LE CONTRAT DE BAIL. Le contrat de bail à loyer est un accord entre un bailleur qui cède l usage d une chose et un locataire qui en paie le loyer.

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1 LE CONTRAT DE BAIL 1. Définition Le contrat de bail à loyer est un accord entre un bailleur qui cède l usage d une chose et un locataire qui en paie le loyer. 2. Distinction avec d autres contrats Le bail à ferme non agricole se distingue du bail à loyer quant à l objet loué. Le fermier doit tirer profit de la chose louée, contrairement au bail à loyer où l objet - appartement par exemple - est improductif. Ex.: gérance d un café restaurant agencé Le droit d usufruit (art. 745 CC) et le droit d habitation sont des droits réels limités opposables aux tiers qui confèrent à leurs titulaires le droit d user de la chose mais aussi d en tirer des revenus. Les droits du locataire sont par contre de nature uniquement personnelle et, de ce fait, ne sont opposables qu au bailleur. L occupation illicite de locaux (squatters) n implique pas de bail puisqu il n y a pas d accord avec le bailleur. Celui-ci ne peut invoquer l expulsion qu en rapport avec les règles de la possession (art. 926 et ss CC) ou de la propriété (art CC). Le squatter est cependant redevable envers le propriétaire d un dédommagement équitable pour occupation de la chose, dédommagement qui correspond, en valeur, au loyer. La distinction entre bail à loyer et bail à ferme n est pas toujours nécessaire. En effet, les règles valables pour le bail à loyer le sont aussi pour le bail à ferme; seules quelques dispositions diffèrent parmi lesquelles citons : le retard dans le paiement du fermage les délais et termes du congé la protection contre le congé dans le bail d habitation familiale la mort du fermier etc. 3. Objet du contrat Les articles du CO s appliquent aux contrats de location portant sur : des choses immobilières : logements, locaux commerciaux, terrains, places de parc, entrepôts, etc. des choses mobilières : voitures, machines, coffres-forts, appareils ménagers, automates, etc. Le CO prévoit des dispositions particulières selon l objet du contrat. En ce qui nous concerne, nous nous bornerons à traiter les baux immobiliers et plus particulièrement les logements et les baux commerciaux. Le bail à ferme agricole, quant à lui, est régi par des dispositions complémentaires dans la loi sur le bail agricole du 4 octobre CBD/GYB tiré de EPC 1

2 4. Distinction entre logements et locaux commerciaux art. 253 a et 253 b Sont considérés comme logements, selon la loi, les locaux dont la fonction est d être habités: villas, appartements, chambres isolées, meublées ou non. Peu importe qu il s agisse d une résidence secondaire ou principale. Certaines catégories de logements sont soumises par le code à des dispositions particulières. Les dispositions de protection contre les loyers et congés abusifs ne sont pas applicables pour: les logements de 6 pièces et plus et de luxe les logements de vacances loués pour 3 mois au moins les logements subventionnés par les pouvoirs publics Sont considérés comme locaux commerciaux les locaux destinés à l exercice d une profession: bureaux, ateliers, magasins, dépôts, salles de spectacles, etc. Le bail commercial ne jouit pas en Suisse de dispositions particulières sauf pour ce qui concerne la durée du congé, la prolongation du bail, le droit de rétention du bailleur et le transfert du bail. Les choses qui sont cédées avec l objet du bail, à savoir machines, meubles, vitrines, etc. sont assimilées aux règles régissant le bail commercial et les logements. Obligations des parties En vous aidant du CO, citez et résumez en quelques mots les obligations : Obligations du locataire Obligations du bailleur CBD/GYB tiré de EPC 2

3 5. Forme du contrat de bail Le contrat de bail n est soumis à aucune forme particulière. Toutefois les parties peuvent décider que celui-ci sera obligatoirement passé par écrit. Le bail peut être signé par l un des époux ou par les deux. Cependant, l art CC précise «qu un époux ne peut, sans le consentement exprès de son conjoint, résilier le bail». 6. Le paiement du loyer Principe Le locataire paie son loyer d avance pour chaque mois. Le contrat peut fixer d autres modalités de paiement. Le preneur doit conserver, avec soin, les récépissés de manière à fournir les preuves nécessaires demandées par le bailleur en cas de litige. Le loyer se prescrit dans un délai de 5 ans (art. 128 ch.1 CO). Toutes les dispositions - suspension, interruption de la prescription - sont applicables au bail. Retards Pour contraindre le locataire à payer son loyer, le propriétaire à plusieurs moyens à sa disposition : Le loyer est payable par trimestre à l avance, mais recevable par mois et d avance. En conséquence, le propriétaire peut, en cas de retard, exiger que le locataire paie son loyer par trimestre d avance L exercice du droit de rétention pour les locaux commerciaux : ce droit permet au bailleur de retenir les meubles garnissant les locaux, en cas de retard dans les paiements du loyer. Ce droit s exerce généralement en demandant une prise d inventaire à l Office des Poursuites. La procédure de poursuites contre le locataire. La réalisation du dépôt de garantie (art. 257 e CO). Pour les baux d habitation, le bailleur ne peut exiger un dépôt supérieur à 3 mois de loyer. La résiliation du bail et la procédure d expulsion (art. 257 d CO). Si le locataire est en retard d un terme, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu à défaut de paiement, il résiliera le bail. 7. Délais et termes du congé/délais de résiliation Pour les baux conclus pour une durée déterminée (terme fixe), le contrat se termine - sans congé - à la date prévue par accord préalable des parties (art. 266 CO). Si le contrat est reconduit, il devient un contrat de durée indéterminée (266 al 2 C). Pour les baux de durée indéterminée, le bailleur et le locataire peuvent donner le congé en respectant les délais prévus dans le contrat ou dans les usages locaux. Si le contrat ne prévoit rien, on appliquera les dispositions du CO art 266 ss. Habitations Locaux commerciaux Chambres meublées Immeubles (garages, surfaces non bâties, etc.) Choses mobilières Préavis de 3 mois pour la fin d un trimestre de bail Préavis de 6 mois pour la fin d un trimestre de bail Préavis de 2 semaines pour la fin d un mois de bail Préavis de 3 mois pour la fin d un semestre de bail Préavis de 3 jours pour n importe quel moment CBD/GYB tiré de EPC 3

