Votation communale du 28 septembre Valorisation de la zone de «Montmoirin»

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1 Votation communale du 28 septembre 2014 Valorisation de la zone de «Montmoirin» La votation communale coïncidant avec la votation fédérale, il est important de bien vérifier que les bulletins de votes soient glissés dans les bonnes enveloppes sous peine de nullité. Le vote sur les objets communaux doit être glissé dans la petite enveloppe jaune, puis dans le certificat de capacité avec la mention «Votation communale du 28 septembre 2014» en rouge. Le vote sur les objets fédéraux doit être glissé dans la petite enveloppe grise, puis dans le certificat de capacité habituel gris avec la mention «Scrutin du 28 septembre 2014».

2 Arguments du Conseil communal Souhaitant proposer de nouveaux logements de bonne qualité et à des prix abordables aux Châtelois, le Conseil communal invite la population à confirmer les votes largement majoritaires du Conseil général en faveur des crédits pour la valorisation de la zone à bâtir de Montmoirin. La mise à disposition de logements de ce type est un souhait régulièrement exprimé par les citoyens de la commune. Le projet global de Montmoirin répond aux critères suivants Qui vend? La Commune de Châtel-Saint-Denis (75% de la surface totale) M. Gérard Vauthey (19% de la surface totale) Hoirie Pilloud, promis vendu à la Caisse de prévoyance du personnel de l'etat de Fribourg (6% de la surface totale) Qui achète? la Caisse de prévoyance du personnel de l'etat de Fribourg, pour les logements destinés à la location Coliseum Immobilier SA, à Villars-sur-Glâne, pour les logements destinés à la vente A quel prix? CHF 300.-/m 2 pour les terrains de la Commune et ceux de M. Gérard Vauthey Pourquoi ce prix? Afin d'avoir des prix de location 15 % inférieurs à ceux du marché et éviter la surenchère. Car l équipement de détails à la charge des acheteurs est compliqué et onéreux (~ CHF 120/m 2 ) 2

3 Pour quels types de logements? Principalement de la location, avec 12 bâtiments comprenant : - 24 x studios - 80 x 2.5 pièces - 92 x 3.5 pièces - 36 x 4.5 pièces Des appartements en PPE, comprenant : - 12 villas en PPE de 5.5 et 4.5 pièces - 4 immeubles avec 43 appartements de: pièces pièces pièces Quels prix de location (sans les charges)? studios et 2.5 pièces à CHF 19.-/m 2 (par exemple : 2.5 pièces à ~ CHF ). 3.5 et 4.5 pièces à CHF 17.-/m 2 (par exemples : 3.5 pièces à ~ CHF et 4.5 pièces à ~ CHF ). Ces prix sont garantis par une convention notariée signée le 31 janvier Quels prix de vente des PPE? En dessous de CHF 5'350.-/m 2 de plancher PPE Ces prix sont garantis par une convention notariée signée le 31 janvier Quel apport financier pour la Commune par cette vente? CHF 8'384'500.- Montant des taxes communales qui seront facturées? CHF 1'566'000.- Quelle est le type de zone? Zone résidentielle (RS) avec PAD (plan d aménagement de détail) Inscrite au PAL depuis 1996 Aucune opposition lors de la révision du dernier PAL (plan d aménagement local) 3

4 Quels montants pour les équipements? A la charge de la Commune : CHF 755'000.- pour le solde de l'équipement de base (l équipement de base des terrains par la commune est une obligation légale, Art. 93 et suivants de la Loi sur l aménagement du territoire et des constructions LATeC) A la charge des acheteurs : CHF 3'382'450.- pour l équipement de détail Quel montant à la charge de la Commune pour compléter les études? CHF 60'650.- pour les études PAD PED (plan d équipement de détail) Qu'a accepté le Conseil Général en date du 13 mars 2014? La vente des terrains aux acheteurs Les crédits complémentaires pour les études du PAD et PED Le solde des montants d'équipement Combien de personnes dans ce quartier? 900 personnes selon une première estimation 600 personnes selon la récente étude de Microgis liée aux besoins en locaux scolaires (rapport d avril 2014) Quelle durée de construction? 5 à 6 ans Faut-il une nouvelle école? Pour l'ensemble de Châtel : oui Uniquement pour Montmoirin : non Selon Microgis, 40 enfants devraient être scolarisés de manière échelonnée sur 4 ans et 60 au terme du projet. Et la petite enfance? Une crèche est intégrée au projet de quartier 4

