France Immobilier de Santé 2014
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- Romain Leclerc
- il y a 8 ans
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1 DTZ Research PROPERTY TIMES L immobilier de santé : un futur prometteur France Immobilier de Santé Mars 215 Sommaire Contexte économique et réglementaire 2 Accueil et hébergement 4 Les opérateurs privés 6 Marché de l investissement en immobilier de santé en France 8 Définitions 11 L heure est toujours à la concentration chez les opérateurs privés de la santé que ce soit dans le secteur médico-social que sanitaire. Tarification en baisse, pression fiscale orientée à la hausse, recherche d économies et préservation des marges sont autant de raisons qui expliquent les mouvements de recomposition des acteurs du secteur. Après KORIAN et MEDICA, c est au tour de MEDIPARTENAIRES et MEDIPOLE Santé d unir leur destin pour se positionner en deuxième place du classement des opérateurs les plus importants dans le secteur médico-social. Coté investissement immobilier, les volumes sont toujours élevés avec plus de 73 millions d euros de transactions réalisées en 214, un chiffre à comparer aux 77 millions d euros relevés en 213. Les transactions ont été nombreuses, confirmant ainsi le changement de paradigmes de ce segment : davantage de transactions d actifs unitaires et moins de cessions de portefeuilles, moins d externalisations et plus de cessions entre investisseurs. Ils s engagent davantage sur l acquisition de cliniques, après avoir largement investi dans les maisons de retraite, en l absence de cette catégorie de produits sur le marché. L investissement sur des actifs immobiliers de santé achève donc sa maturation et s ancre durablement dans la stratégie des grands acteurs de l investissement, que ce soit des foncières ou des fonds. Les 1 premiers opérateurs de santé détiennent encore près de 5 milliards d euros de patrimoine immobilier tous types d actifs confondus, soit un potentiel important d externalisations pour les investisseurs en immobilier de santé. Les 75 à 1 créations de lits en EHPAD nécessaires d ici 225 représentent un investissement immobilier potentiel de l ordre de 4 à 8 milliards d euros sur 1 ans. Graphique 1 Volume d investissements prévisionnel en immobilier de santé en France, en millions d euros Auteur Magali Marton Head of EMEA Research +33 () magali.marton@dtz.com Clinique Maison de retraite / Maison de soins Autres Source : DTZ Research Property Times 1
2 France Immobilier de Santé 214 Contexte économique et réglementaire Faible croissance de la consommation de santé Le montant des dépenses courantes de santé a atteint 247,7 milliards d euros en 213, soit 11,7 % du produit intérieur brut (PIB) en base 21. La consommation de soins et de biens médicaux (CSBM), qui en représente les trois quarts, atteint pour sa part 186,7 milliards d euros. Elle s établit à 8,8 % du PIB en 213, contre 8,7 % en 212. Ce pourcentage est relativement stable depuis le début des années 2 et place la France dans le groupe de tête des pays de l OCDE pour le poids des dépenses courantes de santé dans le PIB. La France marque cependant sa différence par la part élevée du financement public de la santé. La progression en valeur de la CSBM reste sensiblement inférieure à 3% pour la quatrième année consécutive : + 2,2 % en 213, après + 2,1 % en 212, + 2,7 % en 211 et + 2,3 % en 21. La CSBM affiche donc des taux de progression relativement faibles comparés à ceux enregistrés au début des années 2 (entre 5% et 6% entre 2 et 24). Le recul de la consommation de médicaments, imputable à la faible croissance de leur volume conjuguée à la baisse des prix, contribue négativement à la croissance de la CSBM. La composition des dépenses de santé reste dominée par trois types de dépenses majeures : les soins hospitaliers (86,7 milliards d euros en hausse de 2.6% en un an), les soins de ville (48,9 milliards d euros en 213, en hausse de 2,9% en un an) et les