Spécial Loi DUFLOT 2013 Stratégie d optimisation financière et patrimoniale. Demandez votre simulation en loi DUFLOT

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1 Spécial Loi DUFLOT 2013 Stratégie d optimisation financière et patrimoniale Demandez votre simulation en loi DUFLOT Loi DUFLOT 2013 : Défiscalisation verte La loi Duflot, qui succède à la loi Scellier à compté du 1er janvier 2013, a une durée de vie annoncée de 3 ans, puisqu elle devrait être applicable jusqu en Plus incitative sur le plan fiscal que le dispositif Scellier, le taux de réduction d impôt est de 18% du prix de revient du logement BBC en métropole et 29% en outre mer (dans la limite de euros) réparti sur 9 ans. La contrepartie de ce dispositif concerne les montants de loyers, 20% moins élevés que le marché local. Les limites de zonage sont également revues à la baisse. Le dispositif ne concerne que les villes situées en zone A, Abis et B1 (et certaines communes de la zone B2 et C selon agrément exceptionnel de la préfecture. Découvrez nos programmes sur invesassements.com

2 Retrouvez tous nos offres sur Vous souhaitez faire l acquisition d un bien en immobilier d investissement ou en résidence principale (ou secondaire)? Rendez vous sur nos sites ou Vous y découvrirez nos programmes en cours de commercialisation, nos solutions de financement, d assurances - Nous sommes totalement indépendant et n avons de lien capitalistique, ni avec les promoteurs, ni avec les banques. - Nous prenons votre projet en mains de A à Z et nous en assurons le suivi. - Les locataires sont trouvés pour vous et installés. - Toutes les assurances utiles à un investissement serein sont mises en place. - Le bien est géré par un partenaire reconnu. - Tout est inclus dans les prix de ventes «packagés» - Un suivi patrimonial vous est proposé avant, pendant et après votre investissement (Étude, sélection du programme, élimination des "mauvais élèves", recherche du financement, actabilité)

3 Vous souhaitez investir en Loi Duflot Vous souhaitez investir en loi Duflot et vous recherchez un programme respectant les fondamentaux de l immobilier? Nous sélectionnons nous même les programmes que nous commercialisons, sans aucun lien capitalistique avec les promoteurs. Cette sélection se fait dans les règles fondamentales de l immobilier. Nous portons tout particulièrement attention à l emplacement des résidences, le prix au mètre carré des logements proposés, et la situation de ces derniers. Pour obtenir une simulation gratuite ou des informations sur notre offre, veuillez compléter le formulaire papier ci-après ou sur Mes coordonnées M. et Mme M. Mme Nom : Adresse : Code postal : Téléphone : Prénom : Ville : Logement recherché Duflot Duflot Outre Mer LMNP Placement Budget : Région : SituaAon personnelle Année de naissance : SituaAon familiale : Mes revenus et charges SituaAon professionnelle : Revenus : Charges mensuelles dont loyers : Impôt sur le revenu payés : SituaAon patrimoniale : Propriétaire Locataire Propriétaire Bailleur A renvoyer par courrier à : Centaure InvesAssements, 44 Bd Denfert Rochereau, COGNAC

4 Déclarer ses revenus locatif en Loi Duflot Comment ça marche? La déclaration des revenus locatifs issus de la loi Duflot se fait à l aide du formulaire CERFA 2044 disponible sur Ce formulaire permet de déclarer les revenus, frais et charges de l opération. Dans le cadre d un bien géré, vous y déduirez les assurances aux titres des risques locatifs, celles du logement, taxes foncières, travaux éventuels, intérêts d emprunts, assurances décès, frais bancaires et charges de copropriété. Afin de ne pas grever vos impôts d un bénéfice foncier taxé sur la base de votre TMI + CSG, un déficit foncier sera recherché et déduis de votre revenu global. Attention, il n est pas admis par l administration fiscale de déduire plus d intérêts d emprunt que de loyers perçus (Mise en réserve de l excédent). Le déficit est imputable du revenu global dans la limite de euros par an. Reporté dans la déclaration 2042, paragraphe 4 (revenus fonciers) en case BC, il représente un premier avantage fiscal et vous permet de diminuer votre revenu imposable. La réduction d impôt Duflot (18% du prix d acquisition du logement, dont frais de notaire, sur 9 ans) se déclare dans le formulaire 2042C, paragraphe 7 (Charges ouvrant droit à réduction d impôt). Il s agit bien d une réduction et non d une déduction qui serait moins avantageuse. L engagement à louer le bien sur 9 ans se formalise à l aide du formulaire 2044-EB.

