records tant en Ile-de-France que dans le Croissant Ouest. La seule signature d envergure de l année en Boucle Nord aura été celle de la FONCIERE IMMOBILIERE BORDELAISE qui a décidé d ouvrir un centre de coworking (5 600 m²) dans l immeuble «Key View» à Asnières-sur-Seine. Sur les autres segments de surfaces, le repli des mouvements de taille intermédiaire (-18% d une année sur l autre) est compensé par le rebond observé sur les petits volumes (+14% et m² traités en 2017 dans une vingtaine de transactions). Demande placée par tranche de surface en Boucle Nord En 2017 Tranche de surface M² Part Evol. N-N-1 Moins de m² % +14% De à m² % -18% Plus de m² % -37% Surface totale % -18% Valeurs locatives : statu quo généralisé Valeurs locatives en Boucle Nord, /m²/an La valeur locative prime et le loyer moyen de première main restent inchangés depuis 2012, positionnés à 250 /m²/an. Après une période en dents de scie, le loyer moyen de seconde main en Boucle Nord a légèrement progressé jusqu en 2016 pour se positionner à 190 /m²/an, niveau qu il a conservé en Cette moyenne cache des disparités très importantes selon les communes et les qualités de surfaces considérées, en témoigne une amplitude de valeurs locatives comprises entre 100 et 230 /m²/an. Sans réelle surprise, les loyers les plus élevés c est-à-dire supérieurs à 200 /m²/an - sont relevés pour des bureaux de facture récente ou ayant fait l objet d une rénovation. Note : Les loyers s entendent HT et HC 7

9 BOUCLE NORD OFFRE IMMÉDIATE ET FUTURE L offre immédiate repart à la hausse L offre immédiate de la Boucle Nord s élève à m² à la fin du 4 ème trimestre 2017, une hausse de +24% depuis fin 2016 à la mesure de la relative atonie de ce marché depuis 5 ans et de libérations importantes. Ce volume de disponibilités se rapproche des pics observés au cours de la décennie (plus de m² en 2009). La hausse des disponibilités immédiates de bureaux concerne les surfaces supérieures à m², qui affichent une augmentation de 17% d une année sur l autre pour les gabarits intermédiaires et de 42% pour les plus grandes surfaces. Le stock immédiat de bureaux de la Boucle Nord se concentre à hauteur de 60% sur des gabarits supérieurs à m², essentiellement composés de bureaux de seconde main tant à Asnières-sur-Seine qu à Gennevilliers. Le déséquilibre entre une offre surabondante et une activité transactionnelle faible concerne les bureaux au-delà de m² avec un rapport de 1 à 4 pour les surfaces intermédiaires et de 1 à 13 pour celles au-delà de m². Offre immédiate en Boucle Nord, Taux de vacance Et décollage du taux de vacance L accroissement de l offre immédiate observé en Boucle Nord se traduit par un retournement de tendance pour le taux de vacance, passé de 12,7% relevé fin 2016 à 15,7% fin C est le taux le plus élevé observé dans le Croissant Ouest (11,1%). Offre future : toujours pas de blanc! Après l important cycle de production tertiaire de 2007 à 2013, le calme est de mise pour la production nouvelle de bureaux en Boucle Nord. L offre déjà importante de grands gabarits et la conjoncture actuellement peu porteuse du marché incitent promoteurs et investisseurs à la prudence et conditionnent les mises en chantier à des précommercialisations en tout ou partie des projets. Disponibilités de première main (de plus de m²) certaines et probables en Boucle Nord, Un peu plus de m² de bureaux sont dotés d un permis de construire et pourraient donc être livrés d ici 2021 : «SWIFT» (8 750 m²) potentiellement livrable en 2019, et, «Ouest to Be» ( m²), deux opérations sises à Asnières-sur-Seine. Ces projets restent dans l attente d un niveau de commercialisation suffisant pour justifier le démarrage de leurs chantiers. Cushman & Wakefield 8

