Évitons toute confusion. Si le secteur vitivinicole

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1 N o e trimestre 2013 Actifs alternatifs 51 La vigne française enivrera-t-elle les investisseurs du monde entier? par Patrick Ribouton Directeur des Produits de Diversification, La Francaise Real Estate Managers Je suis une classe d actifs immobiliers établie sur une matière vivante, qui combine également la valeur d entreprise et peut être à la croisée du luxe Je suis, je suis? L investissement viticole! Évitons toute confusion. Si le secteur vitivinicole doit beaucoup à l empire romain, il lui doit surtout une sémantique qui distingue nettement deux marchés : le marché viticole, qui tire ses racines de vitis, vinifera, la vigne ; le marché vinicole, qui découle de vinum, vini, le vin. Ces deux marchés sont liés mais réagissent chacun à des logiques qui leur sont propres. Le marché des vins est, par essence, très «volatil» en raison des aléas climatiques et des variations de qualité sur les millésimes. Il peut même, en présence de tensions sérieuses de marché, devenir franchement spéculatif. Tel ne saurait être le cas du marché viticole qui réagit aux tendances lourdes du marché des vins et nécessite au surplus une implication et des choix structurants à très long terme. Marché vinicole : la mondialisation a du bon! Depuis plus de quinze ans, c est chaque année la même litanie. La surproduction mondiale de vin fait les choux gras de la presse économique. Mais rares sont les observateurs à avoir relevé que celleci s étiolait jusqu à représenter, en 2011, le niveau le plus faible jamais enregistré au cours des vingt dernières années. Ce constat est, à dire vrai, le fruit d un double mouvement : croissance mondiale de la consommation et contraction des surfaces viticoles en production. u Côté surface, plus de hectares ont été arrachés dans le monde au cours des dix dernières années, et c est en Europe qu on enregistre l effort le plus notable. Sous l impulsion de primes conséquentes à l arrachage, la communauté européenne a ainsi favorisé la restructuration du vignoble, accompagnant en cela la mutation régulière et ininterrompue des modes de consommation. Dans la vieille Europe, «on boit moins mais mieux», c està-dire plus qualitatif. Nombre d hectares de vins de pays ou assimilés ont ainsi été rayés de la carte et des comptoirs. u Côté consommation, la fourmilière chinoise nourrit les plus grands fantasmes. Il faut dire qu avec seulement 1,3 litre de vin per capita, contre plus de 3 litres pour le tout proche voisin hongkongais, certains peuvent y voir une manne quasi infinie. La multiplication régulière des millionnaires et leur volonté d accéder à un World-Wide Life-Style ont déjà fait exploser le marché des très grands crus, jusqu à les transformer en véritables valeurs spéculatives. En attendant l Inde De là à transformer tous les vins en or, il y aurait un pas difficile à franchir si ce mouvement était l exclusive de la Chine. Or d autres pays, comme les États-Unis et le Brésil, sont en phase de croissance. Les États-Unis sont d ailleurs devenus le premier marché du vin au monde. L ex-europe de l Est enregistre des croissances fulgurantes, et personne n évoque encore l Inde, dont les barrières douanières forment aujourd hui d infranchissables remparts.

