LE STATUT DES BAUX COMMERCIAUX

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1 LE STATUT DES BAUX COMMERCIAUX Les baux dérogatoires La durée et le droit au renouvellement La fixation et la révision du loyer juillet 2015

2 Introduction Statut d ordre public o Location d immeubles ou de locaux dans lesquels est exploité un fonds Exploitant doit être inscrit au RCS ou RM Commerçant ou industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés Chef d une entreprise immatriculée au répertoire des métiers Protection du locataire o Garantir la pérennité de l activité o Protéger le locataire sur les changements de loyers o Conférer un droit au renouvellement au locataire Réforme des baux commerciaux o Loi Pinel du 18 juin

3 Les baux dérogatoires au statut des baux commerciaux Le bail dérogatoire permet de conclure un bail pour une durée inférieure à 9 ans o La durée des baux dérogatoires est limitée À 2 ans pour les baux conclus ou renouvelés avant le 1 er septembre 2014 À 3 ans pour les baux conclus ou renouvelés après le 1 er septembre 2014 La limite porte sur la durée totale du bail ou des baux successifs o Le bail dérogatoire ne se présume pas La volonté des parties de déroger au statut des baux commerciaux doit être claire et non équivoque Le bail dérogatoire ne peut pas être un bail verbal - 3 -

4 Les baux dérogatoires au statut des baux commerciaux A l expiration du bail dérogatoire o En principe, le bail cesse de plein droit Le locataire ne bénéficie d aucun droit au renouvellement Le bailleur n est pas tenu de verser une indemnité d éviction au locataire 2 situations à distinguer Occupation des locaux pour une durée 3 ans - 4 -

5 Les baux dérogatoires au statut des baux commerciaux Situation en fin de bail o Occupation d une durée inférieure à 3 ans Il est possible de renouveler ou de conclure un nouveau bail dérogatoire Dans la limite globale de 3 ans o Occupation du local par le locataire au-delà des 3 ans Il est important que le bailleur manifeste au locataire sa volonté de ne pas poursuivre la location A défaut, si le locataire est laissé dans les lieux sans opposition du bailleur» Naissance d un nouveau bail commercial dès le lendemain du jour d expiration du bail Règle qui s appliquait avant la loi Pinel Pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1 er septembre 2014» Le bailleur dispose d un délai d un mois à compter de l expiration pour manifester sa volonté d échapper au statut des baux commerciaux - 5 -

6 Durée et renouvellement du bail commercial Droit au renouvellement du bail commercial o La location doit entrer dans le champ d application des baux commerciaux Le preneur doit être immatriculé L immatriculation doit correspondre à l activité exercée dans les locaux» Condition à apprécier lors de la demande par le locataire du bénéfice du droit au renouvellement A défaut, en l absence d immatriculation Le congé avec refus de renouvellement sans indemnité d éviction est valable o Deux conditions doivent être respectées pour bénéficier du droit au renouvellement Exploitation effective du fonds par le locataire pendant au moins 3 ans Détention de la propriété du fonds - 6 -

7 Durée et renouvellement du bail commercial Droit au renouvellement du bail commercial o Ce droit appartient au preneur et non au bailleur o Le renouvellement n est pas automatique Il peut être mis en œuvre par le bailleur Congé avec offre de renouvellement donné par le bailleur» Le congé doit être délivré au moins 6 mois à l avance» Il doit être notifié par acte extra-judiciaire ou par lettre recommandée avec accusé réception Date du congé = 1 ère présentation de la LRAR L acceptation du locataire peut être tacite» Le locataire a toujours la possibilité de décliner l offre sans avoir un préavis à respecter - 7 -

8 Durée et renouvellement du bail commercial Droit au renouvellement du bail commercial o Il peut être demandé par le locataire La demande doit obligatoirement être faite par acte extra-judiciaire Irrecevabilité de la lettre recommandée AR La demande doit reproduire dans la signification l alinéa 4 de l article L du code de commerce» Sous peine de nullité de la signification Délai de le demande Dans les 6 mois qui précèdent l expiration du bail Ou à tout moment au cours de la prolongation du bail o Délai de réponse du bailleur 3 mois à compter de la signification Le silence vaut acceptation du principe du renouvellement du bail - 8 -

9 Comment déterminer le loyer du bail commercial? 3 niveaux de réflexion Fixation du loyer initial Révision du loyer Fixation du loyer du bail renouvelé - 9 -