10 NEUILLY-LEVALLOIS DEMANDE PLACÉE ET VALEURS LOCATIVES Demande placée : un 4 ème trimestre actif! La demande placée de bureaux à Neuilly-Levallois est allée crescendo au fil de l année, pour atteindre m² au terme du 4 ème trimestre 2017 ( m² au cours des 3 derniers mois de l année). Ce volume d activité très élevé confirme le redressement de ce micro marché depuis son point bas atteint en 2015 ( m²). Demande placée de bureaux à Neuilly-Levallois, L année 2016 avait été difficile pour le marché tertiaire de Levallois-Perret, où le volume des transactions n avait pas dépassé le seuil des m². Un an plus tard, ce chiffre a été multiplié par un coefficient de plus de 2 pour atteindre quelques m², son plus haut niveau jamais atteint. A Neuilly-sur-Seine, l activité transactionnelle aura aussi été également plus intense, mais dans une proportion plus modeste (+8% en un an). Coming out de Neuilly-sur-Seine Le nombre de transactions a été plus important en 2017 qu en 2016, surtout en ce qui concerne les bureaux supérieurs à m². Si on considère les volumes traités, l heure est à la progression pour l ensemble du marché avec une mention particulière pour les grands gabarits de surfaces : sur ce segment de marché, l année 2016 avait été quasi blanche (1 signature seulement) alors que 2017 aura vu la concrétisation de 4 signatures pour un total de m². Après LAGARDERE INTERACTIVE à Levallois-Perret citons les implantations de CHRISTIAN DIOR, MC CANN ERICKSON France, et enfin LE MINISTERE DE L INTERIEUR, 3 mouvements à destination de Neuilly-sur-Seine. Demande placée par tranche de surface à Neuilly- Levallois En 2017 Tranche de surface M² Part Evol. N-N-1 Moins de m² % +4% De à m² % +7% Plus de m² % +404% Surface totale % +55% Nouvel étalon du prime Inchangé depuis 2013, le loyer prime de Neuilly-Levallois passe à 600 /m²/an, en référence à des précommercialisations de surfaces neuves ou restructurées dans des immeubles emblématiques développés à Neuillysur-Seine. Valeurs locatives à Neuilly-Levallois, /m²/an La valeurs locative de transaction pour des bureaux de première main s établit en moyenne à 460 /m²/an, un repli modeste en un an (470 /m²/an) qui reflète le poids dominant de Levallois-Perret - aux loyers moins élevés qu à Neuilly-sur-Seine - dans la géographie de la demande placée. Une sectorisation similaire aura alimenté le retour du loyer moyen de seconde main à 380 /m²/an en L écart des valeur est important entre les 2 communes : autour de 440 /m/an pour les prises à bail à Neuilly-sur- Seine, et, 330 /m/an à Levallois-Perret. Note : Les loyers s entendent HT et HC 9

11 NEUILLY-LEVALLOIS OFFRE IMMÉDIATE ET FUTURE Baisse de l offre.surtout pour les grandes surfaces Offre immédiate à Neuilly-Levallois, Les disponibilités immédiates de bureaux de Neuilly- Levallois totalisent m² au 4 ème trimestre 2017, un recul important (-23%) depuis fin 2016 et un plus-bas inédit depuis 2011 ans. L intense niveau d activité observé sur le secteur de Neuilly-Levallois en 2017 a fortement entamé les stocks de bureaux de grande taille (-36% en un an et aujourd hui m² vacants début 2018, répartis sur 3 immeubles tous à Levallois-Perret). La baisse de l offre immédiate est également sensible sur le créneau des surfaces intermédiaires (-23% en un an); elles n en représentent pas moins 60% du stock total, soit près de m² actuellement sur le marché et un niveau compatible avec les capacités d absorption du marché. Le constat est tout aussi positif pour les bureaux de petite taille avec un stock immédiat de m², en recul de 15% d une année sur l autre. Taux de vacance à Neuilly-Levallois Neuilly-Levallois : taux de vacance le plus bas du Croissant Ouest Le taux de vacance de Neuilly-Levallois accentue sa trajectoire descendante initiée depuis plus de 3 ans. Positionné à 7,2% au 4 ème trimestre 2017, ce marché affiche désormais le taux de vacance le plus bas du Croissant Ouest (11,1%). Au regard de cet indicateur, les contrastes sont hauts en couleurs entre Neuilly-sur-Seine (moins de 5%) et Levallois-Perret (7,8%). Construction neuve «Levallois-centrée» Après une production de bureaux neufs et restructurés de l ordre de m² en moyenne entre 2015 et 2016, l année 2017 marque une hausse du rythme des livraisons sur Levallois-Perret. Les m² déjà livrés sur la commune sur les immeubles «Ecowest», «Hub» et «Thaïs» font apparaitre un taux de pré-commercialisation de plus de 60%. Disponibilités de première main (de plus de m²) certaines et probables à Neuilly-Levallois, Plus aucun m² en chantier et livrable en 2018 n est encore disponible; tous les chantiers en cours («Kosmo» et «Think» à Neuilly-sur-Seine) ont été précommmercialisés. L offre future est donc à chercher du coté de Levallois-Perret avec m² livrables en 2019 et 2020, dont m² en cours de construction (opérations «Pablo Néruda» et «Le Sémaphore»). Cushman & Wakefield 10