2 52 IEIF Réflexions Immobilières Actifs alternatifs Graphique 1 Le rapport production/consommation de vin en Mhl, évolution depuis 2000 et prévision jusqu à Production mondiale de vin (Mhl) Évolution de la consommation mondiale de vin Écart production/consommation (éch. droite) Sources : OIV-Vinexpo/ISW. Prévisions à moyen terme éminemment favorables Les GFV 3, le marché viticole accessible aux particuliers L étude prospective ISWR 1 sur l évolution des marchés mondiaux, combinée aux statistiques de production de l OIV 2, laisse même clairement entrevoir à terme une demande supérieure à l offre (graphique 1). Exit la surproduction frictionnelle nécessaire à l animation du marché. Chaque centilitre serait mis à contribution. Au demeurant, cette prévision pourrait même être vérifiée beaucoup plus tôt. En effet, l exceptionnelle faiblesse de la récolte mondiale 2012, pour cause de conditions climatiques défavorables, pourrait bien plonger le monde du vin en déséquilibre dès cette année. Il convient malgré tout de rester prudent. Peu de temps avant le dernier salon Vinexpo qui se tenait, cette année, du 17 au 21 juin, à Bordeaux, la Chine annonçait des mesures de rétorsion à l encontre des vins, en réaction à la position adoptée par la CEE sur les panneaux photovoltaïques. On susurre ici que d importants stocks ont été constitués par les Chinois On souffle là que les vins achetés sont plus souvent offerts que bus Et alors? Ayons juste en mémoire que 85 % des vins vendus en Chine sont chinois et que les États-Unis, en leur temps, ont également pris en otage les vins français avant de devenir le premier marché mondial. Durant des décennies, le foncier viticole a cultivé ses barrières à l entrée. L importance des capitaux à mobiliser, l accès à la connaissance et au savoirfaire, la mise en place d un contrôle des structures, l instauration d organes régulateurs (Safer 4 ), etc., ont formé autant d obstacles souvent dissuasifs. On héritait plus souvent qu on achetait. Il fallut attendre la fin des années 1970 et l avènement des premiers groupements fonciers agricoles investisseurs pour autoriser l accès de tiers non affiliés et non sachant aux vignobles. Baptisés GFV pour les distinguer des groupements à caractère strictement agricole, ils réunissent un nombre limité de personnes physiques soucieuses de détenir collectivement un domaine en vue d en confier l exploitation à un tiers. La Française REM lançait ainsi, en 1978, son premier fonds, le GFV Château Belgrave, qui prenait pour support la propriété éponyme (Grand Cru classé 1855, Bordeaux Haut-Médoc), une propriété «usée» mais pétrie de potentiel. Ce premier investissement donnait le «la» d une stratégie de développement ininterrompue depuis lors, qui a conduit La Française à sceller vingtcinq fonds autour de quelque trente-cinq domaines sélectionnés au sein des principales régions viticoles françaises. 1. International Wine & Spirit Research. 2. Organisation internationale de la vigne et du vin. 3. Groupement foncier viticole. 4. Sociétés d aménagement foncier et d établissement rural.

3 N o e trimestre 2013 Actifs alternatifs 53 Graphique 2 Comparaison de l évolution du foncier viticole et du CAC 40 depuis 1994 base 100 en Évolution foncier «crus premiums» Évolution foncier «crus moyens» CAC 40 Taux annualisé 8,77% Taux annualisé 3,45% Taux annualisé 3,22% Source : La Française REM. Si cette formule d accès au marché viticole, contrainte par une réglementation sévère sur le niveau des loyers, est demeurée relativement confidentielle faute d appel public à l épargne, les GFV ont néanmoins permis à plusieurs milliers d investisseurs particuliers d accéder à des actifs exclusifs empreints tout à la fois d une valeur immobilière, d une valeur économique, sans omettre une dimension culturelle et identitaire très forte. Collectivement, quelques milliers d euros suffisent là où des millions sont individuellement nécessaires, autorisant ainsi la parfaite diversification patrimoniale. Double avantage. L accès à cette classe d actifs fait d autant sens qu elle est douée de réelles vertus. Cet actif décorrélé assure également une très bonne protection contre l inflation. Les performances sont, elles aussi, de tout premier ordre : des TRI de 9,6 à 5 % sur les fonds constitués et dénoués par La Française. Qui plus est, ces performances s entendent hors avantages vins (option d achat à un tarif «propriétaire») et hors avantages fiscaux (exonération partielle de droits de mutation à titre gratuit et d ISF), qui sont le pendant de loyers réglementés mais qui, selon la formule consacrée, ne présagent en rien des performances futures. Double trajectoire. Les choix d investissement sont particulièrement déterminants. La tendance du boire moins mais mieux, tout comme le développement du marché mondial des vins fins, a fait les beaux jours des terroirs viticoles les plus exclusifs (graphique 2). Les terroirs AOC 1 les plus modestes n ont pas du tout connu la même trajectoire. Ils enregistrent, dans le meilleur des cas, un maintien de leur valeur en euros constants. Au final, et suivant en cela les grandes tendances du marché des vins, le fossé n a cessé de s accroître entre le haut de gamme et le bas de gamme. Les dernières anticipations macroéconomiques laissent toutefois entrevoir des jours meilleurs pour les productions et, donc, pour les terroirs plus modestes. Nouveauté 2013 : Une offre TEPA pour les particuliers. Soucieuse de répondre à tous les besoins identifiés, La Française a, plus récemment encore, déployé son offre viticole à destination de ceux qui, dans le cadre du placement privé, souhaitaient réaliser un investissement viticole pour bénéficier des avantages fiscaux attachés au dispositif TEPA (réduction de 50 % de l ISF et de 18 % sur l IRPP). La stratégie d investissement est, dans ce cas, ajustée aux montants investis. comme aux institutionnels En considérant les vertus viticoles, et consciente que la diversification n est pas l apanage que des particuliers, La Française a également lancé, en 2012, à destination d investisseurs avertis et institutionnels, la première Sicav du genre Viticole. «LFP Grands Vignobles de France» est formée autour d une stratégie d actifs premium. Elle propose de capitaliser 1. Appellation d origine contrôlée.