5 Et les circulations? Aucune mesure ne sera directement provoquée par le projet Montmoirin étant donné que : De nouvelles voies de circulations liées au déplacement de la gare seront mises en place (carrefour de la Coula modifié ) La réfection de la route du Lussy en direction de la route cantonale Châtel-St-Denis / Bulle est déjà prévue dans les investissements indépendamment du projet Montmoirin Particularités énergétiques? Bâtiments Minergie qui seront reliés à la centrale de chauffe communale Intérêts pour les entreprises locales? La convention notariée prévoit de travailler en priorité avec les entreprises locales (plus de 80 millions de travaux prévus) Les citoyens et citoyennes doivent répondre aux questions suivantes : - Acceptez-vous le crédit d investissement complémentaire, de CHF 60'650.-, pour la finalisation du PAD (plan d aménagement de détail) et PED (plan d équipement de détail) du secteur de Montmoirin? - Acceptez-vous le crédit d investissement de CHF 755'000.- pour l équipement de base du secteur de Montmoirin? Pour les raisons évoquées ci-dessus, le Conseil communal recommande de répondre aux 2 questions OUI 5

6 Le Conseil communal répond plus en détail aux questions Quelle est la situation de Montmoirin d un point de vue aménagement du territoire? Le secteur de Montmoirin est en zone à bâtir depuis Lors de la récente révision générale du plan d aménagement local (PAL), la Commune n a enregistré aucune opposition ou remarque concernant cette zone. Dans la mise à l enquête du PAL figurait le programme d équipement de Montmoirin, y compris son aspect financier. Elle n a également reçu aucune remarque ou question de la part de la population ou de membres du Conseil général à ce sujet. Il est dès lors quelque peu surprenant de voir le projet attaqué en phase finale de réalisation. Quel impact peut avoir la valorisation de la zone à bâtir de Montmoirin sur le développement de Châtel-St-Denis? Il est tout d abord important de rappeler que la nouvelle loi sur l aménagement du territoire la LAT qui a été acceptée par le peuple suisse et également soutenue par la population châteloise, vise notamment à densifier les centres régionaux et les Chefs-lieux. La majeure partie des zones à bâtir étant en mains privées, et conformément à la nouvelle LAT, la Commune va de toute manière être amenée à poursuivre son développement. Ce développement nécessitera obligatoirement des dépenses au niveau des infrastructures. La vente de la zone de Montmoirin est aussi une manière de se donner les moyens d investir dans ce sens. Combien d habitants sont prévus dans ce quartier? Selon une récente étude menée par Microgis dans le cadre de l analyse des besoins en infrastructures scolaires, ce sont environ 600 habitants qui pourraient s installer dans le quartier. Au niveau des écoles, le projet étant amené à se développer sur 5 ou 6 ans, cela représente un total d environ 60 élèves à intégrer de manière échelonnée. Montmoirin n est donc pas responsable d un besoin important et subit en infrastructures scolaires. Il faut également souligner l impact positif de ce projet au niveau de la petite enfance puisqu il est prévu d y installer une crèche. 6

7 Quel est le prix de vente du terrain et qui sont les acheteurs? Le prix de vente du terrain est de CHF 300.-/m 2. Le Conseil communal avait la volonté de vendre à un prix inférieur à celui du marché, avec comme objectif la mise à disposition de logements à des prix raisonnables. Le Conseil général a régulièrement exprimé son souci vis-à-vis des jeunes de la région qui sont dans l impossibilité de trouver un logement à prix correct dans la Commune. En choisissant de vendre à ce prix, les autorités politiques ont actionné le seul levier dont elles disposent pour influencer le prix de l immobilier. Les acheteurs, à savoir la Caisse de prévoyance du personnel de l Etat de Fribourg et la société Coliseum Immobilier SA, à Villarssur-Glâne, se sont engagés, par convention notariée, à proposer des prix de logements qui se situent, selon l analyse effectuée par les experts d iconsulting, 15 % en-dessous des prix du marché. Le comité qui a lancé le référendum s attaque à deux décisions prises par le Conseil général. La première concerne un crédit d investissement complémentaire pour l équipement de base du terrain et la deuxième concerne le crédit d investissement complémentaire pour les études PAD - PED. Qu est-ce que cela signifie exactement? Il est bon tout d abord de rappeler que la loi cantonale sur l aménagement du territoire et sur les constructions oblige les communes à équiper de base les terrains constructibles, qu ils soient privés ou communaux. Cela signifie que la Commune a l obligation d amener les différents services comme l eau ou l épuration en limite de parcelle. Elle doit également faire en sorte d assurer l accès routier jusqu à la limite de la zone. Le secteur de Montmoirin, qui est en zone à bâtir depuis 1996, a déjà été équipé partiellement en 2005, selon la décision du Conseil général. Il s agit aujourd hui de finaliser l équipement de base selon le projet des acquéreurs et conformément à l obligation légale qui incombe aux communes, d où la demande de crédits. Si les citoyens devaient refuser ces investissements, la Commune devrait alors entrer en discussion avec les acheteurs afin de savoir s ils sont prêts à les prendre en charge. La prise en charge de ces coûts supplémentaires par les acquéreurs se reporterait sur les prix des logements. 7