5 Les avantages du «package» en Loi Duflot Acheter un bien «packagé» Se prémunir contre les risques lorsque l on réalise un investissement locatif est important. Nous proposons des investissements «packagés» afin de sécuriser l opération et assurer un déroulement serein de chaque étape de votre placement immobilier. Ce «package» inclut notamment les assurances de carence de locataire, de vacances de loyers, de loyers impayés, de dégradation du logement ou encore de protection juridique. Le coût de ses assurances est intégralement déductible du revenu foncier. Celui-ci peut varier de 5 à 8% du montant du loyer (charges incluses) En dehors des couvertures de risques liés à la location de votre bien, il est important d investir avec bon sens, et de respecter quelques fondamentaux au moment de l achat. En premier lieu, l emplacement et la situation de la résidence sont essentiels. Choisir une ville à fort potentiel démographique et économique dans un quartier recherché (écoles, crèches, transports en commun à proximité, etc...) augmentera les chances de trouver un bon locataire solvable. Le «package» inclus une gestion déléguée à un professionnel de la location que vous mandatez pour louer votre bien. Vous bénéficiez ainsi de son expérience et de ses garanties. Il s occupera pour vous de trouver le locataire, des états des lieux, du bail de location, et des démarches juridiques, administratives, tout comme des travaux à réaliser si nécessaire. Afin de ne pas rembourser un prêt sans loyers «en face» lors de la mise en place du premier locataire, nous vous recommandons de réaliser un différé de remboursement du capital et des intérêts du prêt. Ainsi, vous ne commencerez à rembourser votre prêt qu à partir du moment où vous aurez un locataire en place. Votre effort d épargne moyen mensuel prévu dans la simulation proposée par votre Conseiller en Investissement Financier (CIF) sera alors respecté.

6 Financer votre investissement en Loi Duflot Les avantages du courtier! L investissement en loi Duflot ne pourra être intéressante si le financement de votre projet n est pas optimisé. Nous vous proposons de rechercher pour vous le financement le plus intéressant parmi plus de 110 banques partenaires et 850 agences bancaires. Hormis la négociation du taux, nous sommes particulièrement vigilant sur le type de prêt, en fonction de la situation patrimoniale de nos clients. Il en est de même au regard des garanties, des assurances décès invalidité, des frais de dossier, ou des pénalités en cas de remboursement anticipé du prêt dans le cas ou vous revendriez le bien avant le terme du crédit. Une bonne opération est nécessairement liée à un financement optimisé. La majorité des opérations en immobilier d investissement se font sans apport. C est le seul moyen de se créer un actif sans apporter le moindre euros. Dans la mesure ou l intégralité des intérêts d emprunt est déductible, nous préconisons de faire financer le bien à 120% (Logement + frais d acquisition) Les logements sont la plupart du temps acquis en Vente en l Etat Futur d Achèvement. Il est donc important de prévoir un différé d amortissement (report des intérêts ou du capital ET des intérêts) pour éviter d avoir à rembourser le prêt durant la phase de construction. D un point de vue comptable, l effort d épargne moyen mensuel de l opération va être directement dépendant de votre prêt. Il va se calculer sur la base des loyers perçus et de la réduction d impôt (sur 9 ans) obtenue en fonction de l investissement, moins les charges, assurances et mensualités du prêt, le tout calculé sur la durée de détention du bien.

7 Exemple d investissement en Loi Duflot Exemple : Ruben et Jeanne, 52 et 50 ans, mariés, 2 enfants, souhaitent investir à Bordeaux. Ils recherchent un T2 dans un quartier dynamique, proche du tramway, des commodités et des espaces verts. Les limites du Duflot : - Des loyers encadrés - Les ressources des locataires plafonnées - Le zonage respecté - Un plafond d investissement à euros - Pas plus de 2 investissements par an - Une réduction d impôt de 19% sur 9 ans Ruben et Jeanne choisissent d investir dans un T3 d une valeur de euros packagé avec Parking et balcon. Le bilan financier sur 9 ans : Moyenne des loyers encaissés Moyenne des économies mensuelles d impôt Moyenne de l ensemble des charges de l opération Mensualité fixe de l emprunt Effort d épargne Moyen Mensuel = 293