10 Fixation du loyer initial o Le loyer en tant que tel C est un élément essentiel du contrat de bail A défaut de loyer, le bail n existe pas Principe de liberté contractuelle dans la fixation du montant Pas de minima ou de maxima imposés» Attention aux loyers dérisoires Assimilés à une absence de loyer

11 Fixation du loyer initial o Le loyer peut être Fixé de façon forfaitaire Montant forfaitaire annuel Variable En fonction d une clause de recettes Binaire» Il possible de prévoir un minimum garanti» La notion du CA doit être définie dans le contrat de bail Prise en compte ou exclusion des rabais accordés, des marchandises restituées pour commandes annulées, des ventes à crédit, etc. Fixe et variable

12 La fixation du loyer initial o Indexation du loyer Il est possible de mettre en place une clause d échelle-mobile Il s agit d un mécanisme d indexation en fonction d un indice de référence choisi par les parties» Indice librement choisi par les parties: ILC, ILAT, ICC Périodicité de révision déterminée librement dans le contrat de bail Il est possible de demander une révision judiciaire du loyer» Lorsque le loyer indexé excède de plus d 1/4 le loyer initial» Cette révision est lissée afin que l augmentation soit limitée à 10 % du loyer acquitté en N-1 Concerne uniquement les baux conclus ou renouvelés à compter du 1 er septembre 2014 o Ne correspond pas à la révision triennale La clause d indexation s applique automatiquement

13 La révision triennale des loyers o La révision triennale n est pas automatique Elle s applique sur demande de l une des parties au contrat de bail La demande peut être réalisée par acte d huissier ou LRAR» La demande doit obligatoirement indiquer le montant du nouveau loyer La demande de révision ne peut être formée qu une fois tous les 3 ans La période de 3 ans se décompte à partir» De la date d entrée en jouissance du locataire» Du point de départ du bail renouvelé» Du jour où le nouveau prix est applicable

14 La révision triennale du loyer o La révision triennale du loyer est plafonnée À la variation de l un des indices suivants Indice des loyers commerciaux (ILC)» Applicable aux activités commerciales et artisanales Indice des loyers des activités tertiaires (ILAT)» Applicable aux activités autres que commerciales ou artisanales Indice du coût de la construction» Ne peut plus être utilisé pour la révision triennale des loyers Baux conclus ou renouvelés à compter du 1 er septembre

15 La révision triennale du loyer o Dans certains cas, la révision triennale n est pas plafonnée En présence d une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité Cette modification doit avoir entraîné une variation de + 10 % de la valeur locative Pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 1 er septembre 2014 Le loyer ne pas varier de + 10 % par rapport au loyer N-1» L augmentation est lissée mais non plafonnée o Date d effet de la révision La date d effet correspond à la date de la demande de révision Avant la loi Pinel, la date d effet correspondait à la demande du bailleur ou la date d effet fixée rétroactivement» Modification législative d application immédiate qui s applique aux baux en cours

16 Le loyer renouvelé o Le montant du loyer des baux renouvelés doit correspondre à la valeur locative des locaux Il s agit d une disposition d ordre public Cette mesure vise à protéger le locataire d une forte hausse de loyer o Le loyer renouvelé est plafonné Uniquement pour les baux d une durée de 9 ans Pas de plafonnement du loyer renouvelé en cas de» Renouvellement d un bail conclu pour une durée supérieure à 9 ans» Renouvellement d un bail d une durée supérieure 12 ans par l effet d une tacite prolongation Limité à la variation de l indice de référence ILC ou ILAT en fonction de l activité» Suppression de la référence à l ICC pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 1 er septembre

17 Le loyer renouvelé o Calcul du plafonnement En présence de l indication dans le bail de la valeur de l indice au jour de la conclusion du bail Variation entre l indice publié et l indice indiqué dans le bail En l absence d indication sur la valeur de l indice au jour de la conclusion du bail Variation calculée sur une période de 9 ans antérieure au dernier indice publié

18 Le loyer renouvelé o Cas où le loyer du bail renouvelé n est pas plafonné Baux conclus pour une durée > à 9 ans Bail d une durée > à 12 ans par l effet d une tacite prolongation Modification notable Des caractéristiques du local De la destination du local Des obligations des parties Des facteurs locaux de commercialité o Lissage du déplafonnement Pas d augmentation du loyer N supérieure à 10 % du loyer acquitté en N

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