12 PÉRI-DÉFENSE DEMANDE PLACÉE ET VALEURS LOCATIVES Demande placée : meilleur résultat en 2017 Après un 1 er trimestre hyper actif ( m² commercialisés), le marché de la Péri-Défense a alterné bons niveaux de transactions (3 ème trimestre) et faible activité, telle qu observée au 2 ème et 4 ème trimestres de l année. Il en résulte un volume total de demande placée de m², en progression de 26% d une année sur l autre, et quasiment son niveau moyen relevé par an entre 2007 et Péri-Défense reprend donc pied dans le marché du Croissant Ouest en réaffirmant sa vocation à accueillir l ensemble des demandes des utilisateurs. Demande placée de bureaux à Péri-Défense, Grands utilisateurs à la manœuvre Les niveaux d activité selon les créneaux de surfaces considérées affichent d importantes disparités en Péri- Défense. En 2017, 7 mouvements d envergure pour un total de m² ont été relevés, une concentration parmi les plus élevées de la décennie. Le poids des regroupements d effectifs de GROUPAMA sur 4 immeubles distincts et près de m² au total explique une grande partie de cette suractivité. Ils auront été à l origine de près de 3 mètres carrés sur 4 pris à bail dans des immeubles de plus de m² sur ce secteur. Il faut y ajouter les signatures de FAURECIA, d EDF et, au 3 ème trimestre, de NEOPOST dans «R.Com» (6 100 m²). Le marché de la Péri-Défense repose également sur la commercialisations de surfaces inférieures à (56% du volume total), avec des tendances contrastées : en léger repli (2%) pour les surfaces intermédiaires, et, en progression de 6% pour celles de gabarit inférieur à m². Demande placée par tranche de surface à Péri-Défense En 2017 Tranche de surface M² Part Evol. N/N-1 Moins de m² % +6% De à m² % -2% Plus de m² % +80% Surface totale % +26% Correction du loyer de première main Valeurs locatives à Péri-Défense, /m²/an La succession de grands mouvements d utilisateurs ciblant des immeubles neufs et restructurés s est accompagnée d un repli du loyer moyen de première main. Plusieurs transactions sous le seuil des 260 /m²/an ont tiré à la baisse cette moyenne, qui s établit à 270 /m²/an en Cette tendance dénote la flexibilité des propriétaires à moduler les valeurs faciales, facilitant ainsi le bon écoulement des surfaces tertiaires sur ce marché. Le loyer de seconde main se positionne, quant à lui, à 240 /m²/an en moyenne, en repli de 8% en un an. Nanterre, qui concentre l activité locative du secteur, affiche un loyer moyen de 220 /m²/an. Note : Les loyers s entendent HT et HC 11

13 PÉRI-DÉFENSE OFFRE IMMÉDIATE ET FUTURE Faible remontée de l offre immédiate Le rebond d activité observé en 2017 n a pas été suffisant pour enrayer la hausse des disponibilités immédiates qui s élèvent à m² (+3% en un an). Le secteur de Péri-Défense concentre, à lui seul, près de la moitié des disponibilités immédiates du Croissant Ouest (47% du stock vacant total). Plusieurs phénomènes expliquent cette tendance haussière du stock : la majorité de la demande placée de grands gabarits d immeubles s est effectuée dans le cadre de pré-commercialisations d immeubles à construire, sans impact sur l offre immédiate. Une partie de ces regroupements s accompagne de libérations nettes de surfaces qui viennent ensuite grever les stocks existants sur ce segment. Les bureaux de taille intermédiaire sont ceux qui enregistrent le rebond des disponibilités immédiates le plus marqué (+42% en un an). A l inverse, l offre se contracte de 22% pour les grands gabarits de surfaces. Offre immédiate à Péri-Défense, Taux de vacance Taux de vacance : toujours élevé Le taux de vacance de Péri-Défense reste sans grande surprise orienté à la hausse, positionné à 14,1% au 4 ème trimestre Ce taux, l un des plus hauts du Croissant Ouest (11,1%), évolue depuis 2009 entre 14 et 17%, un niveau élevé qui s explique par la présence d une offre de seconde main souvent difficile et longue à commercialiser. Offre neuve : Nanterre et Courbevoie en première ligne Après l intense vague de livraisons de 2013 et 2014 (près de m² en 2 ans), suivie d une pause entre 2015 et 2016 ( puis m²), la production nouvelle de Péri-Défense devrait fortement accélérer au cours des trois prochaines années. Disponibilités de première main (de plus de m²) certaines et probables à Péri-Défense, Sur les m² en chantier ou dotés d une autorisation de construire et livrables d ici jusqu en 2021, un peu plus de m² sont d ores et déjà en chantier. Nanterre concentre la plupart des développements d immeubles neufs avec entre autres «City Life - Nework», et «Upside & Outside» quand Courbevoie, Puteaux et Rueil- Malmaison sont le terrain de vastes restructurations avec «Workstation», «Sense» et «On Line». Les livraisons annoncées pour 2018 font ressortir un taux de précommercialisation relativement faible, de l ordre de 16%. Cushman & Wakefield 12

14 DEFINITIONS Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Loyer moyen de 1 ère main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Loyer moyen de 2 nde main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Loyer prime : Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d engagement ferme longue. Production neuve de bureaux : Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Production neuve certaine de bureaux : Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Production neuve probable de bureaux : Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. Production neuve potentielle de bureaux : Ensemble des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu d'agrément et/ou de permis de construire Taux de vacance : Part de l offre immédiatement disponible dans le parc de bureaux existant à un instant T SECTORISATION IMMOSTAT 13

15 AUTEUR Magali Marton Head of Research - France +33 (0) magali.marton@cushwake.com CONTACTS Antoine Derville Président +33 (0) antoine.derville@cushwake.com Ludovic Delaisse Head of Agency +33 (0) ludovic.delaisse@cushwake.com Disclaimer Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de Cushman & Wakefield ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de Cushman & Wakefield. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source Cushman&Wakefield, Inc. Tous droits réservés