médicaments qui, avec un volume de 33,5 milliards d euros en 213, enregistrent un recul de 1,3%, après celui de 1,2% relevé en 212. Ce résultat résulte d une nette diminution des prix et d une hausse modérée des volumes. Les trois quarts des soins hospitaliers sont réalisés dans des structures publiques (66,8 milliards d euros, en progression de 2,8%) alors que ceux privés ont représenté un peu moins de 2 milliards d euros en 213, en hausse de 1,5%. Graphique 2 Taux de croissance annuel de la consommation de santé et de biens médicaux et du PIB, % Source : INSEE Graphique 3 Consommation annuelle des dépenses de santé Sources : DREES, Comptes nationaux de la santé Graphique 4 CSBM Soins hosp. publics Soins hosp. privés Soins de ville Transports de malades Médicaments Autres biens médicaux Taux de croissance du PIB Financement de la dépense de soins et de biens médicaux en France en 213 (%) Un système de santé largement pris en charge par la Sécurité Sociale La répartition des dépenses de santé selon leur mode de financement n a que peu évolué en 213. La Sécurité Sociale supporte près de 76% de la dépense totale alors que les organismes complémentaires comptent pour 14% supplémentaires. Il en résulte une part prise en charge par les ménages en baisse, passée de 9% en 212 à 8,8% en 213. Cette prise en charge par les ménages est encore élevée pour certains types de dépenses (optique, soins dentaires ou médicaments) ; elle est en revanche très faible pour d autres dépenses comme les soins hospitaliers Sécurité Sociale de base 76 État et CMU-C org. de base Org. complémentaires Ménages Sources : DREES, Comptes nationaux de la santé Property Times 2
3 France Immobilier de Santé 214 Mises en chantier et autorisations de construire en baisse Les autorisations de construction connaissent depuis 21 une évolution à la fois accidentée et régulière jusqu en 26-28, avec plus de 2,5 millions de m² de locaux de santé autorisés. En 29 et 21, les autorisations avaient été moins nombreuses, et ce jusqu en 211 qui marque un nouveau retournement de tendance avec près de 2,5 millions de m² autorisés (graphique 5). L embellie n aura été que de courte durée et 212 s est achevée sur l un des volumes d autorisations les plus bas avec seulement 1,7 million de m², mouvement baissier encore amplifié en 213 avec seulement 1,4 million de m² autorisés. Dans ce contexte, les mises en chantier ont enregistré un véritable coup d arrêt, passant de plus de 2,1 millions de m² en 211 à 1,5 million de m² en 212 (dernière donnée communiqué par les services de l Etat). Certifications des établissements : 91% des établissements ont été traités La Haute Autorité de Santé (HAS) procède, depuis début 21, aux certifications V21 visant à vérifier la mise en place de critères de performance et de qualité des établissements de santé. Au 1 er décembre 214, visites de certification ont été réalisées et établissements de santé disposent de leur résultat de certification (91 % des établissements). Le dernier baromètre des certifications fait état de 17% du parc audité aujourd hui certifié auxquels viennent s ajouter 34% de certifications avec réserves et 36% avec recommandations (graphique 6). Les opérateurs ont donc intégré cette nouvelle donne sur la qualité des établissements et se sont très largement mobilisés pour satisfaire à ces nouvelles procédures. En deux ans, le nombre d établissements certifiés est passé de 141 à 417 (données arrêtées en décembre 214). Baisse des tarifs des structures d accueil depuis 213 Strictement réglementés par l Etat, les tarifs pratiqués dans les différentes structures enregistrent des taux de croissance de plus en plus faibles au fil du temps. L année 213 marque une aggravation de cette tendance avec des tarifs en baisse de -,2% pour les activités de Médecine Chirurgie et Obstétrique (MCO) et -,6% pour les structures de psychiatrie (PSY) et de Soins de Suite et Réadaptation (SSR) (graphique 7). Cette baisse des tarifs