Dispositif Duflot 2013

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1 Dispositif Duflot 2013 Service Economie et Protection Sociale Secteur : Domaine : Economie, Industrie, Développement Durable, Logement Logement Indice Date Version : V1-A 17 mars 2013 Version : NOM Prénom FONCTION Auteurs : GAILLARDET Kévin Chargé d études HAAS Jean-Luc Secrétaire National ALARÇON Diego Délégué National Validation : HAAS Jean-Luc Secrétaire National BN du : 18 mars 2013 Approbation Diffusion : Interne Bureau National - Comités Directeur et Confédéral Référence : Duflot 2013-V1-A.doc Document associé : Fichier Excel de simulation. Double cliquer pour ouvrir Duflot 2013-V1-A.xls Résumé Le dispositif Scellier prend fin le 31 mars Le dispositif Duflot 2013 vise, comme son prédécesseur, à favoriser l investissement locatif dans les zones tendues de sorte à relaxer la contrainte offre/demande en accroissant l offre de logements. Il s agit d une réduction d impôts s appliquant aux contribuables domiciliés en France ou dans les DOM-TOM qui acquièrent, entre le 1 er janvier 2013 et le 31 décembre 2016, un logement neuf, en état futur d achèvement voire qui réhabilitent des habitations dans le respect des normes RT 2012 ou BBC. Moyennant des contraintes financières (notamment prix d acquisition et de location au m 2 et plafonds de ressources des locataires ) la réduction d impôts représente au total 18 % du prix de revient du logement acquis. Elle est répartie sur neuf ans, équivalant ainsi à une réduction annuelle d impôts de 2 % du prix de revient. [Duflot 2013-V1-A] Page 1 sur 9

2 SOMMAIRE Introduction 1. La réduction d impôts 2. Le prix de revient 3. Le loyer pratiqué 4. Les ressources des locataires 5. Cas particulier, le dispositif Duflot en Outre mer 6. Imposition des revenus locatifs Conclusion [Duflot 2013-V1-A] Page 2 sur 9

3 Introduction Le dispositif Scellier prend fin le 31 mars Le dispositif Duflot 2013 vise, comme son prédécesseur, à favoriser l investissement locatif dans les zones tendues pour ainsi accroître l offre de logements. Il est entré en application le 1 er janvier 2013, après l adoption définitive de la loi de finances de 2013 (insertion de l article 199 novovicies dans le CGI, article 80 de la loi de finances 2013). Il s agit d une réduction d impôts s appliquant aux contribuables domiciliés en France qui acquièrent, entre le 1 er janvier 2013 et le 31 décembre 2016, un logement neuf 1 ou en état futur d achèvement (VEFA). Ce mécanisme s applique : pour les zones caractérisées par un déséquilibre important entre l offre et la demande (O/D) de logements entraînant des difficultés d'accès au logement sur le parc locatif existant et des tensions de plus en plus insupportables sur les prix ; sur les logements neufs ou VEFA bénéficiant du label «bâtiment basse consommation, BBC 2005» ou respectant la règlementation thermique 2012 «RT 2012». Pour bénéficier de la réduction d impôts, l acquéreur s engage à louer le nouveau logement à titre d habitation principale pendant au moins neuf ans avec cependant des contraintes : sur le prix de location en /m 2 ; et sur le plafond de ressources des locataires. 1. La réduction d impôts L acquéreur qui s engage à louer son logement pendant neuf ans bénéficie d une réduction d impôts, correspondant à un pourcentage du prix de revient du logement (prix d acquisition + frais de notaire). Le dispositif Scellier proposait initialement une réduction d impôts de 25 % du prix de revient. Au fil des lois de finances et après plusieurs coups de rabots successifs (rigueur budgétaire oblige!), la réduction d impôts était ramenée à 13 % pour les logements acquis en Pour mémoire, le Scellier intermédiaire offrait, lui, la possibilité de prolonger le dispositif d une durée maximum de 6 ans par période de trois ans (moyennant l engagement de location). L investisseur bénéficiait d une réduction d impôt supplémentaire de 4 % par période de trois ans. 1 La réduction d impôt peut également concerner l acquisition d un logement qui ne satisfait pas aux caractéristiques de décence et qui a fait l objet d importants travaux de réhabilitation permettant au logement d approcher des performances énergétiques du neuf (BBC ou RT 2012). De même, la réduction d impôt peut concerner la transformation en logement, d un local utilisé à un usage autre que l habitation. [Duflot 2013-V1-A] Page 3 sur 9