8 Le citoyen doit donc se poser la question suivante : suis-je d accord de suivre les autorités politiques dans leur volonté de faire baisser les prix des loyers dans la Commune? Si la réponse est oui, il faut accepter le coût des équipements et des études qui sont liées au projet. Qu en est-il de l impact de ce nouveau quartier sur la circulation routière? Le projet de déplacement de la gare prévoit la mise en place de nouvelles infrastructures routières qui permettront d améliorer le trafic dans le secteur Rte de la Coula Rte du Lac de Lussy. D un point de vu planning, ce projet s accorde parfaitement avec celui de Montmoirin. Quel est l impact financier de la vente du terrain de Montmoirin? La vente, qui, il faut le rappeler, n est pas soumise à votation, engendre une recette de CHF 8'384' Cette manne financière permettra de financer les infrastructures que la Commune devra obligatoirement réaliser à l avenir. Elle permettra également de retarder une éventuelle augmentation d impôts qui pourrait intervenir au vu des importants investissements régionaux en perspective (agrandissement du CO, transformations des EMS ). De plus, il faut savoir que l augmentation de la population de la Commune durant ces dernières années n a pas eu d impact financier négatif. Qu en est-il des taxes liées au projet Montmoirin? Les taxes perçues auprès des acheteurs s élèvent à CHF 1'566' Il s agit des taxes de raccordement et de déchets que la Commune encaissera. Au regard du montant de CHF 755'000.- prévu pour l équipement et du montant de CHF 60'650.- prévu pour les études PAD PED, la Commune ne se retrouve pas dans une situation défavorable. En cas de refus de ces crédits et si les acheteurs devaient décider de prendre en charge l équipement, certaines taxes ne pourraient pas être perçues. 8

9 Quelles sont les retombées escomptées pour les entreprises locales? Les conventions signées avec les acquéreurs mentionnent que la grande majorité des travaux seront prioritairement adjugés à des entreprises locales, pour autant que leurs soumissions ne dépassent pas de 8 % la meilleure offre reçue. Etant donné que les retombées en termes de travaux seront de plus de 80 millions, il s agit là d une magnifique occasion, pour les entrepreneurs locaux, d obtenir des mandats importants dans une période qui s annonce plus difficile. Un impact positif est également attendu pour les commerces de la ville qui verront leur clientèle augmenter. Le Conseil communal Les citoyens et citoyennes doivent répondre aux questions suivantes : - Acceptez-vous le crédit d investissement complémentaire, de CHF 60'650.-, pour la finalisation du PAD (plan d aménagement de détail) et PED (plan d équipement de détail) du secteur de Montmoirin? - Acceptez-vous le crédit d investissement de CHF 755'000.- pour l équipement de base du secteur de Montmoirin? Pour les raisons évoquées dans l argumentaire, le Conseil communal recommande de répondre aux 2 questions OUI 9