s accompagne aujourd hui d une bataille autour de la baisse des charges des cliniques au titre du pacte de responsabilité aux entreprises d hospitalisation privée. Il en résulterait une baisse des tarifs de 1,75% en 214. Graphique 5 Construction des établissements de santé, milliers de m² Source : SITADEL - *Données non disponibles Graphique 6 Nombre d établissements de santé par niveau de certification Source : HAS (Haute Autorité de la Santé) Graphique 7 Croissance des tarifs des différentes structures d accueil 2,5% 2,% 1,5% 1,%,5%,% -,5% -1,% Source : Journal Officiel Autorisations Mises en chantier Fin 212 Fin 213 Fin MCO PSY SSR Property Times 3
4 France Immobilier de Santé 214 Accueil et hébergement Aux différents secteurs de soins correspondent des développements immobiliers particuliers. Les opérateurs se spécialisent dans une branche définie, plutôt sanitaire ou bien médico-sociale. Le secteur sanitaire Nombre de lits d hospitalisation complète en baisse, mais hausse pour l ambulatoire La lente érosion du nombre de lits d hospitalisation de 22 à 21 masque un important changement de modèle. En MCO, les hospitalisations complètes ont reculé en moyenne de,9% par an sur la période alors que l ambulatoire a augmenté de 5,5% par an. La tendance est identique sur les établissements de SSR avec une croissance de 1,1% pour les hospitalisations complète et de 7,2% pour celles partielles (graphiques 8 et 9). Concernant le MCO, l évolution des capacités d accueil complet ou de jour montre bien le changement de modèle qui s opère depuis 22. L accueil complet a reculé de 7% quand, dans le même temps, les hospitalisations ambulatoires ont augmenté de 53%. Les opérateurs privés privilégient donc les capacités journalières en se concentrant sur des activités ciblées. Les soins de suites et de réadaptation sont dominés par les opérateurs privés, qui devraient continuer leur expansion, avec une tendance nette à développer davantage des capacités d accueil en jour/nuit (+73% depuis 22) que celles complète. La psychiatrie intéresse progressivement le privé ; son parc réduit et l accès récent au secteur privé pour l accueil de jour en font un actif de report opportun. Comme pour le SSR, le développement du bâtiment est moins contraint. Le traitement des maladies cérébrales accompagnant le vieillissement global de la population rend ces structures pérennes. Domination du MCO et du SSR La répartition du nombre de lits d hospitalisation montre la prédominance des lits MCO avec 46% du parc des lits, suivis, très loin derrière, par les lits de SSR puis de soins longue durée, avec 2 et 18% du parc (graphique 1). Graphique 8 Nombre de lits d'hospitalisation, en milliers Source : DREES Graphique 9 Répartition de l accueil complet et de jour en 21 Source : DREES Graphique 1 Nombre de lits d'hospitalisation en 21 8% 6% 4% 2% % -2% 2% % 16% Soins de courte durée (MCO) Soins de courte durée (MCO) Psychiatrie Soins de suite et de réadaptation Soins de longue durée 46% Soins de courte durée (MCO) Psychiatrie Soins de suite et de réadaptation Psychiatrie Soins de longue durée Soins de suite et de réadaptation Hospitalisation complète Hospitalisation jour/nuit Source : DREES Property Times 4
5 France Immobilier de Santé 214 Secteur privé : taux de pénétration important dans le MCO, très faible pour le PSY Le secteur MCO est celui où le taux de pénétration des opérateurs privés est le plus important, surtout en ce qui concerne les hospitalisations ambulatoires (5%). Celles complètes posent la question de la rotation des patients et du modèle économique à définir. Les soins de suites sont dominés par les opérateurs privés, qui devraient continuer leur expansion, que ce soit en accueil de jour ou en hébergement complet. Cette position de catalyseur de la productivité en MCO pour la partie en hébergement complet, combinée à une organisation aisée pour les soins journaliers, en font un actif phare de ces dernières années. Son utilité