8 L alternative LMNP Censi-Bouvard ou pas Le Loueur en Meublé Non Professionnel : L investissement en meublé dans des résidences gérées, dans le cadre du dispositif LMNP Censi Bouvard à été prolongé jusqu au 31/12/2016. Il n a pas subit de modification pour Le succès du LMNP est croissant, au regard des avantages que propose ce dispositif. L investissement en résidences EHPAD, Seniors, de Tourisme, étudiantes ou d affaires permet une gestion déléguée et un risque très limité du fait que le bien est loué à l exploitant de la résidence et non à l occupant. Ainsi, que le bien soit occupé ou non, l investisseur perçoit ses loyers (sous forme de BIC : Bénéfices Industriels et Commerciaux). La réduction d impôt porte sur 11% du prix de l immobilier HT frais de notaire compris, portant sur euros HT maximum. L économie d impôt peut ainsi atteindre euros, toujours sur 9 ans, soit euros par an. Dans le cadre du LMNP, l investisseur bénéficie d un deuxième avantage fiscal qui est la récupération de la TVA (19,6% du prix de revient du logement). Troisième avantage fiscal : le LMNP est exonéré de CSG. Enfin, cerise sur le gâteau, dans le cadre des résidences de tourisme, l investisseur peut bénéficier, si il le souhaite, de semaines réservées dans la résidence choisie, ou l une des résidences gérées par l exploitant. Ceci en contre partie d une légère baisse de rendement de l opération. Le LMNP s étend également sur une version dite «classique», qui existe depuis Elle ne présente pas l avantage des 11% de réduction d impôt, mais permet d amortir le bien sur une durée de 20 à 30 ans. Résultat : l investisseur bénéficie d un revenu BIC complémentaire à ses revenu, et non fiscalisé sur la durée de l investissement. Par exemple, pour HT investis, et un rendement net de 4,5 %, on obtient un revenu complémentaire de exonéré de fiscalité grâce à l amortissement et exonéré également de CSG. Ce revenu sera indexé à la hausse chaque année, en raison des augmentations annuelles du loyer (de 1,5 à 2% par an) ce qui présente un excellent rempart contre l inflation. Ce dispositif est la solution retraite par excellence.

9 Vous souhaitez investir en Loi Duflot 30 décembre 2012 JOURNAL OFFICIEL DE LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE Texte 66 sur 168 Décrets, arrêtés, circulaires TEXTES GÉNÉRAUX MINISTÈRE DE L ÉGALITÉ DES TERRITOIRES ET DU LOGEMENT Décret no du 29 décembre 2012 rela7f aux plafonds de loyer et de ressources des locataires au classement des communes se caractérisant par un déséquilibre entre l offre et la demande de logements et au niveau de performance énergé7que globale et plafond de prix de revient par mètre carré de surface habitable des logements pour l applica7on de la réduc7on d impôt sur le revenu au 7tre de l inves7ssement loca7f prévue à l ar7cle 199 novovicies du code général des impôts NOR : ETLL D Publics concernés : invesasseurs locaafs dans des logements desanés à l habitaaon principale des locataires, bénéficiant ou suscepables de bénéficier de la réducaon d impôt sur le revenu en faveur de l invesassement immobilier locaaf intermédiaire prévue par l aracle 199 novovicies du code général des impôts. Objet : fixaaon des plafonds de loyers et de ressources des locataires dont le respect est requis pour le bénéfice du disposiaf d incitaaon fiscale à l invesassement locaaf intermédiaire; classement des communes se caractérisant par un déséquilibre entre l offre et la demande de logement pour l applicaaon de ce disposiaf ; déterminaaon du niveau de performance énergéaque globale des logements ainsi que des modalités de jusaficaaon exigés pour le bénéfice de ce disposiaf ; fixaaon du plafond de prix de revient par mètre carré de surface habitable, applicable pour le calcul de la réducaon d impôt correspondante. Entrée en vigueur : le décret entre en vigueur le lendemain de sa publicaaon. En applicaaon de l aracle 199 novovicies du code général des impôts, issu de la loi no du 29 décembre 2012 de finances pour 2013, il s applique aux invesassements réalisés à compter du 1er janvier NoAce : le décret fixe les plafonds de loyers et de ressources des locataires exigés pour le bénéfice du disposiaf d incitaaon fiscale à l invesassement locaaf intermédiaire. Ces plafonds varient en foncaon de la localisaaon du logement concerné et de sa surface. Le décret précise que les communes classées dans les zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre entre l offre et la demande de logements menaonnées au deuxième alinéa du IV de l aracle 199 novovicies du code général des impôts, autres que les zones se caractérisant par un déséquilibre important, s entendent de celles classées en zone B 2 telles que délimitées par l arrêté du 29 avril 2009 relaaf au classement des communes par zone applicable à certaines aides au logement. Le décret précise également le niveau de performance énergéaque globale exigé pour le bénéfice de l avantage fiscal. Pour les construcaons nouvelles, il s agit de l obtenaon du label «bâament basse consommaaon, BBC 2005» prévu par l arrêté du 3 mai 2007 relaaf au contenu et aux condiaons

