Michel SALMON Architecte D.P.L.G. 17, rue Charles Lecocq PARIS Tél : Mob : e :

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1 M. S Paris, le 28 avril Objet : Michel SALMON Architecte D.P.L.G. 17, rue Charles Lecocq PARIS Tél : Mob : e : Cabinet CB2I A l attention de M. CACCIAGUERRA 3, rue Michel Peter PARIS - Audit de l immeuble. Concerne : le Syndicat des Copropriétaires de l immeuble situé 18 rue Lacretelle à PARIS XV e Jardin Monsieur, Faisant suite à notre visite du 23 avril dernier, vous trouverez ci-dessous mon rapport concernant l état de l immeuble. Façade sur rue: Des réparations de l embase des murs ont été effectuées de part et d autre de la porte d entrée, mais celles n ont pas été réalisées dans les règles de l art et doivent être de nouveau réparées. A plusieurs endroits on peut observer que d autres réparations de pierre n ayant pas tenu dans le temps nécessitent d être reprises. Balcon du 6 e étage :. La corniche située sous ce balcon laisse apparaitre des infiltrations tout comme dans l appartement du 5 e étage. 1 sur 9

2 Les nez de dalle des balcons ne sont pas protégés : la mise en place de profilés formant goutte d eau permettrait d éviter les salissures actuelles. Les scellements de garde-corps sont à revoir au 6 e étage. Lisses décollées Le bandeau situé en plancher haut du 6 e étage n est pas protégé contre les intempéries : zinc ou peinture métacrylique à prévoir. Façades sur cours : La structure de l immeuble comporte une armature en béton armé. On peut observer, en particulier sur les angles sortant des poussées de fer ayant provoqué l éclatement du béton. Le remplissage entre les points porteurs est réalisé en briques de Vaugirard d une épaisseur de 11 cm. La faible épaisseur de ces murs contribue à l apparition de condensation sur les parois verticales intérieures, aussi bien dans les parties communes que dans les appartements. Dans ces derniers, la mise en place de fenêtres comportant un double vitrage ne peut qu aggraver ce phénomène, si aucune isolation thermique des murs n a été réalisée, à 2 sur 9

3 fortiori si les menuiseries ne sont pas équipées de prises d air neuf dans les pièces sèches. Autre phénomène aggravant : les prises d air visibles en façade ont souvent été condamnées à l intérieur des appartements. Les briques sont détériorées à de nombreux endroits : porosité, descellement. Aucune protection (étanchéité) n a été prévue sur la face supérieure des garde-mangers : zinc ou peinture métacrylique à prévoir. Dans la petite cour la gaine d extraction est en très mauvais état dans sa partie supérieure Façade sur jardin : Les murs de façade présentent les mêmes caractéristiques que sur cour. Un ravalement a été réalisé. Les briques ont été peintes. Les lisses de garde-corps sont attaquées par la rouille et décollées de leur support à de nombreux endroits. La peinture appliquée sur les appuis de fenêtres et des balcons est épaufrée et de petites fissures apparaissent. Les joints périphériques des menuiseries ne sont pas en bon état en particulier les seuils de portes fenêtres. Le lierre en provenance de la propriété voisine a commencé à investir la partie basse de la façade (côté 20rue Lacretelle). Couverture, descentes pluviales : Toutes les pans de toitures nécessitent un sérieux nettoyage. L entreprise TCAZ, présente le jour de la visite a noté que de nombreuses réparations ont déjà été effectuées sur la couverture. Pour l instant aucune fuite n a été détectée, mais son état général n est pas bon. Trois descentes en fonte situées dans les cours sont fuyardes et doivent être rapidement remplacées, de même que plusieurs raccordements. Ces travaux pourront être exécutés par des cordistes. 3 sur 9 Caves: Les marches de l escalier d accès nécessiteraient d être réparées Tous les objets entreposés dans les parties communes doivent être évacués pour la sécurité de l immeuble contre les incendies. Il sera préférable de remplacer les pièces de