dans le parcours de soin et les moindres contraintes afférentes à son développement, comparé à un MCO, font du SSR un actif immobilier sûr et promis à un bel avenir. Enfin, le secteur PSY est largement sous-exploité par les opérateurs privés, avec 4% des hospitalisations partielles (tableau 1). Le secteur médico-social Forte progression de l accueil en EHPAD Le vieillissement de la population française a engendré un besoin croissant de structures d accueil pour les personnes âgées, avec la constitution de deux types de structures prédominantes : les maisons de retraite et les Etablissements d Hébergement pour Personnes Agées et Dépendantes (EHPAD). De 25 à 212, le nombre de lits en maisons de retraite a progressé de 3,6% et ceux en EHPAD de 23%. En 7 ans, les EHPAD ont pris le dessus sur les maisons de retraite et représentent aujourd hui le nombre de places d hébergement le plus important. A contrario, le modèle d hébergement en logements-foyers ou en soin à domicile s inscrit en recul (graphique 11). Une part des opérateurs privés encore faible Selon les données de la dernière enquête (211) réalisée auprès des EHPAD, la part du secteur privé à but non lucratif est encore assez faible, que ce soit pour les maisons de retraite (24% en nombre de structures) ou en EHPAD (22%). Les capacités d accueil des personnes âgées restent donc très largement dominées par des structures publiques ou privées à but non lucratif (graphique 12). Pour autant, les groupes médico-sociaux poursuivent le rachat d établissements indépendants et de groupes de taille moyenne pour continuer de croître et proposer une alternative innovante (ergothérapie, e-services, domotique, e-médecine ) à la question de l hébergement des seniors. Tableau 1 France : Taux de pénétration du secteur privé selon l activité de soins Type d activité Venues en hosp. part. Entrées en hosp. comp. MCO 5% 27% 22% PSY 4% 18% 22% SSR 29% 31% 31% Soins longue durée Journées en hosp. comp. - 2% 2% Source : DREES SAE données administrative, traitement DRASS Graphique 11 Structures d accueil des personnes âgées en France, en milliers d unités Maisons de retraite (en nombre de lits) Logements-foyers (en nombre de logements) EHPAD (en nombre de lits) Soins à domicile (en nombre de places) Source : DREES Graphique Répartition du parc de maisons de retraites et d EHPAD en France par statut, fin 211 Maisons de retraite Privé à but lucratif 24% Privé à but non lucratif 32% Public 44% EHPAD Privé à but lucratif 22% Privé à but non lucratif 29% Public 49% Source : DREES SAE données administratives, traitement DRASS Property Times 5
6 SANTAIRE MEDICO SOCIAL France Immobilier de Santé 214 Les opérateurs privés Opérateurs de santé : concentration dans tous les secteurs Tableau 2 Nombre d établissements par opérateur en 214 Opérateurs MCO PSY SSR EHPAD Plusieurs catégories d opérateurs peuvent être identifiées. D un côté sont présents des pure players, spécialisés soit dans les maisons de retraite (comme EMERA ou le NOBLE AGE) soit dans le MCO comme le groupe de cliniques MEDI- PARTENAIRES. De l autre, des opérateurs qui se spécialisent en fonction des durées de séjour. Le fait marquant de l année 213 avait été la fusion de KORIAN et MEDICA. Cette opération a permis de donner naissance au leader européen des maisons de retraite avec un chiffre d affaires de 2,2 milliards d euros, à comparer à 1,6 milliard d euros annoncés pour 213 par ORPEA. GENERALE DE SANTE VITALIA MEDI-PARTENAIRES / MEDIPOLE SANTE CAPIO DOMUS VI ORPEA Les spécialistes de la dépendance, comme ORPEA, se sont positionnés sur le moyen et long séjour (activité de SSR, PSY et EHPAD). Les groupes hospitaliers (GENERALE DE SANTE) bénéficient d une complémentarité d activité entre les structures de SSR et de MCO et se positionnent sur le court et le moyen séjour. Début 214, GENERALE de SANTE a confirmé son désengagement de ses activités de psychiatrie ainsi que de plusieurs cliniques de soins de suite liées à