10 Vous souhaitez investir en Loi Duflot d aoribuaon du label «haute performance énergéaque» ou du respect de la réglementaaon thermique 2012 («RT 2012»). Pour les bâaments existants, il s agit soit de l obtenaon du label «haute performance énergéaque, HPE rénovaaon» ou du label «bâament basse consommaaon énergéaque rénovaaon, BBC rénovaaon 2009» prévus par l arrêté du 29 septembre 2009 relaaf au contenu et aux condiaons d aoribuaon du label «haute performance énergéaque rénovaaon», soit du respect d au moins deux exigences sur quatre éléments, précisés par arrêté du ministre chargé du logement. Enfin, le décret fixe le plafond de prix par mètre carré de surface habitable pris en compte pour la déterminaaon de l assieoe de calcul de l avantage fiscal. Références : le code général des impôts modifié par le présent décret peut être consulté, dans sa rédacaon issue de ceoe modificaaon, sur le site Légifrance (hop:// Le Premier ministre, Sur le rapport du ministre de l économie et des finances et de la ministre de l égalité des et du logement, Vu le code général des impôts, notamment son aracle 199 novovicies et l annexe III à ce code, notamment ses aracles 2 duodecies, 46 AG terdecies et 46 AZA ocaes ; Vu le code de la construcaon et de l habitaaon, notamment ses aracles L , R et R ; Vu la loi no du 29 décembre 2012 de finances pour 2013, Décrète : Art. 1er. L annexe III au code général des impôts est ainsi modifiée : 1 Après l aracle 2 terdecies C, sont insérés les aracles 2 terdecies D et 2 terdecies E ainsi rédigés : «Art. 2 terdecies D. I. Pour l applicaaon du premier alinéa du III de l aracle 19 novovicies du code général des impôts : «1. Les plafonds de loyer mensuel, par mètre carré, charges non comprises, sont fixés, pour les baux conclus en 2013, à 16,52 en zone A bis, 12,27 dans le reste de la zone A, 9,88 en zone B 1 et 8,59 en zone B 2. Ces plafonds sont révisés au 1er janvier de chaque année selon les modalités prévues au premier alinéa du a de l aracle 2 duodecies. «Aux plafonds de loyer définis à l alinéa précédent, il est fait applicaaon d un coefficient mulaplicateur calculé selon la formule suivante : «0,7 + 19/S, «dans laquelle S est la surface du logement. Le coefficient ainsi obtenu est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2. «Pour l applicaaon du présent 1, la surface à prendre en compte s entend de celle prévue au dernier alinéa du a de l aracle 2 duodecies ; «2. Les plafonds de ressources sont les suivants : «a) Pour les baux conclus en 2013, les plafonds annuels de ressources des locataires sont les suivants :

11 Vous souhaitez investir en Loi Duflot «Ces plafonds sont révisés au 1er janvier de chaque année selon les modalités prévues au troisième alinéa du b de l aracle 2 duodecies ; «b) Les ressources du locataire s entendent du revenu fiscal de référence au sens du 1o du IV de l aracle 1417 du code général des impôts, figurant sur l avis d impôt sur le revenu établi au Atre de l avant dernière année précédant celle de la signature du contrat de locaaon et les personnes à charge s entendent des personnes menaonnées aux aracles 196 à 196 B du même code. «II. Les zones A, A bis, B 1 et B 2 menaonnées au I sont celles définies à l aracle R du code de la construcaon et de l habitaaon. «Art. 2 terdecies E. Pour l applicaaon du deuxième alinéa du IV de l aracle 199 novovicies du code général des impôts, les zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre entre l offre et la demande de logements, autres que celles menaonnées au premier alinéa du IV de ce même aracle, s entendent des communes classées dans la zone B 2, telle qu elle est définie à l aracle R du code de la construcaon et de l habitaaon.» ; 2 Après l aracle 46 AZA ocaes, il est inséré un aracle 46 AZA ocaes- 0 A ainsi rédigé : «Art. 46 AZA ocaes- 0 A. Les logements menaonnés au II de l aracle 199 novovicies du code général des impôts s entendent : «1 Pour les logements acquis neufs, ou, sous réserve du 2o, pour les logements acquis en l état futur d achèvement ou que le contribuable fait construire : «Ces plafonds sont révisés au 1er janvier de chaque année selon les modalités prévues au troisième alinéa du b de l aracle 2 duodecies ; «b) Les ressources du locataire s entendent du revenu fiscal de référence au sens du 1o du IV de l aracle 1417 du code général des impôts, figurant sur l avis d impôt sur le revenu établi au Atre de l avant dernière année précédant celle de la signature du contrat de locaaon et les personnes à charge s entendent des personnes menaonnées aux aracles 196 à 196 B du même code.