4 Le dispositif Duflot 2013 ouvre droit à une réduction d impôts de 18 % du prix de revient du logement acquis, soit une réduction supérieure à la dernière version du Scellier mais semblable à la réduction d impôts du Scellier intermédiaire. Le dispositif Duflot n'offre toutefois pas la possibilité de prolonger le dispositif (2 fois 3 ans) comme le proposait le dispositif Scellier intermédiaire. La réduction d impôts est répartie sur neuf ans. Elle est accordée au titre de l année d achèvement du logement, ou de son acquisition si elle est postérieure, et imputée une première fois sur l impôt dû au titre de cette même année. Elle est ensuite imputée sur l impôt dû au titre des huit années suivantes à raison d un neuvième du montant total de la réduction d impôts (soit, in fine, 2% par an). Pour bénéficier de la réduction d impôts, le logement acquis doit être loué dans les douze mois qui suivent la date d achèvement de l immeuble ou dans les douze mois qui suivent l acquisition si elle est postérieure. Remarque : voir au paragraphe 5 le cas particulier pour les zones ultramarines. Exemple : Un ménage qui acquiert un logement neuf BBC en 2013 pour un montant de bénéficie d une réduction d impôts de 18 % du prix de revient ( frais de notaires évalués à ) soit Cette réduction étant répartie sur neuf ans, le ménage pourra donc au mieux 2 diminuer son impôt annuel de pendant 9 ans ( / 9). Un point important à retenir : La réduction d impôts du dispositif Duflot est prise en compte dans le plafonnement annuel des dépenses fiscales à euros. Celle-ci pouvant atteindre euros par an (2%* ), un ménage qui bénéficie d autres réductions d impôts (emplois à domicile, Fonds innovation, ) devra en tenir compte dans son calcul de rentabilité d investissement. Eventuellement, il devra donc arbitrer entre plusieurs dépenses fiscales si la somme de ses réductions dépasse ce plafond de euros. 2. Le prix de revient Le prix de revient retenu pour le calcul de la réduction d impôts est plafonné à un montant global de euros par an (y compris les frais de notaires). Il peut concerner un ou deux biens. En outre, la réduction d impôts ne s applique que sur un prix d achat capé à euros par mètre carré* de surface habitable (décret n du 29 décembre 2012). * le prix d acquisition au mètre carré peut être plus important, mais le montant retenu sera sur la base maxi de /m 2 2 Au mieux car la loi de finances 2013 cape à les différentes déductions voir infra le point important. [Duflot 2013-V1-A] Page 4 sur 9

5 Exemple : Pour un ménage qui acquiert un logement neuf BBC en 2013 de 45 m² pour un montant de hors frais de notaire, le prix de revient retenu est égal à (45 * 5 500). Le ménage bénéficie donc d une réduction d impôts de (18 % * ) répartie sur 9 ans. Sans le plafond par mètre carré habitable, le prix de revient qui aurait pu être pris en considération aurait été de ( frais de notaires évalués à ). 3. Le loyer pratiqué En contrepartie de la réduction d impôts accordée par l Etat à l acquéreur, ce dernier s engage à louer son logement en dessous d un certain plafond de loyer. Ce plafond varie en fonction de la localisation du logement et de sa surface habitable. Ainsi, pour connaître le plafond de loyer qui s applique à un logement, il faut faire le calcul suivant : Plafond de loyer = plafond loyer de la zone * (0,7 + 19/Surface habitable du logement) Un point important à retenir : Le coefficient (0,7 + 19/surface du logement) est arrondi à la deuxième décimale la plus proche sans pouvoir excéder 1,2. On notera que le coefficient est maximisé (égal à 1,2) pour une surface habitable de 38 m 2. La surface habitable est définie ici comme la surface habitable loi Carrez augmentée, dans la limite de 8 m², de la moitié de la superficie des annexes (surfaces réservées à l'usage exclusif de l'occupant du logement et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 mètre : caves, sous sols, réserves ). Le décret n du 29 décembre 2012 fixe les plafonds de loyers mensuels, par mètre carré, par zone pour les baux conclus en Plafonds de loyers par zone Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2 16,52 12,27 9,88 8,59 Les zones géographiques sont définies ci-dessous : - Zone A bis : Paris, petite couronne, Côte d'azur, Genevois français - Zone A : deuxième couronne de Paris jusqu'aux limites de l'agglomération parisienne - Zone B1 : Les agglomérations de plus de habitants, la grande couronne autour de Paris, quelques agglomérations chères : pourtour de la Côte d'azur, DOM, Corse et îles - Zone B2 : Le reste de la zone B1 c'est-à-dire les autres agglomérations de plus de habitants, les autres zones littorales ou frontalières chères, le reste de l'ile-de-france [Duflot 2013-V1-A] Page 5 sur 9