la santé mentale afin de recentrer ses activités sur ses pôles territoriaux MCO et SSR. Cette transaction illustre bien la stratégie de concentration des opérateurs sur un segment précis d activité, sanitaire ou médico-social. Le produit de la cession du pôle psychiatrique permet aussi la poursuite de son désendettement tout en augmentant sa capacité d investissement. KORIAN +MEDICA Source : Sites Internet des opérateurs L autre grand mouvement de l année 214 aura été la fusion entre MEDIPOLE Sud Santé et MEDI-PARTENAIRES qui se regroupent pour créer le second acteur de l hospitalisation privée en France en nombre de lits (6 3 lits dans 6 structures de santé). Ce mouvement est motivé par des économies d échelle (restauration, fournitures de matériel ou de médicaments), rendues nécessaires par le recul des revenus induites par la baisse des tarifs et une pression fiscale croissante. Effet taille & groupe pour se développer La recherche d un effet taille / effet groupe permet aux opérateurs de disposer de capacités de financement plus importantes et de mutualiser les ressources médicales. C est la stratégie gagnante développée par les opérateurs ces dix dernières années dans le secteur médical. L effet taille constitue la deuxième étape de cette stratégie. Les plus grands groupes rachètent les plus petits afin d absorber à la fois leur patrimoine immobilier mais surtout leurs autorisations. Il s agit aussi pour les opérateurs privés de peser dans les discussions avec les pouvoirs publics à l heure où s engage la réflexion sur le développement d une offre d hébergement pour les retraités moins aisés, bastion des structures publiques et associatives. Si l externalisation des murs a été essentiellement un moyen de dégager des liquidités pour investir dans le rachat de groupes ou se désendetter, on observe désormais un véritable partenariat entre les investisseurs en immobilier de santé et les opérateurs. Property Times 6
7 France Immobilier de Santé 214 Place aux poids lourds du secteur Après les opérateurs de maisons de retraite, c est au tour du secteur des cliniques de connaître une recomposition en 214. L érosion de leurs marges, la pression sur la tarification des actes orientée à la baisse depuis 2 ans contraint les opérateurs à changer de modèle et à chercher un effet de taille et des synergies nouvelles. Leader incontesté tant en termes de chiffre d affaires (un peu moins de 1,9 milliard d euros de chiffres d affaires annoncé en 213) que de lits et de places, La GENERALE DE SANTE a cédé son portefeuille de cliniques psychiatriques pour se renforcer sur les deux pôles de MCO et de SSR. Le groupe vient d annoncer son rapprochement avec RAMSAY France. Suivant un raisonnement similaire, MEDI-PARTENAIRES et MEDIPOLE SANTE ont, eux aussi, fusionné pour créer un nouveau groupe fort d un chiffre d affaires de 83 millions d euros et d un patrimoine d établissements totalisant 6 3 lits. Cette nouvelle alliance a permis aux deux entités de ravir la 2 ème place du classement des opérateurs du court et moyen séjours à VITALIA (graphique 13). La fusion entre MEDICA et KORIAN est venue en 213 bouleverser le classement des opérateurs spécialistes de la dépendance (graphique 14). Leader du marché, ORPEA a affiché un chiffre d affaires de 1,6 milliard d euros en 213 en mettant l accent sur des projets fortement créateurs de valeur, notamment à l international. La compétition est donc désormais lancée entre les deux poids lourds du secteur ; ils développent une logique de croissance à l international tant en Europe (Belgique, Espagne, Italie, Suisse et Allemagne via les acquisitions de SENEVITA et de KORIAN-MEDICA), mais aussi Chine pour ORPEA. DOMUS VI, né de la fusion entre DOMUS VI et DOLCEA, affiche, quant à lui, un chiffre d affaires de 611 millions d euros en 213 pour un parc de plus de 15 lits, essentiellement en EHPAD. La modernisation de ses établissements est là encore un enjeu majeur affiché par l opérateur