12 Vous souhaitez investir en Loi Duflot «II. Les zones A, A bis, B 1 et B 2 menaonnées au I sont celles définies à l aracle R du code de la construcaon et de l habitaaon. «Art. 2 terdecies E. Pour l applicaaon du deuxième alinéa du IV de l aracle 199 novovicies du code général des impôts, les zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre entre l offre et la demande de logements, autres que celles menaonnées au premier alinéa du IV de ce même aracle, s entendent des communes classées dans la zone B 2, telle qu elle est définie à l aracle R du code de la construcaon et de l habitaaon.» ; 2 Après l aracle 46 AZA ocaes, il est inséré un aracle 46 AZA ocaes- 0 A ainsi rédigé : «Art. 46 AZA ocaes- 0 A. Les logements menaonnés au II de l aracle 199 novovicies du code général des impôts s entendent : «1 Pour les logements acquis neufs, ou, sous réserve du 2o, pour les logements acquis en l état futur d achèvement ou que le contribuable fait construire : «a) Soit de ceux qui bénéficient du label menaonné au 1o du de l aracle 46 AZA ocaes ; «b) Soit de ceux qui respectent les caractérisaques thermiques et condiaons menaonnées au I de l aracle R du code de la construcaon et de l habitaaon, selon les prescripaons fixées par l arrêté prévu au II du même aracle. «Pour jusafier du respect de la condiaon prévue à l alinéa précédent, le contribuable présente, sur demande de l administraaon fiscale, l aoestaaon menaonnée à l aracle 6 de l arrêté du 11 octobre 2011 relaaf aux aoestaaons de prise en compte de la réglementaaon thermique et de réalisaaon d une étude de faisabilité relaave aux approvisionnements en énergie pour les bâaments neufs ou les paraes nouvelles de bâaments ; «2 Pour les logements qui font ou qui ont fait l objet de travaux menaonnés aux 2o, 3o et 4o du B du I de l aracle 199 novovicies du code général des impôts ou pour les logements acquis en l état futur d achèvement menaonnés au premier alinéa du I de ce même aracle lorsqu ils ne sont pas soumis aux disposiaons de l aracle L du code de la construcaon et de l habitaaon : «a) Soit de ceux qui bénéficient d un des labels menaonnés au a du 2o du I de l aracle 46 AZA ocaes ; «b) Soit de ceux qui respectent les exigences de performance énergéaque globale dans les mêmes condiaons et selon les mêmes modalités que celles définies au b du 2o du I de l aracle 46 AZA ocaes.» ; 3 Après l aracle 46 AZA ocaes A, il est inséré un aracle 46 AZA ocaes B ainsi rédigé : «Art. 46 AZA ocaes B. Le plafond par mètre carré de surface habitable menaonné au premier alinéa du A du V de l aracle 199 novovicies du code général des impôts est fixé à «La surface habitable à prendre en compte s entend, pour les logements situés en métropole, de celle prévue au dernier alinéa du a de l aracle 2 duodecies et, pour ceux situés outre- mer, de celle prévue au III de l aracle 46 AG terdecies.» Art. 2. Le ministre de l économie et des finances, la ministre de l égalité des territoires et du logement et le ministre délégué auprès du ministre de l économie et des finances, chargé du budget, sont chargés, chacun en ce qui le concerne, de l exécuaon du présent décret, qui sera publié au Journal officiel de la République française.

13 Vous souhaitez investir en Loi Duflot Fait le 29 décembre Par le Premier ministre : JEAN- MARC AYRAULT La ministre de l égalité des territoires et du logement, CÉCILE DUFLOT Le ministre de l économie et des finances, PIERRE MOSCOVICI Le ministre délégué auprès du ministre de l économie et des finances, chargé du budget, JÉRÔME CAHUZAC Centaure InvesAssements STRATEGINVEST SARL, 44 Bld Denfert Rochereau TEL : invesassements.com R.C.S. ANGOULÊME Enregistré à l ORIAS sous le Numéro : « », AcAvité de transacaon sur immeubles et fonds de commerce : Carte Professionnelle TPM177 Angoulême Garan%e financière de la compagnie MMA- COVEA Risks, sise au 19,21 allée de l Europe, CLICHY CEDEX Conseiller en InvesAssement Financier référencé sous le numéro A par la Chambre des Indépendants du Patrimoine, associaaon agréée par l Autorité des Marchés Financiers Carte de démarchage BANCAIRE et FINANCIER N DP Adhérent de la Chambre des Indépendants du Patrimoine