6 Exemple : Un ménage qui acquiert en 2013 un logement neuf BBC type T2 de 45 m² à Paris pourra louer son logement environ 832,6. En effet, il faut multiplier le plafond de loyer de la zone A bis 16,52 par le coefficient 1,12 (0,7 + 19/45) puis remultiplier par la surface habitable (soit ici 45 m²). 4. Les ressources des locataires Autre contrepartie contraignante pour l acquéreur de la réduction d impôts, celui-ci doit louer son logement à des locataires ne dépassant pas un certain plafond de ressources. Il faut également noter que, pour bénéficier de la réduction d impôts, le logement ne peut pas être occupé par un ascendant ou un descendant. Le plafond de ressources dépend du nombre de personnes qui habitent le logement et de la localisation du logement. Le décret n du 29 décembre 2012 fixe les plafonds de ressources des locataires pour les baux conclus en Les ressources du ménage prises en compte sont ici le revenu fiscal de référence de l avant dernière année précédant l année de signature du contrat de location. Pour les baux conclus en 2013, il s agit donc du revenu fiscal de référence de l année Profil du ménage Plafonds de ressources des locataires en loi Duflot pour les baux conclus en 2013 Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2 Personne seule Couple Personne seule ou couple + 1 personne à charge Personne seule ou couple + 2 personnes à charge Personne seule ou couple + 3 personnes à charge Personne seule ou couple + 4 personnes à charge Majoration pour une personne à charge supplémentaire Cas particulier, le dispositif Duflot en Outre mer Le dispositif Duflot concernant les territoires ultramarins répond au même objectif que le dispositif classique. Il est adapté aux départements et territoires outre mer (Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion, Mayotte, Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre-et- Miquelon, Nouvelle-Calédonie, Polynésie française et îles Wallis et Futuna). [Duflot 2013-V1-A] Page 6 sur 9

7 Cependant, il propose une réduction d impôts plus avantageuse qu en métropole : L acquéreur peut ainsi bénéficier d une réduction d impôts de 29 %. 6. Imposition des revenus locatifs Les revenus locatifs procurés par l acquisition et la location d un logement en dispositif Duflot sont taxés au même titre que d autres revenus locatifs. Deux régimes d imposition sont possibles. Le régime micro-foncier Le régime micro-foncier s applique automatiquement si le montant des revenus locatifs perçus est inférieur à euros par an. Un abattement forfaitaire de 30 % vient alors réduire les revenus locatifs. Pour être clair, dans ce cas, seuls 70 % des revenus locatifs sont imposés au titre de l impôt sur le revenu. Les travaux et charges engagés sont compris dans l'abattement forfaitaire. En conséquence, ils ne peuvent pas être déduits des revenus locatifs en plus de l abattement. Le régime réel Le régime réel s applique automatiquement si le montant des revenus locatifs perçus est supérieur à euros par an. Il peut également s appliquer si le contribuable en fait la demande. Dans ce cas précis, le choix du régime réel est irrévocable pendant trois ans. Il s agit de calculer le revenu net foncier en déduisant les charges du revenu locatif brut généré par la location d'un ou plusieurs logements. Les charges déductibles du revenu comprennent : o les travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration, o les impôts fonciers, o les intérêts d'emprunt, o les frais d assurance associés au prêt, les diagnostics, les frais de gestion (procédure, local téléphone, contrat, annonces, déplacement), o les charges de copropriété (la partie imputable au bailleur). In fine, c est donc le revenu net foncier qui sera imposé au barème de l impôt sur le revenu. Exemple : En conséquence, un ménage dont la partie supérieure des revenus est imposée, au titre de l impôt sur le revenu, dans la tranche marginale à 30 % (sans être trop près de la tranche supérieure de 41%) sera imposé à hauteur de 30 % sur son revenu net foncier (sinon 41% pour partie). Si le revenu net foncier est négatif, notamment en cas d endettement important ou lorsque de lourds travaux sont réalisés dans l année, on parle de déficit foncier. Le déficit foncier est imputable sur le revenu global du contribuable, dans la limite annuelle de euros à [Duflot 2013-V1-A] Page 7 sur 9