dans ses documents de référence. Pour 215, DOMUS VI axe son développement sur la création de valeur via une croissance organique et un désendettement (graphique 14). Le secteur associatif est lui aussi l objet d une consolidation. Fin novembre, les associations AREPA et AREFO-ARPAD ont signé un protocole d accord non-engageant. Ce rapprochement vise à la création du premier organisme associatif, à but non lucratif. Celui-ci totaliserait 127 établissements (47 EHPAD, 77 logements foyers, 2 résidences locatives avec services et un SSIAD) et un service de transport de proximité pour les personnes âgées. Le futur groupe réalisera un volume d affaires supérieur à 2 millions d euros et passera devant la FCES (Fondation Caisse d Epargne pour la Solidarité), qui possède 119 établissements. Les 4 groupes privés d EHPAD représentent la moitié du parc privé à but lucratif Le mouvement de concentration des opérateurs privés du secteur de la dépendance a donné naissance à 4 grands groupes qui affichent une capacité d accueil proche de 6 lits. Ils représentent donc plus de la moitié des lits de ce segment (118 lits recensés fin 211). Le lancement par l Etat d un groupe de travail sur la tarification des EHPAD en Décembre dernier pourrait peser sur le futur du secteur (graphique15). Graphique 13 Les opérateurs spécialistes du court et moyen séjour en 213 : CA en millions d euros et nombre de lits/places Source : Sites des opérateurs Graphique 14 Les opérateurs spécialistes de la dépendance en Source : Sites des opérateurs Graphique 15 Capacité en lits des 4 premiers groupes privés d EHPAD CA Korian + Medica France CA Source : DTZ Research Nombre de lits/places Orpéa Domus Vi Nombre de lits/places (EHPAD) Property Times 7
8 France Immobilier de Santé 214 Marché de l investissement en immobilier de santé en France Foncières et investisseurs : spécialisation dans la diversification Graphique 16 Patrimoine en immobilier de santé des principales foncières par types d actifs, nombre d établissements et valeur en millions d euros, début ICADE SANTE continue de dominer assez largement le secteur de la santé avec un patrimoine de 1,9 milliard d euros d actifs en patrimoine, suivi par GECIMED (1,1 milliard d euros). En nombre d actifs, GECIMED arrive en tête (75 établissements), suivi de près par ICADE SANTE et COFINIMMO (graphique 16) L essentiel des actifs détenus par les foncières se situe dans le secteur médico-social et plus précisément dans les EHPAD (GECIMED, FONCIERE DES MURS et COFINIMMO). ICADE SANTE, filiale d ICADE dédiée à l investissement dans l immobilier de santé, marque sa différence avec une forte exposition au secteur MCO via la propriété de cliniques exploitées par GENERALE DE SANTE et MEDI- PARTENAIRES. C est aussi sur le secteur des EHPAD que le groupe FONCIERE DES MURS a axé son développement dans le secteur de l immobilier de santé, avec un patrimoine évalué à 332 millions d euros. La différence de valorisation des foncières s explique par la nature des actifs détenus. Plus de 5% du patrimoine des foncières en EHPAD, le MCO est loin derrière L ensemble du patrimoine d immobilier de santé détenu par les foncières et les investisseurs est majoritairement constitué d EHPAD. Ces actifs, tout comme les SSR, ont un fonctionnement plus lisible quant aux risques à anticiper du fait d une fonction hébergement importante (graphique 17). Source : Sites des investisseurs FDM : Foncières des Murs. Graphique 17 EHPAD MCO SSR PSY Patrimoine Répartition par type d actifs du patrimoine total détenu par les foncières, début 215 SSR 15% MCO 3% PSY 8% Source : Sites des investisseurs EHPAD 47% Les MCO, qui attirent des investisseurs plus spécialisés, représentent 3% des actifs détenus. Si l EHPAD demeure la porte d entrée des investisseurs en immobilier de santé, les autres types d actifs attirent de plus en plus d engagements. Au-delà de la spécialisation, opérateurs et foncières ou fonds d investissement ont noué de véritables partenariats gagnants. Les 1 premiers opérateurs détiennent encore près de 5 milliards d euros de patrimoine immobilier, soit un potentiel important d externalisations pour les investisseurs. Les 75 à 1 lits en EHPAD nécessaires d ici 225 représentent un potentiel d investissement de 4 à 8 milliards d euros en un peu plus de 1 ans. En marge d un investissement privé encore important en immobilier de santé, celui des investisseurs institutionnels est donc promis à bel avenir. Property Times 8