4 moquette recouvrant le sol par un lit de graviers. Le taux d humidité des murs des caves se situe dans la bonne norme. Les maçonneries sont en bon état. Le réseau d alimentation en eau en acier galvanisé est lui aussi en bon état. Les colonnes montantes doivent être repérées au niveau des robinets d arrêt. L installation électrique est correcte. L alimentation gaz a été refaite. Parties communes: L ascenseur doit être remis aux normes. Sol des couloirs et des escaliers : état correct. Accès au dernier étage : une r é v i s i o n d e s b a r r e s m é t a l l i q u e s maintenant la moquette de l escaliers nécessaire. Les murs ont subi de nombreux chocs. De nombreuses traces d humidité apparaissent en périphérie des fenêtres : pont thermique lié à la faible épaisseur des murs et manque d entretien. La peinture qui a été appliquée sur les parties en bois (plinthes, fenêtres) s écaille et n est surement pas microporeuse. Les fenêtres auront besoin d une révision. Les trous de buée doivent être débouchés. Certains joints sont à remplacer. Visite des appartements Un questionnaire concernant les désordres pouvant exister dans les appartements a été envoyé par le Cabinet CB2I. Cinq fiches ont été renvoyées. Trois Copropriétaires étaient présents le jour de la visite : 4 sur 9

5 Appartement de M. GUINGAND, loué à M. & M me FOURNIER au 5 e étage drote : - Une tâche d humidité a été constatée en plancher haut de la chambre située au fond de l appartement côté rue. Un taux d humidité de 40% a été mesurée avec le testeur. Cette infiltration provient très probablement du balcon surplombant en partie la chambre, au 6 e étage de l immeuble, car depuis la fenêtre de la chambre du 5 e on peut aussi observer des traces d infiltration en partie inférieure de la corniche. - Par ailleurs, il a été signalé qu en cas de fortes pluies l eau rebondissait sur le garde-corps, puis sur la fenêtre de manière anormale. La mise en place en place d un profilé métallique formant goutte d eau sur la rive du balcon permettrait de résoudre ce problème. Ceci pourra être réalisé en même temps que la réfection de l étanchéité du balcon du 6 e. - Scellement du garde-corps à revoir. - Depuis la fenêtre de la chambre sur cour, on peut constater que la descente pluviale est percée Appartement de M. BELLANGER, loué à M. & M me FIACK au 6 e étage droite : - Des traces de moisissures sont visibles dans l angle supérieur gauche, en plancher haut de la chambre située au fond de l appartement côté rue. Un taux d humidité de 12% a été mesuré. Celui-ci doit probablement être plus élevé en hiver en période de chauffe, car cet angle est exposé plein nord. Ce pont thermique crée un phénomène de condensation. A l extérieur, la gouttière a été réparée, toutefois le bandeau devra être habillé de manière à en garantir l étanchéité de manière plus efficace. - Cette chambre donne accès au balcon à l origine d infiltrations à l étage inférieur. Nous avons pu constater q une résine a été mise en œuvre et que des réparations ont déjà été effectuées. Par ailleurs, au droit du seuil de la porte fenêtre le joint aurait besoin d être refait. La réfection de l étanchéité est nécessaire (voir paragraphe précédent). - Côté cour, on peut aussi observer un phénomène de condensation lié à la faible épaisseur des murs (voir chapitre concernant les façades sur cour). Cet appartement équipé de fenêtres en bois 5 sur 9