8 l exclusion du déficit résultant d intérêts d emprunt. On appelle déficit résultant d intérêts d emprunts la différence entre les revenus locatifs et les intérêts d emprunts lorsque ces derniers sont supérieurs aux revenus locatifs (voir exemples). Le déficit foncier supérieur à euros est imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes (mécanisme de report). De même, si les intérêts d emprunt sont supérieurs aux revenus locatifs, le déficit imputable aux intérêts d emprunts est imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes (voir exemples). Exemples 3 : Ex 1-Cas où les intérêts d emprunt sont inférieurs aux revenus locatifs Prenons le cas d un propriétaire qui perçoit de revenus locatifs et qui supporte des charges réparties de la façon suivante : d intérêts d emprunt, de travaux 3 et 800 de taxe foncière. Le revenu net foncier est alors négatif ( ), on parle donc d un déficit foncier de Le montant des intérêts d'emprunt étant inférieur aux revenus locatifs, le déficit de provient en grande partie des autres charges, à savoir : travaux et taxe foncière. Ce montant de est donc intégralement imputable sur le revenu global du contribuable. Ex 2-Cas où les intérêts d emprunt sont supérieurs aux revenus locatifs Prenons maintenant le cas d un propriétaire qui perçoit de revenus locatifs et qui supporte des charges réparties qui se décomposent comme suit : d intérêts d emprunt, de travaux 3 et 800 de taxe foncière. Le revenu net foncier est négatif ( ), on parle donc d un déficit foncier de Le montant des intérêts d'emprunt est supérieur aux revenus locatifs. Le déficit provient des intérêts d emprunt qu à hauteur de ( ) et des autres charges, à savoir : travaux et taxe foncière, à hauteur de Le déficit susceptible d être imputé sur le revenu global du contribuable est dans ce cas de Le déficit imputable sur une année étant plafonné à , le contribuable pourra imputer sur son revenu global et imputera le surplus (1 100 ) sur les revenus fonciers des années ultérieures. De même, le déficit qui provient des intérêts d emprunt (3 000 ) pourra être imputé sur les revenus fonciers des années ultérieures. Conclusion Le dispositif Duflot peut paraître plus avantageux que la dernière version du dispositif Scellier (réduction d impôts de 18 % contre 13 % pour le Scellier en 2012). Cependant, la baisse des plafonds de loyer en /m 2 réduit sensiblement la rentabilité de l investissement locatif en dispositif Duflot. Compte tenu de la formule de calculs retenue pour les plafonds de loyer applicables, la rentabilité de l investissement locatif sera plus importante pour des petites surfaces. C est un point favorable, notamment pour les jeunes locataires. 3 Les exemples ci dessous sont purement illustratifs. Les montants élevés des travaux (situation peu réaliste dans les premières années d'un dispositif Duflot) sont là pour illustrer le principe du déficit foncier. [Duflot 2013-V1-A] Page 8 sur 9

9 Dans le cadre de ce nouveau dispositif, le plafonnement du prix de revient à /m 2 obère parfois la réduction d impôts dans certaines zones tendues. C est principalement le cas de Paris où le prix moyen au mètre carré dépasse euros en mais plus globalement sur une partie de l Ile de France et dans certains centres des grandes métropoles. La volonté, louable, du gouvernement, est de rendre plus vertueux les promoteurs et de les inciter à baisser les prix Pour autant, ce dispositif séduira-t-il beaucoup d investisseurs privés? Eu égard aux prix de marché et aux conditions impératives pour en bénéficier, pour la CFE-CGC, ce n est pas acquis Pour conclure, eu égard à la forte demande et à la faible disponibilité du foncier dans les zones tendues, si l on peut espérer une baisse des prix du logement en France, il est toutefois permis d en douter. * * * 4 Les prix varient de à /m 2 voire plus dans certains quartiers de la capitale (VI ème et VII éme ). [Duflot 2013-V1-A] Page 9 sur 9

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