9 France Immobilier de Santé 214 Plus de 73 millions d euros investis en 214 Après le volume record enregistré en 213 avec près de 8 millions d euros engagés, l année 214 a vu le volume de transactions reculer légèrement, atteignant 733 millions d euros. Les investissements ont pourtant été nombreux avec une vingtaine de transactions recensées au cours de l année passée - un chiffre record mais le volume moyen a été plus faible ce qui explique ce moindre volume in fine. On se souvient qu en 213, trois transactions d un montant supérieur à 1 millions d euros étaient venues dynamiser le marché. En 214, ces investissements d envergure ont été moins nombreux. On signalera l acquisition par ICADE SANTE des murs de sept établissements exploités par CAPIO SANTE pour un montant de plus de 26 millions d'euros. C est la plus grande transaction de l année. La foncière a d ailleurs multiplié les acquisitions en 214 à travers les rachats de cliniques exploités par RAMSAY SANTE, GENERALE DE SANTE, MEDI-PARTENAIRES ou VEDICI, pour un volume additionnel de 2 millions d euros. L autre grand animateur du marché aura été en 214 BNP REIM via son fond dédié HEALTH PROPERTY FUND 1 qui aura signé pour plus de 1 millions d euros d engagements en immobilier de santé au cours de l année. De leurs cotés, VIVERIS et PRIMONIAL continuent d enrichir leur patrimoine avec de nouveaux actifs. Depuis deux ans, l essentiel du marché se concentre sur les cliniques (MCO, SSR, PSY) avec plus de 6 millions d euros investis, un modèle qui rompt avec la forte dominante «Maisons de retraite/maisons de soins» relevée entre 28 et 212, en dépit d un fort appétit des investisseurs mais en l absence de produits sur le marché. Un marché arrivé à maturité La composition du volume d investissement selon le type d opérations réalisées montre bien l arrivée à maturité de ce secteur alternatif d investissement avec aujourd hui une majorité du volume investi issu de cessions entre investisseurs (538 millions d euros en 214). Les externalisations demeurent bien l autre axe de développement pour les investisseurs opérant dans cette classe d actifs. Elles auront représenté un peu moins de 2 millions d euros au cours de l année passée. L immobilier de santé qu il soit en clinique ou en EHPAD - continue de séduire les investisseurs. En mai dernier, ICADE SANTE a annoncé l ouverture de son capital à un nouvel investisseur pour 11 millions d euros qui viendront augmenter la capacité d investissement de son OPCI Santé. Les taux de rendement prime des cliniques MCO et SSR-PSY ont continué de se compresser 214 et se situent dans une fourchette comprise entre 5,75% pour les EHPAD et 6,4% pour les MCO (graphique 2). Les opportunités sont toujours aussi rares et les investisseurs spécialistes du secteur ou nouveaux entrants se livrent à une compétition féroce qui peut entraîner des acquisitions à des taux de rendement plus bas pour des actifs de très grande qualité. Graphique 18 Volume d investissement en immobilier de santé en millions d euros Source : DTZ Research Graphique 19 Volume d investissement en immobilier de santé en millions d euros Source : DTZ Research Graphique Taux de rendement prime 11% 1% 9% 8% 7% 6% 5% Source : DTZ Research Clinique Maison de retraite / Maison de soins Autres Investissements Développement Externalisations Ehpad (hors Paris) hors LMP/LMNP SSR et PSY (hors Paris) MCO (hors Paris) Property Times 9
10 France Immobilier de Santé Property Times 1