10 Arguments des référendaires Crédit d investissement complémentaire pour le (PAD / PED) Le Comité référendaire recommande de refuser le crédit d investissement complémentaire de Fr. 60'650.- pour les plans d aménagement et l équipement de détail (PAD / PED) Nous y sommes opposés pour les raisons suivantes : La commune a vendu le terrain Fr / m 2, alors qu à l heure actuelle à Châtel-St-Denis, le prix du terrain oscille entre Fr et 700.-/m 2. Nous avons donc fait un cadeau de 6 à 8 millions aux promoteurs sans être assurés que les loyers des appartements correspondront à des loyers modérés. En effet, les prix annoncés ne sont que très légèrement endessous des prix du marché actuel (entre 10 à 15 %). De plus, les montants de ces loyers ne sont donnés qu à titre indicatif. Ils pourraient en effet être revus à la hausse en fonction des coûts finaux de construction (les dépassements de devis étant monnaie courante dans le domaine du bâtiment). Nous estimons donc que nous avons fait suffisamment de cadeaux aux acheteurs sans aucun avantage en retour. Les montants de Fr. 152' (en 2012) pour l infrastructure PED Montmoirin et Fr. 65' (en 2012) pour l acquisition de l emprise de terrain et la pose de conduites dans le secteur situé entre la route du Lac Lussy et la voie des TPF ont déjà été dépensés. Si ce nouveau quartier accueille 900 habitants (chiffre annoncé lors de la présentation du projet), nous estimons qu il y aura environ 100 nouveaux élèves. Il faudra dès lors construire une nouvelle école pour quelque Fr. 6'000'000.- (chiffre basé sur le prix de l école du Lussy). Des dépenses supplémentaires sont également à prévoir pour la construction d une nouvelle déchetterie, de nouvelles infrastructures, une réfection totale de la route du Lac Lussy, le 10

11 déneigement... Gardons donc cet argent pour financer ces infrastructures. L argent de la vente ne parviendra pas à couvrir tous ces frais. La dette de la commune s élève à plus Fr. 41 millions soit une dette nette par habitant Fr. 6'608.- fin 2013 (Fr. 5'934.- fin 2012). Cette dette par habitant est l une des plus élevées du canton. Acceptez-vous que vos impôts soient utilisés pour payer ce PAD/PED? NON! Nous sommes d avis qu il appartient aux acheteurs de prendre en charge ces coûts et nous opposons donc à ce crédit. En résumé, nous vous invitons à voter NON au crédit d investissement. Crédit d investissement de Fr. 755'000.- pour l équipement de base Le Comité référendaire recommande de refuser le crédit d investissement de Fr. 755'000.- pour l équipement de base de la zone Montmoirin : élargissement de la route d accès, épuration (collecteur eaux claires, eaux usées), collecte des déchets (puits à ordures ménagères). Nous y sommes opposés pour les raisons suivantes : La commune a vendu le terrain Fr / m 2, alors qu à l heure actuelle à Châtel-St-Denis, le prix du terrain oscille entre Fr et 700.-/m 2. Nous avons donc fait un cadeau de 6 à 8 millions aux promoteurs sans être assurés que les loyers des appartements correspondront à des loyers modérés. En effet, les prix annoncés ne sont que très légèrement endessous des prix du marché actuel (entre 10 à 15 %). De plus, les montants de ces loyers ne sont donnés qu à titre indicatif. Ils pourraient en effet être revus à la hausse en fonction des coûts 11

12 finaux de construction (les dépassements de devis étant monnaie courante dans le domaine du bâtiment). Nous estimons donc que nous avons fait suffisamment de cadeaux aux acheteurs sans aucun avantage en retour. Les montants de Fr. 152' (en 2012) pour l infrastructure PED Montmoirin et Fr. 65' (en 2012) pour l acquisition de l emprise de terrain et la pose de conduites dans le secteur situé entre la route du Lac Lussy et la voie des TPF ont déjà été dépensés. Si ce nouveau quartier accueille 900 habitants (chiffre annoncé lors de la présentation du projet), nous estimons qu il y aura environ 100 nouveaux élèves. Il faudra dès lors construire une nouvelle école pour quelque Fr. 6'000'000.- (chiffre basé sur le prix de l école du Lussy). Des dépenses supplémentaires sont également à prévoir pour la construction d une nouvelle déchetterie, de nouvelles infrastructures, une réfection totale de la route du Lac Lussy, le déneigement... Gardons donc cet argent pour financer ces infrastructures. L argent de la vente ne parviendra pas à couvrir tous ces frais. La dette de la commune s élève à plus Fr. 41 millions soit une dette nette par habitant Fr. 6'608.- fin 2013 (Fr. 5'934.- fin 2012). Cette dette par habitant est l une des plus élevées du canton. Acceptez-vous que vos impôts soient utilisés pour payer cet équipement de base? NON! Nous sommes d avis qu il appartient aux acheteurs de prendre en charge ces coûts et nous opposons donc à ce crédit. En résumé, nous vous invitons à voter NON au crédit d investissement.