4 Si aucune des parties ne donne le congé dans les délais prévus, le contrat est reconduit tacitement pour un nouveau terme. Le locataire peut restituer la chose sans observer les délais et peut même être libéré de ses obligations envers le bailleur s il lui présente un nouveau locataire qui soit solvable et que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser (art. 264 al 1 CO). 8. Congé abusif (Art. 271 et ss CO) Le congé donné par le bailleur est considéré comme abusif et devient de ce fait annulable dans les cas suivants : le locataire fait valoir des prétentions découlant du contrat le propriétaire cherche à imposer une modification unilatérale du bail défavorable au locataire ou une augmentation du loyer (peut-être contestée dans les 30 jours ; la cas échéant, procédure auprès de l autorité de conciliation) le propriétaire fait pression de cette manière pour forcer le locataire à acheter son appartement pendant une procédure de conciliation en raison d un changement dans la situation familiale du locataire En outre, le locataire peut demander une prolongation du contrat de bail de durée déterminée ou indéterminée si la résiliation du contrat aurait, pour lui et sa famille, des conséquences pénibles (art. 272 CO). La prolongation peut être de 4 ans au maximum pour les logements et de 6 ans au maximum pour les locaux commerciaux. 9. Autorités et procédure (art. 274 ss CO) Les cantons sont libres de désigner leurs propres autorités en matière de bail. Ils sont en particulier libres d instaurer un tribunal des baux pour régler les litiges entre bailleurs et locataires (Commissions de conciliation). Les autorités doivent être choisies paritairement, c est-à-dire qu elles doivent représenter équitablement les parties concernées. Les compétences de ces autorités sont les suivantes: conseiller les parties sur leurs droits et leurs obligations tenter de trouver une conciliation à moindre frais entre les parties rendre des décisions si l accord entre les parties n est pas trouvé transmettre les requêtes du locataire dans le cas d une procédure d expulsion faire office de tribunal arbitral à la demande des parties La procédure est gratuite, sauf cas exceptionnels, où des frais peuvent être mis à la charge de l une des parties. 10. Le prêt à usage et le prêt de consommation Le prêt à usage est un contrat par lequel le prêteur s oblige à céder gratuitement l usage d une chose que l emprunteur s engage à lui rendre après s en être servi. L emprunteur supporte les frais ordinaires d entretien de la chose prêtée: il doit par exemple nourrir les animaux prêtés. Si le contrat n a pas prévu de date pour la restitution de la chose, l emprunteur peut réclamer la chose à tout moment. CBD/GYB tiré de EPC 4

5 Le prêt de consommation est un contrat par lequel le prêteur s oblige à transférer la propriété d une somme d argent ou d autres choses fongibles à l emprunteur, charge à ce dernier de lui en rendre autant de la même espèce et qualité. Le prêteur ne peut réclamer des intérêts que s ils ont été stipulés. Si le taux n a pas été fixé, c est le taux usuel pour les prêts de même nature qui est applicable. Si le contrat n a pas prévu de date pour la restitution de la chose, l emprunteur a, sauf dispositions particulières du contrat, 6 semaines pour la restitution à partir de la date de la première réclamation du prêteur. 11. Répétition 1. Dans quels cas un loyer n est-il pas considéré comme abusif? (2) 2. Dans quels cas un loyer est-il considéré comme abusif? (2) 3. Que peut faire le locataire lorsque le preneur n effectue pas les grosses réparations indispensables? 4. Vous avez loué un appartement non-meublé à Marly. Le contrat signé le 31 mars ne prévoit aucun délai pour signifier le congé. Le 5 décembre de la même année, vous désirez résilier le contrat pour le délai le plus proche. a) Selon les usages cantonaux, quel sera le terme de résiliation le plus proche et jusqu à quelle date devez-vous envoyer votre lettre recommandée? b) Que pouvez-vous faire si vous devez absolument déménager à Genève (nouvel emploi) le 31 décembre? CBD/GYB tiré de EPC 5

6 5. Le 15 janvier, vous avez loué une chambre meublée. Le 17 mars, vous décidez de résilier votre contrat de bail. Jusqu à quand êtes-vous tenu de payer votre loyer? 6. Quel est le délai légal octroyé au locataire pour contester une augmentation de loyer? 7. Dans quels cas le congé donné par le bailleur est-il annulable? (3) 8. Un apprenti est un fan de musique et branche ses appareils très forts souvent jusque tard dans la nuit. Les autres locataires se plaignent. Quel droit viole-t-il? 9. Prêt à usage ou prêt de consommation? a. Je prête fr à un ami : b. Je prête un disque à mon cousin : c. Un agriculteur prête un tracteur à son voisin : d. Marie prête 3 kg de sucre à sa voisine : 10. A quel type d immeubles loués s applique le droit de rétention? En quoi consiste-t-il : Comment le bailleur peut-il faire exercer ce droit? 11. Le locataire demande à son bailleur le remplacement des ampoules électriques de son appartement. Peut-il l exiger? Justifiez votre réponse. 12. Le chauffe-eau d un appartement est défectueux. Que peut faire le locataire? CBD/GYB tiré de EPC 6

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