6 comportant un double vitrage ne dispose d aucun système de ventilation (statique ou mécanique). - Les murs de l appartement ne sont pas isolés thermiquement. Appartement de M. & M me GUELAUD, au 2 e étage gauche face: - Dans la cuisine de l appartement on peut observer un phénomène de condensation sur la c o l o n n e d é v a c u a t i o n d e a u x u s é e s. L appartement est équipé de menuiseries en PVC comportant un double vitrage, les murs ne sont pas isolés. Il n existe aucune ventilation ni statique, ni mécanique dans cet appartement. Ces différents points contribuent au phénomène de condensation observé. - Façade côté jardin, on peut constater que les appuis de fenêtres et le balcon présente de petites fissures. Garde-corps oxydés : main courante décollée de son support. Propriétaires ayant remis des fiches, absents le jour de la visite : Appartement de M me LAVERNÉE loué à M elle JANG, au rez de chaussée droite: - Il a été signalé que la deuxième porte d accès à l immeuble faisait du bruit en se refermant. Il semble difficile d améliorer le système de fermeture de cette double porte vitrée en bois, car l épaisseur des montants n est pas suffisante pour accueillir un système à ventouse. Par ailleurs son remplacement par une double porte métallique n est pas nécessaire, d autant plus que cet équipement ne serait pas en phase avec le style de l immeuble. Appartement de la S.C.I. INAPAC, 1 er étage droite: - Désordre signalé : infiltrations à gauche de la fenêtre côté rue. Ce point n a pas pu être examiné. Autres appartements visités : Appartement de M me GELIBERT, au 2 e étage gauche gauche: - Façade côté jardin, on peut constater que les appuis de fenêtres et le balcon présente de petites fissures. Garde-corps oxydés : main courante décollée de son support. Appartement de M me CHAUFFARD, au 4 e étage gauche face: - Façade côté jardin, on peut constater que les appuis de fenêtres et le balcon présente de 6 sur 9

7 petites fissures. Garde-corps oxydés. Appartement loué à M. GUICHARD, au 4 e étage droite : - Façade côté rue, au droit de la porte fenêtre donnant accès au balcon, la maçonnerie est détériorée. - Garde-corps oxydés : main courante décollée de son support. Appartement de M me THESE, au 6 e étage gauche face : - Façade côté jardin, là aussi on peut constater que les appuis de fenêtres et le balcon présente de petites fissures. Garde-corps oxydés. - Depuis que cet appartement dispose d une prise d air dans la salle de bain et que les murs de façades ont été isolés, il n y a plus de problèmes de condensation. Travaux à envisager concernant les parties communes : Certains travaux doivent être entrepris d urgence : Travaux devant être exécutés par des cordistes en une seule intervention. Montant total : TTC - Remplacement des trois descentes pluviales percées. ont été estimé à TTC (dégradation façades) - La purge des façades sur cour au droit des poussées de fer, là où le ciment est éclaté a été estimée à TTC. (Sécurité des personnes) - La purge de du bandeau du 6 e étage de la façade sur rue a été estimé à 891 TTC. - Réparation des scellements de garde-corps défaillants pour un montant de 462 TTC. Travaux de couverture, étanchéité : - Nettoyage de la couverture comprenant les noues les chêneaux. Budget : TTC - Réfection de l étanchéité du balcon du 6 e étage en plomb. Budget : TTC ou réfection avec S.E.L (système d étanchéité liquide). Budget : TTC. (infiltrations au 5 e étage). Travaux d entretien à entreprendre : - Réparation des menuiseries des parties communes - En cave, repérage des colonnes montantes d alimentation en eau froide. 7 sur 9

8 Gros travaux à programmer : -Ravalement des façades sur chacune des deux cours incluant la réfection de la maçonnerie et la mise en place de profilés formant goutte d eau. Budget à prévoir : TTC. -Dès que des infiltrations se manifestent, réfection de la couverture en zinc. Budget à prévoir : TTC. Travaux à envisager concernant les parties privatives : -Rétablissement des ventilations naturelles en façade. -Doublage thermique des façades minces. Restant à votre disposition pour tout renseignement complémentaire, je vous prie d agréer, Monsieur, l expression de mes salutations distinguées. M.SALMON 8 sur 9

9 9 sur 9

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