4 IEIF Réflexions Immobilières Actifs alternatifs La Francaise Real Estate Managers 54 sur la gestion proactive du gérant : celui-ci assure le contrôle de l exploitation. u Outre la maîtrise de la durée de détention, le gérant a toute latitude pour agir sur la création de valeur verticale (valeur d entreprise). Par l amélioration des différents process allant de la taille de la vigne jusqu à la distribution des vins, il met à profit tout son réseau et son savoir-faire en s adjoignant quelques-unes des compétences les plus pointues du marché (œnologie, viticulture, etc). u Le gérant agit également et surtout sur la création de valeur horizontale : en présence d une valeur Graphique 3 Marché foncier viticole évolution depuis 1991, base 100 en Pauillac Crozes-Hermitage 500 Margaux Champagne 400 Châteauneufdu-Pape Source : Safer Canon Fronsac Beaujolais Fronsac Muscadet-Sèvre et Maine Sauternes

5 N o e trimestre 2013 Actifs alternatifs 55 d entreprise supérieure à sa valeur immobilière, la propriété accroît ses surfaces de production. Ces acquisitions sont menées sur la base d une valeur foncière de marché inférieure à celle de la valeur d entreprise : un hectare acheté 2 millions d euros sera valorisé 15 millions d euros en valeur d entreprise telle peut être la promesse de cette croissance horizontale pour un premier cru classé du Médoc! Étonnez-vous alors que près de 90 % des surfaces de l appellation Pauillac et plus de 90 % de celle en Saint-Julien soient aujourd hui contrôlées par des grands crus classés (graphique 3) Et demain? La décennie 1980 a été incontestablement marquée par l arrivée de nouveaux investisseurs. Les institutionnels se sont tous, sauf exception, inscrits durablement dans le paysage. On avait également fait grand cas de quelques acquisitions japonaises Bien loin de détrôner la présence belge au premier rang des investisseurs étrangers à Bordeaux, leur appétit viticole avait nourri quelques fausses appréhensions. Qu en est-il des investisseurs chinois? Deux propriétés par mois, c est le rythme actuel des acquisitions bordelaises menées par l empire du Milieu. Après avoir jeté leur dévolu sur des domaines auréolés de noms évocateurs, ceux-ci n hésitent plus à réaliser des acquisitions majeures dont les montants flirtent ou dépassent les 20 millions d euros. Très bientôt, si ce n est déjà fait, ils comprendront que la valeur viticole réside plus dans la consistance du terroir que dans l organisation et le caractère des vieilles pierres... Au final, nos très grands terroirs viticoles sont à l image des 800 hectares de Pomerol, une quantité finie. Leur production, lourdement réglementée, entretient un volume limité et une rareté assortie d une qualité contrôlée. Ils forment, pour ces raisons, une production non délocalisable et constituent un patrimoine économique enviable. Paradoxalement, viser aujourd hui l investissement viticole, c est peut-être aussi parier sur le développement des pays émergents : sur l évolution de leur pouvoir d achat, sur l adhésion à des codes de consommations mondiaux normalisés, etc. C est certainement pour cela que les Chinois marqueront demain, en plus grand nombre encore, de l intérêt pour détenir nos beaux et grands terroirs.y

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