11 France Immobilier de Santé 214 Définitions Agence Régionale de Santé Nées de la loi du 21 juillet 29, les ARH, au nombre de 26, concentrent en un seul établissement public régional, les organismes étatiques jusqu alors initiateurs et acteurs des politiques locales de santé. Les ARS traduisent au niveau régional la politique de santé et de prévention de l Etat. Consommation de santé et de biens médicaux (CSBM) Cette donnée des comptes nationaux témoigne de l évolution annuelle de la valeur des services et des biens acquis par les patients. On distingue la Consommation de Services et de Biens Médicaux de la Consommations de Services de Médecine préventive, les deux constituant la consommation médicale totale. Clinique MCO Clinique regroupant les activités de Médecine, Chirurgie et Obstétrique ou spécialisée dans une de ces activités. Clinique SSR Clinique spécialisée dans les Soins de Suite et Réadaptation. Clinique PSY Clinique spécialisée dans la Psychiatrie. EHPAD Etablissement d Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes. Haute Autorité de Santé Cette autorité administrative à caractère scientifique est créée par loi du 13 août 24 portant réforme de l assurance maladie. Elle est constituée d un collège de 7 membres, de 7 commissions spécialisées et de services organisés autour de 4 directions comptant près de 4 agents. Ses missions consistent à identifier les prestations qui ont un caractère médical, définir les bonnes pratiques de soins, intervenir en faveur de la qualité des soins, contrôler la qualité de l information médicale, diffuser l information sur les données de santé publique et développer les relations internes et internationales Hospitalisation complète Qualifie l activité des unités et services qui, accueillant et hébergeant des patients, se caractérisent par un équipement en lits d hospitalisation, et par des équipes médicales et paramédicales qui assurent le diagnostic, les soins et la surveillance. Hospitalisation de jour Qualifie des unités hospitalières qui effectuent pendant la seule journée des investigations spécialisées, des traitements médicaux séquentiels délicats, des interventions chirurgicales courtes, ou une surveillance post-thérapeutique particulière. Les lits et places autorisés Correspondent aux lits et places pour lesquels l établissement bénéficie d une autorisation des tutelles. PASA et UHR Pôles d Activités et de Soins Adaptés et Unités d Hébergement Renforcées, initiés en 28 dans le cadre du plan Alzheimer. Tarification à l activité (T2A) Est issue de la réforme hospitalière du plan Hôpital 27 ; elle vise à la création d un cadre unique de facturation et de paiement des activités hospitalières dans lequel l allocation des ressources est fondée sur la nature et le volume des activités. Une logique de résultat remplace la logique de moyen jusqu alors en place. Ce sont désormais les recettes qui vont déterminer les dépenses et non l inverse. Property Times 11
12 EMEA John Forrester Chief Executive +44 () Agency Marc-Henri Bladier Directeur Général +33 () marc-henri.bladier@dtz.com France Antoine Derville PDG +33 () antoine.derville@dtz.com Investissement Nils Vinck Directeur +33 () nils.vinck@dtz.com Expertise Jean-Philippe Carmarans PDG +33 () jean-philippe.carmarans@dtz.com Asset Management Alban Liss Président +33 () alban.liss@dtz.com Conseil Jean-Louis Guilhamat Directeur Corporate Solutions +33 () jean-louis.guilhamat@dtz.com Disclaimer Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de DTZ ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de DTZ. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source. DTZ 215 Accédez à l ensemble des publications de DTZ sur notre site internet : Global Headquarters 77 West Wacker Drive 18th Floor Chicago, IL 661 USA phone fax info@dtz.com DTZ France 8 rue de l Hôtel de Ville Neuilly-sur-Seine Cedex France phone +33 () fax +33 () info@dtz.com
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